realestatenews.gr
Ποιούς θα πλήξουν οι αντικειμενικές
Για μία ακόμα φορά το παιγνίδι με τις αντικειμενικές τιμές επαναλαμβάνεται . Αυξήσεις που φέρνουν τις αντικειμενικές τιμές πολύ κοντά στα επίπεδα των εμπορικών αξιών, είναι το καινούργιο δεδομένο φέτος. Φυσικά η φορολογική επιβάρυνση για όλες τις μορφές μεταβίβασης ενός ακινήτου αυξάνεται θεαματικά-υπέρμετρα σε σχέση με άλλες ανταγωνιστικές αγορές – αλλά το ερώτημα που ανακύπτει είναι με ποιους μηχανισμούς καθορίζονται αυτές οι τιμές. Το τελευταίο καιρό οι αυξήσεις που έχει υποστεί η μεταβίβαση ακινήτων είναι κάτι το αδιανόητο για μία αγορά που βρίσκεται σε ύφεση. Δύο αυξήσεις ΦΠΑ, επιβαρύνσεις από την υπαγωγή σε ΦΠΑ μία σειράς υπηρεσιών που είναι απαραίτητες προκειμένου να συνταχθεί το συμβόλαιο για την μεταβίβαση. Αν σε όλα αυτά προστεθούν και η αύξηση των αντικειμενικών αυτό σημαίνει ότι το κόστος απόκτησης ενός ακινήτου θα ανάβει πάνω από 20% -στο ευνοϊκό σενάριο για αύξηση των αντικειμενικών κατά 30%- . Στην περίπτωση που επιβληθούν τιμές αυξημένες 100% αναλογιστείτε ότι το κόστος διπλασιάζεται . Τι σημαίνει αυτό; Πάγωμα των συναλλαγών που σήμερα είναι τουλάχιστον 70% χαμηλότερες σε σύγκριση με το 2008. Το χειρότερο απ΄όλα είναι ότι το υπουργείο Οικονομικών προχωρά στην «δολοφονία» της αγοράς ακινήτων χωρίς να έχει την παραμικρή ιδέα για την κατάσταση που επικρατεί αγορά. Λοιπον μία εξίσωση των αντικειμενικών με τις πραγματικές όπως έχει ανακοινώσει ουσιαστικά θα πλήξει τις περιοχές που οι αντικειμενικές τιμές είναι χαμηλές, αντίθετα στα ακριβά προάστεια η «ψαλίδα» έχει κλείσει σημαντικά. Δηλαδή η επιβάρυνση θα είναι μεγαλύτερη στο Πέραμα παρά στο Ψυχικό !!! Ως γνωστόν στο υπουργείο Οικονομικών με το θέμα αυτό λειτουργούν επιτροπές οι οποίες διαμορφώνουν τις τελικές εισηγήσεις. Οι επιτροπές αυτές αν και αποτελούνται από «ειδικούς», δεν έχουν στη διάθεση τους αντικειμενικούς μηχανισμούς πληροφόρησης για το που «κλειδώνουν» οι τιμές σε κάθε περιοχή ή μη μόνο τις τιμές που εμφανίζονται στις αγγελίες που δημοσιεύονται στον Τύπο. Αλλά ακόμα και αυτό το «εργαλείο» -για το οποίο υπάρχουν αρκετές ενστάσεις για την αντικειμενικότητά του-δεν χρησιμοποιείται συστηματικά αφού δεν έχουν κτισθεί οι διαχρονικές βάσεις δεδομένων οι οποίες θα επιτρέψουν τη καταγραφή των τάσεων που επικρατούν στην αγορά.
Σενάρια για ταυτόχρονη αύξηση των αντικειμενικών αξιών με ταυτόχρονη αναπροσαρμογή του αφορολόγητου εξετάζει το υπουργείο Οικονομικών . Αν και υπάρχει δέσμευση ότι θα γίνουν ταυτόχρονα εντούτοις δεν έχει ξεκαθαρίσει πως θα γίνει αυτή και σε ποιό βαθμό θα αντισταθμίσει τις απώλειες απο την αύξηση των αντικειμενικών. Για το λόγο αυτό προσπαθούν να βρούν την κατάλληλη αναλογία ώστε να τηρηθούν τα προσχήματα. Οι νέες αντικειμενικές αξίες αναμένεται να ισχύσουν από την 1η Ιανουαρίου του 2011, με στόχο να φέρουν πρόσθετα έσοδα τουλάχιστον 400 εκατ. ευρώ. Αυτά θα προέλθουν κυρίως από το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας , τις μεταβιβάσεις, κληρονομιές, γονικές παροχές, τα τεκμήρια των ακινήτων, το ΦΠΑ και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που εισπράττεται μέσω της ΔΕΗ. Σχεδιάζεται να υπάρξει αύξηση στο αφορολόγητο για αγορά πρώτης κατοικίας αλλά και στο αφορολόγητο των γονικών παροχών, για να μη θιγούν οι ασθενέστεροι.
Aπό τον έλεγχο της εφορίας θα «περάσουν» υποθέσεις φορολογίας ακινήτων που εκκρεμούν στην τελευταία δεκαετία. Πρόκειται για υποθέσεις αγοράς ακινήτων, δωρεάς, κληρονομιάς, γονικής παροχής ακινήτων, καθώς και φόρου μεγάλης ακίνητης περιουσίας και ειδικού φόρου επί των ακινήτων. Mε το τελευταίο φορολογικό νόμο παρατείνεται μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2010 η προθεσμία παραγραφής του δικαιώματος του Δημοσίου για κοινοποίηση φύλλων ελέγχων ή πράξεων επιβολής φόρων για υποθέσεις φορολογίας κεφαλαίου. H προθεσμία έληγε κανονικά στις 30 Iουνίου. Σύντομα οι εφορίες θα αρχίσουν να αποστέλλουν στους φορολογούμενους τα ειδικά σημειώματα (φύλλα ελέγχου) με τους πρόσθετους φόρους για τις υποθέσεις φορολογίας κεφαλαίου που παραγράφονται στο τέλος του έτους. Aξίζει να σημειωθεί ότι σήμερα έχουν συσσωρευτεί στις εφορίες δεκάδες χιλιάδες εκκρεμείς υποθέσεις κεφαλαίου, που κινδυνεύουν να παραγραφούν στο τέλος του έτους και αν δεν κλείσουν το Δημόσιο θα χάσει σημαντικά έσοδα από τους φόρους. < του και στο θα τους από που να το στις φόρους. έσοδα σημαντικά χάσει Δημόσιο κλείσουν δεν αν έτους τέλος παραγραφούν κινδυνεύουν κεφαλαίου, υποθέσεις εκκρεμείς χιλιάδες δεκάδες εφορίες συσσωρευτεί έχουν σήμερα ότι σημειωθεί>
Με γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ. έγινε δεκτό ότι κρίσιμος χρόνος για τη διαπίστωση διαμόρφωσης ημιυπαίθριου ή βοηθητικού χώρου σε χώρο κύριας χρήσης είναι ο χρόνος φορολογίας, δηλαδή ο χρόνος σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου (αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής) ή ο χρόνος θανάτου. Κατά συνέπεια, δεν είναι σύννομη η επιβολή φόρου σε περίπτωση διαμόρφωσης ημιυπαίθριου ή βοηθητικού χώρου σε κλειστό χώρο ή χώρο κύριας χρήσης σε χρόνο μεταγενέστερο του χρόνου φορολογίας. Όσον αφορά τη διαπίστωση του χρόνου, κατά τον οποίο διαμορφώθηκε ο ημιυπαίθριος ή βοηθητικός χώρος σε χώρο κύριας χρήσης, το βάρος απόδειξης φέρει η φορολογούσα αρχή και δεν υποχρεούται ο φορολογούμενος σε απόδειξη αρνητικού γεγονότος. Με τη με αριθ. 1026525/83/Β0013/ΠΟΛ. 1046/9-3-2005 εγκύκλιό μας διευκρινίστηκε ότι για τις υποθέσεις, στις οποίες ο έλεγχος πραγματοποιείται σε χρόνο μεταγενέστερο του χρόνου φορολογίας και πέραν του προβλεπόμενου διμήνου από την υποβολή της οικείας δήλωσης (π.χ. στο τέλος του χρόνου παραγραφής), εφόσον δεν αποδεικνύεται από τα στοιχεία της φορολογικής αρχής η διαμόρφωση του ημιυπαίθριου χώρου σε χώρο κύριας χρήσης (κατά το χρόνο φορολογίας), δεν υφίσταται για το χώρο αυτό φορολογική υποχρέωση και, αν τυχόν στην εκδοθείσα πράξη έχει περιληφθεί η αξία των ημιυπαίθριων χώρων, εφόσον η υπόθεση βρίσκεται στο στάδιο της διοικητικής επίλυσης της διαφοράς, θα πρέπει να γίνει τροποποίηση ή ακύρωση εν όλω ή εν μέρει της οικείας πράξης. Στοιχεία από τα οποία μπορεί να τεκμηριωθεί η ύπαρξη «κλειστού» ημιυπαίθριου χώρου είναι η ύπαρξη ιδιωτικού συμφωνητικού (π.χ. μισθωτήριο συμβόλαιο, προσύμφωνο μεταβίβασης του ακινήτου αυτού) ή άλλου εγγράφου, από το οποίο να προκύπτει με αντικειμενικό τρόπο η πραγματική κατάσταση του ακινήτου κατά τον κρίσιμο χρόνο φορολογίας. Κατά συνέπεια, σε όσες περιπτώσεις δεν υπάρχουν στη διάθεση της φορολογικής αρχής γραπτά αποδεικτικά στοιχεία, από τα οποία να προκύπτει η διαμόρφωση των ανωτέρω χώρων σε χώρους κύριας χρήσης ήδη από το χρόνο φορολογίας, δεν είναι σύννομη η έκδοση καταλογιστικής πράξης. Επίσης, διευκρινίζεται ότι η τυχόν πολεοδομική ρύθμιση των ανωτέρω χώρων κατά το ν. 3843/2010 δε συνιστά αποδεικτικό στοιχείο για τη διαμόρφωση των χώρων αυτών σε χώρους κύριας χρήσης κατά τον κρίσιμο χρόνο μεταβίβασης και, κατ' επέκταση, δεν επιβάλλεται φόρος αναδρομικά για τους ρυθμισθέντες χώρους.
Θα γονατίσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων απο τους φόρους στην περιουσία τους που θα κληθούν να πληρώσουν στην διάρκεια του β΄ εξαμήνου του χρόνου καθώς οι φόροι περιουσίας που έχουν προγραμματισθεί για το 2010 (συνολικά, περίπου € 1,3 δις) θα εισπραχθούν σχεδόν στο σύνολό τους στο δεύτερο εξάμηνο ’10. Ειδικότερα, αναμένεται να εισπραχθούν € 500 εκατ. περίπου από το ΕΤΑΚ 2009, € 180 εκατ. περίπου από την έκτακτη εισφορά στα ακίνητα αξίας άνω των € 400 χιλ. και € 680 εκατ. από τον φόρο ακίνητης περιουσίας του 2010.Περισσότερα Άρθρα...
