Τα σύννεφα που μαζεύονται πάνω από την ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων απειλούν με περαιτέρω πιέσεις το ελληνικό real estate και ειδικότερα την προσπάθεια να εκμισθωθούν τα χιλιάδες άδεια γραφεία στην Αθήνα, την επιτάχυνση της αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του δημοσίου και την επίτευξη των φορολογικών στόχων από αυτήν. «Οι επενδύσεις σε ακίνητα στην Ευρώπη μειώθηκαν σημαντικά εξαιτίας της κρίσης ενώ στην Ελλάδα οι αυξημένες έκτακτες και τακτικές φορολογικές επιβαρύνσεις αποθαρρύνουν τους επενδυτές σε σημείο ανησυχητικό», υπογραμμίζει μέτοχος μεγάλης μεσιτικής εταιρείας που δεν επιθυμεί να κατονομαστεί. «Μετά και την προκήρυξη των εκλογών το ενδιαφέρον έχει καταρρεύσει» σημειώνει εκφράζοντας, πάντως, την πεποίθηση πως ίσως το pent up demand που δημιουργείται θα προσδώσει δυναμική στις αγοραπωλησίες για τις εκμισθώσεις όταν η κατάσταση δείξει ότι ομαλοποιείται. Σύμφωνα με έκθεση της BNP Paribas Real Estate για την ευρωπαϊκή αγορά οι επενδύσεις σε ακίνητα έχουν συρρικνωθεί κατά 19% στα 21,4 δισ. ευρώ το πρώτο τρίμηνο του 2012. Την ίδια ώρα τα στοιχεία του γαλλικού οίκου για τους χώρους γραφείων στην Αθήνα δείχνουν ότι οι κενοί χώροι έχουν αυξηθεί στο 20% του συνολικού διαθέσιμου ενοικιαζόμενου ή προς ενοικίαση στοκ το πρώτο τρίμηνο του2012 από 15,5% το αντίστοιχο διάστημα του περασμένου έτους. Και αυτό παρά το γεγονός ότι το μέσο ενοίκιο έχει υποχωρήσει το πρώτο τρίμηνο στα 216 ευρώ ανά τετραγωνικό το χρόνο για τις καλές περιοχές (δηλαδή στα 1.800 ευρώ το μήνα για χώρο 100 τετραγωνικών) από 264 ευρώ (δηλαδή από τα 2.200 ευρώ). Την ίδια ώρα στους τυπικούς χώρους γραφείων (όχι πολυτελή ή σε πολύ καλές περιοχές) το μέσο ενοίκιο το 2011 διαμορφώθηκε στα 234 ευρώ ανά τετραγωνικό το χρόνο (δηλαδή στα 1.950 ευρώ το μήνα για χώρο 100 τετραγωνικών) με τάση να υποχωρήσει κατά 15-30% το 2012 σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς.

Η μείωση αυτή του εισοδήματος αφαιρεί έσοδα βέβαια, από την φορολογία αλλά παράλληλα εξωθεί ιδιοκτήτες σε πωλήσεις γεγονός που αυξάνει και το διαθέσιμο προς πώληση στοκ, πιέζοντας και τις τιμές πώλησης χαμηλότερα. Στην ετήσια έκθεσή της για την οικονομία που δόθηκε στη δημοσιότητα αυτές τις ημέρες η ΤτΕ επισημαίνει πως «η σημαντική αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης της ακίνητης περιουσίας τα τελευταία τρία έτη (στο πλαίσιο της προσπάθειας ενίσχυσης των δημόσιων εσόδων)εκτιμάται ότι έχει επιτείνει την ύφεση στην αγορά ακινήτων. Πέραν της επιβάρυνσης αυτής, οι συνεχείς εξαγγελίες και αναβολές για επιμέρους πρόσθετα μέτρα παρατείνουν την αβεβαιότητα ως προς το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων(η αύξηση των αντικειμενικών αξιών, η επιβολή ΦΠΑ στα επαγγελματικά ακίνητα των φυσικών προσώπων κ.ά.) και δυσχεραίνουν ακόμη περισσότερο τη μελλοντική ανάκαμψη της αγοράς. Για παράδειγμα, η αύξηση των αντικειμενικών τιμών (που προσδιορίζουν την αξία των ακινήτων για φορολογικούς σκοπούς), αν και χρονικά έχει προσδιοριστεί πολλές φορές στο παρελθόν, δεν έχει υλοποιηθεί. Πάντως, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών στα επίπεδα των τιμών της αγοράς αναμένεται έως τον Ιούνιο του 2012 (νέο Μνημόνιο Οικονομικών και Χρηματοπιστωτικών Πολιτικών)» ανέφερε. Αναλυτικότερα η έκθεση υπογραμμίζει πως η ελληνική αγορά ακινήτων, μετά τη σημαντική συρρίκνωση που έχει υποστεί κατά την περίοδο της τρέχουσας κρίσης, παραμένει στο ίδιο χαμηλό επίπεδο χωρίς να παρουσιάζει ενδείξεις ανάκαμψης, καθώς παραμένουν αρνητικές οι μεσοπρόθεσμες προσδοκίες.«Εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από υπερβάλλουσα προσφορά με σημαντικό απόθεμα αδιάθετων (προς πώληση) ακινήτων και πολύ χαμηλή ζήτηση».

«Ξεμπλοκάρει» ο Αρειος Πάγος τη δυνατότητα δόμησης ή πώλησης με ευνοϊκότερους όρους για τους ιδιοκτήτες πολλών χιλιάδων ακινήτων σε εντός και εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας, λύνοντας το πρόβλημα που δημιουργήθηκε πέρυσι με την ξαφνική αλλαγή ενός πάγιου καθεστώτος. Ευνοϊκή ρύθμιση για συνεχόμενα οικόπεδα Η Ολομέλεια του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους (ΝΣΚ) ανέτρεψε το καθεστώς σχεδόν 40 ετών, που εφαρμοζόταν για τα συνεχόμενα οικόπεδα που αγοράζει σταδιακά σε μια περιοχή (εντός ή εκτός σχεδίου) ο ίδιος ιδιοκτήτης με διαφορετικά συμβόλαια. Ενώ τα οικόπεδα αυτά μπορούσαν επί 40ετία τουλάχιστον να πωλούνται ή να κτίζονται ξεχωριστά το καθένα, το ΝΣΚ έκρινε (κατά πλειοψηφία) ότι πρέπει πλέον να αντιμετωπίζονται όχι ως αυτοτελή, αλλά ως ένα ενιαίο ακίνητο. Η συγχώνευση αυτή προκάλεσε σοβαρές οικονομικές παρενέργειες, διαμαρτυρίες χιλιάδων ιδιοκτητών που είδαν ξαφνικά τον κίνδυνο να μειωθεί άμεσα η αξία της περιουσίας τους τόσο σε περίπτωση πώλησης όσο και σε περίπτωση δόμησης, αφού θα έπρεπε να μην εφαρμόσουν τους ευνοϊκότερους όρους αρτιότητας (με τους οποίους απέκτησαν σταδιακά τα ακίνητά τους), αλλά να περιοριστούν σε ανέγερση όχι μόνο μικρότερου κτίσματος αλλά και λιγότερων σε αριθμό κτισμάτων. Υστερα από σχετικό αίτημα διαφόρων συμβολαιογραφικών συλλόγων, η Εισαγγελία του Αρείου Πάγου έκρινε ότι πρέπει να ανατραπεί και να μην εφαρμοστεί η απόφαση του ΝΣΚ, γιατί έτσι θίγονται σοβαρά κεκτημένα περιουσιακά και ιδιοκτησιακά δικαιώματα που προστατεύονται από το Σύνταγμα.

Στις αντιδράσεις που προκάλεσε η «αλλαγή γραμμής» του ΝΣΚ και σε αιτήματα προς τον ΑΠ υπογραμμιζόταν ότι γίνεται δυσμενέστερη η θέση χιλιάδων ιδιοκτητών, μειώνονται οι μεταβιβάσεις των επιμέρους ακινήτων και συνεπώς και τα έσοδα του Δημοσίου, προκαλούνται ακυρότητες συμβολαίων λόγω απαγορευμένης κατάτμησης, χάνονται κεκτημένα δικαιώματα πολιτών χωρίς να ευθύνονται σε τίποτα. Παράλληλα τονιζόταν ότι η επιβολή του νέου καθεστώτος θα οδηγήσει σε νομικές τεχνικές για καταστρατήγηση της αναγκαστικής συνένωσης οικοπέδων, μέσα από εικονικές δικαιοπραξίες (π.χ. με τη δημιουργία ανάμεσα σε δύο οικόπεδα μιας εικονικής τρίτης ιδιοκτησίας), με την εμφάνιση ως αγοραστή και άλλου προσώπου με απειροελάχιστο ποσοστό συνιδιοκτησίας κ.λπ. Με σχετική γνωμοδότηση ανάβει «πράσινο φως» για επαναφορά του προηγούμενου καθεστώτος και τάσσεται υπέρ της αυτοτέλειας των οικοπέδων, ώστε να μπορούν να συνεχίσουν να πωλούνται και να κτίζονται ξεχωριστά το καθένα. Στην εισαγγελική γνωμοδότηση που ανατρέπει τη θέση του ΝΣΚ τονίζεται η ανάγκη προστασίας των νόμιμα υφιστάμενων πραγματικών καταστάσεων (για διατήρηση της αρτιότητας και του οικοδομικά εκμεταλλεύσιμου χώρου), αφού η άρση της αυτοτέλειας των οικοπέδων και η συγχώνευσή τους σε ένα απαγορεύει να πωληθεί το καθένα χωριστά, οδηγεί σε απομείωση των πολεοδομικών τους δυνατοτήτων και σημαντική ελάττωση της αξίας τους.