Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Φ(Α)ΠΑ 23% στην αγορά ακινήτων

Αυξάνονται όλες οι συναλλαγές με ακίνητα απο την Πέμπτη καθώς με ΦΠΑ 23% επιβαρύνονται από την 1η Ιουλίου οι υπηρεσίες των δικηγόρων, συμβολαιογράφων, άμισθων υποθηκοφυλάκων. Αξίζει να σημειωθεί ότι απαλλάσσονται από το ΦΠΑ οι ιατρικές υπηρεσίες που παρέχονται από φυσικά πρόσωπα ιατρούς όλων των ειδικοτήτων και οδοντιάτρους στα ιδιωτικά τους ιατρεία και οδοντιατρεία, από ιδιωτικά πολυϊατρεία και πολυοδοντιατρεία, ιδιωτικά διαγνωστικά εργαστήρια και ιδιωτικά εργαστήρια φυσικής ιατρικής και αποκατάστασης. Επίσης απαλλάσσονται από το φόρο και οι αμοιβές των ιατρών ελευθέρων επαγγελματιών από ιδιωτικές κλινικές και νοσοκομεία, στην περίπτωση που δεν είναι μισθωτοί, και οι οποίες αφορούν περίθαλψη ασθενών των προσώπων αυτών. Επισημαίνεται ότι στην περίπτωση που η αμοιβή του ιατρού δεν αφορά υπηρεσίες ιατρικής περίθαλψης, αλλά προμήθεια για σύσταση πελατείας, τότε υπάγεται στο φόρο με τον κανονικό συντελεστή. Από την άλλη πλευρά, θα πρέπει να αναφερθεί ότι υπηρεσίες από δερματολόγους, χειρούργους και ιατρούς άλλων ειδικοτήτων, ατομικές επιχειρήσεις ή εταιρείες, με τη χρήση λέιζερ ή με άλλες τεχνικές της ιατρικής επιστήμης, οι οποίες δεν αποσκοπούν στη θεραπεία ασθένειας ή στην αποκατάσταση της υγείας, αλλά γίνονται για λόγους αισθητικής, υπάγονται στο φόρο με το χαμηλό συντελεστή. Επομένως για την επιβολή ή μη ΦΠΑ σε κάθε περίπτωση, η διάκριση για τη φορολογική μεταχείριση γίνεται ανάλογα με το σκοπό για τον οποίο παρέχεται η υπηρεσία. Από την 1η Ιουλίου, εξάλλου, οι εφημερίδες και τα περιοδικά υπάγονται στον υπερμειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5,5%, όσον αφορά στην αξία των εντύπων αυτών, ενώ διάφορα αγαθά που παραδίδονται μαζί με τα έντυπα αυτά υπάγονται στον οικείο συντελεστή, όπως π.χ. CD, DVD υπάγονται στον κανονικό συντελεστή 23%, προσδιορίζοντας ξεχωριστή φορολογητέα αξία για τα αγαθά αυτά, σύμφωνα με τη διαφοροποίηση της τιμής των εντύπων αυτών που περιέχουν και άλλα αγαθά, σε σχέση με την τιμή της απλής έκδοσης. Αυτά γνωστοποιήθηκαν αρμοδίως με την υπ' αρίθμ. ΠΟΛ.1100/24.6.2010 εγκύκλιο του υπουργείου Οικονομικών, με την οποία δόθηκαν αναλυτικές οδηγίες και διευκρινίσεις όσον αφορά στην εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 59, 60, 61, 62, 63 και 81 του ν. 3842/23.4.2010 (ΦΕΚ 58Α) «αποκατάσταση φορολογικής δικαιοσύνης, αντιμετώπιση της φοροδιαφυγής και άλλες διατάξεις» που αφορούν θέματα ΦΠΑ.

Οι στρεβλώσεις των αντικειμενικών

Στη ήδη χειμαζόμενη από την κρίση αγορά ακινήτων ήλθε να προστεθεί ένα ακόμα μείζον θέμα. Πρόκειται για τις αντικειμενικές τιμές οι οποίες σε άλλες περιπτώσεις αυξάνουν υπέρμετρα και δυσανάλογα την φορολογική επιβάρυνση και σε άλλες αποτελούν τροχοπέδη στις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων στα οποία παρέχεται η εγγύηση του ελληνικού δημοσίου. Η πρώτη κατηγορία αφορά σε επαγγελματικά ακίνητα αλλά και κατοικίες των οποίων η εμπορική αξία υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας σε ποσοστό που φτάνει και το 50%. Το πρόβλημα μέχρι και πριν από ένα χρόνο αφορούσε κυρίως βιομηχανικά και βιοτεχνικά ακίνητα μεγάλης ηλικίας τόσο στην Αττική όσο και στην υπόλοιπη χώρα. Τους τελευταίους μήνες όμως το πρόβλημα μεταφέρθηκε και στην αγορά κατοικίας. Πρόκειται , για κατοικίες μεγάλης ηλικίας (άνω των 30 χρόνων) που βρίσκονται στο κέντρο κυρίως της Αθήνας και ειδικότερα σε περιοχές που χαρακτηρίζονται ως υποβαθμισμένες. Στην αγορά κατοικίας των περιοχών αυτών η πτώση των τιμών είναι μεγάλη με αποτέλεσμα να υπάρχει ανακολουθία μεταξύ των εμπορικών και πραγματικών αξιών. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να δυσχεραίνονται όχι μόνο οι πωλήσεις αλλά και οι μισθώσεις αφού το ελάχιστο μίσθωμα με βάση τις αντικειμενικές αξίες είναι υψηλότερο από αυτό που ισχύει στην αγορά. Από την άλλη πλευρά , και σε περιπτώσεις αγοράς κατοικίας με στεγαστικό δάνειο που η αντικειμενική αξία είναι μεγαλύτερη της αντικειμενικής . Η διαφορά μεταξύ της εμπορικής αξίας του ακινήτου με την αντίστοιχη που προκύπτει από τις αντικειμενικές αξίες έχει ως αποτέλεσμα να δημιουργούνται προβλήματα στο ύψος του δανεισμού . Και αυτό γιατί , δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις στις οποίες στο συμβόλαιο μεταβίβασης απαιτείται να αναγράφεται το ποσό που έγινε η συναλλαγή και όχι αυτό που προκύπτει με βάση το σύστημα των αντικειμενικών αξιών. Αυτή μάλιστα είναι μία από τις αιτίες που έχουν σπάσει κυριολεκτικά στο παρά πέντε πολλές συμφωνίες.

Η εγκύκλιος για το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας

Διευκρινίσεις, οδηγίες και παραδείγματα για την εφαρμογή του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας δίνει το υπουργείο Οικονομικών με εγκύκλιο που κοινοποιήθηκε σήμερα στις ΔΟΥ.
Ειδικότερα προσδιορίζεται το αντικείμενο του φόρου, οι απαλλαγές, ο τρόπος προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων για φυσικά και νομικά πρόσωπα.
Ορίζεται ακόμη ότι ο ΦΑΠ που αναλογεί στα φυσικά πρόσωπα, καταβάλλεται σε τρεις ίσες διμηνιαίες δόσεις, αν έχει βεβαιωθεί μέχρι το μήνα Ιούλιο του έτους και σε δύο ίσες διμηνιαίες δόσεις, αν έχει βεβαιωθεί μέχρι τους μήνες Αύγουστο και Σεπτέμβριο. Αν ο φόρος βεβαιώνεται το μήνα Οκτώβριο ή αν το συνολικό ποσό της οφειλής είναι μέχρι διακόσια πενήντα (250) ευρώ, αυτός καταβάλλεται εφάπαξ.

Κλικ εδώ για να δείτε την εγκύκλιο.

Αντικειμενικές... αυθαιρεσίες

Για μία ακόμα φορά ο παιγνίδι με τις αντικειμενικές τιμές επαναλαμβάνεται . Αυξήσεις που φέρνουν τις αντικειμενικές τιμές πολύ κοντά στα επίπεδα των εμπορικών αξιών είναι το καινούργιο δεδομένο φέτος. Φυσικά η φορολογική επιβάρυνση για όλες τις μορφές μεταβίβασης ενός ακινήτου αυξάνεται θεαματικά-υπέρμετρα σε σχέση με άλλες ανταγωνιστικές αγορές – αλλά το ερώτημα που ανακύπτει είναι με ποιους μηχανισμούς καθορίζονται αυτές οι τιμές. Ως γνωστόν στο υπουργείο Οικονομικών με το θέμα αυτό λειτουργούν επιτροπές οι οποίες διαμορφώνουν τις τελικές εισηγήσεις. Οι επιτροπές αυτές αν και αποτελούνται από «ειδικούς» δεν έχουν στη διάθεση τους αντικειμενικούς μηχανισμούς πληροφόρησης για το που «κλειδώνουν» οι τιμές σε κάθε περιοχή ή μη μόνο τις τιμές που εμφανίζονται στις αγγελίες που δημοσιεύονται στο τύπο. Αλλά ακόμα και αυτό το «εργαλείο» -για το οποίο υπάρχουν αρκετές ενστάσεις για την αντικειμενικότητα του-δεν χρησιμοποιείται συστηματικά αφού δεν έχουν κτισθεί η διαχρονικές βάσεις δεδομένων οι οποίες θα επιτρέψουν τη καταγραφή των τάσεων που επικρατούν στην αγορά. Αποτέλεσμα όλων αυτών είναι οι καταστάσεις που βιώνουμε σήμερα οι οποίες παραπέμπουν στην αγορά σε νοοτροπίες αυθαιρεσίας –είτε πρόκειται για τις αντικειμενικές αξίες (χρησιμοποιούνται στο σύστημα του αντικειμενικούς προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων) είτε για τις εμπορικές αξίες .

Αντικειμενικές με ξύλινα πόδια

Το γεγονός ότι το υπουργείο Οικονομικών είχε στόχο την εναρμόνιση των αντικειμενικών αξιών με τις αντίστοιχες εμπορικές είχε επιβεβαιωθεί από την πολιτική ηγεσία του. Στη πράξη όμως , οι ανακοινώσεις για την αύξηση των αντικειμενικών αξιών , έδειξε ότι αν θέλει το «γκουβέρνο» μπορεί να επιταχύνει τις εξελίξεις εκπλήσσοντας ακόμα και τους πιο επιφυλακτικούς αναλυτές σχετικά με την παραγωγικότητα της δημόσιας μηχανής. Το realestatenews.gr κατέγραψε δειγματοληπτικά δημοσιεύμενες αγγελίες συγκρίνοντας τις παράλληλα τις σημερινές αντικειμενικές τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο. Παράλληλα , από τα δελτία των πλειστηριασμών τραπεζών κατέγραψε τις τιμές για τα επαγγελματικά ακίνητα όπως καταστήματα, γραφεία, βιοτεχνικοί και βιομηχανικοί χώροι.Το συμπέρασμα είναι αποκαλυπτικό. Αν συνυπολογίσει κανείς την θέση, το όροφο και τα επιπλέον στοιχεία που επηρεάζουν το τελικό ύψος της φορολογητέας αξίας (παλαιότητα , συντελεστής εμπορικότητας κ.α ) τότε η τιμή της εφορίας σε πολλές περιπτώσεις είναι υψηλότερη από την εμπορική αξία των ακινήτων. Από την ανάλυση των ίδιων στοιχείων προκύπτει ότι και η φορολογική επιβάρυνση είναι σημαντικά μεγαλύτερη αφού με τις νέες αντικειμενικές αξίες ακόμα και ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος σε μία προνομιούχο περιοχή είναι πλέον μεγαλοϊδιοκτήτης και υπόχρεος σε ΦΜΑΠ. Πρόκειται με άλλα λόγια για την μετουσίωση της φορολογικής αυθαιρεσίας αφού ακόμα και αυτές οι τιμές που εμφανίζονται στους πίνακες των αντικειμενικών αξιών δεν προκύπτουν από καμία συστηματική ανάλυση των στατιστικών δεδομένων. Από εκεί και πέρα αν οι τιμές αυξηθούν εκ νέου την επόμενη χρονιά αυτό σημαίνει ότι το υπουργείο Οικονομίας προεξοφλεί ότι οι αυξήσεις των τιμών θα συνεχισθούν. Δηλαδή ο έλληνας δεν επηρεάζεται από τις τιμές αφού είτε είναι πλούσιος-χωρίς να το γνωρίζει-είτε έχει το ακαταλόγιστο. Εκτός και αν όλοι θα πρέπει να δουλεύουν –ή ήδη δουλευουν-για τις τράπεζες. Το σίγουρο είναι ότι τα επίσημα στοιχεία που παρακολουθούν την εξέλιξη των τιμών, εμφανίζουν μεταβολές σημαντικά μικρότερες σε σχέση με εκείνες των αντικειμενικών αξιών και το γεγονός αυτό δημιουργεί τις προϋποθέσεις για τη νομική αμφισβήτηση του συστήματος υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki