Η μεγαλύτερη ανατροπή στα δεδομένα της αγοράς εμπορικών καταστημάτων είναι πλέον πραγματικότητα στην αγορά. Σύμφωνα με τις απόψεις κορυφαίων αναλυτών οι ανατροπές αυτές έχουν τρεις όψεις:

Η πρώτη όψη αφορά στην συρρίκνωση της αγοράς σε επιχειρήσεις μικρού και μεσαίου επιπέδου κυρίως μέσω της υποβάθμισης των τοπικών και των υπερτοπικών αγορών στις οποίες δραστηριοποιούνται . Αξιοπιστες πληροφορίες φέρουν στην περιοχή του ευρύτερου κλεντρου της πρωτεύουσας ο δείκτης διαθεσιμότητας (δηλαδή το ποσοτό των κενω΄ν καταστημάτων στο συνολικό αριθμό του δείγματος) επιδεινώθηκε το τελευταίο εξάμηνο κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες .

Η δεύτερη όψη αφορά στην λειτουργια των εμπορικών κέντρων τα οποία έχουν ήδη αρχίσει να συγκεντρώνουν ένα αξιοσέβαστο ποσοστό της ζήτησης (το μεγαλύτερο προέρχεται από τις γειτονικές τοπικές αγορές και το μικρότερο από τις υπερτοπικές που λειτουργούν σε περιοχές με εύκολη πρόσβαση).

Η τρίτη όψη εντοπίζεται στην προσπάθεια ανάπτυξης μικρών καθετοποιημένων κτιρίων καταστημάτων που βρίσκονται είτε σε σημεία υψηλής εμπορικής προβολής σε περιοχές που χαρακτηρίζονται ως «κορυφαίες αγορές» όπως για παράδειγμα το κέντρο της Αθήνας (νότιος τομέας της Ερμού κ.α.) , η Γλυφάδα κλπ. Ουσιαστικά οι αναπτύξεις αυτές προσανατολίζονται να γινουν είτε σε περιοχές με ελάχιστη διαθεσιμότητα γης γεγονός που αποκλείει την ανάπτυξη μεγάλων εμπορικών κέντρων είτε σε περιοχές όπου εκτιμάται ότι οι προγραμματισμένες παρεμβάσεις θα τις αναδείξουν σε προορισμούς υψηλής επισκεψιμότητας παράμετρος που κρίνεται ως απαραίτητη προκειμένου να δημιουργηθούν εμπορικές πιάτσες. Αξιόπιστες πληροφορίες φέρουν ότι ήδη επιχειρηματικοί όμιλοι έχουν ξεκινήσει την «κούρσα» για την δημιουργία πορτοφολιού ακινήτων σε περιοχές που συγκεντρώνουν τα προαναφερόμενα χαρακτηριστικά.

Τα πιόνια στην σκακιέρα για την παρτίδα της αγοράς εμπορικών καταστημάτων στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής έχουν στηθεί και έχουν γίνει από τους συμμετέχοντες οι κινήσεις. Το σίγουρο είναι ότι το αποτέλεσμα της παρτίδας δεν θα φανεί άμεσα αφού οι παράμετροι είναι πολλοί και απρόβλεπτοι. Με απλά λόγια η εξέλιξη δεν θα εξαρτηθεί μόνο από τα εμπορικά σημεία που αναπτύσσονται αλλά και από τις γενικότερες μακροοικονομικές εξελίξεις που επηρεάζουν μεγέθη όπως για παράδειγμα την κατανάλωση και το διαθέσιμο εισόδημα. Επίσης δεν θα πρέπει να υποτιμώνται και οι επιπτώσεις από την διεθνή κρίση η οποία θα καθορίζει την δυνατότητα των παικτών να αποκτήσουν κεφάλαια είτε μέσω τραπεζικού δανεισμού είτε μέσω θεσμικών επενδυτών που θα ήθελαν να χρηματοδοτήσουν ανάλογες επενδυτικές κινήσεις. Αυτό που διαφαίνεται είναι ότι το παλιό μοντέλο ανάπτυξης των εμπορικών σημείων φαίνεται ότι ξεπερνιέται αφού η εμπορική κίνηση επικεντρώνεται –και στο μέλλον θα επικεντρώνεται ακόμα περισσότερο- σε σημεία υψηλής εμπορικής προβολής και σε οργανωμένους χώρους εμπορικής ανάπτυξης. Οι μικρές περιφερειακές αγορές φαίνεται ότι στα επόμενα χρόνια οδηγούνται με μαθηματική ακρίβεια σε περιθωριοποίηση και στην εξέλιξη αυτή δεν συμβάλλουν μόνο οι εμπορικές αναπτύξεις αλλά και οι ίδιες οι εμπορικές επιχειρήσεις οι οποίες προτιμούν την ασφάλεια που προσφέρει η σίγουρη αγορά

Η επιβολή δυσβάστακτων φόρων και οι κυβερνητικές παλινωδίες έχουν εγκλωβίσει τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι καλούνται να πληρώσουν δυσβάστακτα χαράτσια για κατοικίες που παραμένουν απρόσοδες. Μία από τις πλέον «κλασικές» περιπτώσεις είναι τα χιλιάδες ακίνητα, ανά την Ελλάδα, τα οποία τελούν προς απαλλοτρίωση... δεκαετίες ολόκληρες, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες τους να μην μπορούν να τα πωλήσουν και να τα μεταβιβάσουν. Πληρώνουν όμως, το ειδικό τέλος μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ... Μάλιστα, σύμφωνα με το νομοσχέδιο που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος, το μέγιστο ύψος της αποζημίωσης δεν θα μπορεί να ξεπερνάει το 80% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Από την έναρξη ισχύος του νομοσχεδίου του ΥΠΕΚΑ για τα αυθαίρετα, οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να μεταβιβάσουν το ακίνητό τους πληρώνουν ακριβότερα, καθώς απαιτείται βεβαίωση μηχανικού ότι στο ακίνητο δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια. Το γεγονός αυτό έχει καταστήσει υψηλότερο το κόστος των μεταβιβάσεων και έχει «παγώσει» τον, έστω περιορισμένο, αριθμό αγοραπωλησιών που ενδεχομένως θα πραγματοποιούνταν. Και αυτό διότι στο συνολικό κόστος μεταβίβασης προστίθεται η αμοιβή του μηχανικού που ανέρχεται στα 200-300 ευρώ, εάν δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες, σύμφωνα με τις σημερινές τιμές αγοράς.

Άλλο ένα πιστοποιητικό που θα απαιτείται από 9/1/2012 για την εκμίσθωση κατοικιών άνω των 50 τ.μ. είναι αυτό που αφορά την ενεργειακή επάρκεια του κτίσματος. Με τη σειρά του, το «χαρτί» αυτό υπολογίζεται ότι θα αυξήσει το κόστος των μεταβιβάσεων έως και 500 ευρώ, όση δηλαδή είναι κατά μέσο όρο η αμοιβή του μηχανικού.

Η τεράστια καθυστέρηση, έως και 20 χρόνια, της ένταξης στο σχέδιο πόλης νέων περιοχών, θέτει σε ομηρία πολυάριθμους οικοπεδούχους, οι οποίοι σε περίπτωση ανέγερσης κατοικίας, θα πρέπει να περιοριστούν στους στενούς περιορισμούς που προβλέπει ο νόμος για την εκτός σχεδίου δόμηση. Όπως σημειώνουν παράγοντες του real estate, οι κατά τόπους δημοτικές αρχές κωλυσιεργούν να κυρώσουν τις πράξεις εφαρμογής -το τελευταίο στάδιο πριν από την ένταξη στο σχέδιο- και ως αποτέλεσμα οι ιδιοκτησίες παραμένουν μη οικοδομήσιμες. Ενδεικτική των παραπάνω είναι η περίπτωση της Αρτέμιδας, όπου οι ιδιοκτήτες περίμεναν 23 χρόνια για να χτίσουν νόμιμα, γεγονός που οδήγησε σε έκρηξη το φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης στην περιοχή, όπως αναφέρει ο τοπικός σύλλογος διπλωματούχων και πτυχιούχων μηχανικών. Είναι αξιοσημείωτο ότι η αξία εντός σχεδίου ιδιοκτησίας είναι διπλάσια, σε σχέση με αυτήν ακινήτου εκτός σχεδίου, ενώ όταν υλοποιηθούν τα απαιτούμενα έργα υποδομής η αγοραία τιμή μίας κατοικίας αυξάνεται περαιτέρω. Και μπορεί οι πράξεις εφαρμογής να βρίσκονται σε πολλές περιοχές στον «αέρα», ωστόσο οι ιδιοκτήτες υπόκεινται σε φόρο μεταβίβασης, ΕΤΑΚ και εσχάτως ειδικό τέλος. Εάν στο προς μεταβίβαση ακίνητο εντοπιστούν αυθαιρεσίες, η μεταβίβαση αναστέλλεται εωσότου ολοκληρωθεί η ένταξή του κτίσματος στη ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος. Δεν είναι τυχαίο που οι μεταβιβάσεις αναμένεται να παραμείνουν «παγωμένες» εωσότου ολοκληρωθεί η ρύθμιση του ΥΠΕΚΑ, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς. Ταυτόχρονα, τα τετραγωνικά μέτρα του νομιμοποιημένου αυθαιρέτου προσμετρώνται σε όλες τις φορολογικές κλίμακες, αυξάνοντας την οικονομική επιβάρυνση για τους ιδιοκτήτες