Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

The News

Ακριβό μου σπίτι

Συνολικά 26,78 δισ. ευρώ δαπάνησαν το 2015 τα ελληνικά νοικοκυριά για τις ανάγκες στέγασής τους, μέγεθος που αγγίζει το 14,3% του ΑΕΠ. Σύμφωνα με στοιχεία , το ποσό αυτό αφορά δαπάνες ενοικίων, συντήρησης/κοινοχρήστων και επισκευών, όπως επίσης και δαπάνες για την πληρωμή αγαθών κοινής ωφέλειας, όπως ρεύμα, νερό και πετρέλαιο θέρμανσης, ή άλλο καύσιμο, όπως φυσικό αέριο. Τα εν λόγω έξοδα αποτέλεσαν το 20,6% των συνολικών δαπανών των νοικοκυριών στην Ελλάδα, όντας παράλληλα η σημαντικότερη δαπάνη, ενώ ακολούθησαν με 16,6% του συνόλου οι δαπάνες σίτισης και με 14,8% οι δαπάνες εστίασης και διαμονής σε ξενοδοχεία. Σε σχέση με το 2005, προκύπτει αύξηση των δαπανών στέγασης κατά 2,7%, καθώς αυτές αποτελούσαν το 17,9% του συνόλου των εξόδων των νοικοκυριών πριν από δέκα χρόνια. Ανάλογη τάση καταγράφεται συνολικά στην Ευρωπαϊκή Ενωση, όπου σχεδόν το 25% των δαπανών των νοικοκυριών αφορά την κάλυψη αναγκών στέγασης, ποσοστό που αντιστοιχεί σε περίπου 13,4% του ευρωπαϊκού ΑΕΠ, ή σε περίπου 2 τρισ. ευρώ. Μάλιστα, οι δαπάνες αυτές είναι με διαφορά οι σημαντικότερες για τα ευρωπαϊκά νοικοκυριά, με τη μεγαλύτερη επιβάρυνση να καταγράφεται στη Δανία με 29,4%, ενώ ακολουθούν η Φινλανδία με 28,2%, η Γαλλία με 26,4%, η Σουηδία με 26% και η Τσεχία με 25,9%. Στον αντίποδα, τα χαμηλότερα έξοδα στέγασης απολαμβάνουν οι κάτοικοι της Μάλτας με 10,1% του συνόλου των εξόδων τους, ενώ ακολουθεί η Λιθουανία με 15,8%, η Κύπρος με 16,6%, η Εσθονία με 18%, ενώ σε Βουλγαρία, Πορτογαλία και Σλοβενία, το σχετικό ποσοστό δεν ξεπερνά το 18,8%. Αντίστοιχα, η αύξηση των συγκεκριμένων δαπανών σε σχέση με το 2005 άγγιξε το 1,9% σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, καθώς ο μέσος όρος των σχετικών δαπανών ως ποσοστό επί του συνόλου της δαπάνης των νοικοκυριών, ανέρχεται πλέον σε 24,4%, έναντι 22,5%. Πλην της Ελλάδας, μεγάλη άνοδος των εξόδων στέγασης καταγράφεται επίσης σε Ισπανία με 5,6%, Ιρλανδία με 5% και Πορτογαλία με 4,5%. Στον αντίποδα, πτώση των σχετικών δαπανών σε σχέση με πριν από 10 χρόνια καταγράφεται, μεταξύ άλλων, στη Σλοβακία με -1,3%, στη Σουηδία με -1%, στη Μάλτα με -0,9%, στην Πολωνία με -0,7% και στη Γερμανία με -0,4%. Εν τω μεταξύ, αξίζει να σημειωθεί ότι σε πρόσφατη έρευνα του ευρωπαϊκού φορέα FEANTSA, η οποία βασίζεται στην επεξεργασία στοιχείων και δεικτών της Eurostat που δημοσιεύθηκαν φέτος και αφορούν το 2014, προέκυψε ότι η Ελλάδα εμφανίζει τη χειρότερη εικόνα στην Ε.Ε., αναφορικά με τις συνθήκες διαβίωσης των νοικοκυριών και της δυνατότητάς τους να συντηρήσουν τα ακίνητά τους και να καλύπτουν τις βασικές στεγαστικές τους ανάγκες. Ειδικότερα, σχεδόν το 41% του πληθυσμού αξιολογείται ως υπερβολικά επιβαρυμένο οικονομικά, δαπανώντας πάνω από το 40% του συνολικού εισοδήματος για την κάλυψη εξόδων που σχετίζονται με το ακίνητό του. Πρόκειται για δαπάνες όπως οι φόροι που συνδέονται με το ακίνητο (ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη), ενοίκιο, ή δόση στεγαστικού δανείου (όπου υπάρχουν), έξοδα θέρμανσης, νερού, τηλεφώνου και δαπάνες κοινοχρήστων/συντήρησης. Ενδεικτικό του «χάσματος» με την υπόλοιπη Ευρώπη είναι ότι το αντίστοιχο ποσοστό δεν ξεπερνάει το 11,5% του πληθυσμού.

Επιστροφή στο ενοικιο

Η δεδομένη στροφή της πλειονότητας των νοικοκυριών στην ενοικίαση και όχι στην κατοχή ακινήτου μόνο πρόσκαιρο φαινόμενο δεν προβλέπεται ότι θα είναι.Η τάση αυτή αφορά κατ’ αρχάς την πλειονότητα των νεοεισερχομένων στην αγορά ακινήτων, δηλαδή των νέων νοικοκυριών, εργένηδων κ.ά., ανθρώπων που έχουν γαλουχηθεί στην κρίση και στη φορολογική επιβάρυνση που διέπει πλέον τα ακίνητα και που θεωρείται σχεδόν απίθανο να διαφοροποιηθεί τα επόμενα χρόνια, ακόμη και αν η χώρα εξέλθει σταδιακά από την οικονομική κρίση και ανακάμψει οικονομικά. Επί της ουσίας, αλλάζει μια βαθιά ριζωμένη αντίληψη της ελληνικής κοινωνίας ότι πρέπει ο καθένας να διαθέτει «ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι του». Κάτι τέτοιο σήμερα είναι ανέφικτο για τη συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών, όπως πιστοποιείται και από τον πολύ χαμηλό όγκο συναλλαγών. Οι συνεχείς αλλαγές της φορολογίας ακινήτων και η γενικότερη επιβάρυνση της κατοχής ακινήτου έχουν δημιουργήσει μια πλασματική εικόνα, ότι το ακίνητο δεν είναι καλή επενδυτική επιλογή. Αν δεν διαφοροποιηθεί η αντίληψη αυτή, δύσκολα θα επιστρέψουμε στην παλιότερη πεποίθηση πως πρέπει κανείς να έχει το δικό του ακίνητο. Ακόμη και αν οι τράπεζες επιστρέψουν σε πιο υγιή βάση, αποκτήσουν επαρκή ρευστότητα και καθαρίσουν τον τεράστιο όγκο μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, αλλά και ακινήτων που έχουν συσσωρεύσει τα τελευταία χρόνια, είναι μάλλον ουτοπικό να θεωρεί κανείς ότι η αγορά στεγαστικής πίστης θα επιστρέψει στο επίπεδο που είχε βρεθεί το διάστημα που προηγήθηκε της οικονομικής κρίσης. Αλλωστε, το πλαίσιο στο οποίο θα κληθούν να λειτουργήσουν είναι πλέον εκ διαμέτρου διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε, π.χ., την περίοδο 2006-2008.

Ενοικιαστές απο το διαδίκτυο

Καθώς η οικονομική κρίση συνεχίζει να ταλαιπωρεί τα νοικοκυριά και δεδομένου ότι από τα τέλη του περασμένου έτους απελευθερώθηκε η βραχυπρόθεσμη εκμίσθωση ακινήτων σε ιδιώτες χωρίς την έκδοση Ειδικού Σήματος ΕΟΤ, ήδη στη χώρα μας ενοικιάζονται γύρω στα 30.000 σπίτια μέσω του Διαδικτύου.Σε αυτό το πλαίσιο έχουν δημιουργηθεί ακόμη και εταιρείες που διαχειρίζονται για λογαριασμό ενός ιδιοκτήτη τα ακίνητα . Αναλαμβάνουν την πλήρη διαχείριση του ακινήτου στο Airbnb, από την επαγγελματική φωτογράφιση για την καταχώριση και τη διαχείριση των κρατήσεων ως τη συντήρηση και καθαριότητα του χώρου, έναντι ποσοστού της τάξης του 15%-20% επί του μισθώματος. Ετσι κάποιοι ιδιώτες ιδιοκτήτες παραδίδουν τα κλειδιά των ακινήτων τους σε μια τέτοια εταιρεία και έναντι αντιτίμου λαμβάνουν κάθε μήνα εισόδημα από το ακίνητο που είτε δεν χρησιμοποιούσαν ως τώρα είτε το μίσθωναν πολύ φθηνότερα με μακροπρόθεσμο συμβόλαιο.Προς το παρόν δεν υπάρχει περιορισμός για τον αριθμό των ακινήτων που μπορεί να μισθώνει βραχυπρόθεσμα ένας ιδιοκτήτης, με αποτέλεσμα να υπάρχουν ιδιοκτήτες που μισθώνουν διαμερίσματα μιας ολόκληρης πολυκατοικίας.Δεν είναι λίγοι μάλιστα οι ιδιοκτήτες ακινήτων που παρασύρονται από αυτή τη μόδα και πιστεύοντας ότι μπορούν να κερδίσουν περισσότερα χρήματα μέσω Airbnb ζητούν από τους υπάρχοντες μισθωτές τους να τους δώσουν περισσότερα χρήματα για τον χώρο που νοικιάζουν ή προχωρούν ακόμη και σε εξώσεις, προκειμένου να μισθώνουν το ακίνητο βραχυπρόθεσμα. Αλλά η εφορία καιροφυλακτεί.Προωθείται νομοσχέδιο, που προβλέπει δημιουργία Μητρώου, όπου θα εγγράφονται υποχρεωτικά όσοι νοικιάζουν καταλύματα μέσω Διαδικτύου, ενώ τα στοιχεία τους θα διασταυρώνονται με εκείνα που διατηρούν οι διαδικτυακές πλατφόρμες. Θα επιβάλλεται 3% φόρος σε όσους εκμισθώνουν ακίνητα μέσω γνωστών ιστοσελίδων, όπως και αυτή του Airbnb, ενώ οι ιδιοκτήτες θα πρέπει επίσης να δηλώνουν τα ποσά που λαμβάνουν στη φορολογική τους δήλωση, προκειμένου να φορολογούνται με τους συντελεστές που επιβαρύνονται τα εισοδήματα από τα ενοίκια (με συντελεστή 15% για εισοδήματα έως €12.000, 35% για εισοδήματα έως €35.000 και 45% για εισοδήματα από €35.000 και άνω).

Ανοίγει η αγορά φοιτητικής κατοικίας

Ενόψει της νέας φοιτητικής χρονιάς, συμβουλές προς γονείς και μαθητές δίνει με ανακοίνωσή του ο Σύλλογος Μεσιτών Αθηνών - Αττικής, για την εύρεση κατοικίας. Σημειώνει ότι υπάρχουν σε κάθε πόλη, μεσιτικά γραφεία που ασχολούνται με μίσθωση φοιτητικών κατοικιών.

Σε κάθε περίπτωση, όμως, ψάχνοντας για σπίτι, οι φοιτητές πρέπει να γνωρίζουν:

 

Τα σπίτια στο κέντρο των πόλεων είναι, κατά κανόνα, παλαιότερα και πιο ακριβά σε σχέση με αυτά που βρίσκονται εκτός κέντρου εκτός από τις μεγαλουπόλεις.

Να ελέγχουν την τοποθεσία του σπιτιού, τη γειτονιά και τι μας παρέχει αυτή (super market, τράπεζες, τακτική αστική συγκοινωνία, πρόσβαση στην πανεπιστημιούπολη κλπ).

Να ελέγχουν καλά το σπίτι, για να διαπιστώσουν τυχόν βλάβες και να τις επισημάνουν στον ιδιοκτήτη, ώστε να τις διορθώσει, πριν αρχίσουν να κατοικούν στο σπίτι.

Στις μισθώσεις κατοικιών, το ύψος του μισθώματος διαμορφώνεται ελεύθερα και δεσμεύει και τις δύο πλευρές.

Η μίσθωση κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) χρόνια, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερος ή αόριστος χρόνος.

Η μίσθωση αόριστης διάρκειας, μετά την παρέλευση της τριετίας, λήγει, με καταγγελία του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή.

Προκαταβολή του ενοικίου επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μήνα.

Ο νόμος επιτρέπει να καταβληθεί εγγύηση μέχρι του ποσού που ισούται με το άθροισμα δύο μηνιαίων μισθωμάτων (ενοικίων).

Οι φοιτητές δεν πρέπει να αποδέχονται και να υπογράφουν όρους, που δεν κατανοούν ή με τους οποίους δεν συμφωνούν απόλυτα. Σε πολλά συμβόλαια ενοικίασης, περιέχονται όροι δυσμενείς για τους ενοικιαστές, π.χ. «Εάν ο ενοικιαστής διακόψει τη μίσθωση, πριν τη συμφωνημένη λήξη της, υποχρεούται να καταβάλει όλα τα ενοίκια μέχρι τη λήξη. Τέτοιους όρους τους διαγράφουν αλλά καλό είναι να συμβουλεύονται οπωσδήποτε δικηγόρο.

Ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή την κατοικία κατάλληλη για τη χρήση που συμφωνήθηκε και να τη διατηρεί κατάλληλα, κατά τη μίσθωση.

Οι φοιτητές αφού συμφωνήσουν, υπογράφουν γραπτό μισθωτήριο συμβόλαιο με τον ιδιοκτήτη ή τον πληρεξούσιο δικηγόρο και να απαιτούν άμεση καταγραφή στο taxis. Σε καμία περίπτωση, δεν πρέπει να αποδέχονται προτάσεις για αποδείξεις ενοικίου ή συμφωνητικά για ποσά διαφορετικά των πραγματικών. Έτσι, γίνονται συνένοχοι σε φοροδιαφυγή του ιδιοκτήτη.

Η καθυστέρηση καταβολής των δαπανών κοινοχρήστων έχει τα ίδια αποτελέσματα καθυστέρησης του ενοικίου αλλά είναι επιθυμητό να ρωτούν εκ των προτέρων για το ύψος των κοινοχρήστων.

Να αποφεύγουν να μισθώνουν υπόγεια, σοφίτες ή πολύ παλιές κατοικίες.

Να δίνουν μεγάλη προσοχή σε αγγελίες με χαμηλές τιμές ενοικίων που διαφημίζουν δήθεν μεσιτικές ή διαφημιστικές εταιρείες που για να τις δει κάποιος απαιτείται να πληρώσει προκαταβολικά. Οι νόμιμοι κτηματομεσίτες λαμβάνουν αμοιβή μόνο εάν ολοκληρωθεί η μίσθωση (δηλ. υπογραφή μισθωτηρίου συμβολαίου). Εάν πέσει στην αντίληψη τους τέτοια περίπτωση να τηλεφωνήσουν στα γραφεία τoυ Συλλόγου (τηλ. 210-3621930).

Στάσις...συναλλαγών

Περαιτέρω πτώση της τάξεως του 20% εκτιμάται ότι σημείωσαν οι αγοραπωλησίες κατοικιών κατά τη διάρκεια του 2015, με αποτέλεσμα πλέον να διαμορφώνονται σε επίπεδο χαμηλότερο του 10%, σε σύγκριση με εκείνο στο οποίο βρίσκονταν το 2007, δηλαδή πριν από την έναρξη της οικονομικής κρίσης. Σύμφωνα με σχετική εκτίμηση , το 2015 ο συνολικός αριθμός των συναλλαγών στην αγορά κατοικίας εκτιμάται ότι διαμορφώθηκε σε 13.000, έναντι 148.000 πράξεων αγοραπωλησίας που είχαν καταγραφεί το 2007. Οι δε τιμές έχουν υποχωρήσει 40% από το 2008 έως σήμερα, μετά και την πτώση κατά 5,1% του προηγούμενου έτους. Ο πραγματικός αριθμός των αγοραπωλησιών κατοικιών κυμάνθηκε μεταξύ 10.000 και 15.000 πέρυσι, μέγεθος που προκύπτει από έμμεσα στοιχεία και εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς, δεδομένου ότι δεν υπάρχουν ασφαλή στατιστικά στοιχεία, καθώς η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει μόνο τις εκτιμήσεις ακινήτων που γίνονται για τραπεζικούς σκοπούς και όχι πραγματικές αγοραπωλησίες. Αξίζει μάλιστα να σημειωθεί ότι ακόμα από αυτές τις 10.000-15.000 συναλλαγές, ένα πολύ μικρό ποσοστό, πιθανώς και χαμηλότερο του 15%, αφορούσε νεόδμητες κατασκευές που πωλούνται από επαγγελματίες κατασκευαστές, κάτι που σημαίνει ότι ο αριθμός των εν λόγω πωλήσεων ήταν χαμηλότερος των 2.500, νέο ιστορικό χαμηλό. Οι αγοραπωλησίες κυμάνθηκαν σε πολύ χαμηλό επίπεδο το 2015, δεδομένου άλλωστε ότι πολλές μεταβιβάσεις πραγματοποιούνται χωρίς τραπεζικό δανεισμό (άνω του 70-80% του συνόλου). Σύμφωνα με τον ίδιο, η οικονομική κρίση έχει πλέον αναδιαμορφώσει εκ νέου την κατηγοριοποίηση των κατοικιών. Ειδικότερα, η αγορά διακρίνεται σε νεόδμητα ακίνητα των τελευταίων εννιά ετών, δηλαδή από το 2007 και μετά (με βάση την άδεια οικοδομής), τα οποία δεν έχουν κατοικηθεί ποτέ. Ακολουθούν τα ακίνητα ηλικίας από 10 έως 29 έτη, τα οποία καλύπτουν τις απαιτήσεις του αντισεισμικού κανονισμού του 1985 κι έχουν μεγάλη ωφέλιμη ζωή. Ακολουθούν τα ακίνητα παλαιότητας μεγαλύτερης των 30 ετών, τα οποία σήμερα είναι και τα πλέον εμπορεύσιμα, λόγω του χαμηλού κόστους τους. Η πτώση των τιμών στα συγκεκριμένα ακίνητα είναι σαφώς μεγαλύτερη των υπόλοιπων κατοικιών και σε αρκετές περιπτώσεις ξεπερνά το 50%. Παράλληλα, οι περισσότερες πράξεις στην κατηγορία αυτή πραγματοποιούνται χωρίς τη μεσολάβηση τραπεζών, δηλαδή με μετρητά.Σημειώνεται επίσης ότι στην αγορά μπορούν να επιτευχθούν και χαμηλότερες τιμές από τις αρχικά ζητούμενες, γιατί αρκετές αγοραπωλησίες πραγματοποιούνται ουσιαστικά υπό καθεστώς αναγκαστικής πώλησης, ιδίως στα παλαιά ακίνητα. Οι ιδιοκτήτες τους συνήθως προσπαθούν να ρευστοποιήσουν την περιουσία τους υπό πίεση, προκειμένου να καλύψουν άλλες υποχρεώσεις/χρέη τους, με αποτέλεσμα να μη διστάζουν να μειώσουν σημαντικά τις απαιτήσεις τους, διαμορφώνοντας έτσι νέα επίπεδα τιμών στην αγορά.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki