2010-2014 : Τα χρόνια της κρίσης.Δεν είναι λίγοι εκείνοι που χαρακτηρίζουν τη δεκαετία αυτή, ως τον Αρμαγεδώνα της αγοράς κατοικίας. Η συστηματική απαξίωση με την πτώση των τιμών, αλλά και η πρωτοφανής κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας και των επενδύσεων σε κατοικίες αποτελούν τα κύρια γνωρίσματα της περιόδου αυτής, τα οποία είχαν πολλαπλές επιπτώσεις στην οικονομία αλλά και στην αξία της περιουσίας των νοικοκυριών, η οποία κατακρημνίστηκε. Το πάγωμα των πιστώσεων από το τραπεζικό σύστημα, σε συνδυασμό με την αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης η οποία μετατοπίστηκε από την απόκτηση στην κτήση, αλλά και η δραστική μείωση των εισοδημάτων, ήταν οι βασικές αιτίες της κρίσης της αγορά κατοικίας. Αν προσθέσει κανείς και τις συστηματικές πιέσεις που εξακολουθεί να δέχεται η αγορά εξαιτίας των κόκκινων στεγαστικών δανείων, έχει κανείς μία πλήρη εικόνα μίας πρωτόγνωρης κατάστασης για τους Έλληνες, οι οποίοι πρίν από τα Μνημόνια θεωρούσαν την επένδυση σε κατοικίες ως ασφαλές καταφύγιο σε κάθε οικονομική κρίση. Οι αριθμοί της κρίσης που έπληξε την αγορά κατοικίας από το 2010 μέχρι σήμερα, είναι αποκαλυπτικά:

-Οι τιμές των κατοικιών βρίσκονται σε συνεχή υποχώρηση. Το 2010, το μέσο επίπεδο τιμών κατοικιών υποχώρησε κατά 7,4%, την επόμενη χρονιά οι απώλειες έφθασαν στο 4,8%, το 2012 η πτώση έφθασε στο 8,4% , το 2013 το 8,1% και το 2014 το 7,3%.

-Ο αριθμός των συναλλαγών ακινήτων μειώθηκε από 148 χιλ. το 2007 σε περίπου 24 χιλ. το 2013 (συνολική μείωση κατά 84%). Αξίζει να σημειωθεί, ότι τα στοιχεία για τις συναλλαγές που αφορούν μεταβιβάσεις ακινήτων δεν θα πρέπει να θεωρούνται αξιόπιστα, αφού βασίζονται κατά κύριο λόγο στις καταγραφές που γίνονται από τα πιστωτικά ιδρύματα. Ταυτόχρονα, η ζήτηση περιορίστηκε στο ελάχιστο. Η ανεργία ή ο κίνδυνος της ανεργίας, ακύρωσε κάθε μακροπρόθεσμο σχεδιασμό για αγορά κατοικίας σε μεγάλο τμήμα των νοικοκυριών. Ταυτόχρονα, η σημαντική υποχώρηση του διαθέσιμου εισοδήματος στην ελληνική οικονομία από το 2009 κατά περίπου -27%, η οποία συνεχίστηκε το 2014 με επιβραδυνόμενο ρυθμό, αποτέλεσε ανασταλτικό παράγοντα για την ανάληψη οποιασδήποτε επενδυτικής πρωτοβουλίας. Οι μελέτες οικονομικής συγκυρίας του ΙΟΒΕ καταγράφουν την πορεία «εξαφάνισης» των υποψήφιων αγοραστών κατοικίας. Το 2009 περίπου, το 4% του δείγματος νοικοκυριών της έρευνας δήλωνε πρόθεση αγοράς νέας κατοικίας το επόμενο 12μηνο, ποσοστό από το οποίο, με αναγωγή στον πληθυσμό ηλικίας 20-64 ετών, προκύπτει μια μάζα 264.000 πιθανών αγοραστών. Έκτοτε, οι εξελίξεις στην αγορά κατοικίας έχουν αποθαρρύνει κάθε πρόθεση για αγορά κατοικίας, με αποτέλεσμα το ποσοστό όσων θεωρούνται πιθανοί αγοραστές να έχει υποχωρήσει κάτω από 1%.

-Οι επενδύσεις σε κατοικίες υπέστησαν πρωτοφανή καθίζηση. Το σύνολο της δαπάνης ανέγερσης νέων κατοικιών μειώθηκε, από €24 δισεκ. το 2007 σε €4,6 δισεκ. το 2013 . Το μερίδιο των επενδύσεων σε κατοικίες επί του συνόλου των επενδύσεων σε κατασκευαστικά έργα, μειώθηκε από 74% το 2007 σε 46% το 2013. Η δαπάνη για κατασκευές νέων κατοικιών αποτελούσε το 2013 το 19,3% των συνολικών επενδύσεων, ενώ, στο 9μηνο του 2014 οι επενδύσεις σε κατοικίες έχουν υποχωρήσει σε περίπου 10,4% των συνολικών επενδύσεων. Το 2007 οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιστοιχούσαν στο 10,8% του ΑΕΠ, το 2013 έπεσαν στο 2,2% του ΑΕΠ και στο 1,1% στο 9μηνο του 2014. Οι μειωμένες επενδύσεις σε κατοικίες «αφαίρεσαν» από το ΑΕΠ περίπου 1,4 μονάδες ετησίως κατά μέσο όρο ή διαφορετικά η ύφεση θα ήταν κατά 1,4 μονάδες ηπιότερη, αν δεν είχαν μειωθεί οι επενδύσεις σε κατοικίες. Έτσι, από τις 29,4 ποσοστιαίες μονάδες μείωσης του ΑΕΠ μεταξύ 2008 και 2013, οι 8,6 μονάδες οφείλονται αποκλειστικά στη μείωση των επενδύσεων σε κατοικίες.

Αποτέλεσμα όλων αυτών ήταν η αγορά κατοικίας να βρεθεί στη δίνη της υπερπροσφοράς, η οποία με τα σημερινά δεδομένα της άρνησης των τραπεζών να χρηματοδοτήσουν την αγορά κατοικίας, αλλά και τη συνεχή αύξηση της ανεργίας και της συρρίκνωσης των εισοδημάτων, πολύ δύσκολα θα αναστραφεί στο εγγύς χρονικό διάστημα. Πλέον, όλα τα στοιχεία οδηγούν στο συμπέρασμα ότι στην ελληνική αγορά κατοικίας, καταγράφεται ένα σημαντικό απόθεμα αδιάθετων κατοικιών.

Η ζήτηση νέων σημείων από τις εταιρείες είναι στενά συνδεδεμένη και με το διαθέσιμο εισόδημα των καταναλωτών, γι’ αυτό και η συγκεκριμένη αγορά ήταν αυτή, που χτυπήθηκε ιδιαίτερα από την κρίση. Το 2015 μεγάλες εταιρείες λιανικής, φαίνεται να έχουν εκμεταλλευτεί τις ιστορικά χαμηλές τιμές στους κεντρικούς εμπορικούς δρόμους. Οι τιμές έχουν σταθεροποιηθεί, τα κενά καταστήματα έχουν μειωθεί και η απορρόφηση κενών χώρων έχει αυξηθεί. Συνοπτικά, ενώ υπήρχε μια μεγάλη έμφαση στις τοπικές και στις δευτερογενείς αγορές λιανικής, τα τελευταία χρόνια, αυτό έχει αρχίζει να εξαφανίζεται. Οι αγορές λιανικής, όπως η Νέα Σμύρνη και το Χαλάνδρι, εξακολουθούν να έχουν χαμηλά ποσοστά κενών χώρων σε κεντρικούς τους δρόμους, αλλά τώρα οι πρωτογενείς αγορές αυξήθηκαν σημαντικά, κυρίως με την έννοια των κενών καταστημάτων, τα οποία έχουν περιοριστεί. Έχουν γίνει σημαντικές μισθώσεις σε υψηλότερες τιμές σε δρόμους σαν την Ερμού, αλλά και σε άλλες κύριες αγορές. Σε ό,τι αφορά τη Θεσσαλονίκη, τα μισθώματα των καταστημάτων κατά τη διάρκεια του 2015 παρέμειναν σταθερά. Παράλληλα έχει μειωθεί σημαντικά η διαθεσιμότητα στις εμπορικές οδούς της πόλης. Η αγορά των εμπορικών κέντρων συνεχίζει να ανθίσταται παρά την κρίση. Εμπορικά κέντρα, όπως το THE MALL, το GOLDEN HALL και το ATHENS METRO MALL κατέγραψαν την αλλαγή στις καταναλωτικές συνήθειες των Ελλήνων, κρατώντας τις πληρότητές τους και την επισκεψιμότητά τους σε υψηλά επίπεδα, ενώ και μικρότερα, όπως το RIVER WEST, συνεχίζουν τη σταθερά ανοδική πορεία. Δεν είναι τυχαίο, πως κατά διαστήματα υπάρχουν έντονες φήμες για την εξαγορά μεγάλων εμπορικών κέντρων στην Ελλάδα. Τα εμπορικά ακίνητα, ως επενδυτικό προϊόν, παραμένουν δημοφιλή, με τις αποδόσεις για τα καταστήματα στις κύριες αγορές να παραμένουν γύρω στο 8% και για τα υπόλοιπα σημεία να κυμαίνονται περί το 9%.