Τρία είναι τα βασικά προβλήματα που θα διατηρήσουν την ύφεση στην αγορά ακινήτων και θα πρέπει να αντιμετωπιστούν προκειμένου να ξεκινήσει η διαδικασία ανάκαμψης:

1 Η μεγάλη αύξηση της ανεργίας, γεγονός που βγάζει εκτός αγοράς χιλιάδες υποψήφιους επενδυτές. Οι προβλέψεις κάνουν λόγο για άνοδο της ανεργίας στο 16,2% συνολικά. Ομως, το ποσοστό της ανεργίας εκτοξεύεται στο 42,5% στην ηλικιακή ομάδα 15-24 ετών και στο 22,6% από 25 έως 44 ετών. Ετσι, η αγορά ακινήτων μένει μόνο με τους συνταξιούχους που μπορούν να πάρουν ένα σπίτι, αλλά όχι με τραπεζικό δανεισμό. Τα υψηλότερα ποσοστά ανεργίας εμφανίζονται στο Νότιο Αιγαίο (30,4%), στα Ιόνια νησιά (24,5%) και στη Δυτική Μακεδονία (20,6%). Αντίστοιχα, η υποχώρηση των αδειών οικοδομής τον περασμένο Φεβρουάριο είναι 51,7%, 34,3% και 40,7%.

2 Η μείωση της αγοραστικής δύναμης σε συνδυασμό με το κλείσιμο της στρόφιγγας του τραπεζικού δανεισμού. Οι μισθοί στην Ευρωζώνη αυξήθηκαν 2,6% σε ετήσια βάση, αλλά στην Ελλάδα μειώθηκαν 6,8%.

3 Το απόθεμα απούλητων κατοικιών, το οποίο αυξάνεται . Σε αυτό συντελεί και η γήρανση του πληθυσμού. Το 1935 αντιστοιχούσαν 28,15 γεννήσεις στους 1.000 κατοίκους και το 2005 μόλις 9,69. Επίσης, η ηλικιακή ομάδων των παιδιών 0-14 ετών εμφανίζει μείωση 13,5%, ο οικονομικά ενεργός πληθυσμός 15-64 ετών εμφανίζει αύξηση μόλις 4,6% όταν ο γεροντικός πληθυσμός άνω των 65 ετών αυξήθηκε κατά 29,5%. Επομένως, δεν υπάρχουν πολλοί εν δυνάμει αγοραστές ακινήτων, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να μειωθεί το τεράστιο στοκ απούλητων σπιτιών.

Για ακόμη μία φορά, οι πάσης φύσεως κερδοσκόποι στην αγορά ακινήτων "οσμίζονται" κέρδη από το τριπλό δράμα των ιδιοκτητών ακινήτων, το οποίο συνθέτουν:

1. Η εξοντωτική φορολόγηση κατοικιών, γραφείων και καταστημάτων πάνω σε "αντικειμενικές" τιμές που είναι "φούσκες", καθώς αποφασίστηκαν πριν από την κρίση, το 2007.

2. Η απελευθέρωση των πλειστηριασμών στα κόκκινα δάνεια.

3. Η μεγάλη απομείωση της αξίας των διαμερισμάτων, κυρίως στη Αθήνα, αλλά και στη Θεσσαλονίκη.

Η διαρκώς εξαπλούμενη φοροδοτική αδυναμία των ελληνικών νοικοκυριών, των οποίων η δημιουργία ληξιπροθέσμων οφειλών προς το Δημόσιο "παγιδεύει" την περιουσία τους, η απόγνωση όσων ιδιοκτητών επιλέγουν να "ξεφορτωθούν" (ακόμη και "όσο - όσο" σε μια αγορά που φυτοζωεί) τα σπίτια τους και η διαρκής απαξίωση των ακινήτων μεταφράζονται σε αυτό που λέει και η αγοραία νεοφιλελεύθερη ρήση: "Η κρίση γεννά ευκαιρίες". Οι ευκαιρίες αυτές λοιπόν προσφέρονται στα λεγόμενα "κοράκια". Τέτοια είναι για παράδειγμα τα εξειδικευμένα funds (κυρίως των ΗΠΑ) που σχετικά πρόσφατα άρχισαν να "πολιορκούν" τις ελληνικές τράπεζες επιδιώκοντας να "αγοράσουν" κόκκινα δάνεια σε εξευτελιστικές τιμές.

Άλλη κατηγορία είναι όσοι αποκτούν ακίνητα σε δημοπρασίες "κοψοχρονιά". Η πρόθεση εφορίας και τραπεζών να μειώσουν το ύψος των ληξιπρόθεσμων απαιτήσεών τους προοιωνίζεται νέες "ευκαιρίες" στα παραπάνω "κοράκια". Αλλά και οι τράπεζες θα μπορούσαν ενδεχομένως να τιτλοποιήσουν τα ακίνητα που θα περιέλθουν στην ιδιοκτησία τους από αδυναμία των δανειοληπτών να πληρώσουν τις δόσεις προκειμένου να δανειστούν με αυτούς τους τίτλους είτε από την ΕΚΤ είτε από άλλες πηγές.

Απαξιώνονται τα ακίνητα

Στο μεταξύ απαξιώνεται σταθερά η ακίνητη περιουσία των Ελλήνων. Ειδικά όσον αφορά τα νέα (ηλικίας έως πέντε χρόνων) διαμερίσματα της Αθήνας, αλλά και της Θεσσαλονίκης, αυτά έχουν χάσει μεγαλύτερο μέρος της αξίας τους συγκριτικά με παλαιότερα κτίσματα και με διαμερίσματα της περιφέρειας. Στοιχεία που δημοσιοποιήθηκαν προχθές από την Τράπεζα της Ελλάδος δείχνουν ότι συνεχίστηκε με αμείωτους ρυθμούς η πτώση στις τιμές των ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία αυτά, τα οποία έχουν συγκεντρωθεί από τις τράπεζες, εκτιμάται ότι οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) το τρίτο τρίμηνο του 2013 ήταν κατά μέσο όρο μειωμένες κατά 9,2% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2012. Τα ίδια στοιχεία δείχνουν ότι για το πρώτο και το δεύτερο τρίμηνο του 2013, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με ετήσιο ρυθμό 11,6% και 11,8% αντίστοιχα, ενώ για το σύνολο του 2012 η μέση μείωση ήταν 11,7% (-10,6%, -10,8%, -12,6% και -12,9% το πρώτο, το δεύτερο, το τρίτο και το τέταρτο τρίμηνο του 2012, αντίστοιχα) έναντι 5,5% το 2011. Πιο αναλυτικά, η μείωση των τιμών το τρίτο τρίμηνο του 2013 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2012 ήταν 10,4% για τα «νέα» διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) και 8,4% για τα «παλαιά» (άνω των 5 ετών). Για το 2012 ως σύνολο, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, ο μέσος ετήσιος ρυθμός μείωσης των τιμών για τα «νέα» και τα «παλαιά» διαμερίσματα ήταν 12,1% και 11,4% αντίστοιχα. Από την ανάλυση των στοιχείων ανά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων το τρίτο τρίμηνο του 2013 ήταν μειωμένες σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2012 κατά 11% στην Αθήνα, 9,5% στη Θεσσαλονίκη, 8,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 6% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2012, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, η μείωση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2011 ήταν 11,8%, 13,6%, 10,8% και 11,6% αντίστοιχα. Ελάχιστες όμως ήταν και οι συναλλαγές μέσω τραπεζών ως συνέπεια της ύφεσης. Έπεσαν στο τρίτο τρίμηνο του 2013 τις 4,2 χιλιάδες, έναντι 5,9 και 4,9 χιλιάδων το πρώτο και το δεύτερο τρίμηνο του 2013 (αναθεωρημένα στοιχεία).

Απειλή κατάσχεσης για 180.000 νοικοκυριά

Προβληματισμός εξακολουθεί να διακατέχει την κυβέρνηση για την εμμονή της τρόικας να ζητεί κατασχέσεις πρώτης κατοικίας. Οι δανειστές ζητούν την κατάργηση των διατάξεων Παπαθανασίου και Κατσέλη με στόχο να αποφευχθεί η δημιουργία μιας νέας γενιάς κόκκινων δανείων. Ως εκ τούτου, "σε αναμμένα κάρβουνα" κάθονται πλέον 65.000 νοικοκυριά που λόγω οικονομικής δυσπραγίας τηρούν ληξιπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια και κινδυνεύουν να χάσουν το σπίτι τους. Εκτός όμως από τους δανειολήπτες αυτούς με ληξιπρόθεσμες οφειλές στις τράπεζες, ανήσυχα νιώθουν και άλλα 115.000 νοικοκυριά με στεγαστικά δάνεια "στο κόκκινο" και παρακολουθούν και αυτά με αγωνία την έκβαση των συνομιλιών μεταξύ κυβέρνησης και δανειστών. Μόλις την περασμένη Τρίτη ήλθε η απαίτηση της τρόικας και για τους πλειστηριασμούς, αλλά και για πλήρη απελευθέρωση των επαγγελματικών μισθώσεων, τόσο για τις παλαιές όσο και για τις νέες. Από την πλευρά της η ελληνική πλευρά εκτιμά ότι έως τις 10 με 15 Δεκεμβρίου θα έχει υπάρξει συμφωνία με τους επικεφαλής ελεγκτές της τρόικας για την άρση του καθεστώτος που απαγορεύει τους πλειστηριασμούς ακινήτων και το οποίο έχει ισχύ έως την 31η Δεκεμβρίου.