realestatenews.gr
Το εμπόριο συντελεστή δόμησης
Δεύτερη ευκαιρία – μέσω της ψηφιακής τράπεζας γης που θα ενεργοποιεί τη μεταφορά του συντελεστή δόμησης – δίνει η κυβέρνηση σε ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα τα οποία δεν μπορούν να αξιοποιήσουν. Πρόκειται για ιδιοκτήτες διατηρητέων κτηρίων, δημοσίων εκτάσεων – προς απόσυρση, εγκαταλειμμένων βιομηχανιών αλλά και ξενοδοχείων καθώς και ιδιοκτήτες κοινωφελών χρήσεων τα οποία έχουν δεσμευτεί και οι οποίοι έως σήμερα βρίσκονται σε ομηρία.
Η διαδικασία αυτή προβλέπεται στο αναπτυξιακό νομοσχέδιο που συζητήθηκε χθες στο υπουργικό συμβούλιο. Το προαναφερόμενο νομοσχέδιο, αναμένεται να τεθεί μέσα στις επόμενες μέρες σε δημόσια διαβούλευση με στόχο να ψηφιστεί μέσα στον Σεπτέμβριο. Στόχος είναι, το όποιο εμπόδιο υπάρχει σήμερα στην αξιοποίηση ενός ακινήτου, να «υπερπηδάται» με τη μεταφορά συντελεστή δόμησης σε περιοχές «υποδοχής».
Η Τράπεζα Γης ως έννοια δημιουργήθηκε για την ανταλλαγή εκτάσεων ή συντελεστή δόμησης, από ακίνητα που δεσμεύονται (για παράδειγμα διατηρητέα, απαλλοτριωμένα κ.λπ.). Η μέχρι σήμερα πρακτική που εφαρμόζεται στην πράξη για τέτοιες περιπτώσεις, δημιούργησε μια παράλληλη «παράτυπη» αγορά τίτλων με αξίες που αντιστοιχούν σε «μαύρα χρήματα». Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί, πως αυτός ο τρόπος διάθεσης ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας για λόγους χωροταξικού σχεδιασμού.
Η ψηφιακή Τράπεζα Γης με απλά λόγια διαμορφώνει έναν απλό μηχανισμό προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά του συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης.
Τίθεται λοιπόν το ερώτημα ποιοι εισφέρουν συντελεστή δόμησης στην ψηφιακή τράπεζα; Αυτοί που εισφέρουν είναι:
Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων με τίτλους συντελεστή (άχρηστους σήμερα, λόγω απόφασης του ΣτΕ). Ο διαθέσιμος συντελεστής υπολογίζεται σε 3.000.000 τετραγωνικά μέτρα.
Οι ιδιοκτήτες των άλλων διατηρητέων που δεν διαθέτουν τίτλους. Η εκτίμηση που υπάρχει είναι ότι σήμερα μόλις ένας στους δέκα ιδιοκτήτες έχει τίτλο συντελεστή.
Οι ιδιοκτήτες δεσμευμένων κοινόχρηστων χώρων (βλέπε απαλλοτριώσεις) που πρέπει να αποζημιωθούν αλλά δεν υπάρχουν στον κρατικό μηχανισμό οι απαιτούμενοι πόροι.
Πρώην στρατόπεδα, παλαιά κτίρια του Δημοσίου που είναι προς απόσυρση, δημόσιες εκτάσεις και παλαιές υποδομές που μένουν αχρησιμοποίητες για λόγους ανάσχεσης της δομής.
Ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών σε δασικές εκτάσεις που χρήζουν αποζημίωσης από το κράτος.
Προκύπτει ωστόσο και μια δεύτερη ερώτηση: ποιοι θα είναι οι αγοραστές;
Ο σχεδιασμός που θα τεθεί υπό διαβούλευση προβλέπει, αγοραστές να είναι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων με πολύ μεγάλες αυθαιρεσίες (κατηγορία 5) τα όποια έχουν τακτοποιηθεί για 30 χρόνια και πρέπει να αγοράσουν συντελεστή δόμησης για να τα νομιμοποιήσουν – εφόσον στην περιοχή που έχουν ανεγερθεί έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Και αυτό αφορά περίπου 400.000 αυθαίρετα σε όλη την Ελλάδα. Αλλες περιπτώσεις είναι οι αποκλίσεις εμβαδού, οι επενδυτές σε ΕΣΧΑΔΑ κ.ά.
Η διαδικασία έχει σχεδιαστεί ως εξής: για κάθε δικαιούμενο ακίνητο, εκδίδεται ηλεκτρονικά τίτλος μεταφοράς (υπερβάλλοντος) συντελεστή δόμησης από το αρμόδιο υπουργείο. Ο τίτλος κατοχυρώνεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης και αποκτά αξία βάσει της τιμής ζώνης που αντιστοιχεί στα τετραγωνικά που έχει. Στη συνέχεια, ο αγοραστής καταχωρεί τον ζητούμενο συντελεστή δόμησης, για ακίνητο που βρίσκεται σε Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή και το σύστημα υπολογίζει την αντίστοιχη αξία.
Η αξία που χρηματοδοτεί τη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης δημιουργείται από τη διαφορά μεταξύ προσφερόμενης και ζητούμενης ποσότητας αλλά και της διαφοράς μεταξύ αξιών στις τιμές ζώνης. Ο ιδιοκτήτης που διατηρητέου αρχικά θα λαμβάνει το 30% της αποζημίωσης, με τον όρο της αποκατάστασης της πρόσοψης του διατηρητέου που έχει. Και το υπόλοιπο 70% θα το παίρνει με την ολοκλήρωση – και πιστοποίηση – των εργασιών. Οι συναλλαγές με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης επιβαρύνονται με ποσοστό 5% επί της αξίας της συναλλαγής. Τα χρήματα αυτά θα καταλήγουν στο Πράσινο Ταμείο για περιβαλλοντικές δράσεις.
Ογκώδες και επιβλητικό, χρωματισμένο εξωτερικά με έντονες αποχρώσεις, το Καπνεργοστάσιο της οδού Λένορμαν, επιβάλλεται με την παρουσία του, παραμένοντας σημείο αναφοράς στη νέα εικόνα της περιοχής. Σήμερα στον όροφο και σε τμήμα του ισογείου στεγάζει τη βιβλιοθήκη της Βουλής των Ελλήνων, ενώ το υπόλοιπο κτήριο με το αίθριο παραμένουν κενά. Ο επισκέπτης δύσκολα θα μαντέψει διαβαίνοντας τα νέα καλογυαλισμένα μαρμάρινα δάπεδα, την αρχική χρήση και την ιστορία του κτηρίου. Μια ιστορία που διαδραματίστηκε σε δύσκολες περιόδους πολέμου και οικονομικής ανέχειας, γεμάτη από τον ιδρώτα καπνεργατών, τις φωνές στρατιωτών, τον πόνο και το φόβο προσφύγων αλλά και φυλακισμένων. Σε μια περιπλάνηση όμως στις άδειες και αχανείς αίθουσες που κάποτε έσφυζαν από ζωή, οι μνήμες του κτηρίου επανέρχονται τόσο από τα μηχανήματα και τα διάσπαρτα μικροαντικείμενα, όσο και από την υγρή μυρωδιά του καπνού που έχει νοτίσει τοίχους και πατώματα, κυριαρχώντας ακόμη και σήμερα. Ανέπαφο έχει παραμείνει το μεγαλύτερο μέρος του ισογείου και των υπόγειων αποθηκών, το αίθριο καθώς και τα γραφεία της Εφορείας Καπνού, κομμάτια του κτηρίου που διατηρούν ακόμη τη γοητεία του και ανασύρουν ιστορίες ξεχασμένες. Εκεί διατηρούνται in situ, στη θέση της λειτουργίας τους, διάφορα μηχανήματα, σαν να τα εγκατέλειψαν ξαφνικά, σχεδόν έτοιμα να ξαναλειτουργήσουν. Ανάμεσα στις διάφορες κοπτικές και σιγαροποιητικές μηχανές, έχουν ανάκατα ριχτεί και ξεχαστεί πλάστιγγες, ξύλινες φόρμες πούρων, αχρησιμοποίητα πακέτα σιγαρέττων, ταινίες φορολογίας και διαφημιστικές αφίσες, κατάλοιπα μιας έντονης βιομηχανικής δραστηριότητας. Σε διπλανό χώρο, βρίσκονται στοιβαγμένα και σκεπασμένα από τη σκόνη και τη λήθη τα αρχεία της Α΄ και Β΄ Εφορείας Καπνού, περιμένοντας και αυτά με τη σειρά τους, κάποιος να τα ανακαλύψει. Ίσως δεν είναι ακόμη αργά, στο πλαίσιο της μελλοντικής επανάχρησης του κτηρίου από τη Βουλή των Ελλήνων , για τη διαχείριση και την αξιοποίηση των στοιχείων που μαρτυρούν την ιστορία του, ώστε να αναδειχθεί το Καπνεργοστάσιο ως μνημείο της νεότερης βιομηχανικής κληρονομιάς, τεκμήριο της αρχιτεκτονικής μνήμης αλλά και της οικονομικής ιστορίας της πόλης. Άλλωστε, το κτήριο έχει χαρακτηριστεί από το 1989 ως ιστορικό διατηρητέο μνημείο μαζί με τον μηχανολογικό του εξοπλισμό, γιατί «αποτελεί σημαντικό δείγμα βιομηχανικής αρχιτεκτονικής και μαρτυρία που συμβάλλει στην ολοκληρωμένη μελέτη και παρουσίαση της ιστορικής εξέλιξης της καπνοβιομηχανίας στην Ελλάδα ως προς τις συνθήκες παραγωγής, τον τρόπο παραγωγής και επιχειρηματικής οργάνωσης». Ιστορική διαδρομή κτηρίου Το Καπνεργοστάσιο της οδού Λένορμαν, το δεύτερο δημόσιο καπνεργοστάσιο της Αθήνας, κτίστηκε από το Ελληνικό Δημόσιο την εποχή που ανθούσε η βιομηχανία κατασκευής σιγαρέττου, για να στεγάσει επιχειρήσεις επεξεργασίας - συσκευασίας καπνού και αποθήκες καπνεμπόρων, αλλά κυρίως για να εξασφαλίσει τον έλεγχο της φορολογίας καπνού. Ο καπνός αποτέλεσε μία από τις σπουδαιότερες καλλιέργειες της ελληνικής υπαίθρου και από την εποχή που φορολογήθηκε, το 1876, υπήρξε πολύτιμη πηγή εσόδων για το ελληνικό κράτος. Άρχισε να κτίζεται το 1928 και ολοκληρώθηκε το 1930. Η απόφαση για την κατασκευή του είχε ληφθεί χρόνια πριν, όταν διαπιστώθηκε ότι το Καπνεργοστάσιο της οδού Αριστοτέλους (1883), το πρώτο δημόσιο καπνεργοστάσιο της πόλης, δεν ικανοποιούσε τις ολοένα αυξανόμενες ανάγκες της εποχής. Ήδη από το 1902 επιχειρήθηκε η ανέγερση ενός νέου καπνεργοστασίου, το οποίο τελικά δεν κατασκευάστηκε, και η στέγασή του εκτονώθηκε προσωρινά με τις επεκτάσεις του ήδη υπάρχοντος Καπνεργοστασίου. Το θέμα επανήλθε στο προσκήνιο το 1925 με την ψήφιση σχετικού Νομοθετικού Διατάγματος. Το οικόπεδο, συνολικού εμβαδού 9.085 τ.μ., αγοράστηκε στη συνοικία της Κολοκυνθούς το 1927 και ανατέθηκε στους πολιτικούς μηχανικούς Παύλο Αθανασάκη και Αντώνη Λιγδόπουλο] η εκπόνηση των σχεδίων του. Η έκταση αυτή βρισκόταν στην τότε οδό Κηφισσού, πρώην Κολοκυνθούς και σημερινή Λένορμαν, στη συνοικία της Κολοκυνθού, και σήμερα καταλαμβάνει ολόκληρο το οικοδομικό τετράγωνο μεταξύ των οδών Λένορμαν, Αμφιαράου, Λεάνδρου και Κρέοντος. Η ανάγκη για την κατασκευή του έγινε επιτακτική το 1928, μετά την πυρκαγιά που εκδηλώθηκε στο καπνεργοστάσιο της οδού Αριστοτέλους η οποία και το κατάστρεψε ολοκληρωτικά. Η εργολαβία του νέου κτηρίου ανατέθηκε στον πολιτικό μηχανικό Ν. Γαβαλά . Το κτίσμα αποτελείται από τέσσερις πτέρυγες που κατασκευάστηκαν η κάθε μια ξεχωριστά με ενδιάμεσους αρμούς, είναι διώροφο με ημιυπόγειο και στεγάζεται με δώμα. Αναπτύσσεται σε τετράγωνη κάτοψη, διαστάσεων 84,20Χ87,15μ. περιμετρικά γύρω από ένα αίθριο εμβαδού 1100μ2 που καλύπτεται από ένα τζαμωτό στέγαστρο με μεταλλικό σκελετό κατασκευασμένο από την τότε Ελληνική Εταιρία Β.Ι.Ο. Η κάτοψη του κτηρίου σχεδιάστηκε σε απόλυτη συμμετρία, με τους εσωτερικούς κύριους χώρους ενιαίους. Τόσο το ισόγειο, όσο και ο όροφος διέθεταν πατάρια. Ο κατασκευαστικός κάνναβος που πραγματοποιήθηκε, επέτρεψε τις ευέλικτες τροποποιήσεις του κτηρίου ανάλογα με τις διάφορες χρήσεις που φιλοξένησε διαχρονικά. Μορφολογικά διαμορφώθηκε κάτω από το πνεύμα του μοντερνισμού που εκφράστηκε μέσα από μια «πουριστική» φυσιογνωμία και λιτό διάκοσμο. Οι όψεις του οργανώνονται με γραμμική συνέχεια των ανοιγμάτων, στα περισσότερα των οποίων χρησιμοποιήθηκε η χαρακτηριστική για την εποχή τριπλή διάταξη. Ενδιάμεσα των ανοιγμάτων, οι παραστάδες που διατρέχουν αδιάσπαστες τους ορόφους τονίζουν την κατακόρυφη ανάπτυξη. Η στέψη του κτηρίου διαμορφώνεται με φαρδύ γείσο και στηθαίο. Κατασκευαστικά, το κτήριο ακολούθησε το πνεύμα της εποχής με τη χρησιμοποίηση σκελετού από οπλισμένο σκυρόδεμα γεγονός που επέτρεψε την υπεροχή των ανοιγμάτων σε βάρος της τοιχοποιίας. Στο ισόγειο εγκαταστάθηκαν βιομηχανίες κοπής και συσκευασίας καπνού, η διεύθυνση και το τελωνείο. Στον όροφο τοποθετήθηκαν βιομηχανίες παραγωγής τσιγάρων και πούρων, ενώ λειτουργούσαν παράλληλα δύο αίθουσες εστιατορίου για τους εργαζόμενους. Το υπόγειο χρησιμοποιήθηκε ως χώρος αποθήκευσης καπνού, με τη διαμόρφωση 14 ανεξάρτητων αποθηκών που είχαν πρόσβαση από τον περιφερειακό περίβολο του κτηρίου. Στο δώμα είχε προβλεφθεί κατοικία για τον φύλακα του κτηρίου, στην οποία εγκαταστάθηκαν τελικά από το 1951 οι οικογένειες των διευθυντών της Εφορίας Καπνού. Στο χώρο του Καπνεργοστασίου Αθηνών συστεγάστηκαν με την έναρξη της λειτουργίας του το 1930, περί τις 25 συνολικά μικρές καπνοβιομηχανίες, οι τελευταίες από τις οποίες αποχώρησαν στις αρχές του δεκαετίας του 1990. Σχετικά γρήγορα όμως, με την επικράτηση των ιδιωτικών καπνεργοστασίων και του μηχανοποίητου σιγαρέττου, μειώθηκε η ζήτηση των χώρων του κτηρίου, γεγονός που οδήγησε στην υπολειτουργία του και στην εισαγωγή νέων χρήσεων. Από το χώρο του Καπνεργοστασίου, σχεδόν το ¼ του κτηρίου, παραχωρήθηκε από το 1938 και επί σειρά ετών στη Στρατιωτική Υπηρεσία Αθηνών, η οποία στέγασε ανάλογα με τις ανάγκες κάθε εποχής την Υγειονομική Υπηρεσία Στρατού, τη Στρατιωτική Καπνοβιομηχανία, στρατιωτικές φυλακές (1945-46), κατοικίες προσφύγων από τη Ρουμανία (1952) κ.ά. Η Στρατιωτική Υπηρεσία θα αποχωρήσει οριστικά τον Ιούλιο του 1963, αλλά και πάλι μεγάλο μέρος του κτηρίου θα διατεθεί σε διάφορες υπηρεσίες του Δημοσίου, άσχετες με την καπνική χρήση, όπως υπηρεσίες της Προεδρίας της Κυβερνήσεως, του Υπουργείου Οικονομικών και της Στατιστικής Υπηρεσίας Ελλάδος. Το κτήριο διατηρήθηκε διαχρονικά σε καλή κατάσταση. Οι φθορές που προκλήθηκαν από τη λεηλασία του μετά την αποχώρηση των γερμανικών δυνάμεων κατοχής, από τους εξαγριωμένους πολίτες καθώς και από το βομβαρδισμό του από την εγγλέζικη αεροπορία κατά τη διάρκεια των Δεκεμβριανών, ήταν σχετικά μικρές και αποκαταστάθηκαν γρήγορα. Σταδιακή ανακαίνιση του κτηρίου πραγματοποιήθηκε από τη Βουλή των Ελλήνων το 2000, στην οποία περιλαμβάνονταν εργασίες ενίσχυσης του φέροντος οργανισμού, αποκατάστασης των όψεων και των εσωτερικών χώρων των ορόφων.
Νέα βάρη στους δανειολήπτες φέρνει η ξέφρενη κούρσα του euribor, καθώς αυξάνει το κόστος εξυπηρέτησης στεγαστικών δανείων. Για παράδειγμα σε ένα στεγαστικό 250.000 ευρώ με περίοδο αποπληρωμής τα 30 χρόνια η μηνιαία δόση ήταν 1.137,5 ευρώ, όταν το euribor βρισκόταν στο 0,65% και το τελικό επιτόκιο στο 3,6%. Τώρα με euribor στο 1,025% το επιτόκιο «αγγίζει» το 4% και η μηνιαία δόση τα 1.192,5 ευρώ. Δηλαδή η δόση αυξήθηκε κατά 55 ευρώ και 660 ευρώ κατ’ έτος. Αντίστοιχα για στεγαστικό 200.000 ευρώ και περίοδο αποπληρωμής τα 25 χρόνια, η μηνιαία επιβάρυνση φθάνει τα 44 ευρώ (528 τον χρόνο) και για δάνειο 180.000 ευρώ το οποίο θα αποπληρωθεί σε 15 χρόνια στα 36 ευρώ τον μήνα (432 ευρώ τον χρόνο).Περισσότερα Άρθρα...
