Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Νέο "φάουλ" στα στεγαστικά

Ο Άρειος Πάγος ακύρωσε με την υπ΄ αριθμ. 7/2011 απόφασή του ως καταχρηστικό όρο ο οποίος περιλαμβάνεται στα στεγαστικά δάνεια που χορηγούν τμηματικά οι Τράπεζες ανάλογα με την πρόοδο των οικοδομικών εργασιών και αφού μηχανικός ελέγξει την πρόοδο των εργασιών και δώσει τη σχετική θετική πιστοποίηση στην Τράπεζα για τις πραγματοποιηθείσες εργασίες. Με άλλα λόγια ο όρος αυτός αφορά τις περιπτώσεις που έχει εγκριθεί μεν το στεγαστικό δάνειο, ο δανειολήπτης έχει λάβει (εκταμιεύσει) μέρος αυτού, αλλά λόγω μη προόδου των οικοδομικών εργασιών δεν εκταμιεύεται άλλο τμήμα του δανείου, το οποίο παραμένει στην Τράπεζα και δεν δίνεται στο δανειστή, αλλά παρόλα αυτά τοκίζεται για δεύτερη φορά. Όπως υπογραμμίζεται στην αρεοπαγιτική απόφαση, με τον όρο αυτό οι δανειολήπτες υποχρεούνται να καταβάλουν τόκο για υπηρεσία που δεν τους έχει παρασχεθεί, δηλαδή να καταβάλουν τόκους για ποσό των δανείων που δεν έχουν πάρει.

Ο όρος αυτός, όπως αναφέρεται στην δικαστική απόφαση, ορίζει πλασματική εκταμίευση του δανείου, απλά και μόνο για να ενεργοποιηθούν οι υποχρεώσεις του δανειολήπτη, δηλαδή η καταβολή τόκων, χωρίς μάλιστα να μεριμνά για τον περιορισμό της επιβάρυνσης του δανειολήπτη με το συνυπολογισμό του οφέλους, που θα έχει η Τράπεζα από τη κατοχή του ποσού (τμήματος) του δανείου. Ειδικότερα, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι ο όρος αυτός είναι άκυρος ως καταχρηστικός, καθώς διαταράσσει την ισορροπία των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των συμβαλλομένων (Τράπεζας και δανειολήπτη) σε βάρος του καταναλωτή, αφού με βάση τον όρο αυτό υποχρεούνται οι δανειολήπτες να καταβάλλουν τόκο για προϊόν δανείου που δεν έχει παρασχεθεί σε αυτούς.

Επιπρόσθετα, ο όρος αυτός παραβιάζει και την αρχή της διαφάνειας που πρέπει να διέπει τους γενικούς όρους των συναλλαγών. Και αυτό γιατί, σύμφωνα με την  απόφαση, οι δανειολήπτες υποχρεούνται να καταβάλουν τόκους για προϊόν του δανείου, το οποίο δεν τους έχει καταβληθεί, μεταβάλλοντας έτσι κατά τρόπο ανεπίτρεπτο και αδιαφανή το επιτόκιο του δανείου, με αποτέλεσμα οι δανειολήπτες να μη γνωρίζουν κατά τρόπο ορισμένο, ορθό και σαφή, όπως απαιτεί ο νόμος το επιτόκιο, με το οποίο τελικά έχουν δανειστεί, δεδομένου ότι στην ουσία τοκίζονται για δεύτερη φορά τα καταβαλλόμενα ποσά του δανείου.

Γραφεία: Πτώση επενδύσεων άνοδος αποδόσεων

Το 2010, στην Αθήνα πραγματοποιήθηκαν συνολικές επενδύσεις σε επααγγελματικά ακίνητα ς 45 εκατ. ευρώ, έναντι 197 εκατ. ευρώ το 2009 (πτώση 77%). Μάλιστα το τέταρτο τρίμηνο του 2010 εμφανίζονται να έχουν πραγματοποιηθεί μηδενικές επενδύσεις στην Αττική, έναντι 50 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο χρονικό διάστημα του 2009. Η απόδοση γραφειακών χωρών της υψηλότερης ποιότητας κατέγραψε πέρσι άνοδο στην Αθήνα και έφτασε το τέταρτο τρίμηνο του 2010 το 7,50%, έναντι 7,25% το τρίτο περσινό τρίμηνο και 6,25% την αντίστοιχη περίοδο του 2009. Στο επενδυτικό πεδίο μεταξύ τρίτου και τετάρτου τριμήνου του 2010, η πτώση σε συμφωνίες αγοραπωλησίας γραφείων, εμπορικών κέντρων, αποθηκευτικών συγκροτημάτων, καταστημάτων και άλλων ακινήτων, εκτός των οικιστικών, υπερβαίνει το 40% και είναι η μεγαλύτερη ανάμεσα στις 28 ευρωπαϊκές πόλεις της έρευνας. Η ελληνική πρωτεύουσα αποτελεί την πιο αρνητική εξαίρεση πανευρωπαϊκά, καθώς στις υπόλοιπες περιοχές το 2010 αποτέλεσε έτος καμπής και επιστροφής στις επενδύσεις με ένα συνολικό όγκο 45,8 δισ. ευρώ (αύξηση κατά 43%), που προσέγγισε τα αντίστοιχα επίπεδα του 2008, αλλά απέχει ακόμη από το σημείο, στο οποίο ήταν το 2005.

Γεωργική γη και νησιά: Όλες οι αλλαγές

Σημαντικές αλλαγές στην αγορά γεωργικής γης επέρχονται με το νέο θεσμικό πλαίσιο καθώς οι εκάστοτε υπουργοί Γεωργίας αλλά και οι περιφερειάρχες αποκτούν ρόλο ρυθμιστή. Συγκεκριμένα οι αλλαγές είναι:

-Με απόφαση του υπουργού Αγροτικής Ανάπτυξης μπορεί να γίνεται παραχώρηση δημόσιας αγροτικής γής για χρήση έναντι τιμήματος για επενδύσεις αναπτυξιακού χαρακτήρα άνω των 5 εκατομμυρίων ευρώ.

-Οι περιφερειάρχες μπορούν να εγκρίνουν την παραχώρηση σε αγρότες, ακτήμονες-χωρίς οικογενειακή περιουσία- οικοπέδων του υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης σε περιοχές χωρίς τουριστική ή οικοπεδική αξία, κάτω των 2.000 κατοίκων, για να χτίσουν ιδιόκτητο σπίτι.

-Παρέχεται η δυνατότητα εξαγοράς καταπατημένων εκτάσεων .Για τους καταπατητές προ '93, το τίμημα του χωραφιού καταβάλλεται σε τέσσερις εξαμηνιαίες άτοκες δόσεις, ενώ σε περιοχές με οικοπεδική ή τουριστική αξία, δίνεται η δυνατότητα εξόφλησης σε οκτώ εξαμηνιαίες άτοκες δόσεις. Αν κάποιος δεν εξοφλήσει μία δόση μέσα σε τρεις μήνες, τότε αποβάλλεται οριστικά από το κτήμα. Οι νεότεροι καταπατητές απειλούνται με πρόστιμα άνω των 30.000 ευρώ, κατεδαφίσεις, αποβολή από τα κτήματα και ποινές φυλάκισης πάνω από 5 χρόνια.

-Για όσους έχουν καταπατημένο αγροτεμάχιο και έκτισαν , κι ένα αυθαίρετο σε, ισχύουν οι ρυθμίσεις περί αυθαιρέτων, , εφόσον η γη δεν είναι αναδασωτέα ή δασική.

Επίσης σε περιπτώσεις νομέων που διαπίστωσαν πως είχαν αγοράσει γη από τρίτους που ήταν καταπατητές παρέχεται η δυνατότητα ρύθμισης με α παραίτητη προϋπόθεση να φέρουν ημερομηνία μεταγραφής τίτλου ώς τις 5 Ιουνίου 1993. Στην ίδια κατηγορία εντάσσονται μεταξύ άλλων κι όσοι είχαν λάβει παραχωρητήρια από διοικητικά όργανα, κρίθηκαν δικαιούχοι αποκατάστασης γιατί τα χωράφια τους απαλλοτριώθηκαν, αλλά δεν έγινε εγκατάσταση στις εκτάσεις που δικαιούνταν. Ορισμένοι, πάντως, που έχουν κριθεί δικαιούχοι από επιτροπές απαλλοτριώσεων, αλλά δεν έχουν καταβάλει το σχετικό τίμημα, θα κληθούν να πληρώσουν ποσά που αντιστοιχούν στο 1/5 της αντικειμενικής αξίας της έκτασης.

Για την απόκτηση εμπράγματων ή ενοχικών δικαιωμάτων (δηλαδή κυριότητας ακινήτων ή απλώς άδειας χρήσης - μίσθωσης) από φυσικά ή νομικά πρόσωπα σε ιδιωτικά νησιά ή νησίδες απαιτείται, επιπλέον, χορήγηση άδειας από το υπουργείο Εθνικής Αμυνας και πιστοποιητικό από την αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία ότι το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα κυριότητας στη μεταβιβαζόμενη έκταση.

Ακίνητα : Οι χειρότερες επενδύσεις

Με δύο «ταχύτητες» τρέχει πλέον η αγορά ακινήτων. Στην μία βρίσκονται ακίνητα για τα οποία εξακολουθεί να υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον και στα οποία οι τιμές έχουν καταγράψει πτώση που δεν ξεπερνά το 10%. Στην άλλη «ταχύτητα» είναι ακίνητα τα οποία , αραχνιάζουν στα αζήτητα και οι τιμές τους έχουν υποχωρήσεις από τότε που ξεκίνησε η κρίση μέχρι σήμερα ,πάνω από 35%. Η αιτία; Κυρίως η έλλειψη ρευστότητας , η απουσία ενοικιαστών και η υψηλή φορολογική επιβάρυνση. Στο ράφι λοιπόν βρίσκονται τα εξής ακίνητα:

-μεγάλα διαμερίσματα και μεζονέτες σε ακριβές περιοχές και δημοφιλή τουριστικά θέρετρα. Τα ακριβά βόρεια προάστια και οι φημισμένοι τουριστικοί προορισμοί όπως για παράδειγμα η Μύκονος συγκεντρώνουν ένα μεγάλο ποσοστό των ακινήτων αυτών. Ειδικότερα , βίλλες σε κοσμικά νησιά που έγιναν κυρίως με δανεισμό προσφέρονται έως και 40% χαμηλότερα από την αξία που είχαν το 2009 αλλά παρόλα αυτά δεν βρίσκεται αγοραστής. Αυτοί που θέλουν –και μπορούν-να αγοράσουν περιμένουν ακόμα χαμηλότερες τιμές . Ενώ είναι πολλοί εκείνοι που έχουν την ρευστότητα αλλά φοβούνται τον λογαριασμό της εφορίας.

-πολύ μικρά «προβληματικά» ακίνητα στο κέντρο των μεγάλων πόλεων. Υπόγειες γκαρσονιέρες, μικρά διαμερίσματα με μεγάλες φθορές, ισόγεια δυάρια είναι παντελώς απαξιωμένα καθώς κανείς δεν τα ακουμπά. Οι μοναδικοί πελάτες είναι αλλοδαποί που τα νοικιάζουν σε συμπατριώτες τους ως υπνωτήρια.

-όλα τα διαμερίσματα που βρίσκονται σε περιοχές με υψηλούς δείκτες εγκληματικότητας. Εκεί οι τιμές έχουν σημειώσει κατακόρυφη πτώση ενώ οι αγοραστές έχουν εξαφανιστεί. Οι αιτίες πολλές. Μέχρι πριν την κρίση, οι καλύτεροι πελάτες ήταν αλλοδαποί που έφτασαν στη χώρα την δεκαετία του ’90 απέκτησαν οικογένειες και ήθελαν να αγοράσουν ένα σπίτι. Η ανεργία και η συρρίκνωση και του δικού τους εισοδήματος επηρέασε τις οικονομικές τους αποφάσεις και έτσι βγήκαν και αυτοί από την αγορά. Επίσης , κάποιοι από αυτούς με οικονομική άνεση προτιμούν τα προάστια για να αναβαθμίσουν την ποιότητα ζωής τους και δεν ενδιαφέρονται για ακίνητα στις συγκεκριμένες περιοχές.

-καταστήματα που βρίσκονται σε παράπλευρες αγορές. Η αλήθεια είναι ότι οι συνοικιακές αγορές του κέντρου των μεγάλων πόλεων έχουν εξαφανιστεί. Μέχρι και τις αρχές της δεκαετίας του ’80 , τα καταστήματα αυτά «ζούσαν» από τους κατοίκους των συνοικιών. Σήμερα με την συρρίκνωση του πληθυσμού και με τις αλλαγές στα καταναλωτικά πρότυπα, τα περισσότερα είτε έχουν κλείσει είτε έχουν αλλάξει χρήση (καφέ, κομμωτήρια κ.α). Έτσι η ζήτηση έπεσε στο ναδίρ συμπαρασύροντας και τις τιμές τους. Παρόλα αυτά , χιλιάδες ακίνητα αυτής της κατηγορίας παραμένουν αδιάθετα.

-Μικρά γραφεία σε παλιές πολυκατοικίες. Πρόκειται για γραφεία 10-15 τετραγωνικών μέτρων σε πολυκατοικίες του ’50 και του ’60, που δεν έχουν στοιχειώδεις υποδομές πχ χρησιμοποιούν κοινόχρηστες τουαλέτες . Τα γραφεία αυτά παραμένουν στα αζήτητα αν και πουλιόνται για ένα «κομμάτι ψωμί».

Νέο κύμα λουκέτων

Μια στις πέντε μικρομεσαίες επιχειρήσεις αλλά και το 13,4% των μεγάλων του εμπορίου είναι πολύ πιθανό το νέο έτος να κατεβάσουν ρολά: Σοκάρουν τα ευρήματα της 11ης ετήσιας έκθεσης της Εθνικής Συνομοσπονδίας Ελληνικού Εμπορίου, που παρουσιάζεται σήμερα το πρωί από τον πρόεδρο της ΕΣΕΕ Β. Κορκίδη. Η ύφεση, τα λουκέτα, οι απολύσεις, η μείωση των επενδύσεων, η έλλειψη ρευστότητας και η αδυναμία καταβολής των φόρων, των τελών και των δόσεων δανείων συνθέτουν την «γκρίζα» εικόνα στον πιο αισιόδοξο κλάδο της ελληνικής οικονομίας. Σύμφωνα με την έκθεση για το νέο έτος, μία στις τρεις εμπορικές Α.Ε. και ΕΠΕ αξιολογεί ως αρκετά ή πολύ πιθανή την περίπτωση αδυναμίας ανταπόκρισης στις τρέχουσες υποχρεώσεις της. Η πιθανότητα ασυνέπειας είναι υψηλότερη στις Ο.Ε., Ε.Ε. και ατομικές επιχειρήσεις, καθώς η αναλογία είναι μία στις δύο.

Ο εφιάλτης... του λουκέτου δεν λέει να τελειώσει ούτε μέσα στο 2012 με τη μία στις πέντε από τις Ο.Ε. και Ε.Ε. να είναι υποψήφιες για κλείσιμο. Στις μεγαλύτερες εμπορικές επιχειρήσεις (Α.Ε. και ΕΠΕ) το ποσοστό είναι στο 13,4%. Μεγάλοι και μικροί θα ακολουθήσουν την ίδια «συνταγή» για να γλιτώσουν, δηλαδή μείωση του κόστους λειτουργίας και αύξηση των προσφορών τους. Οι Α.Ε. και ΕΠΕ, μάλιστα, αναμένεται να απολύσουν εργαζόμενους. Η έκθεση της ΕΣΕΕ δείχνει όξυνση της αβεβαιότητας. Μία στις τέσσερις επιχειρήσεις, ανεξαρτήτως της νομικής τους μορφής, δεν μπορούν να προβλέψουν τα μεγέθη τους. Περισσότερες από μία στις τρεις επιχειρήσεις, είτε μικρομεσαίες είτε μεγάλες, αναμένουν πωλήσεις και κέρδη στο ναδίρ...

Όσο για επενδύσεις ούτε λόγος. Αυτές στο πάγιο κεφάλαιο θα μειωθούν από το 31,5% των Α.Ε. και ΕΠΕ και από το 36,5% των Ο.Ε., Ε.Ε. και Ατομικών Επιχειρήσεων. Η απαισιοδοξία είναι διάχυτη και στο επίπεδο της απασχόλησης. Οι μικροί δείχνουν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα, καθώς πέντε στους 10 λένε ότι θα κρατήσουν σταθερό το προσωπικό τους.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki