Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

The News

Επιστροφή στο ενοικιο

Η δεδομένη στροφή της πλειονότητας των νοικοκυριών στην ενοικίαση και όχι στην κατοχή ακινήτου μόνο πρόσκαιρο φαινόμενο δεν προβλέπεται ότι θα είναι.Η τάση αυτή αφορά κατ’ αρχάς την πλειονότητα των νεοεισερχομένων στην αγορά ακινήτων, δηλαδή των νέων νοικοκυριών, εργένηδων κ.ά., ανθρώπων που έχουν γαλουχηθεί στην κρίση και στη φορολογική επιβάρυνση που διέπει πλέον τα ακίνητα και που θεωρείται σχεδόν απίθανο να διαφοροποιηθεί τα επόμενα χρόνια, ακόμη και αν η χώρα εξέλθει σταδιακά από την οικονομική κρίση και ανακάμψει οικονομικά. Επί της ουσίας, αλλάζει μια βαθιά ριζωμένη αντίληψη της ελληνικής κοινωνίας ότι πρέπει ο καθένας να διαθέτει «ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι του». Κάτι τέτοιο σήμερα είναι ανέφικτο για τη συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών, όπως πιστοποιείται και από τον πολύ χαμηλό όγκο συναλλαγών. Οι συνεχείς αλλαγές της φορολογίας ακινήτων και η γενικότερη επιβάρυνση της κατοχής ακινήτου έχουν δημιουργήσει μια πλασματική εικόνα, ότι το ακίνητο δεν είναι καλή επενδυτική επιλογή. Αν δεν διαφοροποιηθεί η αντίληψη αυτή, δύσκολα θα επιστρέψουμε στην παλιότερη πεποίθηση πως πρέπει κανείς να έχει το δικό του ακίνητο. Ακόμη και αν οι τράπεζες επιστρέψουν σε πιο υγιή βάση, αποκτήσουν επαρκή ρευστότητα και καθαρίσουν τον τεράστιο όγκο μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, αλλά και ακινήτων που έχουν συσσωρεύσει τα τελευταία χρόνια, είναι μάλλον ουτοπικό να θεωρεί κανείς ότι η αγορά στεγαστικής πίστης θα επιστρέψει στο επίπεδο που είχε βρεθεί το διάστημα που προηγήθηκε της οικονομικής κρίσης. Αλλωστε, το πλαίσιο στο οποίο θα κληθούν να λειτουργήσουν είναι πλέον εκ διαμέτρου διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε, π.χ., την περίοδο 2006-2008.

Ενοικιαστές απο το διαδίκτυο

Καθώς η οικονομική κρίση συνεχίζει να ταλαιπωρεί τα νοικοκυριά και δεδομένου ότι από τα τέλη του περασμένου έτους απελευθερώθηκε η βραχυπρόθεσμη εκμίσθωση ακινήτων σε ιδιώτες χωρίς την έκδοση Ειδικού Σήματος ΕΟΤ, ήδη στη χώρα μας ενοικιάζονται γύρω στα 30.000 σπίτια μέσω του Διαδικτύου.Σε αυτό το πλαίσιο έχουν δημιουργηθεί ακόμη και εταιρείες που διαχειρίζονται για λογαριασμό ενός ιδιοκτήτη τα ακίνητα . Αναλαμβάνουν την πλήρη διαχείριση του ακινήτου στο Airbnb, από την επαγγελματική φωτογράφιση για την καταχώριση και τη διαχείριση των κρατήσεων ως τη συντήρηση και καθαριότητα του χώρου, έναντι ποσοστού της τάξης του 15%-20% επί του μισθώματος. Ετσι κάποιοι ιδιώτες ιδιοκτήτες παραδίδουν τα κλειδιά των ακινήτων τους σε μια τέτοια εταιρεία και έναντι αντιτίμου λαμβάνουν κάθε μήνα εισόδημα από το ακίνητο που είτε δεν χρησιμοποιούσαν ως τώρα είτε το μίσθωναν πολύ φθηνότερα με μακροπρόθεσμο συμβόλαιο.Προς το παρόν δεν υπάρχει περιορισμός για τον αριθμό των ακινήτων που μπορεί να μισθώνει βραχυπρόθεσμα ένας ιδιοκτήτης, με αποτέλεσμα να υπάρχουν ιδιοκτήτες που μισθώνουν διαμερίσματα μιας ολόκληρης πολυκατοικίας.Δεν είναι λίγοι μάλιστα οι ιδιοκτήτες ακινήτων που παρασύρονται από αυτή τη μόδα και πιστεύοντας ότι μπορούν να κερδίσουν περισσότερα χρήματα μέσω Airbnb ζητούν από τους υπάρχοντες μισθωτές τους να τους δώσουν περισσότερα χρήματα για τον χώρο που νοικιάζουν ή προχωρούν ακόμη και σε εξώσεις, προκειμένου να μισθώνουν το ακίνητο βραχυπρόθεσμα. Αλλά η εφορία καιροφυλακτεί.Προωθείται νομοσχέδιο, που προβλέπει δημιουργία Μητρώου, όπου θα εγγράφονται υποχρεωτικά όσοι νοικιάζουν καταλύματα μέσω Διαδικτύου, ενώ τα στοιχεία τους θα διασταυρώνονται με εκείνα που διατηρούν οι διαδικτυακές πλατφόρμες. Θα επιβάλλεται 3% φόρος σε όσους εκμισθώνουν ακίνητα μέσω γνωστών ιστοσελίδων, όπως και αυτή του Airbnb, ενώ οι ιδιοκτήτες θα πρέπει επίσης να δηλώνουν τα ποσά που λαμβάνουν στη φορολογική τους δήλωση, προκειμένου να φορολογούνται με τους συντελεστές που επιβαρύνονται τα εισοδήματα από τα ενοίκια (με συντελεστή 15% για εισοδήματα έως €12.000, 35% για εισοδήματα έως €35.000 και 45% για εισοδήματα από €35.000 και άνω).

Ανοίγει η αγορά φοιτητικής κατοικίας

Ενόψει της νέας φοιτητικής χρονιάς, συμβουλές προς γονείς και μαθητές δίνει με ανακοίνωσή του ο Σύλλογος Μεσιτών Αθηνών - Αττικής, για την εύρεση κατοικίας. Σημειώνει ότι υπάρχουν σε κάθε πόλη, μεσιτικά γραφεία που ασχολούνται με μίσθωση φοιτητικών κατοικιών.

Σε κάθε περίπτωση, όμως, ψάχνοντας για σπίτι, οι φοιτητές πρέπει να γνωρίζουν:

 

Τα σπίτια στο κέντρο των πόλεων είναι, κατά κανόνα, παλαιότερα και πιο ακριβά σε σχέση με αυτά που βρίσκονται εκτός κέντρου εκτός από τις μεγαλουπόλεις.

Να ελέγχουν την τοποθεσία του σπιτιού, τη γειτονιά και τι μας παρέχει αυτή (super market, τράπεζες, τακτική αστική συγκοινωνία, πρόσβαση στην πανεπιστημιούπολη κλπ).

Να ελέγχουν καλά το σπίτι, για να διαπιστώσουν τυχόν βλάβες και να τις επισημάνουν στον ιδιοκτήτη, ώστε να τις διορθώσει, πριν αρχίσουν να κατοικούν στο σπίτι.

Στις μισθώσεις κατοικιών, το ύψος του μισθώματος διαμορφώνεται ελεύθερα και δεσμεύει και τις δύο πλευρές.

Η μίσθωση κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) χρόνια, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερος ή αόριστος χρόνος.

Η μίσθωση αόριστης διάρκειας, μετά την παρέλευση της τριετίας, λήγει, με καταγγελία του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή.

Προκαταβολή του ενοικίου επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μήνα.

Ο νόμος επιτρέπει να καταβληθεί εγγύηση μέχρι του ποσού που ισούται με το άθροισμα δύο μηνιαίων μισθωμάτων (ενοικίων).

Οι φοιτητές δεν πρέπει να αποδέχονται και να υπογράφουν όρους, που δεν κατανοούν ή με τους οποίους δεν συμφωνούν απόλυτα. Σε πολλά συμβόλαια ενοικίασης, περιέχονται όροι δυσμενείς για τους ενοικιαστές, π.χ. «Εάν ο ενοικιαστής διακόψει τη μίσθωση, πριν τη συμφωνημένη λήξη της, υποχρεούται να καταβάλει όλα τα ενοίκια μέχρι τη λήξη. Τέτοιους όρους τους διαγράφουν αλλά καλό είναι να συμβουλεύονται οπωσδήποτε δικηγόρο.

Ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή την κατοικία κατάλληλη για τη χρήση που συμφωνήθηκε και να τη διατηρεί κατάλληλα, κατά τη μίσθωση.

Οι φοιτητές αφού συμφωνήσουν, υπογράφουν γραπτό μισθωτήριο συμβόλαιο με τον ιδιοκτήτη ή τον πληρεξούσιο δικηγόρο και να απαιτούν άμεση καταγραφή στο taxis. Σε καμία περίπτωση, δεν πρέπει να αποδέχονται προτάσεις για αποδείξεις ενοικίου ή συμφωνητικά για ποσά διαφορετικά των πραγματικών. Έτσι, γίνονται συνένοχοι σε φοροδιαφυγή του ιδιοκτήτη.

Η καθυστέρηση καταβολής των δαπανών κοινοχρήστων έχει τα ίδια αποτελέσματα καθυστέρησης του ενοικίου αλλά είναι επιθυμητό να ρωτούν εκ των προτέρων για το ύψος των κοινοχρήστων.

Να αποφεύγουν να μισθώνουν υπόγεια, σοφίτες ή πολύ παλιές κατοικίες.

Να δίνουν μεγάλη προσοχή σε αγγελίες με χαμηλές τιμές ενοικίων που διαφημίζουν δήθεν μεσιτικές ή διαφημιστικές εταιρείες που για να τις δει κάποιος απαιτείται να πληρώσει προκαταβολικά. Οι νόμιμοι κτηματομεσίτες λαμβάνουν αμοιβή μόνο εάν ολοκληρωθεί η μίσθωση (δηλ. υπογραφή μισθωτηρίου συμβολαίου). Εάν πέσει στην αντίληψη τους τέτοια περίπτωση να τηλεφωνήσουν στα γραφεία τoυ Συλλόγου (τηλ. 210-3621930).

Χιλιάδες νέοι εκτός της αγοράς κατοικίας

Περισσότεροι από τους μισούς νέους ζούν στο πατρικό σπίτι λόγω οικονομικής κρίσης. Αυτό είναι το στοιχείο που βγαίνει από την έρευνα της Eurostat η οποία δείχνει ότι στην Ελλάδα ο αριθμός των πολιτών, κυρίως νέων, που δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να ζήσουν μόνοι τους εκτοξεύτηκε από το 2010 και μετά. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, η χώρα μας βρίσκεται στη τρίτη θέση με 51,6%, όσον αφορά το ποσοστό των νέων μεταξύ 25 και 34 χρονών που μένουν στο πατρικό τους. Στη πρώτη θέση βρίσκεται η Σλοβακία με 56,6%, στην δεύτερη η Βουλγαρία με 52,8%, ενώ στην τελευταία θέση η Δανία με μόλις 1,8%. Το ποσοστό των παιδιών που μένουν στο πατρικό τους και είναι 18-34 ετών αγγίζει το 63,5%, Επίσης, το υψηλότερο ποσοστό των ανέργων νέων που εξακολουθούν να μένουν με την οικογένειά τους βρίσκεται στην Ελλάδα, την Ιταλία, Σουηδία και Ιρλανδία, ενώ δεν μένουν στο πατρικό τους ούτε σε περιόδους ανεργίας οι Ολλανδοί, οι Αυστριακοί, οι Λετονοί, οι Κύπριοι, οι Δανοί. Εργαζόμενοι που συνεχίζουν να ζουν στην πατρική στέγη είναι κυρίως οι Μαλτέζοι, οι Αυστριακοί, οι Βούλγαροι, οι Λετονοί, οι Πορτογάλοι, οι Ισπανοί και οι Έλληνες, ενώ λιγότεροι σ’ αυτή την κατηγορία είναι οι Γάλλοι, οι Φινλανδοί, οι Δανοί, οι Βέλγοι, οι Λουξεμβούργιοι και οι Κύπριοι.

Στάσις...συναλλαγών

Περαιτέρω πτώση της τάξεως του 20% εκτιμάται ότι σημείωσαν οι αγοραπωλησίες κατοικιών κατά τη διάρκεια του 2015, με αποτέλεσμα πλέον να διαμορφώνονται σε επίπεδο χαμηλότερο του 10%, σε σύγκριση με εκείνο στο οποίο βρίσκονταν το 2007, δηλαδή πριν από την έναρξη της οικονομικής κρίσης. Σύμφωνα με σχετική εκτίμηση , το 2015 ο συνολικός αριθμός των συναλλαγών στην αγορά κατοικίας εκτιμάται ότι διαμορφώθηκε σε 13.000, έναντι 148.000 πράξεων αγοραπωλησίας που είχαν καταγραφεί το 2007. Οι δε τιμές έχουν υποχωρήσει 40% από το 2008 έως σήμερα, μετά και την πτώση κατά 5,1% του προηγούμενου έτους. Ο πραγματικός αριθμός των αγοραπωλησιών κατοικιών κυμάνθηκε μεταξύ 10.000 και 15.000 πέρυσι, μέγεθος που προκύπτει από έμμεσα στοιχεία και εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς, δεδομένου ότι δεν υπάρχουν ασφαλή στατιστικά στοιχεία, καθώς η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει μόνο τις εκτιμήσεις ακινήτων που γίνονται για τραπεζικούς σκοπούς και όχι πραγματικές αγοραπωλησίες. Αξίζει μάλιστα να σημειωθεί ότι ακόμα από αυτές τις 10.000-15.000 συναλλαγές, ένα πολύ μικρό ποσοστό, πιθανώς και χαμηλότερο του 15%, αφορούσε νεόδμητες κατασκευές που πωλούνται από επαγγελματίες κατασκευαστές, κάτι που σημαίνει ότι ο αριθμός των εν λόγω πωλήσεων ήταν χαμηλότερος των 2.500, νέο ιστορικό χαμηλό. Οι αγοραπωλησίες κυμάνθηκαν σε πολύ χαμηλό επίπεδο το 2015, δεδομένου άλλωστε ότι πολλές μεταβιβάσεις πραγματοποιούνται χωρίς τραπεζικό δανεισμό (άνω του 70-80% του συνόλου). Σύμφωνα με τον ίδιο, η οικονομική κρίση έχει πλέον αναδιαμορφώσει εκ νέου την κατηγοριοποίηση των κατοικιών. Ειδικότερα, η αγορά διακρίνεται σε νεόδμητα ακίνητα των τελευταίων εννιά ετών, δηλαδή από το 2007 και μετά (με βάση την άδεια οικοδομής), τα οποία δεν έχουν κατοικηθεί ποτέ. Ακολουθούν τα ακίνητα ηλικίας από 10 έως 29 έτη, τα οποία καλύπτουν τις απαιτήσεις του αντισεισμικού κανονισμού του 1985 κι έχουν μεγάλη ωφέλιμη ζωή. Ακολουθούν τα ακίνητα παλαιότητας μεγαλύτερης των 30 ετών, τα οποία σήμερα είναι και τα πλέον εμπορεύσιμα, λόγω του χαμηλού κόστους τους. Η πτώση των τιμών στα συγκεκριμένα ακίνητα είναι σαφώς μεγαλύτερη των υπόλοιπων κατοικιών και σε αρκετές περιπτώσεις ξεπερνά το 50%. Παράλληλα, οι περισσότερες πράξεις στην κατηγορία αυτή πραγματοποιούνται χωρίς τη μεσολάβηση τραπεζών, δηλαδή με μετρητά.Σημειώνεται επίσης ότι στην αγορά μπορούν να επιτευχθούν και χαμηλότερες τιμές από τις αρχικά ζητούμενες, γιατί αρκετές αγοραπωλησίες πραγματοποιούνται ουσιαστικά υπό καθεστώς αναγκαστικής πώλησης, ιδίως στα παλαιά ακίνητα. Οι ιδιοκτήτες τους συνήθως προσπαθούν να ρευστοποιήσουν την περιουσία τους υπό πίεση, προκειμένου να καλύψουν άλλες υποχρεώσεις/χρέη τους, με αποτέλεσμα να μη διστάζουν να μειώσουν σημαντικά τις απαιτήσεις τους, διαμορφώνοντας έτσι νέα επίπεδα τιμών στην αγορά.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki