Αλλαγές στον φόρο μεταβίβασης ακινήτων έρχονται από την 1η Ιανουαρίου 2019 αφού από τη στιγμή εκείνη θα ισχύουν οι νέες αντικειμενικές αξίες, οι οποίες σε κάποιες περιοχές αυξάνονται, σε κάποιες μειώνονται, ενώ σε ορισμένες παραμένουν αμετάβλητες.

Φέτος οι νέες αντικειμενικές τιμές εφαρμόζονται φέτος μόνο για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Για τον υπολογισμό όλων των υπολοίπων φόρων και τελών που επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία εξακολουθούν να χρησιμοποιούνται οι προηγούμενες τιμές μέχρι και τις 31-12-2018. Από την 1η-1-2019 όμως όλοι οι φόροι και οι λοιπές επιβαρύνσεις στα ακίνητα θα προσδιορίζονται με βάση τις νέες τιμές.

Με την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών στις μεταβιβάσεις ακινήτων να απέχει λιγότερο από τρεις μήνες, έχει αρχίσει να παρατηρείται κινητικότητα στην αγορά με μεταβιβάσεις και γονικές παροχές-δωρεές.

Ο φόρος μεταβίβασης

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων είναι ένας από τους βασικούς φόρους που βαρύνουν τις μεταβιβάσεις.

Μέσα από τις ερωτήσεις και τις απαντήσεις της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων λύνονται όλες οι απορίες στους φορολογούμενους που θέλουν να υπολογίσουν το κόστος της αγοράς ενός ακινήτου.

1. Πότε επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτου (φ.μ.α.) και ποιος υποχρεούται να τον καταβάλει;

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα επιβάλλεται φόρος στην αξία τους και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.

2. Πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου;

Στις περιοχές που εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου, ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτήν την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος.

3. Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης ακινήτου;

α) Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.

β) Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου μειώνεται στο τέταρτο (1/4) στις περιπτώσεις διανομής ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων ή διάλυσης Ο.Ε., Ε.Ε., Ε.Π.Ε. και Ι.Κ.Ε. και μεταβίβασης των ακινήτων της εταιρείας στα μέλη της, κατά την εταιρική τους μερίδα.

γ) Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου μειώνεται στο μισό (1/2) στις περιπτώσεις ανταλλαγής ακινήτων ίσης αξίας, συγχώνευσης Α.Ε. και Συνεταιρισμών, αναγκαστικής απαλλοτρίωσης για δημόσια ωφέλεια, καθώς και συνένωσης οικοπέδων.

4. Ποιοι είναι οι δικαιούχοι της απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης ακινήτου για αγορά πρώτης κατοικίας;

Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα ή τα πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης τόσο με τις διατάξεις του ν. 3719/2008, μετά τη συμπλήρωση διετίας, όσο και του ν. 4356/2015), εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτή το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά. Η απαλλαγή του άγαμου παρέχεται και στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου, τουλάχιστον, έξι μήνες πριν την αγορά του ακινήτου με την προϋπόθεση ότι ο γάμος θα λυθεί μέσα σε πέντε (5) έτη από την αγορά.

Απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης ακινήτου για αγορά πρώτης κατοικίας δικαιούνται:

α) Έλληνες.

β) ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης. Οι καταγόμενοι από τη Βόρεια Ήπειρο και την Τουρκία, εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου κράτους πλην της Αλβανικής και Τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από το φόρο.

γ) οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.

δ) αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 96/2008 (Α’ 152).

ε) πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4251/2014 (Α’ 80).

στ) πολίτες τρίτων χωρών που κατέχουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα δεύτερης γενιάς.

Ειδικά για τους αλλοδαπούς, η πρόθεσή τους για μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα δεν αναιρείται από το γεγονός ότι, για ειδικούς λόγους, οι αρμόδιες υπηρεσίες τους χορηγούν προσωρινές άδειες παραμονής που ανανεώνονται.

5. Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής;

Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται φ.μ.α.

Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

6. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;

α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους, όταν υφίσταται σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ.

β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.

γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.

Η αγορά ενός σπιτιού είναι αρκετά περίπλοκη , αλλά όταν έλθει η ώρα να πάρετε δάνειο , θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι είστε προετοιμασμένοι . Υπάρχουν ορισμένα λάθη που μπορείτε να κάνετε κατά τη διαδικασία λήψης του δανείου.Προσπαθήσαμε να τα εντοπίσουμε και να σας τα παρουσιάσουμε ελπίζωντας ότι θα αποδειχθούν χρήσιμα.

1.Μην επιλέξετε το λάθος δάνειο : Ερευνήστε όλες τις επιλογές. Τοποθετήστε τις στη συνέχεια δίπλα -δίπλα και συγκρίνετε , φροντίζοντας να λάβετε υπόψη τα χειρότερα σενάρια . Να εξετάσετε τα αρχικά επιτόκια , τα μελλοντικά επιτόκια και τις πληρωμές .

2. Μην προεξοφλείτε την έγκριση του δανείου : Είναι πολύ καλύτερα να ξεκινήσετε τις τελεικές διαπραγματεύσεις με την έγκριση στην τσέπη παρά να βρεθείτε προ εκπλήξεων. Η σιγουριά σας καθιστά πιο ευέλικτους στις διαπραγματεύσεις και κυρίως να έχετε ένα ισχυρό χαρτί απέναντι στον πωλητή για το τελικό ύψος της τιμής.

3. Να μην πάρετε μεγάλο δάνειο : Η υπερβολική πίστωση μπορεί να οδηγήσει σε αδιέξοδο . Ακόμα και αν έχετε πληρώσει τους λογαριασμούς σας εγκαίρως , οι τράπεζες τείνουν να εξετάζουν το σύνολο του δανεισμού σας . Δάνεια αυτοκινήτου και πιστωτικές κάρτες είναι ένας σίγουρος τρόπος να μη εγκριθεί το δάνειο . Αναβάλετε κάθε μεγάλη αγορά μέχρι τη λήψη του δανείου.

4. Μην λέτε ψέματα στην αίτηση του δανείου σας : Υπερβολικό εισόδημά σε μια είναι αδίκημα. Οι τράπεζες σπάνια αντιδρούν δικαστικά , αλλά σε περίπτωση που το διαπιστώσουν αργότερα, θα μπορούν να καταστήσουν το δάνειό σας ληξιπρόθεσμο και απαιτητό .

5. Μην κρύβεστε αν δεν μπορείτε να κάνετε τις πληρωμές σας : Το χειρότερο πράγμα που μπορείτε να κάνετε είναι να αγνοήσετε τα τηλεφωνήματα και επιστολές από τη τράπεζα όταν είστε πίσω στις πληρωμές σας . Οι τράπεζες έχουν πολλές επιλογές στη διάθεσή τους . Αλλά δεν μπορείτε να κάνετε καμία κίνηση άμυνας αν δεν έχετε μιλήσει μαζί τους.

6. Μην παραλείψετε μια επιθεώρηση στο σπίτι : Παραλείποντας ένα ενδελεχή έλεγχο μπορεί να κάνετε λάθος αγορά . Μϊα πραγματοτογνωμοσύνη θα αποκαλύψει τυχόν προβλήματα και το κόστος αποκατάστασης. Γι 'αυτό μην πέσετε στο λάθος προκειμένου να εξοικονομήσει 300 - 400 ευρώ να κληθείτε να πληρώσετε στο τέλος πολύ περισσότερα.

7. Αν δεν μπορείτε να έχετε φυσική παρουσία στις διαπραγματεύσεις επιλέξτε σωστά ποιός θα σας εκπροσωπήσει.

8. Μην παραλείψετε να έχετε πολλές προσφορές αν το σπίτι χρειάζεται επισκευές. Ρωτήστε τις δουλειές που έχει κάνει ο εργολάβος . Ρωτήστε παλαιότερους πελάτες του για την συνέπεια του. Συγκεντρώστε στοιχεία και μετά να δώσετε την δουλειά.

9. Μην πληρώνετε μεγάλη προκαταβολή : Εάν ένας πωλητής ζητά περισσότερο από το ένα τρίτο της τιμής ως προκαταβολή , οι πιθανότητες είναι κάτι μη πάει καλά. Στη χειρότερη περίπτωση , μπορείτε να μπείτε στην περιπέτεια του να μη έχει καμία πρόθεση να σας επιστρέψει τα χρήματα αν κάτι δεν πάει καλά.

10. Μην καίτε το στεγαστικό σας : Είναι υπέροχο το συναίσθημα της τελευταίας πληρωμής του δανείου για το σπίτι σας . Πολλοί άνθρωποι μάλιστα καίνε το δανειστικό τους συμβόλαιο. Μη το κάνετε. Αν θέλετε σώνει και καλά να καύσετε κάτι , τότε καύστε το αντίγραφο.