Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Φόροι

Πως δηλώνονται εισοδήματα απο βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, με αφορμή ερωτήματα που υποβάλλονται σχετικά με τη δήλωση εισοδήματος από βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, του φορολογικού έτους 2017, διευκρινίζει τα ακόλουθα:

 

Σύμφωνα με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016, όπως ισχύει:

 

• Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.

 

• Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα που, ανεξάρτητα από το αν είναι ή δεν είναι ιδιοκτήτης ή επικαρπωτής του ακινήτου, αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου.

 

Με την ΠΟΛ.1187/2017 (Β'4232) Απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. αναφορικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού ορίστηκε ότι:

 

α) οι Διαχειριστές Ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν έχουν υποχρέωση υποβολής της «Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» (ΠΟΛ.1013/7.1.2014, Απόφαση του Γ.Γ.Δ.Ε), σχετικά με βραχυχρόνιες μισθώσεις που πραγματοποιούνται μέσω ψηφιακών πλατφορμών,

 

β) ειδικά για το φορολογικό έτος 2017, τα εισοδήματα από τη βραχυχρόνια μίσθωση δηλώνονται διακριτά και συγκεντρωτικά στα έντυπα των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του οικείου έτους.

 

Προς υλοποίηση των ανωτέρω, προβλέφθηκαν στο έντυπο Ε2 του φορολογικού έτους 2017 δυο νέοι κωδικοί, οι κωδικοί 60 και 61, της στήλης 17. Πιο αναλυτικά, όπως ορίζεται στην απόφαση του Διοικητή ΑΑΔΕ, ΠΟΛ.1068/2018, σε αυτούς τους κωδικούς δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση και υπεκμίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφόρμων (Airbnb, Βooking, HomeAway κλπ.), κατά το φορολογικό έτος 2017, σύμφωνα με το άρθρο 39Α του ν. 4172/2013, όπως ισχύει.

 

Συμπερασματικά:

 

α) οι Διαχειριστές Ακινήτων δεν έχουν υποχρέωση υποβολής Δηλώσεων Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας (κοινώς «τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια») για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών.

 

β) για το φορολογικό έτος 2017 δεν προβλέπεται υποχρέωση δήλωσης των επιμέρους βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω ψηφιακών πλατφορμών. Το συνολικό εισόδημα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις δηλώνεται διακριτά και συγκεντρωτικά στο έντυπο Ε2.

Στα ύψη ο φόρος μεταβίβασης λόγω αντικειμενικών

Στα ύψη εκτινάσσει τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων η επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών με αποτέλεσμα η αγοραπωλησία ενός ακινήτου για να γίνεται πλέον ιδιαίτερα ακριβή υπόθεση. Με την ενεργοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών οι αγοραπωλησίες ακινήτων θα κοστίζουν έως 50% περισσότερο . Η αγορά ενός διαμερίσματος 100 τετραγωνικών στην Κερατέα επιβαρύνεται σήμερα με φόρο μεταβίβασης 1.701 ευρώ. Από την 1η Ιανουαρίου 2019 για το ίδιο ακίνητο ο φόρος εκτοξεύεται στα 2.551,50 ευρώ, με αύξηση 50%. Οι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων σε πολλές περιοχές του κέντρου της Αθήνας αλλά και σε «μεσαία» προάστια του Λεκανοπεδίου, όπως ο Αλιμος, η Καλλιθέα, τα Βριλήσσια, ακόμη και στην Κερατέα θα δουν τον φόρο μεταβίβασης να εκτινάσσεται στα ύψη. Η αγορά ακινήτων στην καρδιά της Αθήνας, θα είναι ακριβότερη το 2019, με τον φόρο μεταβίβασης να αυξάνεται ακόμη και πάνω από 30%. Για παράδειγμα, η αντικειμενική αξία ενός διαμερίσματος 100 τ.μ., 25ετίας, στην Καλλιθέα που ανέρχεται σήμερα στα 61.425 ευρώ, με την αύξηση της τιμής ζώνης αυξάνεται στα 90.675 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι αν κάποιος προχωρήσει στην αγορά του ακινήτου από το 2019 τότε ο φόρος που θα κληθεί να πληρώσει θα αυξηθεί κατά 47,63%.

Πότε έρχονται τα ραβασάκια του ΕΝΦΙΑ

Έχει ξεκινήσει η αντίστροφη μέτρηση για την έκδοση των εκκαθαριστικών ενός άλλου πολύ σημαντικού φόρου: του ΕΝΦΙΑ. Οι περίπου 7,4 εκατομμύρια ιδιοκτήτες, φυσικά και νομικά πρόσωπα, θα κληθούν να πληρώσουν περίπου 3,2 δισεκατομμύρια ευρώ. Ο φόρος έχει αλλαγές σε σχέση με πέρυσι στον τρόπο υπολογισμού.

 

Οι αλλαγές που έγιναν στον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ από φέτος είναι οι εξής:

 

-Θα υπολογιστεί με βάση τις νέες τιμές ζώνης που ανακοινώθηκαν στα μέσα Ιουνίου.

 

-Διευρύνθηκε το άνω όριο του πρώτου κλιμακίου του κύριου φόρου από τα 500 στα 550 ευρώ.

 

-Διευρύνθηκε το όριο του τρίτου κλιμακίου από τα 1.000 στα 1.050 ευρώ.

 

-Αυξήθηκε το αφορολόγητο όριο για τον συμπληρωματικό φόρο από τα 200.000 ευρώ στα 250.000 ευρώ.

 

Τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ θα φορτωθούν στο taxisnet έως το τέλος Αυγούστου και ο φόρος θα πληρωθεί σε πέντε μηνιαίες δόσεις από τον Σεπτέμβριο έως και τον Ιανουάριο 2019.

 

Ο κύριος φόρος υπολογίζεται με συντελεστή ευρώ ανά τετραγωνικό κτίσματος με βάση την κλίμακα.Εκτός από τον κύριο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται και συμπληρωματικός με βάση το άθροισμα της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων που διαθέτει κάθε φορολογούμενος (ο φόρος υπολογίζεται σε ατομική βάση). Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με αφορολόγητο 250.000 ευρώ και την  κλίμακα

Ποιοί χάνουν τις εκπτώσεις του ΕΝΦΙΑ

Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών αναμένεται να δημιουργήσει σημαντικά προβλήματα στους ιδιοκτήτες ακινήτων και μάλιστα ορισμένοι εξ αυτών θα χάσουν τις εκπτώσεις που προβλέπονται στον ΕΝΦΙΑ. Συγκεκριμένα, όσοι διαπιστώσουν ότι στην περιοχή τους αυξάνονται οι τιμές ζώνης και μέχρι σήμερα είχαν απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ, θα πρέπει να ενημερωθούν εάν η νέα αντικειμενική αξία του ακινήτου τους υπερβαίνει για παράδειγμα τις 85.000 ευρώ εάν πρόκειται για άγαμο. Στην περίπτωση αυτή, ο φορολογούμενος θα κληθεί να πληρώσει το σύνολο του φόρου, χάνοντας την έκπτωση του 50% που είχε από τον ΕΝΦΙΑ το 2017.

 

Σημειώνεται ότι: Εκπτωση 50% στον ΕΝΦΙΑ χορηγείται στον φορολογούμενο, τον ή τη σύζυγο και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του εφόσον πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

 

1. Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του προηγούμενου φορολογικού έτους δεν υπερβαίνει τις 9.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος.

 

2. Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων στα οποία κατέχουν δικαιώματα ο υπόχρεος δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, ο ή η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του, λαμβανομένου υπόψη του ποσοστού συνιδιοκτησίας και του είδους του δικαιώματος, δεν υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά και η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας, όπως αυτή προσδιορίζεται για τον υπολογισμό του συμπληρωματικού φόρου, δεν υπερβαίνει το ποσό των 85.000 ευρώ για τον άγαμο, των 150.000 ευρώ για τον έγγαμο (και τον ή τη σύζυγό του ή τη μονογονεϊκή οικογένεια) με ένα εξαρτώμενο τέκνο και των 200.000 ευρώ για τον έγγαμο (τον ή τη σύζυγό του και τα εξαρτώμενα τέκνα τους ή τη μονογονεϊκή οικογένεια) με δύο εξαρτώμενα τέκνα.

 

3. Ο φορολογούμενος, ο ή η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας.

 

Πλήρης απαλλαγή

 

Στην περίπτωση ατόμων με αναπηρία άνω του 80%, τρί­τε­κνους και πολύτεκνους, η έκπτωση φτάνει στο 100%, επομένως παρέχεται πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ, εφόσον συντρέχουν αθροιστικά οι παρακάτω προϋποθέσεις:

 

1. Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του προηγούμενου φορολογικού έτους δεν υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος.

 

2. Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων στα οποία κατέχουν δικαιώματα ο υπόχρεος δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, ο ή η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του, λαμβανομένου υπόψη του ποσοστού συνιδιοκτησίας και του είδους του δικαιώματος, δεν υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά μέτρα.

 

3. Ο φορολογούμενος, ο ή η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειας του είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας.

 

4. Ο αριθμός των εξαρτώμενων τέκνων ισούται ή υπερβαίνει τα τρία, ή ο φορολογούμενος, ο ή η σύζυγος ή οποιοσδήποτε από τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του έχει αναπηρία σε ποσοστό 80% και άνω.

Γολγοθάς οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

Μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της ΑΑΔΕ θα γίνει η καταγραφή των ακινήτων και των εισοδημάτων. Ο Διαχειριστής κάθε ακινήτου το οποίο εκμισθώνεται μέσω κάποιας ηλεκτρονικής πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης τις επόμενες ημέρες που θα ανοίξει η εφαρμογή της ΑΑΔΕ θα πρέπει να ακολουθήσει τα εξής βήματα:

1. Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Η Διαδικασία Εγγραφής και Οριστικοποίησης στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» γίνεται ηλεκτρονικά μέσω του διαδικτυακού τόπου www.aade.gr από κάθε «Διαχειριστή» με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης που διαθέτει στο TAXISnet. Ο «Διαχειριστής», στην περίπτωση που είναι και ιδιοκτήτης, προκειμένου να λάβει αριθμό εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», απαιτείται να έχει επιβεβαιωθεί ο Α.Τ.ΑΚ. που αναγράφει με τα στοιχεία που τηρούνται στα υποσυστήματα (Ο.Π.Σ. Περιουσιολόγιο) της ΔΗΛΕΔ και να αντιστοιχεί σε εμπράγματα δικαιώματα πλην της ψιλής κυριότητας, ενώ στην περίπτωση που είναι υπεκμισθωτής θα πρέπει να έχει επιβεβαιωθεί και ο αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας που έχει συνάψει με τουλάχιστον έναν ιδιοκτήτη του ακινήτου που προτίθεται να εγγράψει.

 

2. Υποβολή της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής ανά μισθωτή. Τα στοιχεία που καταχωρούνται στη «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» ανά βραχυχρόνια μίσθωση είναι τουλάχιστον:

– ο αριθμός εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»,

– το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα ή το συνολικό ποσό βάσει της πολιτικής ακύρωσης,

– η επωνυμία έκαστης ψηφιακής πλατφόρμας,

– τα στοιχεία του μισθωτή, η έναρξη λήξη της μίσθωσης και

– ο τρόπος πληρωμής του μισθώματος.

 

 

3. Ως «Ακίνητο» ορίζεται:

– Το διαμέρισμα,

– Η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,

– Οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,

– Τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών. Τα «Ακίνητα» που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση δύναται να είναι ενιαίοι χώροι, ή να μισθώνονται τμηματικά.

 

4. Καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στοιχείων (συνδικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά κ.α.) απαραίτητων για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος, ανά δικαιούχο εισοδήματος.

 

5. Δημόσια κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ) του ποσού που αναλογεί σε αγνώστους δικαιούχους εισοδήματος, τους οποίους ο Διαχειριστής, δεν ήταν δυνατόν να γνωρίζει κατά την εγγραφή του Ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

 

6. Ως Διαχειριστής βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται είτε ο κύριος του ακινήτου ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής ή τρίτος (κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς, εκκαθαριστής κληρονομιάς, εκτελεστής διαθήκης, σύνδικος πτώχευσης, προσωρινός διαχειριστής, μεσεγγυούχος, επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας, που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση).

 

7. Σε περίπτωση, που ο Διαχειριστής εκμισθώνει διακριτά στην πλατφόρμα περισσότερους του ενός χώρους στο ίδιο ακίνητο θα πρέπει να αποκτά ξεχωριστό αριθμό μητρώου για κάθε έναν από αυτούς. Υπογραμμίζεται ότι για κάθε ένα ακίνητο ορίζεται ένας μόνο «Διαχειριστής».

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki