realestatenews.gr
Εξοχική : Η ευκαιρία που χάθηκε
Οι επιπτώσεις που έχει στην ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας η κρίση που πλήττει τις διεθνείς αγορές είναι πλέον ορατή. Ας πιάσουμε όμως τα πράγματα από την αρχή. Η αγορά εξοχικής κατοικίας είναι , όπως και όλες οι άλλες, είναι μία παγκοσμιοποιημένη αγορά . Αυτό σημαίνει ότι οι υποψήφιοι αγοραστές προέρχονται όλη από την ίδια δεξαμενή , κινούνται σε οικονομίες που ευαίσθητες στο διεθνές οικονομικό περιβάλλον και οι προσδοκίες που διαμορφώνονται από αυτό επηρεάζουν σε σημαντικό βαθμό τις αποφάσεις τους, και τέλος οι περισσότεροι από αυτούς δανείζονται από τις τράπεζες για να αγοράσουν το σπίτι των ονείρων τους. Οι διεθνείς αγορές όμως κινούνται σε περιβάλλον ύφεσης , οι προσδοκίες έχουν πέσει στο ναδιρ ενώ ήδη σε πολλές ευρωπαϊκές αγορές η κρίση στην αγορά κατοικίας έχει κάνει έντονη την παρουσία της. Από την άλλη πλευρά οι τράπεζες έχουν «σφίξει τα λουριά»στις χορηγήσεις δανείων καθιστώντας τον δανεισμό των νοικοκυριών δυσκολότερο και ακριβότερο. Συμπέρασμα; Η ζήτηση από το εξωτερικό σίγουρα δεν θα είναι όπως τα προηγούμενα χρόνια. Παγκοσμιοποιημένη αγορά σημαίνει όμως και κάτι άλλο. Οι αγοραστές μπορούν να επιλέξουν μεταξύ πολλών προϊόντων που προσφέρονται σε παρόμοιες αγορές. Όταν σε μία από αυτές τις αγορές οι τιμές πέφτουν τότε η ζήτηση στην συγκεκριμένη αγορά μεγαλώνει αλλά με δεδομένο ότι οι αγοραστές προέρχονται από την «ίδια δεξαμενή» αυτό σημαίνει ότι όταν αυξάνει η ζήτηση σε μία αγορά τότε περιορίζεται σε μία άλλη. Στην δική μας περίπτωση τώρα η κρίση στην Ισπανία που αντανακλάται και με υποχώρηση των τιμών σημαίνει ότι κάποιοι που θα μπορούσαν να προτιμήσουν το ελληνικό προϊόν θα προτιμήσουν το ισπανικό λόγω …τιμής.
Η κρίση στην αγορά κατοικίας αρχικά και στην υπόλοιπη αγορά ακινήτων στη συνέχεια ήταν αποτέλεσμα εξωγενων παραγόντων και κυρίως των "αστοχιών" του τραπεζικού συστήματος που προκάλεσε , συντήρησε και μεγένθυνε τις στρεβλώσεις στην αγορά.Το δημόσιο επίσης έχει τεράστια ευθύνη όχι μόνο γιατί δεν παρενέβη -ως όφειλε-αλλά διότι με την έλλειψη πολιτικής και με την δαιμονοποίηση της ιδιοκτησίας επέβαλλε κλίμα πανικού .
Η επόμενη μεγάλη έκπληξη της αγοράς εμπορικών χώρων θα πρέπει να αναζητηθεί στην …οδό Αθηνάς. Η προοπτική της ήπιας πεζοδρόμησης ενός από τους πλέον ιστορικούς δρόμους του κέντρου της πρωτεύουσας έχει ήδη θέσει την αγορά εμπορικών ακινήτων σε αναβρασμό. Τα πρώτα σημάδια του νέου προσώπου της αγοράς είναι πλέον εμφανή καθώς την θέση των χονδρεμπορικών καταστημάτων παίρνουν σιγά σιγά επιχειρήσεις γρήγορου φαγητού και κινητής τηλεφωνίας ενώ περιορίζονται οι κλασσικές εμπορικές χρήσεις που έδιναν την προσωπικότητα στην αγορά του συγκεκριμένου δρόμου. Ηδη ένα σημαντικό ποσοστό των υφιστάμενων εμπορικών χώρων έχουν αλλάξει χρήσεις και δεν θα πρέπει να αποκλειστεί η προοπτική την επόμενη πενταετία η εικόνα του δρόμου να έχει αλλάξει πλήρως σε σχέση με την σημερινή. Αν ληφθεί υπόψη ότι ένα ποσοστό του υπάρχοντος αποθέματος κτιρίων χρησιμοποιείται από τράπεζες αλλά και άλλες μεγάλες επιχειρήσεις υπηρεσιών και επίσης ότι ήδη τουλάχιστον το 25% του υφιστάμενου αποθέματος των υφιστάμενων εμπορικών χώρων έχει αλλάξει χρήσεις στην διάρκεια της τελευταίας τριετίας τότε εύκολα μπορεί να καταλάβει κανείς το μέγεθος των αλλαγών στην εικόνα ίσως της τελευταίας εναπομείνασας παραδοσιακής εμπορικής αγοράς.
Η ύφεση "πάγωσε" την αγορά και άλλαξε τις συναλλαγματικές πρακτικές με αποτέλεσμα να έχει έντονο πρόβλημα και ο κλάδος της οικοδομής. Ετσι ο φόβος για μη εκπλήρωση των υποχρεώσεων αλλά και η πρακτική των τραπεζών είτε να μη χορηγούν μπλοκ επιταγών ή στις περιπτώσεις που χορηγούν να έχουν λιγότερα φύλα είχε άμεσες επιπτώσεις στην αγορά. Το ίδιο αποτέλεσμα είχε και ο περιορισμός της προεξόφλησης των επιταγών απο τις τράπεζες με μειωμένα πλαφόν αλλά και η απαίτηση των επιχειρήσεων να εξοφλούνται απο τους πελάτες τους με μετρητά. Έτσι περιορίστηκε όχι μόνο ο όγκος των συναλλαγών με μεταχρονονολογημένες επιταγές αλλά και η αξία των ακάλυπτων επιταγών. Όλα αυτά είχαν άμεσες επιπτώσεις και στην βιομηχανία των κατασκευών αφού πολλές μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις του κλάδου χρησιμοποιήσαν για τις προμήθειες τους μεταχρονολογημένες επιταγές. Το "πάγωμα" τους σε συνδυασμό με την συρρίκνωση των αγορών είχε ως άμεση συνέπεια οι περισσότερες απο αυτές είτε να κλείνουν -ήδη κάνουν λόγο για 1.000 επιχειρήσεις- είτε να αδρανοποιηθούν. Ενδεικτικό θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι , το Σεπτέμβριο σφραγίστηκαν 18.533 επιταγές συνολικής αξίας 167,56 εκ. ευρώ, ποσό που είναι μειωμένο κατά 12,43% σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα και κατά 34,57% σε σχέση με το Σεπτέμβριο του 2009. Επίσης δεν πληρώθηκαν 13.581 συναλλαγματικές, συνολικού ποσού 19,8εκ ευρώ, και εδώ το ποσό που εμφανίζει μείωση κατά 8,22% σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα και -19% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2009. Από την αρχή του χρόνου τα «φέσια» στη αγορά πλησιάζουν το 1,5 δισ ευρώ, από 2,5 δισ. ευρώ που ήταν το αντίστοιχο διάστημα πέρυσι.
ΠΑΝΩ ΑΠΟ το 15% των δανείων που θα έχουν διατεθεί από τις τράπεζες δεν θα εξυπηρετείται το 2012. Ισως είναι το καλό σενάριο, καθώς προϋποθέτει ότι η ελληνική οικονομία θα έχει αρχίσει να ανακάμπτει μέχρι τότε. Αναλυτές και τραπεζίτες προχωρούν σε συνεχή μετάθεση προς τα πίσω της χρονικής στιγμής που τα δάνεια σε καθυστέρηση θα φτάσουν στο απόγειό τους, γεγονός που με βάση τις εκτιμήσεις της αγοράς αντανακλά την αναθεώρηση προς το χειρότερο των προσδοκιών για ανάκαμψη της οικονομίας. Υπενθυμίζεται ότι οι συγκλίνουσες εκτιμήσεις του 2009 ήθελαν η χρονιά της κορύφωσης των μη εξυπηρετούμενων δανείων να είναι το 2010 για να μετατεθεί κατόπιν πιο πίσω κατά ένα χρόνο, δηλαδή το 2011, και να φθάσει μέχρι και το 2012. Εκτιμάται ότι 10% και πλέον από τα 257 δισ. δανείων που έχουν δοθεί σε νοικοκυριά και επιχειρήσεις δεν εξυπηρετούνταν στα τέλη του 2010, από 7,7% στα τέλη του 2009. Ομως όλοι παραδέχονται ότι το πραγματικό ποσοστό είναι ακόμη μεγαλύτερο και απλώς καλύπτεται από τις μαζικές ρυθμίσεις δανείων, ιδίως επιχειρηματικών, στις οποίες προχώρησαν οι τράπεζες την προηγούμενη χρονιά και σε μικρότερο βαθμό το 2009. Το ποσοστό των δανείων που δεν ξεπληρώνονται είναι μικρότερο στις τέσσερις μεγάλες τράπεζες σε σχέση με τον μέσο όρο του εγχώριου τραπεζικού συστήματος, που περιλαμβάνει όλες. Αναλυτές εκτιμούν ότι το ποσοστό θα κυμανθεί μεταξύ 15% και 18% όταν φθάσει στο υψηλότερο σημείο, που τοποθετείται πλέον χρονικά σε κάποιο σημείο μέσα στο α' εξάμηνο του 2012 και υπό την προϋπόθεση ότι οι εκτιμήσεις για ρυθμό ανάπτυξης μεγαλύτερου του 1% την επόμενη χρονιά δεν θα διαψευσθούν. Αν επιβεβαιωθούν δάνεια ύψους 38,5 δισ. με 46,2 δισ. ευρώ, σε κάποιο σημείο την επόμενη χρονιά δεν θα αποπληρώνονται κανονικά. Ομως αυτές δεν είναι οι πιο απαισιόδοξες εκτιμήσεις. Υπάρχει μια μικρή μειοψηφία που ισχυρίζεται ότι το ποσοστό των καθυστερήσεων για πάνω από 90 μέρες στο σύνολο των δανείων θα φτάσει το 20% στο απόγειό του. Οι τελευταίοι παραπέμπουν στην εμπειρία χωρών, κυρίως αναδυόμενων, που είδαν το ανωτέρω ποσοστό να φθάνει σε δυσθεώρατα ύψη έπειτα από κρίση του δημοσίου χρέους ή του τραπεζικού τους συστήματος. Σύμφωνα με στοιχεία του ΔΝΤ που επικαλείται η Citi σε πρόσφατη έκθεσή της, το ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων ως προς το σύνολο των δανείων ανήλθε στο 34% κατά μέσον όρο από τη δεκαετία του 1980 μέχρι τις αρχές της δεκαετίας του 2000. Είναι χαρακτηριστικό ότι το ποσοστό έπιασε κορυφή στο 20% στην περίπτωση της Αργεντινής το 2001 και στο 28% περίπου στην Τουρκία το 2000. Από την άλλη πλευρά, το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 13% περίπου στην περίπτωση της Φιλανδίας και της Σουηδίας το 1991, περιπτώσεις που ίσως είναι καλύτερο μέτρο σύγκρισης για την Ελλάδα. Εξυπακούεται ότι τα υψηλά ποσοστά δεν θεωρούνται καλός οιωνός για την κερδοφορία των ελληνικών τραπεζών αφού πρέπει να λάβουν επιπρόσθετες προβλέψεις, πληγώνοντας τα κέρδη και τα ίδια κεφάλαιά τους. Σύμφωνα με αναλυτές, οι συσσωρευμένες προβλέψεις των τραπεζών αντιστοιχούσαν στο 43% περίπου των δανείων σε καθυστέρηση στο εγχώριο τραπεζικό σύστημα στα τέλη Σεπτεμβρίου του 2010 και ήταν κοντά στο 49% για τις μεγάλες τράπεζες.Περισσότερα Άρθρα...
