Μία μειωση του βασικού επιτοκίου της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας 0,25 μονάδες σημαίνει οριακά κέρδη για αρκετές χιλιάδες δανειολήπτες . Το όφελος για το δανειολήπτη μπορεί να μην ξεπερνά τα 13 με 26 ευρώ το μήνα στην περίπτωση που έχει λάβει δάνειο 100.000-200.000 ευρώ με διάρκεια αποπληρωμής 20 έτη, ωστόσο αθροιστικά στην 5ετία της κρίσης φτάνει έως και τα 400 ευρώ το μήνα ή τα 4.800 ετησίως. Δεδομένου ότι τα περισσότερα δάνεια που έχουν συναφθεί από το 2007-2008 και μετά είναι της κατηγορίας έως 200.000 ευρώ με 20ετή έως 30ετή διάρκεια, η κίνηση της ΕΚΤ έχει, στις δύσκολες εποχές που ζούμε, ένα σχετικό αντίκρισμα.

1.Για τα δάνεια που είναι συνδεδεμένα με το βασικό επιτόκιο της ΕΚΤ, η μείωσή του στο 0,50 από 0,75 της μονάδας σημαίνει αυτόματη μείωση του επιτοκίου που καταβάλλει ο δανειολήπτης. Ενας πρόχειρος τρόπος υπολογισμού γίνεται με γνώμονα πως για κάθε 0,25 της μονάδας χαμηλότερο επιτόκιο, το όφελος στη μηναία δόση στεγαστικού 100.000 ευρώ 20ετούς διάρκειας είναι 13 ευρώ. Συνολικά, 156 ευρώ ετησίως. Αναλογικά, η δόση διαμορφώνεται στα 26 ευρώ/μήνα (για δάνειο 200 χιλιάδων) και στα 39 ευρώ για 300 χιλιάδες ευρώ. Εστω ότι ένας δανειολήπτης πλήρωνε μέχρι τώρα δόση 520 ευρώ/μήνα (για 20ετές δάνειο 100.000 ευρώ) με επιτόκιο 2,5% (ΕΚΤ 0,75% + περιθώριο κέρδους της τράπεζας 1,75%), με το επιτόκιο στο 2,25% (0,5% το επιτόκιο της ΕΚΤ + περιθώριο 1,75%) η δόση που θα πρέπει να πληρώσει από... αύριο κιόλας θα είναι 507 ευρώ. Οπως προαναφέραμε, το βασικό επιτόκιο της ΕΚΤ έχει μειωθεί 3,50 μονάδες από το 2008, που πρακτικά αντιστοιχεί σε συνολική μείωση/όφελος περίπου 200 ευρώ/μήνα ή 2.400 ετησίως. (σ.σ. το δάνειο είχε τότε επιτόκιο 5,75% = ΕΚΤ 4% + περιθώριο τράπεζας 1,75%) και η μηνιαία δόση του διαμορφωνόταν στα 702 ευρώ. Ενας δανειολήπτης (με στεγαστικό 200.000 ευρώ με επιτόκιο ΕΚΤ 0,75% + περιθώριο 1 μονάδα [1,75%]) θα δει τη δόση του να μειώνεται κατά 26 ευρώ το μήνα. Συγκεκριμένα, με επιτόκιο 1,75% η μηνιαία δόση διαμορφώνεται στα 702 ευρώ. Η σύγκριση έχει ενδιαφέρον όταν γίνεται με βάση (το ίδιο δάνειο) σε όρους 2008, όταν η ΕΚΤ «χρέωνε» με 4% οπότε το ονομαστικό επιτόκιο έφτανε στο 5% που αντιστοιχούσε σε δόση 1.075 ευρώ μηνιαίως. Δηλαδή στη διάρκεια τεσσάρων χρόνων το ποσό -λόγω της μείωσης των επιτοκίων της ΕΚΤ- έχει κατέβει κατά περίπου 400 ευρώ το μήνα.

2.Τα δάνεια που έχουν χορηγηθεί με βάση το euribor. Και αυτοί οι δανειολήπτες θα δουν τη δόση να μειώνεται, αλλά ίσως όχι στον ίδιο βαθμό με αυτά που είναι εκφρασμένα με το βασικό επιτόκιο. Κι αυτό γιατί το euribor τριμήνου ακολουθεί την πορεία του βασικού επιτοκίου, αλλά δεν είναι ακριβώς ίδιο και αλλάζει συνεχώς.

Για παράδειγμα, το euribor τριμήνου με το οποίο είναι εκφρασμένα τα περισσότερα δάνεια είναι αυτή την περίοδο 0,51%.

Η κατάρρευση της ελληνικής κτηματαγοράς φαίνεται να έρχεται ως φυσικό επακόλουθο της αδυναμίας των Ελλήνων να αγοράσουν ακίνητα και της συσσώρευσης ενός σημαντικού αριθμού απούλητων σπιτιών που ξεπερνά τα 250.000 πανελλαδικά. Από την άλλη, οι αγοραπωλησίες είναι πλέον ελάχιστες και κατά κύριο λόγο αφορούν ακίνητα που αγοράζουν ξένοι ή μικρά και μεταχειρισμένα σπίτια. Τα Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης που εκδίδονται σε κάθε μίσθωση ή αγοραπωλησία, δείχνουν το μέγεθος της κρίσης. Από την 1η Ιανουαρίου 2011 που ξεκίνησε ο θεσμός των ΠΕΑ μέχρι σήμερα, δηλαδή σε 2,5 χρόνια, εκδόθηκαν 340.000 Πιστοποιητικά. Από αυτά τα 220.000 εκδόθηκαν για ενοικιάσεις ακινήτων, τα 59.000 με αφορμή πώληση ή μεταβίβαση ακινήτου και τα 42.500 με βάση το πρόγραμμα «Εξοικονόμηση Κατ' Οίκον». Αυτό σημαίνει ότι κάθε χρόνο αλλάζουν χέρια 23.000 ακίνητα ή περίπου 2.000 ακίνητα το μήνα. Η συντριπτική πλειοψηφία αυτών, ωστόσο, αφορά σε μεταβιβάσεις με γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά και λίγες είναι οι πραγματικές αγοραπωλησίες.

Η Εθνική τράπεζα εκτιμά ότι η κρίση στα ακίνητα παίρνει μόνιμο χαρακτήρα. Το 2012 έγιναν λιγότερες από 4.000 μεταβιβάσεις νεόδμητων οικιστικών ακινήτων όταν το 2007 αντίστοιχα είχαν μεταβιβαστεί 100.000 κατοικίες. Συγκεκριμένα, πέρυσι οι τράπεζες προέβησαν σε εκτιμήσεις 28.160 σπιτιών για τραπεζικούς σκοπούς, έναντι 41.623 το 2011. Ομως ο αριθμός των αγοραπωλησιών είναι μικρότερος και με βάση τις εκτιμήσεις της Εθνικής δε θα πρέπει να ξεπερνούν τις 8-10 χιλιάδες. Με δεδομένο ότι πάνω από 60% πρόκειται για αγοραπωλησίες παλαιών ακινήτων, οι μεταβιβάσεις καινούργιων σπιτιών ήταν κάτω από 4.000.

Για μέτρο σύγκρισης λαμβάνεται το 2007 όπου είχαν εκτιμηθεί 148.125 οικιστικά ακίνητα, εκ των οποίων το 70% αφορούσε νεόδμητα (περί τα 100.000). Η έλλειψη αγοραστικού ενδιαφέροντος, άλλωστε, φαίνεται κι από το γεγονός ότι δεν κτίζονται νέα σπίτια και η οικοδομή έχει στην κυριολεξία καταρρεύσει. Σύμφωνα με τα στοιχεία, μέσα στο 2013 θα κτιστούν λιγότερα από 10.000 καινούργια σπίτια όταν το 2007 ο αριθμός των νέων κατοικιών είχε αγγίξει τις 104 χιλιάδες κάτι που σημαίνει η υποχώρηση φτάνει το 90% μέσα σε μια εξαετία. Πέρυσι όπου η οικοδομή και η κτηματαγορά βρέθηκε στη χειρότερη χρονιά των τελευταίων 50 ετών, κτίστηκαν 18.321 καινούργια σπίτια. Ωστόσο, φαίνεται ότι φέτος θα σημειωθεί νέο αρνητικό ρεκόρ καθώς τον Ιανουάριο κτίστηκαν 1.165 νέες κατοικίες και τον Φεβρουάριο μόλις 788 σπίτια σε όλη την Ελλάδα. Την κατάσταση αναμένεται να επιτείνει μια πιθανή επαναφορά των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας, ένα θέμα που έχει ανοίξει η τρόικα η οποία πιστεύει έτσι ότι θα υπάρξει εξορθολογισμός της κτηματαγοράς.

Όπως εκτιμάται, άλλα 150.000 σπίτια θα βγουν στο σφυρί και θα προστεθούν στα 250.000 απούλητα. Δηλαδή 400.000 ακίνητα θα? αναζητούν αγοραστή σε τιμές από 30% έως 50% χαμηλότερες από τα υψηλά του 2007. Σύμφωνα με την τρόικα, προκειμένου να μειωθούν οι τιμές και να έρθουν ξένοι να τα αγοράσουν «σκοτωμένα», θα υπάρξει και δραματική μείωση της περιουσίας των Ελλήνων οι οποίοι τα τελευταία χρόνια επένδυσαν τις αποταμιεύσεις τους στα ακίνητα ή δανείστηκαν τεράστια ποσά. Το αποτέλεσμα είναι χιλιάδες δανειολήπτες να πληρώνουν για ακίνητα που έχουν υποστεί δραματική υποχώρηση της αξίας τους.