realestatenews.gr
Οι φόροι στα ακίνητα στην ΕΕ
Στην Ευρωπαϊκή Ένωση, «ποντάρουν» πολλά στην είσπραξη των φόρων από τα ακίνητα, καθώς αντιστοιχούν κατά μέσο όρο στο 2,6% του συνολικού ΑΕΠ των 28 χωρών της Ε.Ε. Ωστόσο, όπως είναι φυσικό, σ' άλλες χώρες είναι υψηλότερος, σ' άλλες χαμηλότερος και σ' άλλες σχεδόν… ανύπαρκτος.
«Πρωταθλήτρια» χώρα αναδεικνύεται η Γαλλία, όπου οι συνολικοί φόροι που σχετίζονται με τα ακίνητα, ανέρχονται στο 4,6% του ΑΕΠ, με τα συνολικά έσοδα να υπερβαίνουν τα 100 δισ. ευρώ ετησίως.
Στη δεύτερη θέση έπεται το Ηνωμένο Βασίλειο, με φόρους ίσους με το 4,2% του ΑΕΠ και έσοδα κοντά στα 110 δισ. ευρώ κάθε χρόνο. Το Βέλγιο ακολουθεί στην 3η θέση, με συνολικούς φόρους, ύψους 3,6% του ΑΕΠ, ενώ στην 4η θέση βρίσκεται η Ελλάδα, με φόρους επί της ακίνητης περιουσίας, ίσους με το 3,3% του ετήσιου ΑΕΠ.
Την πρώτη 10άδα των πιο «ακριβών» χωρών για έναν ιδιοκτήτη ακινήτου, συμπληρώνουν οι εξής:
— Ισπανία
— Ιταλία
— Δανία
— Πορτογαλία
— Πολωνία
— Λουξεμβούργο
Τα ευρωπαϊκά ακίνητα, στην πλειονότητα των περιπτώσεων, υπόκεινται σε δύο διαφορετικά είδη φόρων: α) τους τακτικούς ή περιοδικούς φόρους και β) τους συμπληρωματικούς.
— Στην πρώτη κατηγορία συμπεριλαμβάνονται οι φόροι, τύπου… ΕΝΦΙΑ, οι οποίοι αφορούν όλους τους ιδιοκτήτες και καταβάλλονται σε ετήσια βάση.
— Στη δεύτερη κατηγορία συνοψίζονται οι συμπληρωματικοί φόροι, όπως το ελληνικό… Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, το οποίο δεν αφορά όλους τους ιδιοκτήτες, αλλά και οι φόροι μεταβίβασης και κληρονομιάς περιουσίας, οι οποίοι καταβάλλονται εφάπαξ.
Όσον αφορά την ΕΝΦΙΑ και τους υπόλοιπους περιοδικούς φόρους ακινήτων στις χώρες της Ε.Ε., το ύψος τους αντιστοιχεί περίπου στο 60% επί των συνολικών φόρων ακινήτων. Δηλαδή, απαρτίζουν το μεγαλύτερο τμήμα των φόρων που βαραίνουν τους ιδιοκτήτες. Πρόκειται για ένα ποσό, το οποίο συνολικά στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ισούται με το 1,6% του ετήσιου ΑΕΠ.
Και πάλι, πρωταθλήτρια χώρα αναδεικνύεται η Γαλλία, με «ΕΝΦΙΑ» ύψους 3,2% του ΑΕΠ, ενώ ακολουθεί το Ηνωμένο Βασίλειο με 3% του ΑΕΠ και η… Ελλάδα με 2,7% του ΑΕΠ. Την πρώτη πεντάδα συμπληρώνουν η Δανία και η Ιταλία.
Αντίθετα, οι χώρες με τον χαμηλότερο «ΕΝΦΙΑ», ως ποσοστό επί του ΑΕΠ, είναι η Κροατία, με ετήσια έσοδα 15 εκατ. ευρώ, το Λουξεμβούργο με 36 εκατ. ευρώ, η Αυστρία με 680 εκατ. ευρώ, η Τσεχία με 379 εκατ. ευρώ και η Εσθονία με 58 εκατ. ευρώ.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η Μάλτα είναι η μοναδική χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης, η οποία δεν διαθέτει περιοδικό φόρο ιδιοκτησίας ακινήτων. Τα έσοδα του κράτους, ως εκ τούτου, από την αγορά ακινήτων, προέρχονται εξ ολοκλήρου από έκτακτους ή συμπληρωματικούς φόρους, οι οποίοι βέβαια ανέρχονται μόλις στο 1,2% του ΑΕΠ ή αλλιώς, στα 100 εκατ. ευρώ ετησίως.
Στην πρωταθλήτρια Γαλλία, οι κύριοι φόροι ιδιοκτησίας είναι δύο: α) ο φόρος κατοικίας και β) ο φόρος ιδιοκτησίας.
Όσον αφορά τον πρώτο, επιβάλλεται στον ένοικο του ακινήτου κάθε 1η Ιανουαρίου του έτους, είτε αποτελεί α' κατοικία είτε αποτελεί εξοχική κατοικία. Διευκρινίζεται ότι ο συγκεκριμένος φόρος, εφόσον πρόκειται για ενοικιαζόμενο ακίνητο, επιβαρύνει τον ενοικιαστή και όχι τον ιδιοκτήτη.
Όσον αφορά τον δεύτερο, επιβάλλεται αποκλειστικά στον ιδιοκτήτη του ακινήτου, σε ετήσια βάση, είτε υπάρχει ιδιοκατοίκηση είτε υπάρχει ενοικίαση. Ο συγκεκριμένος φόρος αποτελεί αρμοδιότητα των τοπικών αρχών και επομένως, ανάλογα με το εκάστοτε φορολογικό καθεστώς, παρέχονται —περιορισμένης κλίμακας- εκπτώσεις.
Στη Γερμανία, αντίθετα, ο κύριος φόρος ιδιοκτησίας είναι ένας και διαρθρώνεται στη βάση πολλαπλών κριτηρίων, όπως οι «αντικειμενικές αξίες», το είδος χρήσης του ακινήτου και το έτος κατασκευής.
Ο συγκεκριμένος φόρος απαρτίζεται από δύο συντελεστές: α) τον βασικό συντελεστή, ο οποίος καθορίζεται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση και β) τον πρόσθετο φόρο, ο οποίος διαμορφώνεται σε επίπεδο κρατιδίου.
Αξίζει να σημειωθεί ότι και στις δύο περιπτώσεις, ο συντελεστής κυμαίνεται από 0,0026% έως 0,01% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Βέβαια, η Γερμανία μέχρι πρότινος, αντιμετώπιζε το εξής παράδοξο: Σε ορισμένα κρατίδια, οι αντικειμενικές αξίες χρονολογούνταν από τη δεκαετία του '60 και '70.
Στο Ηνωμένο Βασίλειο, το οποίο κατέχει ένα από τα δυσμενέστερα φορολογικά καθεστώτα ως προς τα ακίνητα, επιβάλλεται ένας κύριος φόρος, ο οποίος καθορίζεται ανάλογα την περιοχή και το ατομικό εισόδημα.O φόρος ωστόσο, δεν επιβάλλεται στον ιδιοκτήτη, αλλά στον ένοικο ή τους ενοίκους του ακινήτου. Εφόσον το ακίνητο είναι ελεύθερο, τότε ο φόρος «επιστρέφει» στον ιδιοκτήτη, ο οποίος ωστόσο τυγχάνει σειρά εκπτώσεων.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ισπανία καλούνται κάθε χρόνο να πληρώνουν φόρο ακινήτων, ο οποίος επιβάλλεται σε τοπικό επίπεδο και διαρθρώνεται στη βάση αντικειμενικών αξιών. Ωστόσο, οι τελευταίες είναι καθαρά εξατομικευμένες και αφορούν κάθε ακίνητο ξεχωριστά.
Οι συντελεστές που επιβάλλονται, κυμαίνονται από 0,3% έως 1,1% ανάλογα τόσο με τη χρήση, όσο και με την τοπική κυβέρνηση.
Όπως είναι εύλογο, αν ένας ιδιοκτήτης αποκρύψει την ανακαίνιση του σπιτιού του, τότε θα πληρώσει μικρότερο φόρο καθώς θα υπαχθεί σε χαμηλότερο συντελεστή. Έτσι, η φορο-αποφυγή στον κλάδο των ακινήτων αποτελεί ένα πολύ συχνό φαινόμενο στη χώρα της ιβηρικής χερσονήσου.
Στην Ιταλία, το καθεστώς φορολογίας είναι αρκετά περίπλοκο και σε αρκετές περιπτώσεις εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τον δήμο, στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο.
Σε κάθε περίπτωση, ο κύριος φόρος ονομάζεται «IMU» και επιβάλλεται στους ιδιοκτήτες αποκλειστικά. Από την καταβολή του, εξαιρούνται οι ιδιοκτήτες πρώτης κατοικίας, εκτός αν πρόκειται για πολυτελές οίκημα. Ο συντελεστής κυμαίνεται από 0,4% έως 0,76% και καταβάλλεται σε δύο δόσεις, μία τον Ιούνιο και μία τον Δεκέμβριο.
Ο δεύτερος κύριος φόρος φέρει την ονομασία «TASI» και καταβάλλεται ανά δεύτερο έτος για τις υπηρεσίες των δήμων, όπως ο φωτισμός, η συντήρηση των δρόμων, τα πάρκα κ.α. Εφόσον πρόκειται για ακίνητο, το οποίο ενοικιάζεται, ο φόρος επιμερίζεται μεταξύ του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή σε ποσοστό 70% έως 90% και 10% έως 30%, αντίστοιχα.
Ο τρίτος κύριος φόρος, γνωστός ως «TARI», είναι και αυτός ανταποδοτικός, αλλά αυτή τη φορά επιβαρύνει κυρίως τον ένοικο και όχι τον ιδιοκτήτη, εκτός αν ο πρώτος διαμένει στο διαμέρισμα για λιγότερους από έξι μήνες. Το ύψος του καθορίζεται εξ ολοκλήρου από τις τοπικές αρχές.
«Βουτιά» έως 50% καταγράφεται στα ενοίκια των εμπορικών καταστημάτων στο κέντρο της Αθήνας. Την ίδια στιγμή τα κλειστά (ξενοίκιαστα) μαγαζιά έφθασαν στο 20%. Δηλαδή, ένα στα πέντε δεν έχουν ενοικιαστή εξαιτίας της οικονομικής κρίσης. Ακόμα και σε προβεβλημενα καταστήματα συνοικιακ΄λων αγορών που είναι νοικιασμένα σε τράπεζες έχει καταγραφεί μείωση των μισθωμάτων που ξεπερνά το 25%. Αντίθετα σε μικρότερα καταστήματα που βρίσκονται σε παράπλευρους δρόμους έχουν γίνει συμφωνίες για μείωση του ενοικίου 50%. Σύμφωνα με τα στοιχεία του PROPINDEX στο εμπορικό τρίγωνο που περιλαμβάνει τη Μητροπόλεως, την Αθηνάς και τη Σταδίου το ποσοστό των κλειστών καταστημάτων ανήλθε στο 18,7% (απο 17,2% στα τέλη του 2009). Οι κεντρικοί δόμοι όπως είναι η Σταδίου, η Πανεπιστημίου, μέρος της Πατησίων και οι κάθετοι δρόμοι σε αυτούς - το ποσοστό διαμορφώθηκε στο 16,7% και στο ευρύτερο κέντρο της Αθήνας στο 17,7% (απο 16,7%). Οι μειώσεις τιμών τείνουν να γίνουν καθημερινό φαινόμενο στην εμπορική πιάτσα και τα πρώτα δείγματα γραφής εντοπίζονται ακόμη και στους πιο κεντρικούς δρόμους της Αθήνας που μέχρι πρότινος οι ενοικιαστές έδιναν «χρυσάφι» για λίγα τετραγωνικά. Οι τιμές στο κέντρο της Αθήνας έχουν πέσει έως 7% στο πρώτο εξάμηνο του 2010 και στις υπόλοιπες εμπορικές περιοχές οι μειώσεις «άγγιξαν» το 10%. Οι τιμές σημείωσαν μεγάλη πτώση όταν το κατάστημα το νοίκιαζε τράπεζα. Οι διαπραγματεύσεις οδήγησαν έως και 30% πιο κάτω το μίσθωμα. Σε κάποιες περιπτώσεις έφθασε και στο 50%, αφού η απειλή της αποχώρησης έφερε σε δύσκολη θέση τον ιδιοκτήτη ο οποίος υποχρεώθηκε σε νέα συμφωνία.
Σταθερά θα παραμείνουν τα επιτόκια τουλάχιστον έως το Μάρτιο 2011. Τις εκτιμήσεις διατυπώνουν κορυφαίοι τραπεζικοί αναλυτές αναγερόμενοι για την πορεία της αγορά χρήματος.
Το σχεδιασμό της κυβέρνησης για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, που, όπως ανέφερε, αποτελεί προτεραιότητα για την κυβέρνηση το τρέχον εξάμηνο, ανέπτυξε απαντώντας σε σχετική επερώτηση της Νέας Δημοκρατίας, ο υπουργός Οικονομικών, Γ. Παπακωνσταντίνου. Ο ΥΠΟΙΚ προανήγγειλε την πρόσληψη ομάδας συμβούλων «με στόχο την ποιοτική καταγραφή και συμβουλή στην αξιοποίηση», ενώ εστίασε στις προσπάθειες της Κτηματικής Εταιρείας του Δημοσίου για ψηφιοποίηση του μητρώου των ακινήτων του Δημοσίου, σε συνεργασία με το Κτηματολόγιο και άλλους φορείς. Ειδικότερα όσον αφορά στην έκταση του τέως αεροδρομίου Ελληνικού, ο κ. Παπακωνσταντίνου σημείωσε ότι έχουν κληθεί στην Αθήνα και παγκοσμίου φήμης ειδικοί που έχουν βοηθήσει σε αναμόρφωση άλλων αντιστοίχων εκτάσεων σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις. Αναφορικά με το εάν πρόκειται να ξεκινήσει λεπτομερής καταγραφή των εσόδων του Δημοσίου, από την εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας του, ο κ. Παπακωνσταντίνου διευκρίνισε πως τα έσοδα καταγράφονται στους λογαριασμούς της ΚΕΔ και στο επιχειρησιακό της σχέδιο. Στην ίδια κατεύθυνση, όπως είπε, εντάσσεται η επαναδιαπραγμάτευση των ενοικίων, τόσο εκείνων που καταβάλλουν οι υπηρεσίες του Δημοσίου σε ιδιώτες για την στέγασή τους, όσο και εκείνων που εισπράττει το Δημόσιο από μισθώσεις δικών του ακινήτων. Ο στόχος της επαναδιαπραγμάτευσης των ενοικίων, σύμφωνα με τον ΥΟΙΚ, είναι η μείωσή τους κατά 20%, ενώ από τις αναθεωρήσεις των μισθωμάτων, έχουν ήδη εξοικονομηθεί 13 εκατ. ευρώ.Περισσότερα Άρθρα...
