Μπορεί η αγορά ακινήτων να βρίσκεται το τελευταίο εξάμηνο σε κατάσταση νευρικής κρίσης αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι έχει παγώσει. Η κρίση , έχει συμβάλλει στο να δημιουργηθούν νέες συνθήκες στην ζήτηση οι οποίες εξαρτώνται τόσο από τις προσδοκίες όσο και από τα χαρακτηριστικά των ακινήτων. Το τελευταίο εξάμηνο όπως επισημαίνουν μεσίτες έχουν εμφανιστεί νέες τάσεις στην αγορά ακινήτων. Για παράδειγμα έχει αναθερμανθεί το ενδιαφέρον για ακίνητα που βρίσκονται σε υψηλούς ορόφους πολυκατοικιών του κέντρου της Αθήνας και κυρίως στο ιστορικό τρίγωνο. Στόχος των ενδιαφερόμενων είναι η μετατροπή τους σε κατοικίες. Για το λόγο αυτό, τα ακίνητα που συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον είναι αυτά που προσφέρουν στον χρήστη θέα στην πόλη. Παράλληλα σε δρόμους για τους οποίους έχει ανακοινωθεί η άμεση ή η μελλοντική πεζοδρόμηση τους έχει εκδηλωθεί αγοραστικό ενδιαφέρον από επιχειρήσεις εστίασης. Σκοπός τους είναι η αξιοποίηση των ευκαιριών που θα αναδειχτούν από την αλλαγή του επιχειρηματικού χαρακτήρα δρόμων όπως για παράδειγμα η Αθηνάς και οι κάθετοι οδοί της . Παράλληλα , οι αλλαγές που έχουν ανακοινωθεί για το κέντρο της Αθήνας έχουν οδηγήσει πολλούς επιχειρηματίες οι οποίες έχουν εμπορικές δραστηριότητες στην αναζήτηση υπόγειων κυρίως χώρων που θα μπορούν να μετατραπούν σε αποθήκες. Μόνο τυχαίο δεν θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι τους τελευταίους μήνες η προσφορά χώρων με αυτά τα χαρακτηριστικά είναι ουσιαστικά ανύπαρκτη. ¨Όπως μάλιστα επισήμαιναν έμποροι , η σχεδιαζόμενη πεζοδρόμηση της Αθηνάς θα προκαλέσει μία σειρά προβλημάτων στην τροφοδοσία των εμπορικών καταστημάτων που δραστηριοποιούνται στο εμπορικό τρίγωνο και το γεγονός αυτό μπορεί να έχει επιπτώσεις ακόμα και στην λειτουργία τους . Η εξασφάλιση αποθηκευτικών χώρων εξασφαλίζει μεγαλύτερη ευελιξία και αυτονομία. Αντίθετα , έχει περιοριστεί σημαντικά το ενδιαφέρον για διατηρητέα κτίρια , τα οποία πριν τρία χρόνια συγκέντρωναν το ενδιαφέρον πολλών υποψήφιων αγοραστών. “Το κόστος ανακατασκευής στο κέντρο της Αθήνας λόγω των ιδιαίτερων συνθηκών που επικρατούν είναι πολλαπλάσιο από αυτό που ισχύει για άλλες περιοχές και αυτό αποτρέπει τους ιδιώτες να εμπλακούν στην περιπέτεια της αποκατάστασης ενός διατηρητέου.”

Η σύγκριση είναι αποκαλυπτική. Στην Ιρλανδία η κρίση είχε ως αποτέλεσμα οι τιμές να υποχωρήσουν σχεδόν 50% ενώ στην Ελλάδα οι απώλειες στην χειρότερη περίπτωση δεν ξεπερνούν το 12%.Τελικά η ελληνική αγορά ακινήτων είναι λιγότερρο εκτεθειμένη στην κρίση;

Το ελληνικό τραπεζικό σύστημα σε αντίθεση με το αντίστοιχο της Ιρλανδίας αλλά και της Δυτικής Ευρώπης έχει μικρή ιστορία στην στεγαστική πίστη.Στην πραγματικότητα, η συντριπτική πλειοψηφία των στεγαστικών δανείων που έχουν χορηγηθεί αφορούν στην αγορά α΄ κατοικίας ενώ περιορισμένα είναι τα δάνεια για αναχρηματοδότηση ή για χρηματοδότησης καταναλωτικών αναγκών με εγγυήσεις ακίνητα του δανειολήπτη. Στις ΗΠΑ και στην Ευρώπη , η χρηματοδότηση είχε –και έχει – εντελώς διαφορετική φιλοσοφία .Στόχευε στην αξιοποίηση του ακινήτου ως «μηχανή» ρευστότητας προκειμένου είτε να χρηματοδοτηθεί η αγορά ακριβότερου ακινήτου είτε η κατανάλωση. Δηλαδή η άνοδος των τιμών των ακινήτων ήταν ικανή και αναγκαία συνθήκη προκειμένου οι μεν καταναλωτές να δανείζονται περισσότερο ,οι δε τράπεζες να πωλούν περισσότερα δάνεια. Αυτή η θεμελιώδης διαφορά αποτελεί την σημαντικότερη γραμμή άμυνας που έχει η ελληνική αγορά ακινήτων.

Η δεύτερη γραμμή άμυνας αφοράς την ίδια την δομή της αγοράς. Συγκεκριμένα στην αγορά της Ιρλανδία  σχεδόν το σύνολο του αποθέματος των κατοικιών έχουν κάποιο βάρος. Στην Ελλάδα , αν και δεν υπάρχουν επίσημα στοιχεία το ποσοστό των κατοικιών με προσημείωση ή υποθήκη δεν ξεπερνά το 15% . Το γεγονός αυτό καθιστά λιγότερο ευάλωτη την ελληνική αγορά σε σύγκριση με τις αντίστοιχες των ΗΠΑ και των χωρών της Δυτ. Ευρώπης. Φυσικά σε λιγότερο από 20 χρόνια το ποσοστό των ακινήτων που φέρουν βάρη από δάνεια έχει αυξηθεί επτά φορές αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η ελληνική αγορά είναι εξίσου ευαίσθητη με τις αγορές που βρίσκονται σήμερα σε κατάσταση …νευρικής κρίσης.

Η τρίτη γραμμή άμυνας συνδέεται με την φιλοσοφία διαχείρισης της κρίσης από το ελληνικό τραπεζικό σύστημα. Δηλαδή αν η στρατηγική που θα ακολουθήσουν οι τράπεζες θα βασίζεται στις βραχυπρόθεσμες ανάγκες τους για ρευστότητα ή αν θα προτιμήσουν μία πιο συντηρητική στρατηγική βασισμένη στην διευκόλυνση των δανειοληπτών που βρίσκονται σε αδυναμία εξυπηρέτησης του δανεισμού τους . Στην μία περίπτωση απλώς θα επιταχύνουν την κρίση στην άλλη θα την επιβραδύνουν και ενδεχομένως να την αποτρέψουν.