Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Εξοχική: Το μεγάλο παιγνίδι με τις τιμές

Τους τελευταίους μήνες, γινόμαστε μάρτυρες μίας συνεχούς επίθεσης σε βάρος της αγορά εξοχικής κατοικίας καθώς επιχειρείται να διαμορφωθεί μία εικόνα κατάρρευσης των τιμών. Η μεθόδευση αυτή , έχει προφανή στόχο τους ιδιοκτήτες και ειδικότερα την δημιουργία ενός κλίματος που θα βοηθήσει ώστε να ρίξουν ακόμα περισσότερο τις τιμές όχι μόνο στα ακίνητα αλλά και στη γη. Καθημερινά σχεδόν, γινόμαστε "παραλήπτες" πληροφοριών σύμφωνα με τις οποίες οι τιμές έχουν πέσει 40-50% σε σύγκριση με τα ιστορικά υψηλά του 2008. Η αλήθεια είναι ότι μπορεί να υπάρχουν και τετοιες περιπτώσεις αλλά αυτές δεν απηχούν την πραγματικότητα της αγοράς.

Το realestatenews.gr, απευθύνθηκε στην βάση δεδομένων της Property που διατηρεί χρονολογικές σειρές τιμών απο το 1997 μέχρι σήμερα προκειμένου να υπολογίσει τις μέσες απώλειες τιμών απο το 2008 μέχρι και το 2011 στις κατεξοχή τουριστικές περιοχές της χώρας (Χαλκιδική ,Κέρκυρα,Κυκλάδες, Δωδεκάνησα και Χανιά). Τα αποτελέσματα που προέκυψαν ανατρέπουν όλα τα σενάρια της καταστροφής. Συγκεκριμένα απο τα στοιχεία (ζητούμενες τιμές) προέκυψε ότι η μέση αθροιστική πτώση στις τιμές απο το 2008 μέχρι τον Ιανουάριο 2012 δεν ξεπέρασε το 13,5%. Στις πέντε αυτές κορυφαίες αγορές η επιμέρους πτώση κινήθεικε μεταξύ 9% (Κυκλάδες) και 20% (Χανιά). Το δείγμα που αναλύθηκε ξεπερνά τα 3000 ακίνητα (προσφέρθηκαν προς πώληση την συγκεκριμένη περίοδο). Απο την ίδια ανάλυση των στοιχείων προκύπτει μία σημαντική υποχώρηση των συναλλαγών η οποία ξεπερνά το 50%.

Απο τα στοιχεία της έρευνας προκύπτει ότι η πραγματική εικονα της αγοράς απέχει πολύ απο εκείνη της καταστροφής. Σίγουρα η πώληση ενός ακινήτου είναι δύσκολη και αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι τιμές εξακολουθούν να αντέχουν. Η διαπίστωση αυτή είναι δείγμα μίας αγοράς σε ύφεση και όχι μίας αγοράς σε κατάρρευση.

Επενδυτές στα λόγια...

Φιλολογικό είναι το ενδιαφέρον για τα νησιά του Δημοσίου καθώς ακόμα και σοβαροί ενδιαφερόμενοι απομακρύνονται , όταν διαπιστώνουν τις νομικές και πολεοδομικές ελλείψεις (δεν υπάρχει χρήση γης στα νησιά, οπότε ο επενδυτής δεν μπορεί να χτίσει, να πάρει ρεύμα κ.ά.), αλλά και τις αρχαιολογικές εκκρεμότητες κ.λπ. Στο επίκεντρο του επενδυτικού ενδιαφέροντος βρίσκονται κάποια μικρά νησιά τα οποία είναι κοντά το ένα στο άλλο και δημιουργούν ένα σύμπλεγμα προς τουριστική αξιοποίηση. Μια πρόταση-σκέψη είναι να αξιοποιηθούν τα νησιά αυτά ως «πακέτο». Για παράδειγμα, να διατεθούν προς αξιοποίηση πέντε πέντε, δημιουργώντας μια τεράστια τουριστική πλατφόρμα. Ωστόσο, για να επιτευχθεί αυτό, έχει μεγάλες δυσκολίες. Η αδυναμία εδώ και χρόνια να βρουν αγοραστή περίπου 15 ιδιωτικά νησιά, αλλά και οι αποτυχημένες απόπειρες αξιοποίησης δημόσιων νησιών, τα τελευταία 20 χρόνια είναι ενδεικτική. Σημειώνεται ότι το ελληνικό Δημόσιο μέσω της ΚΕΔ διαθέτει σήμερα περίπου 598 νησιά πλήρους κυριότητας, ποικίλων μεγεθών, από λίγα στρέμματα έως εκατοντάδες στρέμματα. Ηδη, το 10% αυτών είναι παραχωρημένο σε υπουργεία και δήμους για εθνικούς και άλλους σκοπούς.

Διαλύουν τον χωροταξικό σχεδιασμό

Βιάζεται η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΚΑ να διαλύσει τον χωρικά ολοκληρωμένο σχεδιασμό για τη σημειακή και κατά περίπτωση χωροθέτηση των επενδύσεων, πάντα αγνώστου ταυτότητας και περιεχομένου. Ήδη ο αναπληρωτής υπουργός ΠΕΚΑ , με επιστολή του από τις 21 Νοεμβρίου, ζητάει από τους φορείς να γνωμοδοτήσουν, εντός 20 ημερών, επί του προτεινόμενου "νέου, ταχύτερου και ευέλικτου πλαισίου".

Η πρόταση της ομάδας εργασίας, σαλαμοποιεί τον σχεδιασμό σε εθνικό και τοπικό επίπεδο, καθώς στο νέο σύστημα κυριαρχούν τα τομεακά ειδικά χωροταξικά, με το Εθνικό Χωροταξικό να μετατρέπεται σε έκθεση ιδεών, τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια με τους δεσμευτικούς κανόνες να καταργούνται και να αντικαθίστανται από κατευθυντήρια τοπικά πλαίσια χωρικής οργάνωσης σε επίπεδο Καλλικρατικού δήμου. Στη προς διαβούλευση συνοπτική πρόταση έχει επιχειρηθεί εξωραϊσμός χωρίς να αλλάξει η φιλοσοφία της, ενώ προβλέπει και την κατάργηση των Ρυθμιστικών Σχεδίων Αθήνας και Θεσσαλονίκης.

Το Ρυθμιστικό Αθήνας μετονομάζεται σε Μητροπολιτικό Πλαίσιο Χωρικής Οργάνωσης Αθήνας - Αττικής, το οποίο θα εγκρίνεται με Κοινή Υπουργική Απόφαση αντί νόμου και υπεύθυνο εφαρμογής τον Οργανισμό Αθήνας. Για το περιεχόμενό του προστέθηκε η φράση "διατήρηση δυνατότητας τομεακής και χωρικής εξειδίκευσης με κανονιστικό χαρακτήρα". Το Ρυθμιστικό Σχέδιο του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης, η επικαιροποίση του οποίου έχει ολοκληρωθεί και αποτυπωθεί ήδη σε σχέδιο νόμου, συγχωνεύεται, ως ειδικό τμήμα, στο Περιφερειακό Πλαίσιο Κεντρικής Μακεδονίας. Το μέλλον του Οργανισμού Θεσσαλονίκης παραμένει άγνωστο, καθώς στο κείμενο υπάρχει ερωτηματικό. Παράλληλα, από το περιεχόμενο των ειδικών πλαισίων διεγράφη η προηγούμενη αναφορά, η οποία έλεγε ότι είναι "άμεσα εφαρμόσιμα για έργα και δράσεις εθνικής εμβέλειας". Προστέθηκε το μάλλον θολό "διερεύνηση τρόπου δεσμευτικότητας και επίλυσης συγκρούσεων". Αλλά και στα περιφερειακά προστέθηκε η δυνατότητα για "διερεύνηση τομεακής και χωρικής εξειδίκευσης με κανονιστικό χαρακτήρα".

Η πρόταση "για τη Μεταρρύθμιση του συστήματος Χωροταξικού και Πολεοδομικού Σχεδιασμού" διαβιβάστηκε μεταξύ άλλων σε ΣΕΠΟΧ (χωροτάκτες - πολεοδόμοι), ΣΑΔΑΣ (αρχιτέκτονες) ΣΕΒ, ΣΕΤΕ (τουριστικές επιχειρήσεις) και στην Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού όπου στο διαβιβαστικό το δεύτερο συνθετικό αναγράφεται "και Πολιτικής". Επίσης στα υπουργεία Ανάπτυξης, Τουρισμού και Ναυτιλίας, όχι όμως και στο υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης. Κατάπληξη προκαλεί το γεγονός ότι δεν κοινοποιείται στον υπουργό ΠΕΚΑ . Πόσο μάλλον όταν ο Οργανισμός Αθήνας και Θεσσαλονίκης ανήκουν στην αρμοδιότητά του! Στο πλαίσιο της δεκαμελούς ομάδας εργασίας με τουλάχιστον τέσσερις εξωτερικούς συνεργάτες, συμβούλους κ.λπ. που ουδεμία σχέση έχουν με το σώμα της διοίκησης του υπουργείου, εκφράστηκε ισχυρή διαφωνία έναντι της πλειοψηφούσας πρότασης, η οποία υπερασπίστηκε την... τιμή του σχεδιασμού και ουσιαστικά το αντικείμενο της χωροταξίας και του σχεδιασμού. Αυτή προέβλεπε τη διατήρηση του Εθνικού Χωροταξικού και ενσωμάτωση σε αυτό των ειδικών χωροταξικών πλαισίων όπως και την έγκρισή του από το Κοινοβούλιο. Βασική ένσταση κατά των ειδικών χωροταξικών πλαισίων ήταν ότι με την εκπόνηση εις το διηνεκές και άλλων ειδικών πλαισίων ανάλογα με την εκάστοτε προκύπτουσα ανάγκη ανά παραγωγικό τομέα το σύστημα γίνεται περίπλοκο. Επέμενε στη διατήρηση των Ρυθμιστικών Σχεδίων για τις μητροπολιτικές περιοχές Αθήνας και Θεσσαλονίκης, που συγκεντρώνουν το 60% του πληθυσμού, όπως και στην ενσωμάτωση, στα υπό αναθεώρηση χωροταξικά των περιφερειών, των ειδικών χωροταξικών για τις κατηγορίες χώρου (νησιωτικού, παράκτιου κ.λπ.). Σε τοπικό επίπεδο προέβλεπε σχέδια μικτού χαρακτήρα. Συνδυασμό στρατηγικών κατευθύνσεων από τον υπερκείμενο σχεδιασμό (στοιχεία χωρικής οργάνωσης, δυνατότητα συντονισμού με άλλα προγράμματα π.χ. ΠΕΠ) και δεσμευτικούς κανόνες για τις χρήσεις Γης, όρους και περιορισμούς δόμησης. Επίσης, σε περιοχές που πολεοδομούνται ή σε περιοχές αναθεώρησης του υφιστάμενου ρυμοτομικού σχεδίου, συγχώνευση του ρυμοτομικού με την πράξη εφαρμογής.

Η πραγματική εικόνα της αγοράς ακινήτων

Αμβλύνθηκε ο ρυθμός μείωσης του όγκου της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας της χώρας τον Αύγ.΄12, παρά το ότι η πτωτική πορεία συνεχίζεται με υψηλούς ρυθμούς. Συγκεκριμένα, παρουσίασε μείωση κατά -28,8% σε ετήσια βάση, έναντι πτώσης κατά -49,2% τον Ιούλ.΄12 (Ιούν.΄12: -40,0%), ενώ στο 8μηνο΄12 η πτώση της ιδιωτικής κατασκευαστικής δραστηριότητας ήταν -23,0% σε ετήσια βάση, μετά τη μεγάλη πτώση της κατά -39,4% στο 8μηνο ΄11. Η διαμόρφωση της οικοδομικής δραστηριότητας στο 8μηνο΄12 αντανακλάται:

1) Στην μεγάλη πτώση της παραγωγής σκυροδέματος κατά -43,6% σε ετήσια βάση στο 9μηνο.΄12 (8μην.΄12: -44,1%), έναντι πτώσης της κατά -31,6% στο 9μηνο.΄11, όπως και στη μείωση της παραγωγής τσιμέντου κατά -16,2% στο 9μηνο.΄12 (8μηνο του 2012:-17,9%), έναντι -35,1% στο 9μηνο΄11.

2) Στη συνέχιση της μεγάλης πτώσης των επενδύσεων σε κατοικίες κατά -22,0% σε ετήσια βάση (σε σταθερές τιμές του 2005) το 2012, έναντι πτώσης τους κατά -23,6% κατά το 2011. Οι επενδύσεις σε κατοικίες υπολογίζεται ότι θα διαμορφωθούν σε € 5,53 δις το 2012, από € 7,45 δις το 2011, € 9,75 δις το 2010 και € 23,8 δις το 2006. Η κατακόρυφη πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες φαίνεται στον Πίνακα.

3) Στην πτώση των συναλλαγών οικιστικών ακινήτων που έγιναν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος, οι οποίες υποχώρησαν στο 2ο 3μηνο΄12 στις 5.847 (-51,4% σε ετήσια βάση) από 12.043 και 18.711 στο 2ο 3μηνο΄του 11 και 10 αντίστοιχα. Είναι ενδεικτικό ότι, ο αριθμός των οικιστικών μονάδων, που ολοκληρώθηκαν στο 7μηνο.΄12 αριθμούσε σε 12.622 από 17.073 στο 7μηνο΄11, σημειώνοντας πτώση κατά -26,1%, ενώ η μείωσή του ανέρχεται στο -80,9% έναντι του 7μήνου του 2007. Η εξέλιξη αυτή περιορίζει την υπερβάλλουσα προσφορά νέων κατοικιών προς πώληση.

Γενικά, η συνεχής επιβάρυνση του οικονομικού κλίματος στη χώρα και η μείωση της χρηματοδότησης του οικισμού από το τραπεζικό σύστημα, σε συνδυασμό με τη σημαντική περικοπή των εισοδημάτων και τη δραματική μείωση των κερδών αποτελούν τα αίτια της αποδυνάμωσης της ζήτησης για οικιστικά ακίνητα τα τελευταία τρία έτη. Η ανάκαμψη στον κλάδο των ιδιωτικών κατασκευών δεν θα ήταν δυνατή σε ένα οικονομικό περιβάλλον σαν αυτό που επικράτησε στη χώρα στην περίοδο Σεπτεμβρίου 2011-Σεπτεμβρίου 2012, στο οποίο επικράτησε ένα χαμηλό επίπεδο της καταναλωτικής και επιχειρηματικής εμπιστοσύνης.

Αυθαίρετα : 18.700 δηλώσεις

Περίπου 18.700 δηλώσεις αυθαιρέτων υποβλήθηκαν με βάση τον νέο νόμο για τα αυθαίρετα, στις πρώτες 17 ημέρες λειτουργίας του νέου ηλεκτρονικού συστήματος. Σύμφωνα με στοιχεία που έδωσε χθες στη δημοσιότητα το αρμόδιο υπουργείο Περιβάλλοντος, περίπου 1.000 από τις δηλώσεις αυτές υποβλήθηκαν από ειδικές κατηγορίες πολιτών (πολύτεκνοι, παλιννοστούντες, μακροχρόνια άνεργοι) που επωφελήθηκαν των μεγάλων εκπτώσεων. Πιο συγκεκριμένα, τα στατιστικά που έδωσε χθες στη δημοσιότητα το υπουργείο έχουν ως εξής: Από το σύνολο 18.694 δηλώσεων, οι 14.686 βρίσκονται στο αρχικό στάδιο υποβολής, οι 2.319 έχουν υποβάλει την αίτηση αλλά δεν έχουν καταβάλει το παράβολο, οι 851 έχουν καταβάλει παράβολο και ξεκίνησαν την πληρωμή των δόσεων του προστίμου και οι 838 εξόφλησαν απευθείας όλο το πρόστιμο (ολοκληρώνοντας τη διαδικασία). Οσον αφορά τα έσοδα της ρύθμισης, μέχρι στιγμής έχουν εισπραχθεί 4,4 εκατομμύρια ευρώ, ενώ τα υπόλοιπα πρόστιμα (όσων έχουν ξεκινήσει τη διαδικασία) αντιστοιχούν σε επιπλέον 80 εκατ. ευρώ. Οι πολεοδομικές παρανομίες που δηλώθηκαν ξεπερνούν συνολικά το 1,1 εκατομμύριο τετραγωνικά μέτρα. Το υπουργείο έδωσε για πρώτη φορά στοιχεία και για τις διαφορετικές κατηγορίες στις οποίες εντάσσονται τα αυθαίρετα που δηλώθηκαν. Πιο συγκεκριμένα, όσον αφορά την ηλικία, τα παράνομα κτίρια προ του 1975 που δηλώθηκαν είναι 1.720, ενώ τα αυθαίρετα του 1975-1983 είναι 1.840. Οσον αφορά το μέγεθος, οι δηλώσεις για μικρές παρανομίες είναι 1.581, για μεσαίες (υπέρβαση συντελεστή μέχρι 40%) είναι 5.400, ενώ οι μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις (χωρίς άδεια ή με υπέρβαση συντελεστή άνω του 40%) είναι 3.800. Τέλος, όσον αφορά τις ειδικές κατηγορίες εκπτώσεων, 246 δηλώσεις υποβλήθηκαν από άτομα με αναπηρία άνω του 80%, 237 δηλώσεις από τρίτεκνους, 199 από παλιννοστούντες, 157 από άτομα με ειδικές ανάγκες με ποσοστό αναπηρίας μεγαλύτερο του 67%, 154 από πολύτεκνους και 90 από μακροχρόνια ανέργους.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki