Εναλλακτικά σενάρια για την αντιμετώπιση των επισφαλειών στη στεγαστική πίστη, χωρίς τη δημιουργία σημαντικών παρενεργειών στη ρευστότητά τους και με ταυτόχρονο περιορισμό των αρνητικών επιδράσεων στην κτηματαγορά, εξετάζουν οι διοικήσεις των ελληνικών τραπεζών. Παρά τις συνεχείς ρυθμίσεις και αναχρηματοδοτήσεις δανείων, οι καθυστερήσεις συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία λόγω της βαθιάς ύφεσης που πλήττει την ελληνική οικονομία. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια έχουν ξεπεράσει τα 12 δισ. ευρώ, ενώ εκτιμάται ότι στο τέλος της εφετινής χρονιάς σχεδόν μία στις πέντε χορηγήσεις της κατηγορίας θα έχει καταστεί προβληματική. Σε κάθε περίπτωση οι συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί είναι πρωτοφανείς, έπειτα από πολλά χρόνια ανάπτυξης της οικοδομικής δραστηριότητας και συνεχούς ανόδου των τιμών, η οποία ανακόπηκε με το ξέσπασμα της κρίσης. Προς το παρόν οι περιορισμοί που ισχύουν σε σχέση με τους πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας, αλλά και η δομή της εγχώριας αγοράς, έχουν συμβάλει καθοριστικά για τη συγκράτηση της προσφοράς σε χαμηλά επίπεδα περιορίζοντας τη διόρθωση των τιμών. Ωστόσο, όπως παραδέχονται οι τραπεζίτες, ακόμη και να υπήρχε η δυνατότητα κατασχέσεων, δεν θα αποτελούσε την πρώτη επιλογή τους για την αντιμετώπιση του προβλήματος, διότι σε μια τέτοια περίπτωση θα υπήρχε σοβαρός κίνδυνος κατάρρευσης των αξιών. Για τις περιπτώσεις όμως που ακόμη και μια γενναία ρύθμιση δεν μπορεί να καταστήσει ένα δάνειο εξυπηρετήσιμο, οι τράπεζες έχουν αρχίσει να επεξεργάζονται εναλλακτικά σχέδια, πέραν του «κουρέματος» μιας οφειλής.

Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται και η δυνατότητα επιμήκυνσης της διάρκειας των δανείων ακόμη και ως τα 100 χρόνια με στόχο την όσο το δυνατόν μεγαλύτερη μείωση των μηνιαίων καταβολών. Σε μια τέτοια περίπτωση το ακίνητο θα μπορεί να μεταβιβάζεται από γενιά σε γενιά μαζί με την οφειλή προς την τράπεζα ή θα ρευστοποιείται με προτεραιότητα στην αποπληρωμή του υπολοίπου του δανείου. Η λύση αυτή, παρά το γεγονός ότι περιορίζει την εισροή ρευστότητας για τις τράπεζες, έχει το πλεονέκτημα ότι το δάνειο καθίσταται ενήμερο, ενώ αποφεύγεται ένα μαζικό κύμα πλειστηριασμών που θα επιδείνωνε ακόμη περισσότερο τις συνθήκες στην αγορά των ακινήτων, οδηγώντας τελικώς σε οριστική απώλεια των οφειλών και σε μείωση του ποσοστού κάλυψης των χορηγήσεων. Η συγκεκριμένη μέθοδος είχε εφαρμοστεί στην ιαπωνική οικονομία στα μέσα της δεκαετίας του '90. Εκείνη την περίοδο η τοπική κτηματαγορά ταλαιπωρούνταν σημαντικά, καθώς η ζήτηση για ακίνητη περιουσία είχε μειωθεί ραγδαία, ενώ την ίδια στιγμή ο στασιμοπληθωρισμός «έτρωγε» τα εισοδήματα. Τα επιτόκια βρίσκονταν ήδη πολύ κοντά στο μηδέν, καθιστώντας αδύνατη μια νέα παρέμβαση προς την κατεύθυνση μείωσης του κόστους δανεισμού για την τόνωση της αγοράς. Η μόνη λύση που υπήρχε τότε ήταν να καταστεί η χρηματοδότηση για την απόκτηση κατοικίας εφικτή για μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού μέσω της μείωσης των μηνιαίων δόσεων, που επιτεύχθηκε με τη χορήγηση 100ετών δανείων.

του Παρατηρητή

Αν θέλει κάποιος να κατανοήσει τι ακριβώς συμβαίνει στην Ελλάδα σήμερα , αλλά -και το κυριότερο- ποιό θα είναι το αύριο της αγοράς ακινήτων δεν έχει παρά να μελετήσει την εμπειρία της Αργεντινής από τα τέλη της δεκαετίας του ΄90 μέχρι σήμερα. Οι ομοιότητες είναι τόσο πολλές ώστε ακόμα και ο πιο αδαής περί τα οικονομικά θα οδηγηθεί στο συμπέρασμα ότι οι "περιπέτειες" και των δύο έχουν σχεδιαστεί από τα... ίδια μυαλά. Στην πραγματικότητα τόσο στην Αργεντινή όσο και στην Ελλάδα , αγορά ακινήτων απαξιώθηκε και ένας μεγάλος αριθμός κάθε λογής ακινήτων πέρασε υπό τον έλεγχο μίας ολιγαρχίας. Τόσο στη μία , όσο και στην άλλη χώρα η "εξυγίανση" βασίστηκε στην εκποίηση ακίνητων περιουσιακών στοιχείων αλλά και επιχειρήσεων. Στην Αργεντινή , είχαμε την εκποίηση αγροτικής γης αλλά και εκτάσεων με ορυκτά αποθέματα.

Στην Ελλάδα , η εκποίηση επικεντρώνεται στην τουριστική γη καθώς ο τουρισμός είναι το βασικό "εξαγώγιμο προϊόν" της χώρας. Ένα άλλο κοινό στοιχείο των δύο χωρών , που επηρεάζει την πορεία της κτηματαγοράς είναι η εξαφάνιση της μεσαίας τάξης. Αν το δει κανείς με όρους της αγοράς κατοικίας θα διαπιστώσει ότι πάνω από το 80% του αποθέματος κατοικιών βρίσκεται στα χέρια της μεσαίας τάξης. Από αυτά τουλάχιστον το 20% φέρουν κάποια βάρη λόγω τραπεζικού δανεισμού. Με δεδομένη την αύξηση της φορολογίας στα ακίνητα , της συρρίκνωσης του εισοδήματος και των υψηλών ποσοστών ανεργίας με μαθηματική ακρίβεια ένας μεγάλος αριθμός από αυτά θα περάσουν είτε στην ιδιοκτησία των τραπεζών είτε του Δημοσίου. Η περίπτωση , της ΜΒΔΤ, είναι ενδεικτική αυτού που έρχεται και στην αγορά κατοικίας.

Η ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών ουσιαστικά διευκολύνει την ρευστοποίηση σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές ενός μεγάλου αριθμού κατοικιών , χωρίς να επηρεαστούν ιδιαίτερα τα στοιχεία του ενεργητικού τους και αυτό θα προκαλέσει μία πρωτοφανή για τα ελληνικά δεδομένα πίεση στις τιμές . Το ίδιο ακριβώς είχε συμβεί στην Αργεντινή το 2001 όταν οι τιμές κατοικίες είχαν καταρρεύσει αφού η "λεηλατημένη" μεσαία τάξη αναγκάζονταν να ρευστοποιεί ακίνητα για να επιβιώσει. Αν μελετήσει κανείς προσεκτικά τις κινήσεις που γίνονται από την πλευρά των ελλήνων κυβερνώντων θα διαπιστώσει ότι στην πραγματικότητα με το πρόσχημα της «σωτηρίας» της χώρας αποσπώνται καθημερινά από την μεσαία τάξη με βίαιο τρόπο εκατοντάδες ακίνητα.Τράπεζες και Δημόσιο θα βρεθούν πολύ σύντομα με ένα χαρτοφυλάκιο εκατοντάδων χιλιάδων ακινήτων τα οποία φυσικά θα τα προωθήσουν στην αγορά σε εξευτελιστικές τιμές.

Ο υπουργός Οικονομικών της Αργεντινής , ο οποίος σχεδίασε την "αργεντίνικη έξοδο" από την κρίση , σε μία παλαιότερη συνέντευξη του είχε δηλώσει ότι "κανένα πρόγραμμα δημοσιονομικής εξυγίανσης δεν μπορεί να εφαρμοστεί σε περιόδους ύφεσης". Αντίθετα, οι υψηλοί ρυθμοί ανάπτυξης διευκολύνουν τόσο τη μείωση του χρέους όσο και των ελλειμμάτων. Το τόλμησαν και το αποτέλεσμα; Σήμερα στη Αργεντινή , οι ρυθμοί μεγέθυνσης της οικοδομικής δραστηριότητας είναι πρωτόγνωροι καθώς η μεσαία τάξη επανέρχεται στην αγορά.

Το "πακέτο" που προσπάθησαν να εμφανίσουν ως θρίαμβο οι κκ Σαμαράς, Βενιζέλος, Κουβέλης και Στουρνάρας δεν περιέχουν ούτε ένα μέτρο ενίσχυσης της μεσαίας τάξης. Αντίθετα , βρίθουν ενισχύσεων στις τράπεζες και στους κερδοσκόπους του ελληνικού χρέους. Παράλληλα οδηγούν την οικονομία σε ακόμα πιο βαθιά ύφεση και την μεσαία τάξη σε απόγνωση...