Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Καταγγέλω κε Υπουργέ

ΣΟΣ για τα επαγγελματικά

Απελπιστική είναι η κατάσταση, για τα επαγγελματικά ακίνητα, καταστήματα και γραφεία, ειδικά στο κέντρο της Αθήνας που έχουν απαξιωθεί πλήρως. Πρόκειται ουσιαστικά για ακίνητη περιουσία που δεν πωλείται, αλλά παρ' όλα αυτά επιβαρύνεται με υψηλούς φόρους εξαιτίας των πλασματικών αντικειμενικών αξιών. οι τιμές και τα ενοίκια των καταστημάτων, ιδίως σε δευτερεύοντες άξονες, καθώς και γραφείων και logistics έχουν υποχωρήσει κατακόρυφα, ενώ παράλληλα το ποσοστό κενών έχει αυξηθεί σε ασυνήθιστα μεγάλο βαθμό. Τούτο σημαίνει ότι οι εμπορικότητες έχουν μειωθεί κατά πολύ με συνακόλουθη επίπτωση και στις τιμές γης. Οπως είναι γνωστό, από το 2007 ισχύουν αμετάβλητες οι αντικειμενικές τιμές για ακίνητα εντός και εκτός σχεδίου. Μελετήσαμε την εξέλιξη των τιμών των νέων οικοδομών για διάφορες κατηγορίες και χρήσεις ακινήτων, καθώς και την εξέλιξη στις παλαιές κατοικίες, γραφεία και καταστήματα. Ακόμη είδαμε και την κατάρρευση των εμπορικοτήτων σε όλους ανεξαιρέτως τους δρόμους. Και προ της κρίσης είχαμε αρκετές περιπτώσεις όπου οι αντικειμενικές τιμές (ΑΤ) ήταν μεγαλύτερες από τις εμπορικές (ΕΤ). Στα χρόνια της κρίσης, μεγάλες ομάδες ακινήτων έχουν πλέον ΑΤ μεγαλύτερο του ΕΤ». Τέτοιες μεγάλες ομάδες ακινήτων υπάρχουν στο κέντρο, όπως δεκάδες καταστήματα, κυρίως εντός στοών ή σε ορόφους, καθώς και εκατοντάδες κτίρια γραφείων που έχουν απαξιωθεί πλήρως. Είναι χαρακτηριστικό ότι ενοικιάζονται ακόμη και κάτω από 5 ευρώ/τ.μ. Υπάρχουν γραφεία που έχουν τιμή? Εφορίας 900.000 ευρώ και πωλούνται 450.000 ευρώ. Επίσης, κατάστημα 80 τ.μ. με αντικειμενική αξία 550.000 ευρώ πωλείται 240.000 ευρώ, χωρίς πάντως να υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον. Στο Μοσχάτο, οικόπεδο 600 τ.μ. με διώροφο επαγγελματικό κτίριο 300 τ.μ. και αντικειμενική αξία 600.000 ευρώ, πωλείται 130.000 ευρώ.

Κτηματολόγιο μπλοκάρει επενδύσεις

Με ρυθμούς χελώνας κινούνται Κτηματολόγιο και Δασικοί Χάρτες - που αποτελούν βασικές προτεραιότητες της κυβέρνησης - με συνέπεια να συμπαρασύρουν στην καθυστέρηση και τις επενδύσεις… Σύμφωνα με στελέχη του υπουργείου: «Ελλειμμα σε Κτηματολόγιο, χαρτογράφηση και γεωχωρικά δεδομένα συνεπάγεται δυσκολία στην εφαρμογή χωροταξικής και πολεοδομικής πολιτικής. Και αυτό έχει επιπτώσεις στις επενδύσεις.Με τις καθυστερήσεις που χρόνιζαν δυσκολεύεται ο χωροταξικός και ο πολεοδομικός σχεδιασμός, η καλή λειτουργία των οποίων θα μπορούσε να δώσει σημαντική ώθηση στην οικονομία». Την ίδια ώρα, στο υπουργείο Περιβάλλοντος υπάρχει ιδιαίτερη ανησυχία για τους δασικούς χάρτες. καθώς διαπιστώνεται ότι είναι τεράστιες οι καθυστερήσεις. Και αυτό οφείλεται στον τρόπο που καταρτίζονται με συνέπεια να έχουμε χιλιάδες ενστάσεις.

Από τις 11 φάσεις ολοκλήρωσης των δασικών χαρτών οι τέσσερις αφορούν τους ελέγχους. Ενδεικτικό της κατάστασης που επικρατεί είναι το γεγονός ότι εκκρεμεί ακόμη η εξέταση των 3.000 ενστάσεων που είχαν υποβληθεί για τους δασικούς χάρτες σε Μαραθώνα και Παλαιά και Νέα Πεντέλη. Οι δασικοί χάρτες αναρτήθηκαν τον Απρίλιο του 2011 και σύμφωνα με τις αρχικές εξαγγελίες του ΥΠΕΚΑ, οι ενστάσεις έπρεπε να είχαν εξεταστεί μέσα σε διάστημα 45 ημερών! «Αν δεν μπορούν να ολοκληρωθούν οι δασικοί χάρτες δεν μπορεί να ολοκληρωθεί ούτε το Κτηματολόγιο», λένε από το ΥΠΕΚΑ. Από το ΥΠΕΚΑ επισημαίνουν ότι ήδη «υπάρχει σοβαρή αμφισβήτηση από τους εταίρους για το αν θα επιτευχθεί ο στόχος του 2020 - να έχουν δηλαδή ολοκληρωθεί όλα τα προγράμματα κτηματογράφησης» και υποστηρίζεται ότι απαιτείται «μια άλλη οργάνωση του Κτηματολογίου», εμμένει όμως στην άποψή του ότι «δεν χρειάζεται να γίνει καμιά ιδιωτικοποίηση», απαντώντας έτσι σε όσους κάνουν λόγω για την αναγκαιότητα εισόδου στο Κτηματολόγιο στρατηγικού επενδυτή.

Ιδιοκτήτης στα "χαρτιά"

Στα χαρτιά ιδιοκτήτης 71.244 ακίνητων με επιφάνεια που ξεπερνά τα 3,5 εκατ. στρέμματα είναι το Δημόσιο . Από αυτά μόνο τα 9.786 ή το 13,74% είναι ελεύθερα, επομένως, μόνον αυτά θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν άμεσα και χωρίς να υπάρξει εμπλοκή από κανέναν. Από την τεράστια αυτή «δεξαμενή» ακινήτων, περισσότερα από δύο στα δέκα ακίνητα είναι άγνωστα. Συγκεκριμένα 16.230 ακίνητα ή το 22,78% θεωρούνται για την επίσημη πολιτεία άγνωστα, κάτι που σημαίνει ότι υπάρχουν ακόμη και σήμερα ελλιπή στοιχεία τόσο για την ακριβή θέση όσο και για το μέγεθος του ακινήτου. Η απουσία ολοκληρωμένου κτηματολογίου αλλά και η αβελτηρία των κατά τόπους κτηματικών υπηρεσιών οδηγεί στην κατάσταση αυτή. Επίσης , τέσσερα στα δέκα ακίνητα έχει πλέον καταπατηθεί. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα στοιχεία, 28.292 ακίνητα ή το 39,71% του συνόλου είναι κατεχόμενα. Πολλά από αυτά είναι καταπατημένα για δύο και τρεις γενιές και πολύ δύσκολα θα μπορέσει ο ιδιοκτήτης τους, δηλαδή το κράτος να τα πάρει πίσω. Ισως, με κάποιο συνολικό σχέδιο παραχώρησης τίτλων ιδιοκτησίας σε καταπατητές έναντι συγκεκριμένου τιμήματος, θα μπορούσε και το μητρώο ακινήτων να ξεκαθαρίσει, και να εισρεύσουν σημαντικά έσοδα στα ταμεία αλλά και οι καταπατητές να «αγοράσουν» τα ακίνητα που καταπάτησαν. Το σχέδιο νομιμοποίησης των καταπατημένων δημόσιων ακινήτων, έχει μπει στο τραπέζι εδώ και καιρό, αλλά δεν έχει προχωρήσει. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι «ξαναζεσταίνεται» ένα τέτοιο σενάριο εξαιτίας της ανάγκης για έσοδα, ωστόσο, πρέπει να μπουν κάποιες εξαιρέσεις όπως οι καταπατήσεις που αφορούν παραλίες και αιγιαλούς, αρχαιολογικούς χώρους ή άλλες «ευαίσθητες» περιοχές.

Αγορές σβήνονται απο το "χάρτη"

Ριζική επαναχάραξη του χάρτη της αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων διαπιστώνεται το τελευταίο χρόνο. Ιδίως στην αγορά γραφείων, υπάρχουν περιοχές που έχουν σβηστεί από τον χάρτη και είδη ακινήτων που επίσης κρίνονται πλέον ως παρωχημένα κι εκτός εποχής. Στα γραφεία αναπτύχθηκαν μια σειρά από νέες αγορές σε νέες περιοχές, πολλές φορές χωρίς ιδιαίτερη σκέψη. Σήμερα, οι αγορές αυτές σταδιακά εξαφανίζονται από τον χάρτη των ακινήτων, τη στιγμή που γίνονται προσπάθειες για αναβάθμιση των κτιριακών υποδομών που προσφέρονται στους ενδιαφερόμενους, προκειμένου να προσελκυσθούν νέοι μισθωτές. Η εξέλιξη αυτή που θα διατηρηθεί μέχρις ότου επέλθει ισορροπία στην αγορά, θα επηρεάσει και τις αξίες των ακινήτων και τιμές τιμές των ενοικίων που θα συνεχίσουν την πορεία υποχώρησής τους. Σύμφωνα με στοιχεία το 2012, η μέση πτώση στα ενοίκια θα διαμορφωθεί σε 9,1% για τα καταστήματα, 6,9% για τα γραφεία και 5,2% για τους αποθηκευτικούς χώρους. Συνολικά δε, από το υψηλότερο σημείο στο οποίο βρέθηκαν οι τιμές των ενοικίων το 2007 και μέχρι σήμερα, η μείωση αγγίζει το 53,1% στα εμπορικά καταστήματα, το 32,4% στα γραφεία και το 34,6% στις αποθήκες. Οσον αφορά τις αξίες των ακινήτων, η φετινή πτώση κυμαίνεται μεταξύ 12,5% και 18,5%, ανάλογα με το είδος του ακινήτου.

Γονάτισαν απο τους φόρους

Σημαντική είναι η πτώση στις τιμές των μεγάλων και ακριβών κατοικιών στο πολεοδομικό συγκρότημα της Θεσσαλονίκης και στις περιοχές γύρω από αυτό, σε ποσοστό πολύ υψηλότερο σε σύγκριση με τα μικρότερα. Οι ιδιοκτήτες μεγάλων και ακριβών ακινήτων είδαν την αξία της περιουσίας τους να μειώνεται μέσα σε μόλις τέσσερα χρόνια ακόμη και κατά 50% ή και περισσότερο. Σύμφωνα με τον επίτιμο πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Θεσσαλονίκης, Γρηγόρη Λιάντα, σχεδόν κάθε... 15 μέρες πέφτουν και από λίγο οι τιμές των μεγάλων και ακριβών ακινήτων, συνέπεια της υπερβολικά χαμηλής τους ζήτησης, αλλά και της ανάγκης των ιδιοκτητών να τα μεταβιβάσουν. Ο ίδιος ανέφερε ακόμη ότι πολλά ακίνητα από τη συγκεκριμένη κατηγορία χάνουν σε αξία ακόμη και 50.000 ευρώ κάθε χρόνο. Σήμερα υπάρχει στην αγορά μεγάλη προσφορά μεγάλων και ακριβών διαμερισμάτων. Ωστόσο, οι αγοραστές είναι ελάχιστοι και ανάμεσά τους οι περισσότεροι είναι αναποφάσιστοι. Οπως υποστηρίζουν κτηματομεσίτες, η τεράστια επιβάρυνση φόρων στην ακίνητη περιουσία είναι ο βασικός λόγος που ωθεί τους ιδιοκτήτες στο να πουλήσουν τα ακίνητά τους κι επειδή δε βρίσκουν εύκολα αγοραστή για μεγάλα και ακριβά σπίτια, αναγκάζονται να ρίξουν σημαντικά τις τιμές. Στα μεγάλα και ακριβά ακίνητα τα ποσά είναι πολύ μεγάλα και οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να αντεπεξέλθουν. Ετσι, αναγκάζονται να ρίξουν σημαντικά τις τιμές για να τα ''ξεφορτωθούν.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki