Η ελληνική αγορά ακινήτων μπαίνει στο στόχαστρο της Ευρώπης. Μεγάλες εφημερίδες ασχολούνται πλέον με την ελληνική αγορά ακινήτων είτε καταγγέλοντας μεθοδεύσεις για την προσέλκυση επενδύσεων , είτε ανακαλύπτοντας επενδυτές που φλερτάρουν με αγορές ακινήτων είτε συγκρίνοντας την κρίση της ελληνικής κτηματαγοράς με εκείνη της Ισπανίας. Το γνωστό περιοδικό «Focus σε δημοσιεύμα του με τίτλο " «Γερμανοί συνταξιούχοι ως διασώστες στην κρίση", αναφέρεται στις προσπάθειες που καταβάλουν οι υπό κρίση χώρες Πορτογαλία, Ισπανία και Ελλάδα για να προσελκύσουν επενδυτές και κεφάλαια. Το δημοσίευμα αναφέρεται στην Ελλάδα επισημαίνοντας χαρακτηριστικά: «Η Ελλάδα το ξεπερνά με μια ανήθικη προσφορά: ένας αγοραστής ακινήτου ο οποίος δαπανά 300.000 ευρώ δεν λαμβάνει μόνο άδεια παραμονής. Επιπροσθέτως η Αθήνα δεν κάνει κανέναν έλεγχο όσον αφορά στην προέλευση ή τη νομιμότητα του κεφαλαίου που επενδύεται - μια ανοικτή πρόσκληση για ξέπλυμα χρημάτων».

Wall Street Journal

Πάντως, πολλές εφημερίδες του εξωτερικού "βλέπουν" επιστροφή των ξένων επενδυτών στην Ελλάδα. Οι ξένοι επενδυτές επιστρέφουν στην Ελλάδα, , αναφέρει δημοσίευμα της εφημερίδας Wall Street Journal. Το δημοσίευμα προσθέτει ότι παρουσιάζονται αγοραστές για ελληνικά περιουσιακά στοιχεία - από ακίνητα έως μετοχές ενεργειακών επιχειρήσεων -, εν μέσω μίας γενικής αύξησης παγκοσμίως για επενδύσεις με υψηλότερο ρίσκο. Στο δεύτερο εξάμηνο του 2012 υπήρξε μία σταθερή ροή κεφαλαίων ύψους 109 εκατ. ευρώ για την αγορά ελληνικών μετοχών, την οποία ακολούθησαν επιπλέον εισροές ύψους 27,6 εκατ. ευρώ εφέτος τον Ιανουάριο, σύμφωνα με στοιχεία του Χρηματιστηρίου Αθηνών. Τα κεφάλαια αυτά βοήθησαν στην αύξηση του γενικού δείκτη του ΧΑ κατά 33,4% πέρυσι, η καλύτερη επίδοση αγοράς της ΕΕ. Το ΧΑ έχει αυξηθεί επιπλέον 10,51% φέτος, αναφέρει το δημοσίευμα. Ταυτόχρονα, προσθέτει το δημοσίευμα, οι αποδόσεις των ελληνικών ομολόγων μειώνονται. Οι αποδόσεις τους μειώθηκαν στα επίπεδα του τέλους του 2010, ενώ για πρώτη φορά την τελευταία τριετία οι ελληνικές επιχειρήσεις εκδίδουν ομόλογα. Όλα αυτά, σημειώνει η εφημερίδα, αποτελούν μία μεγάλη αλλαγή σε σχέση με έξι μήνες πριν, όταν ο φόβος της εξόδου της Ελλάδας από την Ευρωζώνη αναστάτωνε τις χρηματοπιστωτικές αγορές και έκλεισε εντελώς την πρόσβαση της Ελλάδας σε αυτές. Τώρα, αναφέρει το δημοσίευμα, μία νέα αίσθηση εμπιστοσύνης στη χώρα και την κυβέρνησή της αποτελεί ένδειξη ότι η Ελλάδα μπορεί να εξέρχεται από το καθοδικό σπιράλ της. Παρά τη μείωση των δημόσιων εσόδων λόγω της μεγάλης ύφεσης, το έλλειμμα της γενικής κυβέρνησης μειώθηκε το 2012 - σύμφωνα με το στόχο που είχε τεθεί - στα 12,9 δισ. ευρώ από 19,7 δισ. ευρώ το 2011.

El Mundo

Η ισπανική El Mundo κάνει αναφορά αλλά και συγκρίσεις του κύματος των κατασχέσεων στην Ισπανία με τις αντίστοιχες στην Ελλάδα. Όπως σημειώνει η εφημερίδα, στην περίπτωση της Ελλάδας το 2012 έγιναν μόνο 2012 κατασχέσεις κατοικιών σε αντίθεση με τις χιλιάδες κατασχέσεις στην περίπτωση της επίσης πληγείσας από την κρίση Ισπανίας. Ισπανία κι Ελλάδα υπέστησαν σοβαρή κρίση, με διαφορετικά, ωστόσο, αποτελέσματα. Ενώ στην περίπτωση της Ισπανίας οι κατασχέσεις τον τελευταίο χρόνο ανέρχονται σε χιλιάδες, στην Ελλάδα μόλις που ξεπερνούν τις 700 το 2012. Γιατί συμβαίνει αυτό; Η ελληνική κυβέρνηση πέρασε ένα μορατόριουμ το 2009 για να αποτρέψει την κατάσχεση από την κύρια υποθηκευμένη κατοικία εάν το χρέος δεν υπερέβαινε τις 200.000 ευρώ, σημειώνει το δημοσίευμα της El Mundo και παραθέτει τα στοιχεία. "Ο αριθμός των κατασχέσεων στην Ελλάδα συνέχισε να μειώνεται το 2012, ως αποτέλεσμα του μορατόριουμ που επιβλήθηκε από την κυβέρνηση για τις κατασχέσεις το 2009. Το 2012, μπήκαν σε υποθήκη 26.00 ακίνηρα σε σχέση με τις 44.000 το 2011 ή τις 52.000 το 2009, όταν ξέσπασε η κρίση του ελλείματος και του δημοσίου χρέους της Ελλάδας. Ο αριθμός των κατασχέσεων στην Ελλάδα συνεχίζει να συρρικνώνεται σημαντικά από την αρχή της οικονομικής κρίσης και το 2012 έγιναν 720 εξώσεις, κατά πολύ λιγότερες σε σχέση με το 2006 που ήταν 2280. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι το 2009, η επιτροπή ενέκρινε το μορατόριουμ που αποτρέπει την κατάσχεση των υποθηκευμένων ακινήτων, εάν είναι η κύρια κατοικία και το χρέος στην τράπεζα δεν υπερβαίνει τα 200.000 ευρώ.

Το νέο περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν από τρία χρόνια. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.

1o Συστηματική έρευνα αγοράς:

Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι. Ήδη οι περισσότεροι κατασκευαστές κάνουν εκπτώσεις έως και 10% προκειμένου να πουλήσουν τα αδιάθετα διαμερίσματα τους. Οι πλέον ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα. Αντίθετα αν σε μία καινούργια οικοδμή έχει μείνει απούλητο ένα ή δύο διαμερίσματα τότε τα περιθώρια για μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή είναι περιορισμένα.

2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας:

Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.

3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής:

Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.

4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων:

Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει. Σήμερα οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 70-75% της εμπορικής αξίας και προκειμένου να δώσουν το ποσό που υπολείπεται ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις όπως για παράδειγμα εγγραφή προσημείωσης σε άλλο ακίνητο του αγοραστή. Για τον λόγο αυτό πριν προχωρήσει το κλείσιμο της συμφωνίας καλό είναι η πλήρης γνώση των όρων χρηματοδότησης.

5ο Χρόνος εκταμίευσης :

Το νέο σκηνικό που χαρακτηρίζει τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εκταμίευση του αιτούμενου ποσού. Αυτό έχει ως συνέπεια να ακυρώνονται συμφωνίες ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που είτε η πλευρά του αγοραστή είτε η πλευρά του πωλητή ζητούν αποζημιώσεις προβάλλοντας ως αιτία την αθέτηση της συμφωνίας. Προκειμένου , να αποτραπούν δυσάρεστες εκπλήξεις , η σύνταξη ενός προσυμφώνου που θα ξεκαθαρίζει τους όρους της συμφωνίας , το χρονοδιάγραμμα εκπλήρωσης και τις προϋποθέσεις ακύρωσεις μπορεί να έχει κάποιο επιπλέον κόστος αλλά αποσοβεί πολλές και ενδεχόμενως κοστοβόρες και ψυχοφθόρες εκπλήξεις τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.