realestatenews.gr
Αλλάζουν πάλι οι αντικειμενικές
Προχωρά, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, η δεύτερη σε έναν χρόνο.Ο λόγος, σύμφωνα με πληροφορίες, είναι ότι ο καθορισμός των αντικειμενικών αξιών αποτελεί μνημονιακή υποχρέωση από τα… παλιά και συγκεκριμένα από τον Ιούνιο του 2018, όταν η Ευρωπαϊκή Επιτροπή –στην έκθεση συμμόρφωσης της ελληνικής οικονομίας κατά τη διάρκεια του προγράμματος που βρισκόταν σε εξέλιξη– ανέφερε πως οι τιμές που είχαν ανακοινωθεί δεν ανταποκρίνονταν στην πραγματικότητα και πως οι ελληνικές αρχές έχουν προχωρήσει σε μια μεγάλη προσπάθεια αλλαγών στις αντικειμενικές αξίες με στόχο τη σταδιακή εξίσωσή τους με τις τιμές αγοράς. Ακόμη αναφερόταν ότι οι ελληνικές αρχές έχουν δεσμευτεί να αναπροσαρμόσουν σταδιακά τις αντικειμενικές αξίες σε ποσοστό τουλάχιστον 50% της εναπομείνασας διαφοράς με τις εμπορικές αξίες το 2019 και να τις ευθυγραμμίσουν πλήρως το 2020.
Στο πλαίσιο αυτό, λοιπόν, η χώρα μας ελέγχεται κάθε φορά που οι θεσμοί επισκέπτονται την Ελλάδα για τη σύνταξη της τριμηνιαίας έκθεσης σχετικά με την πορεία της οικονομίας, γεύση της οποί- ας αναμένεται να πάρει το υπουργείο Οικονομικών το επόμενο δεκαήμερο. Με δεδομένο λοιπόν ότι οι νέες αντικειμενικές αξίες, όπως αυτές θα διαμορφωθούν στη δεύτερη φάση τους φέτος, αποτελούν υποχρέωση, η ανάληψη της ευθύνης προσαρμογής από τον ίδιο τον υπουργό Οικονομικών καταδεικνύει τη σπουδαιότητα του θέματος.
Πλην, όμως, έχει περάσει ένας μήνας και η προκήρυξη για την πρόσκληση εκδήλωσης ενδιαφέροντος από πιστοποιημένους αναλυτές για να προτείνουν τιμές σχεδιάζοντας τον νέο χάρτη αντικειμενικών αξιών δεν έχει κοινοποιηθεί. Στοιχείο που εντείνει τη φημολογία ότι ο ΕΝΦΙΑ για φέτος θα προχωρήσει με τις τιμές που ίσχυσαν πέρσι, μεταθέτοντας τον χρόνο αναπροσαρμογής των αξιών για μετά τις εκλογές, δεδομένου ότι το 2019 αποτελεί προεκλογική χρονιά.
Ταυτόχρονα, πηγές από το ΥΠΟΙΚ εκτιμούν ότι υπάρχει κοινός τόπος για συνέργειες με το νέο θεσμικό πλαίσιο που θα αντικαταστήσει στις αρχές Μαρτίου τον νόμο Κατσέλη, αφού για τη ρύθμιση των «κόκκινων» δανείων λαμβάνεται ως απαραίτητο στοιχείο η αντικειμενική αξία του κάθε ακινήτου σε σχέση με το υπόλοιπο του δανείου των δανειοληπτών.
Το να παραμείνουν αμετάβλητες οι τιμές ζώνης φαίνεται ότι εξυπηρετεί τους σκοπούς του υπουργείου Οικονομικών, αφού με αυτό τον τρόπο δεν θα διαταραχτεί η ανοδική πορεία στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Για χιλιάδες περιοχές της χώρας τα έξοδα και οι φόροι μεταβίβασης μειώθηκαν από το νέο έτος, ενώ όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ θα αποτυπωθεί ξεκάθαρα στα ειδοποιητήρια η μείωση του φόρου έως και 100 ευρώ.
Με την αλλαγή του χρόνου ενεργοποιήθηκαν και για τους φόρους μεταβίβασης ακινήτων οι αντικειμενικές αξίες που καθορίστηκαν τον Ιούνιο του 2018, το οποίο σημαίνει ότι επήλθαν μειώσεις φόρων σε 2.122 ζώνες, ενώ για 4.302 περιοχές δεν επήλθε καμία μεταβολή.
Πηγές από το ΥΠΟΙΚ αναφέρουν ότι βασικός στόχος είναι να αποφευχθεί ο αιφνιδιασμός των μικροϊδιοκτητών, ειδικά στη συγκεκριμένη χρονική περίοδο που η κτηματαγορά εμφανίζει δείγματα ανάκαμψης. Οσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ η κυβέρνηση δεν δεσμεύεται από τη συμφωνία με τους θεσμούς για να προχωρήσει σε επανυπολογισμό του φόρου με βάση τις αντικειμενικές αξίες που θα καθοριστούν φέτος. Δηλαδή θα χρησιμοποιηθούν οι τιμές ζώνης που χρησιμοποιήθηκαν για τον ΕΝΦΙΑ το 2018. Η διαφορά για τους ιδιοκτήτες είναι ότι θα ισχύσει ο νέος τρόπος υπολογισμού, που φέρνει μειώσεις έως 30% για τους έχοντες ατομική περιουσία έως 60.000 ευρώ και γενικότερα μειώσεις των επιβαρύνσεων για τους έχοντες ατομική περιουσία έως 200.000 ευρώ, οι οποίες όμως δεν μπορούν να ξεπερνούν τα 80-100 ευρώ.
Πλέον σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο:
1 Η Γενική Γραμματεία Οικονομικής Πολιτικής του υπουργείου Οικονομικών θα πρέπει να προχωρήσει σε πρόσκληση εκδήλωσης ενδιαφέροντος για την επιλογή των πιστοποιημένων εκτιμητών που θα αναλάβουν να εισηγηθούν τις νέες τιμές ζώνης των ακινήτων. 2 Ο υπουργός Οικονομικών θα πρέπει να εκδώσει απόφαση για την ανάθεση του έργου στους πιστοποιημένους εκτιμητές που θα καθοριστούν.
3 Οι εκτιμητές θα πρέπει να καταθέσουν τις εισηγήσεις τους ανά περιοχή στην ηλεκτρονική βάση δεδομένων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων. Με υπουργική απόφαση, που επίσης θα πρέπει να εκδοθεί, θα θεσπίζεται διαδικασία καταχώρησης εισηγήσεων για τις τιμές ζώνης και από εκπροσώπους των δημοτικών συμβουλίων. Επίσης, θα μπορούν να προστεθούν και στοιχεία που έχουν στην κατοχή τους οι τράπεζες.
4 Αν υπάρξουν κωλύματα στον καθορισμό των τιμών ζώνης με τη διαδικασία εισηγήσεων που θα κατατίθενται από τους εκτιμητές, τους δήμους και τις τράπεζες, την επίλυση θα αναλαμβάνει τριμελής επιτροπή στην οποία θα εκπροσωπούνται το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους, το νεοσύστατο αυτοτελές τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων που έχει συσταθεί στη Γενική Γραμματεία Οικονομικής Πολιτικής του υπουργείου Οικονομικών αλλά και η διεύθυνση Φορολογίας Κεφαλαίου και Περιουσιολογίου της ΑΑΔΕ.
Η αγορά ενός σπιτιού είναι μία χαοτική κατάσταση . Για το λόγο αυτό καταρτίσαμε ένα οδηγο απο το Α έως το Ω της διαδικασίας αγοράς. Το πρώτο πράγμα που θα πρέπει να καθορίσει την αγορά είναι οι μακροχρόνιοι στόχοι για την πορεία της επαγγελματικής σας δραστηριότητας..
Ο ECONOMIST, μία πενταετία πρίν ξεκινήσει η μεγάλη οικονομική κρίση είχε ξεκινήσει τη δημοσιεύση άρθρων τα οποία είτε λίγο είτε πολύ εμφάνιζαν την παγκόσμια αγορά κατοικίας ως φούσκα η οποία αργά ή γρήγορα θα ξεφούσκωνε. Τουλάχιστον μία φορά το εξάμηνο, εμφανίζονταν τέτοιες έρευνες και σε άλλα έντυπα-λιγότερο ή περισσότερο έγκυρα- που υιοθετούσαν αυτή τη θέση. Σήμερα,με την εμπειρία της κρίσης στην πλάτη έχει αρχίσει να αναπτύσσεται μία άλλη άποψη -την οποία πρεσβευει και το realestatenews.gr- η οποία θεωρεί ότι η μεγάλη κρίση που πλήττει την παγκόσμια οικονομία δεν ήταν κρίση της αγοράς κατοικίας αλλά κρίση χρέους και διαχείρισης του που προκάλεσαν οι τράπεζες και οι κεντρικές κυβερνήσεις αλλά και οι κεντρικές τράπεζες οι οποίες στην συνέχεια αποδείχθηκαν απρόθυμες και ανίκανες να το διαχειριστούν.Αντίθετα οι συνθήκες που επικρατούν στην αγορά κατοικίας είναι υγιείς και μπορούν να εξασφαλίσουν μία σταθερά υψηλή ζήτηση . Για να το πούμε διαφορετικά, η αλματώδης και συνεχής άνοδος των τιμών σε Μ. Βρεταννία ,ΗΠΑ , Ισπανία και Ιρλανδία δεν ήταν η αιτία για την οικονομική κατάρρευση που ακολούθησε αλλά το πρόσχημα . Δηλαδή , η αγορά ακινήτων χρησιμοποιήθηκε ως όχημα απο τις τράπεζες και τα funds προκειμένου να δημιουργηθούν νέα προϊόντα που θα εξασφάλιζαν υψηλές αποδόσεις και οι κεντρικές κυβερνλησεις όχι μόνο δεν έλεγχαν τον άκρατο καιροσκοπισμό και την πλεονεξια αλλά την συντηρούσαν και την ενίσχυαν. Τι σημασία έχει αυτό; Οι υποστηρικτές της άποψης αυτής θεωρούν ότι στην θέση της αγοράς ακινήτων θα μπορούσε να είναι οποιαδήποτε άλλο αγαθό απο τον χρυσό μέχρι το πετρέλαιο και απο το νικέλιο μέχρι το κακάο. Επομένως το πρόβλημα δεν εντοπίζεται στο κατα πόσο η αγορά κατοικίας είναι προβληματική απο μόνη της αλλά στο πόσο εκτεθειμένη και εξαρτημένη είναι απο το τραπεζικό σύστημα και κατα πόσο οι κυβερνήσεις και οι κεντρικές τράπεζες είναι διατεθειμένες να προστατεύσουν το δημόσιο συμφέρον. Για να το πούμε πιο απλά , αν η αιτία της κρίσης ήταν η αγορά ακινήτων η διαδικασία ανάκαμψης θα είναι πολυετετής επίπονη και θα εξαρτάται κυρίως απο παράγοντες όπως οι δημογραφικές εξελίξεις. Αντίθετα , αν τα βασικά στοιχεία της αγοράς κατοικίας όπως η ζήτηση παραμένουν ισχυρά, τότε η ανάκαμαμψη μπορεί να είναι όχι μόνο σύντομη αλλά και διατηρήσιμη. Υπάρχει όμως και κάτι ακόμα . Οι πολιτικές για την ανάκαμψη της αγοράς αλλά και η διατηρησιμότητα της ανάκαμψης αυτής θα πρέπει να στοχεύουν στο να διορθωθούν τα πραγματικά προβλήματα που προκάλεσε την κρίση. Και στην προκειμένη περίπτωση στις τράπεζες. Ας πάρουμε για παράδειγμα την αγορά κατοικίας των ΗΠΑ που πυροδότησε την κρίση.Εκεί , τα προβλήματα δεν προκλήθεικαν απο τις τιμές των κατοικιών αλλά απο την πίεση που άσκησαν στην αγορά οι τράπεζες και τα πιστωτικά ιδρύματα μέσω των πλειστηριασμών. Η πίέση αυτή είχε με την σειρά της ως αποτέλεσμα να αλλάξουν οι όροι της αγοράς δηλαδή η προσφορά και έτσι να οδηγηθεί η αγορά σε συνθήκες υπερβάλλλουσας προσφοράς. Ακόμα και το επίπεδο των τιμών θα μπορούσε να παραμείνει ανεπηρέαστο αφού ακόμα και στο υψηλότερο τους σημείο εμφανίζονταν άνθρωποι διατεθειμένοι να καταβάλλουν το τίμημα για να αγοράσουν αλλά και επιχειρήσεις που αναλάμβαναν τον επενδυτικό κίνδυνο της κατασκευής και προσφοράς νέων κατοικιών. Όλα αυτά δείχνουν ότι η αγορά ακινήτων στις ΗΠΑ , αφεαυτής ήταν ισχυρή και θα μπορούσε να συντηρήσει για πολύ καιρό ακόμα την ανοδική πορεία. Αυτή που αποδείχτηκε προβληματική ήταν η τραπεζική αγορά και η διαχείριση του χρέους που έκανε είτε με την έκδοση ομολόγων είτε με τους πλειστηριασμούς. Ανάλογο είναι και το συμπερασμα απο την ελληνική κρίση της αγοράς κατοικίας. Το 2008 , όταν το επίπεδο των τιμών είχε φθάσει σε ιστορικά υψηλά επίπεδα ο αριθμός των μεταβιβάσεων ακινήτων έίχε φθάσει σε επίπεδα ρεκορ. Αυτό σημαίνει ότι η ζήτηση ήταν ισχυρή και ότι υπήρχαν άνθρωποι διατεθειμένοι να αγοράσουν σε αυτά τα επίπεδα των τιμών και ενδεχομένως και σε υψηλότερα. Αν και το ελληνικό τραπεζικό σύστημα δεν επηρέασε σε πρώτη φάση το επίπεδο της προσφοράς εντούτοις η πολιτική που ακολούθησε οδήγησε σε συρρίκνωση της ζήτησης. Στη συνέχεια το ελληνικό δημόσιο με την φορολογική πολιτική που ακολούθησε επιδείνωσε ακόμα περισσότερο το πρόβλημα οδηγώντας την ζήτηση για κατοικία στο σημερινό αδιέξοδο. Ο ρόλος των κεντρικών Κυβερνήσεων και των τραπεζών κυριαρχεί και στο μοντέλο της Ισπανίας και της Ιρλανδίας ενώ στην περίπτωση της Μεγάλης Βρετανίας με την πολιτική που ακολούθησε η κυβλερνηση Μπράουν η ευθύνη αφορά κυρίως τις τράπεζες.
Μικρά σπίτια κυρίως σε οικισμούς συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον των υποψήφιων αγοραστών εξοχικής κατοικίας. Σύμφωνα με εκτιμήσεις μεσιτών , η περιορισμένη αγοραστική κίνηση συγκεντρώνεται σε έτοιμα μικρά σπίτια που η αξία τους δεν ξεπερνα τις 120. 000 ευρώ. Παράλληλα καταγράφεται σημαντική μείωση των συναλλαγων άνω του 40% σε σύγκριση με πέρυσι. Πάντως στην αγορά εξοχικής κατοικίας έχουν αρχίσει να αναδεικνύονται ευκαιρίες λόγω της σημαντικής πτώσης των τιμών. Σύμφωνα με τα στοιχεία για την εξέλιξη των τιμών που ανακοίνωσε η εταιρία δεικτών ακινήτων PROPINDEX η κρίση στην διαρκεια του 2010 κτύπησε αγορές οι οποίες είναι επικεντρωμένες στην αγορά εξοχικής κατοικίας . Συγκεκριμένα , στις λεγόμενες περιοχές εξοχικής κατοικίας οι τιμές κατέγραψαν σημεντική κάμψη καθώς:
Σε ηλικία σύνταξης βρίσκεται το 15% περίπου των κτιρίων της χώρας. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει από τα στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας στα οποία καταγράφεται η χρονική περίοδος της κατασκευής του κτιριακού αποθέματος της χώρας. Συγκεκριμένα το σύνολο των κτιρίων της χώρας ανέρχεται σε 3.577.355 οικοδομές. Από τα κτίρια αυτά τα 181.828 έχουν κτισθεί προ του 1919 και τα 376.688 την περίοδο 1920-1945. Η συντριπτική πλειοψηφία των κτιρίων αυτών αφορά κατοικίες (131 χιλ. κτίσθηκαν πριν το 1919 και 293 χιλ. την περίοδο 1920-1945). Αξιοσημείωτο θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι από τα 111 χιλιάδες κτίρια γραφείων και καταστημάτων που βρίσκονται στη χώρα τα 5531 έχουν κτισθεί πριν το 1919 και τα 10.675 την περίοδο 1920-1945. Πρέπει να σημειωθεί ότι πλειονότητα των οικοδομών της χώρας έχουν κατασκευασθεί την περίοδο 1960-1990. Συγκεκριμένα την περίοδο αυτή , σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας κατασκευάσθηκαν 1.500.000 κατοικίες (σε σύνολο 2.755.570) και 55 χιλιάδες περίπου κτίρια γραφείων και καταστημάτων (σε σύνολο 111 χιλ. περίπου).Περισσότερα Άρθρα...
