Με τις νέες αντικειμενικές αξίες η αναπροσαρμογή των οποίων θα ολοκληρωθεί τον προσεχή Μάιο θα υπολογιστεί ο ΕΝΦΙΑ του 2021.  Σύμφωνα με πληροφορίες οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών βρίσκονται στην 3η φάση της διαδικασίας όπου ελέγχονται οι νέες τιμές ζώνης που έχουν εισηγηθεί οι εκτιμητές ακινήτων. Πρόκειται κυρίως για περιοχές της Περιφέρειας, όπου δεν υπάρχει επαρκής αριθμός συμβολαίων και συγκριτικών στοιχείων, υποχρεώνοντας τους εκτιμητές να κινηθούν σε μεγαλύτερο εύρος αποτιμήσεων της αξίας των ακινήτων.  Επίσης, μέχρι τον Μάρτιο θα έχουν κλειδώσει και οι νέες τιμές ζώνης στις 3.000 και πλέον περιοχές που εντάσσονται στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων. Από την ένταξη τους το υπουργείο οικονομικών υπολογίζει να εισπράξει από 300 έως 500 εκατ. ευρώ επιπλέον τα οποία όμως θα επιστρέψει στους φορολογούμενους μέσω της μείωση των συντελεστών του ΕΝΦΙΑ τόσο του κύριου φόρου (κατά 8-10%) όσο και του συμπληρωματικού φόρου που επιβάλλεται στις περιουσίες άνω των 250.000 ευρώ.

Οι νέες τιμές θα τεθούν σε ισχύ, με βάση τα σημερινά δεδομένα, το δεύτερο εξάμηνο του 2021 Μετά την ολοκλήρωση της 3ης φάσης της διαδικασίας η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών θα αποφασίσει εάν οι νέες τιμές ζώνης θα εξισωθούν με τις εμπορικές, ή εάν θα είναι ελαφρώς μικρότερες από τις σημερινές τιμές πώλησης των ακινήτων. Πάντως, η δέσμευση που έχει αναλάβει το υπουργείο Οικονομικών απέναντι στους θεσμούς είναι η εξίσωση των τιμών.

Από τις εισηγήσεις που έχουν δοθεί στην ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, προκύπτουν επίσης αυξήσεις σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας που ευνοήθηκαν από την εκτόξευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τα προηγούμενα χρόνια, όπως και στις πλέον φθηνές περιοχές του λεκανοπεδίου, όπου οι αντικειμενικές παρέμεναν σε χαμηλό επίπεδο για λόγους κοινωνικούς. Εκτός από τις ανωτέρω περιοχές, αναπροσαρμογές προς τα πάνω αναμένονται και σε 4.132 περιοχές της χώρας, όπου η προηγούμενη κυβέρνηση στην τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών αποφάσισε να κρατήσει τις τιμές στα ίδια επίπεδα προκειμένου να μην υπάρξουν επιβαρύνσεις στον ΕΝΦΙΑ.

Πριν 30 χρόνια το όνειρο του μέσου έλληνα ήταν να αποκτήσει ένα σπίτι για να κατοικεί και μερικά ακόμα ακίνητα (κατοικίες , μικρά καταστήματα ή και μαγαζιά) για να εισπράττει νοίκια για τα γηρατειά ή για να εξασφαλίσει τα παιδιά του. Στην αντίληψη αυτή βασίσθηκε σε σημαντικό βαθμό όχι μόνο η μεγέθυνση της αγοράς ακινήτων αλλά και ο πρωτοφανής για τα ελληνικά δεδομένα αριθμός των μικροϊδιοκτητών. Αν σε όλα αυτά προστεθεί και ο θεσμός της αντιπαροχής τότε σχηματίζεται μία πλήρης εικόνα για το ελληνικό μοντέλο της αγοράς ακινήτων. Εξίσου αποκαλυπτικό ήταν επίσης το γεγονός ότι σχεδόν το 95% των αγορών γίνονταν με αυτοχρηματοδότηση. Οι αλλαγές που έχουν επέλθει την τελευταία δεκαετία τείνουν να ανατρέψουν ολοκληρωτικά το μοντέλο αυτό της ανάπτυξης της αγοράς αφού , σύμφωνα με στοιχεία πρόσφατης μελέτης ήδη η ελληνική αγορά βρίσκεται σε διαδικασία εξαφάνισης του…μικροεπενδυτή. Από τα στοιχεία προκύπτει ότι στην ελληνική αγορά καταγράφονται οι εξής αλλαγές:

-Η χρηματοδότηση των αγορών γίνεται σε σημαντικό βαθμό με τραπεζική χρηματοδότηση , αφού το μοντέλο της αυτοχρηματοδότησης έχει περιορισθεί.

-Η αγορά γραφείων από μικρούς επενδυτές έχει σχεδόν μηδενισθεί. Το νέο μοντέλο ανάπτυξης των γραφειακών χώρων έχει διαφοροποιηθεί. Συγκεκριμένα , η κατασκευή γραφειακών χώρων τουλάχιστον στα μεγάλα αστικά κέντρα είναι υπόθεση λιγοστών εταιριών ενώ η ζήτηση εντοπίζεται σε χώρους υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών που βρίσκονται σε επιλεγμένες αγορές. Σύμφωνα με τις απόψεις , αναλυτών της αγοράς , η ζήτηση για τους παλιούς γραφειακούς χώρους που βρίσκονται στο κέντρο της πόλης φθίνει με έντονους ρυθμούς ενώ η ισορροπία που έχει επιτευχθεί βασίζεται κυρίως σε παλιές μισθώσεις.

-Οι εμπορικές πιάτσες περιορίζονται σε δρόμους υψηλής προβολής στους οποίους δεν έχουν πρόσβαση τα μικρά πορτοφόλια. Ανάλογα συμπτώματα –προσαρμοσμένα στις τοπικές ανάγκες- καταγράφονται και στις συνοικιακές αγορές στις οποίες η ζήτηση για μικρούς εμπορικούς δρόμους τείνει να εκλείψει.

-Οι αποδόσεις των επενδύσεων σε κατοικία έχει περιορισθεί πλέον σε επίπεδα χαμηλότερα από τα αντίστοιχα των προθεσμιακών καταθέσεων . Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με την υψηλή φορολογική επιβάρυνση περιορίζει σημαντικά το αριθμό εκείνων που επενδύουν τις αποταμιεύσεις τους σε κατοικίες . Σημειώνεται ότι η απόδοση μίας επένδυσης σε κατοικία κινείται στα επίπεδα του 3%(ακαθάριστη) ενώ από την συγκεκριμένη επένδυση έχουν απαλειφθεί οι κατοικίες μεγάλου εμβαδού στις οποίες οι αποδόσεις κινούνται σε επίπεδα χαμηλότερα του 2% (ακαθάριστες).

Στην πραγματικότητα , σύμφωνα με τις απόψεις αναλυτών, στα επόμενα χρόνια οι μικροί αποταμιευτές θα πάψουν να αγοράζουν ακίνητα με στόχο την επένδυση και οι τοποθετήσεις τους θα γίνονται με γνώμονα την κάλυψη των αναγκών για κύρια και εξοχική κατοικία είτε των ιδίων είτε μελών του στενού οικογενειακού περιβάλλοντος τους. Οι ίδιες πηγές υποστηρίζουν μάλιστα , ότι η επιλογή αυτή θα οδηγήσει σε αύξηση της προσφοράς κατοικιών μεγάλης «ηλικίας» που βρίσκονται στο κέντρο της πόλης ενώ ταυτόχρονα θα γίνουν προσπάθειες αναβάθμισης κτιρίων κατοικιών.