Νέα δεδομένα στην αγορά κατοικία φέρνει η απόφαση του υπουργείου Οικονομικών να θεωρεί τους ημιυπαίθριους και τους βοηθητικούς χώρους που αλλάζουν χρήση τεκμήριο και να υπόκεινται σε ΦΑΠ. Με την κίνηση αυτή που σημαίνει αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης , 700.000 ιδιοκτήτες βρίσκονται μπροστά σε μία πραγματικότητα την οποία δεν είχαν υπολογίσει ούτε όταν έκαναν την αγορά αλλά και ούτε όταν υπήχθησαν στις ρυθμίσεις του υπουργείου Περιβάλλοντος . Στην πραγματικότητα , οι άνθρωποι αυτοί είναι πλέον όμηροι των αντικειμενικών αξιών αφού από την αύξηση τους θα εξαρτηθεί: -αν θα πληρώσουν επιπλέον φόρο εισοδήματος -αν θα υπαχθούν σε Φόρο Ακίνητης Περιουσίας Στην πραγματικότητα μία αύξηση των αντικειμενικών αξιών σε μέσο ποσοστό 25% θα αυξήσει, κατά μερικές δεκάδες χιλιάδες τους υπόχρεους σε ΦΑΠ με δεδομένο ότι με την ρύθμιση των ημιυπαίθριων , η αλλαγή χρήσης σημαίνει ότι το εμβαδόν κύριας κατοικίας αυξάνεται τουλάχιστον κατά 15%. Παράλληλα , η κίνηση αυτή , θα επηρεάσει και την ήδη χειμαζόμενη αγορά κατοικίας αφού , οι υποψήφιοι αγοραστές είτε θα στραφούν σε μικρότερα σπίτια είτε θα προτιμήσουν κατοικίες που οι κατασκευαστές δεν έχουν νομιμοποιήσει τους ημιυπαίθριους. Πιο συγκεκριμένα, η επιφάνεια των τακτοποιημένων χώρων υπολογίζεται για:

Τεκμήριο

Οι τακτοποιημένοι ημιυπαίθριοι και άλλοι χώροι (υπόγεια, σοφίτες, παρκινγκ κ.λπ.) δηλώνονται στο έντυπο Ε1 της δήλωσης όχι ως βοηθητικοί χώροι αλλά ως χώροι κύριας χρήσης και θα προσαυξάνουν τη συνολική επιφάνεια των κύριων χώρων της κατοικίας και κατά συνέπεια το τεκμήριο διαβίωσης. Για παράδειγμα για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. με 30 τ.μ. ημιυπαίθριους χώρους το τεκμήριο διαβίωσης ανέρχεται σήμερα σε 4.900 ευρώ (3.400 ευρώ για την επιφάνεια των 100 τ.μ. + 900 ευρώ για τον ημιυπαίθριο ). Με την τακτοποίηση του ημιυπαίθριου η επιφάνεια των κύριων χώρων της κατοικίας αυξάνεται σε 130 τ.μ. και το τεκμήριο σε 5.200 ευρώ. Στην περίπτωση που οι τακτοποιημένοι χώροι δεν είχαν δηλωθεί ποτέ στα έντυπα Ε1 και Ε9, το 2012 θα πρέπει να δηλωθούν. Σε αυτή την περίπτωση οι φορολογούμενοι θα δουν το τεκμήριο να αυξάνεται από 3.400 ευρώ σε 5.200 ευρώ.

Τόκοι στεγαστικών

Η ρύθμιση επηρεάζει και στο υπολογισμό της επιφάνειας κατοικίας που αποκτήθηκε ως πρώτη κατοικία με στεγαστικό δάνειο και που οι τόκοι εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα ή από το φόρο. Αυτό ισχύει τόσο για τα δάνεια που συνάφθηκαν μέχρι 31/12/2002 όσο και γι΄ αυτά που έχουν συναφθεί από 1/1/2003 και μετά. Χιλιάδες φορολογούμενοι που είχαν κατοικίες επιφάνειας λίγο κάτω από το όριο των 120 τ.μ. με την προσμέτρηση των ημιυπαίθριων χώρων θα έχουν μικρότερη φοροαπαλλαγή για τους τόκους πρώτης κατοικίας.

Φόρος Ακίνητης Περιουσίας και Ε9

Οι τακτοποιημένοι ημιυπαίθριοι χώροι δεν υπολογίζονται για την επιβολή του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας και δεν απαιτείται να αναγραφούν ως κύριοι χώροι στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2011. Οι ημιυπαίθριοι χώροι που τακτοποιούνται θα πρέπει να δηλωθούν ως χώροι κύριας χρήσης στο Ε9 του επόμενου έτους της τακτοποίησης μόνο στην περίπτωση που επέρχεται κάποια μεταβολή στο ιδιοκτησιακό τους καθεστώς (π.χ. αγορά, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμού επικαρπίας - ψιλής κυ¬ρι¬ότητας κ.λπ.). Από τη στιγμή που δηλώνεται στο Ε9 ακίνητο που περιλαμβάνει τακτοποιημένο ημιυπαίθριο χώρο τότε υπολογίζεται στο ΦΑΠ. «Τακτοποιημένοι» χώροι (κλειστά γκαράζ, αποθήκες, σοφίτες) που έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης, οι οποίοι ουδέποτε είχαν αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων, πρέπει να αναγραφούν στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του οικείου έτους, μετά την τακτοποίησή τους.

Φόρος μεταβίβασης

Οι ημιυπαίθριοι χώροι και οι χώροι σε υπόγειο, ισόγειο, σοφίτα, οι οποίοι μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία (πωλούνται) και ήδη κατά το χρόνο της μεταβίβασης (αγοραπωλησίας) έχουν τακτοποιηθεί, υπάγονται σε φόρο μεταβίβασης ανάλογα με τη χρήση τους. Κατά τη μεταβίβαση των χώρων, για τους οποίους έχει περαιωθεί η προβλεπόμενη διαδικασία και έχει χορηγηθεί η παραπάνω βεβαίωση, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις περί φοροαπαλλαγής λόγω μεταβίβασης πρώτης κατοικίας. Το ίδιο ισχύει και στη φορολογία κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών.

Και όμως , μπορεί να κατηγορούν τους έλληνες αλλά διαβάστε παρακάτω μία απίστευτη ιστορία που παίχθηκε σε μία μεγάλη πόλη της Ελλάδας απο ξένο πολυεθνικό όμιλο και βγάλετε τα συμεπράσματα σας.

Το 2008, ενας ευρωπαϊκός εμπορικός όμιλος αποφάσισε να βάλει στην ελληνική αγορά και το εμπορικό σήμα του σε μία μεγάλη ελληνική πόλη. Συμφώνησε λοιπόν με μία ελληνική εταιρία να αγοράσει αυτή μία έκταση 30 στρεμμάτων που της υπέδειξε ο γερμανικός όμιλος, πολύ κοντά στο άλλο κατάστημα του ομίλου και να κατασκευάσει ένα πολυκατάστημα, το μεγαλύτερο τμήμα του οποίου, περίπου 5.500 τ.μ., μίσθωσε η πολυθεθνική . Είχε συμφωνήθει με την ελληνική εταιρία ότι ολόκληρη η δαπάνη κατασκευής θα βάρυνε τη δεύτερη και σε αντάλλαγμα εκείνοι θα χρησιμοποιούσαν το ακίνητο έναντι ενοικίου, ώστε να αποσβεσθεί η επένδυση σε μια δεκαπενταετία.

Η ελληνική εταιρία, η οποία προκειμένου να αποπερατώσει το έργο είχε συνάψει υψηλό τραπεζικό δανεισμό, πράγματι ολοκλήρωσε και παρέδωσε το έργο. Η συνολική αξία της συμφωνίας ξεπερνούσε τα 17.000.000 € για το κόστος κτήσης γης και κατασκευής και τα 22.000.000 € σε σωρευτικά ενοίκια για τη δεκαπενταετή διάρκεια της λειτουργίας της. Για τα δεδομένα της ελληνικής κτηματαγοράς του 2008, ήταν μια από τις μεγαλύτερες συμφωνίες της χρονιάς. Το κατάστημα της αλυσίδας ξεκίνησε τη λειτουργία του το Νοέμβριο του 2010, μέχρι που η πολυθενική σχεδόν ένα χρόνο αργότερα το έκλεισαν αιφνιδιαστικά μέσα σε μια νύχτα .

Επιχείρημα ;Η λειτουργία του ήταν ζημιογόνα και είχε προκαλέσει ζημίες πάνω από 5.000.000 €, μέσα σε λιγότερο από ένα χρόνο. Μάλιστα, οι εκπρόσωποι της πολυθενικής επικαλέσθηκαν και τον περιβόητο νόμο Κατσέλη (Ν. 3853/2010) για τις εμπορικές μισθώσεις, επικαλούμενοι ότι τους έδινε το δικαίωμα να τερματίσουν τη σύμβαση χωρίς αποζημίωση, παρά το γεγονός ότι είχαν στο παρελθόν παραιτηθεί ρητά από το δικαίωμα τους.

Έλα όμως που λογάριασαν χωρίς τον ξενοδόχο, την ελληνική δικαιοσύνη: Το Πολυμελές Πρωτοδικείο έκρινε ότι η καταγγελία της πολυεθνικής ήταν καταχρηστική, αλλά επιπλέον αποτελούσε και αδικοπραξία! Όπως προκύπτει από το σκεπτικό της απόφασης, το οποίο αναπτύσσεται σε 62 σελίδες, η επίκληση εκ μέρους της πολυθεθνικής της οικονομικής κρίσης ήταν απόλυτα προσχηματική, γιατί η μείωση των πωλήσεων τους δεν υπερέβαινε το ποσοστό του 10-15% στην κρίσιμη περίοδο. Επιπλέον οι ζημίες των 5.000.000 € οι Γερμανοί και οι οποίες τους «υποχρέωναν» να λύσουν τη σύβαση, αποδείχθηκε ότι προερχόταν από λογιστικό μαγείρεμα του ισολογισμού του καταστήματος, καθώς οφειλόταν στην εγγραφή υψηλότατων αποσβέσεων που ενεγράφησαν συνειδητά και αφού ο όμιλος είχε αποφασίσει να διακόψει τη λειτουργία του καταστήματος . Αν και τυπικά η λύση που είχε εφαρμόσει η γερμανική θυγατρική ήταν εναρμονισμένη με τα Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα, το Δικαστήριο έκρινε ότι η εγγραφή των συγκεκριμένων αποσβέσεων δεν θα είχε απαιτηθεί αν η πολυεθνική δεν είχε αποφασίσει ούτως ή άλλως να κλείσουν το κατάστημα και επομένως θεώρησε ότι αποτελούσε κραυγαλέα κακοπιστία να επικαλούνται τις λογιστικές ζημίες αυτές ως λόγο διακοπής της σύμβασης. Ακόμη, το δικαστήριο έκρινε ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση, η επίκληση του νόμου της Κατσέλη, ο οποίος ψηφίστηκε για να δώσει μια ανάσα στις μικρές επιχειρήσεις, ήταν αβάσιμη και προσχηματική, αφού λόγω του ιδιαίτερα σύνθετου χαρακτήρα της σύμβασης, η τελευταία δεν μπορούσε να χαρακτηρισθεί ως μίσθωση. Τελευταίο και σημαντικότερο: αν και η σύμβαση φαινόταν να έχει καταρτισθεί στο όνομα μιας θυγατρικής , που είχε ως προορισμό να διαχειρίζεται το συγκεκριμένο κατάστημα και μόνον, το Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι εν τοις πράγμασι συμβαλλόμενο μέρος ήταν ακόμη και η απώτερη μητρική του Ομίλου. Τα τελευταία χρόνια παρόμοιες ιστορίες έχουν επαναληφθεί στην ελληνική κτηματαγορά με πολυεθνικές αλυσίδες να εμφανίζονται ως αδύναμοι «μισθωτές» αφήνοντας στα κρύα του λουτρού τους Έλληνες επιχειρηματίες που τους εμπιστεύθηκαν, εκμεταλλευόμενοι είτε την κρίση, είτε το κενό του νόμου Κατσέλη.