Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Η κρίση εκτοξεύει τις αποδόσεις

Στην αγορά γραφείων της Αθήνας, τα ενοίκια και οι αποδόσεις παρέμειναν στα επίπεδα του 2012, με τα δύο μεγέθη να διαμορφώνονται από 12 έως 20 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και από 8,25% έως 11%, αντίστοιχα. Η Λεωφόρος Κηφισίας και το αθηναϊκό κέντρο συγκεντρώνουν το υψηλότερο επενδυτικό ενδιαφέρον για γραφειακούς χώρους καλής ποιότητας. Οι προβλέψεις κάνουν λόγο για σταθεροποίηση ενοικίων, αποδόσεων και ζήτησης, όπως και για μείωση της προσφοράς πρώτης κατηγορίας γραφείων. Στους πρώτης κατηγορίας εμπορικούς χώρους τα ενοίκια διαμορφώνονται από 60 ευρώ έως 140 ευρώ/τ.μ. (στην οδό Ερμού, στην Κηφισιά, στη Γλυφάδα και στο Κολωνάκι) και από 20 ευρώ έως 50 ευρώ στις υπόλοιπες εμπορικές αρτηρίες. Αντίστοιχα, οι αποδόσεις κυμαίνονται από 7,25% έως 8%. Απότοκο της κρίσης υπήρξε η ισχυροποίηση της θέσης στην αγορά των μεγάλων αλυσίδων, που κατάφεραν να μειώσουν το κόστος μίσθωσης και να επεκταθούν, αλλά και η ενίσχυση της παρουσίας των αλυσίδων του κλάδου καφεστίασης. Εκτιμάται ότι κατά τη φετινή χρονιά η ζήτηση θα αυξηθεί, ενώ η προσφορά, τα μισθώματα και οι αποδόσεις πρώτης κατηγορίας χώρων θα σταθεροποιηθούν. Για τους αποθηκευτικούς χώρους εκτιμάται ότι η ζήτηση, ιδίως λόγω του εμπορευματικού κέντρου στο Θριάσιο, θα ενισχυθεί. Τα μισθώματα κυμαίνονται από 3 ευρώ έως 4 ευρώ/τ.μ., ενώ οι αποδόσεις διαμορφώνονται από 10,5% έως 11,5%.

Πόσο κουρεύτηκαν τα εισοδήματα απο νοίκια

Συνολική πτώση της τάξεως του 40% κατά μέσο όρο καταγράφουν κατά τη διάρκεια της τελευταίας τριετίας οι τιμές των ενοικίων κατοικιών.

Κατά την διάρκεια των τελευταίων 12 μηνών, η κάμψη αγγίζει το 15% κατά μέσο όρο, καθώς η μείωση των εισοδημάτων και η αύξηση της φορολογίας ωθεί όλο και περισσότερα νοικοκυριά στην αναζήτηση χαμηλότερου ενοικίου. Σύμφωνα με σχετικό δημοσίευμα της Καθημερινής, υπάρχουν και περιπτώσεις ακινήτων, όπου η μείωση των ενοικίων προσεγγίζει ή ακόμα και ξεπερνά το 50%. Πρόκειται κυρίως για τα μεγαλύτερης επιφάνειας ακίνητα που βρίσκονται σε ακριβότερες περιοχές, τα οποία αντιμετωπίζουν και τη μεγαλύτερη δυσκολία στο να προσελκύσουν ενοικιαστές.Επί της ουσίας, η αγορά των ενοικίων έχει «σβήσει» την αύξηση που είχε σημειωθεί τα τελευταία χρόνια, επιστρέφοντας στο επίπεδο των αρχών του 2000. Σύμφωνα με σχετική ανάλυση της Alpha Bank, κατά την περίοδο 2000-2011 τα ενοίκια των κατοικιών αυξήθηκαν συνολικά κατά σχεδόν 43%. Την ίδια στιγμή, κατά το διάστημα από το 2000 έως και το 2008, οι τιμές πώλησης κατοικιών είχαν αυξηθεί σχεδόν κατά 91%, δηλαδή με υπερδιπλάσιο ρυθμό απ’ ό,τι τα ενοίκια.

Και οι ινδοί στο Λονδίνο

Στην απόκτηση ενός ακινήτου «σημείου αναφοράς» στο κέντρο του Λονδίνου προχώρησε η ινδική εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων Indiabulls Real Estate. Συγκεκριμένα, η εταιρεία απέκτησε, αντί ποσού της τάξεως των 193 εκατ. ευρώ, ένα από τα πλέον εμβληματικά ακίνητα επί της πλατείας Χάνοβερ Σκουέρ. Το κτίριο των 7.870 τ.μ. βρίσκεται στο Μέιφεαρ στο κέντρο του Λονδίνου, διαθέτοντας μάλιστα και πρόσοψη στη γνωστή Μποντ Στριτ. Πρόκειται για ένα από τα πλέον προνομιακά σημεία, καθώς η εν λόγω πλατεία αναμένεται να φιλοξενήσει τον νέο σιδηροδρομικό σταθμό που προβλέπεται να λειτουργήσει στην περιοχή το 2018. Πωλητής του ακινήτου, μέσω της διαδικασίας του κλειστού διαγωνισμού, ήταν η Scottish Widows Investment Parntnership, η οποία είναι μέλος του ομίλου της Aberdeen Asset Management.

Αναζητούν αγοραστή

Σημαντικές επενδύσεις μέσω διαγωνισμών αξιοποίησης ακινήτων-«φιλέτων» της δρομολογεί τις αμέσως προσεχείς εβδομάδες η ΓΑΙΑΟΣΕ, η θυγατρική του ΟΣΕ στην αγορά ακινήτων. Η αρχή αναμένεται να γίνει με τον νέο διαγωνισμό για την κατασκευή εμπορευματικού κέντρου στο Θριάσιο Πεδίο, ο οποίος προκηρύχθηκε πριν από λίγες ημέρες. Οι ενδιαφερόμενοι όμιλοι καλούνται να καταθέσουν τις προτάσεις τους έως τις 11 Ιουλίου, βάσει των οποίων θα προκύψει και το μοντέλο συνεργασίας που θα επιλεγεί. Πρόκειται για μια σαφώς πιο ευέλικτη τακτική, με στόχο να αποφευχθούν οι αποτυχίες του παρελθόντος, δεδομένου ότι το συγκεκριμένο ακίνητο επιχειρείται να αξιοποιηθεί ήδη από τις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας, από τους Ολυμπιακούς Αγώνες του 2004.

Το εμπορευματικό κέντρο θα απαιτήσει επενδύσεις της τάξεως των 250 εκατ. ευρώ. Στην πρόσκληση ενδιαφέροντος της ΓΑΙΑΟΣΕ αναφέρεται ότι η ευρύτερη έκταση περιλαμβάνει τον σταθμό διαλογής και μεταφόρτωσης φορτίων, επιφάνειας 1.450 στρεμμάτων, ιδιοκτησίας του ΟΣΕ, ενώ στον διαγωνισμό έχει ενταχθεί και ακίνητο της ΓΑΙΑΟΣΕ, επιφάνειας 588 στρεμμάτων με δυνατότητα δόμησης 235.000 τ.μ. στεγασμένων χώρων με χρήσεις αποθηκών, γραφείων και μεταποίησης. Πέραν του διαγωνισμού για το εμπορευματικό κέντρο στο Θριάσιο, η ΓΑΙΑΟΣΕ δρομολογεί εντός των επόμενων εβδομάδων και την προκήρυξη διαγωνισμού για την αξιοποίηση ακινήτου στον Πειραιά, το οποίο βρίσκεται δίπλα στον υφιστάμενο σταθμό των ΗΣΑΠ. Στόχος είναι η δημιουργία ενός εμπορικού κέντρου συνολικής δομημένης επιφάνειας 37.000 τ.μ., προϋπολογισμού της τάξεως των 50-60 εκατ. ευρώ. Το εμπορικό κέντρο θα δημιουργηθεί σε οικόπεδο 15 στρεμμάτων, στο σημείο που βρίσκεται ο τερματικός σιδηροδρομικός σταθμός του Πειραιά. Πέραν της μελέτης και κατασκευής, το ανάδοχο επενδυτικό σχήμα προβλέπεται να αναλάβει και τη διαχείριση του ακινήτου για περίοδο 30 ετών με δυνατότητα ανανέωσης. Σημειωτέον ότι η ΓΑΙΑΟΣΕ αναμένεται να διατηρήσει συμμετοχή στο εταιρικό σχήμα που θα αναλάβει το έργο.

Πρόκειται για ένα έργο για το οποίο είχε προκηρυχθεί διαγωνισμός και στο παρελθόν (πριν από την κρίση), ωστόσο εντέλει δεν υποβλήθηκαν δεσμευτικές προσφορές, παρά το γεγονός ότι η αρχική εκδήλωση ενδιαφέροντος ήταν μεγάλη. Αιτία ήταν οι επιτρεπόμενες χρήσεις, καθώς είχε προκριθεί η δημιουργία κτιρίου γραφείων, επιλογή όχι ιδιαίτερα ελκυστική για τους ενδιαφερόμενους επενδυτές. Σήμερα, που οι συνθήκες στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων και το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό για ποιοτικά ακίνητα εισοδήματος καταγράφουν βελτίωση, η κίνηση για τη δημιουργία νέου εμπορικού κέντρου σε ένα από τα πλέον προνομιακά σημεία του Πειραιά φαντάζει φυσιολογική εξέλιξη.

Εκατομμύρια στον αέρα σε καιρούς Μνημονίων

Με βάση τα στοιχεία από το ηλεκτρονικό αρχείο μισθώσεων της Δ/νσης Τεχνικών Υπηρεσιών, όπως αυτό ενημερώνεται με βάση τα αντίστοιχα στοιχεία που παρέχονται από τις Περιφερειακές Δ/νσεις Δημόσιας Περιουσίας, τα συνολικά μισθώματα που καταβάλλει μηνιαίως το Δημόσιο για την στέγαση των ανωτέρω υπηρεσιών ανέρχονται σήμερα στο ποσό των 5.710.696 ευρώ, ήτοι 68.528.352 ευρώ ετησίως.

Μεταξύ των ανωτέρων το υπ. Οικονομικών καταβάλλει για τη στέγαση των υπηρεσιών του 1.984.551 € μηνιαίως, ήτοι 23.814.612 € ετησίως.

Για το  κτίριο επί της οδού Καραγεώργη Σερβίας 10, το Υπουργείο Οικονομικών καταβάλλει στο Μετοχικό Ταμείο Ναυτικού που είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου το ποσό των 59.189,22 € μηνιαίως και για το ακίνητο επί της οδού Καραγεώργη Σερβίας 8 σε 53.742,20 αντίστοιχα.

Σχέδιο αξιοποίησης δημόσιας περιουσίας

Στα πλαίσια της αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας, οι Περιφερειακές Δ/νσεις Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Οικονομικών έχουν ήδη προχωρήσει στην μεταστέγαση Δημοσίων Υπηρεσιών σε κατάλληλα, δημόσια ακίνητα, όπου αυτά είναι διαθέσιμα και σε κατάσταση τέτοια που να επιτρέπεται η αξιοποίησή τους.

Σε κάθε περίπτωση, για την μεταστέγαση μιας Δημόσιας Υπηρεσίας σε ένα δημόσιο ακίνητο εξετάζεται η καταλληλότητα του ακινήτου, όσον αφορά κυρίως το ύψος της δαπάνης για τις απαιτούμενες εργασίες επισκευών, εσωτερικών διαρρυθμίσεων και κατασκευής των απαιτούμενων υποδομών (δίκτυα, πρόσβαση ΑΜΕΑ, πυρασφάλεια κ.λ.π.).

Επίσης, θα προχωρήσει άμεσα στην εκπόνηση ειδικού επιχειρησιακού σχεδίου βάσει του οποίου:

(α) θα αξιοποιηθούν ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο ή έχουν μισθωθεί με μακροχρόνιες συμβάσεις,

(β) εκτός Αττικής - Θεσσαλονίκης θα επιδιωχθεί σε κάθε πόλη η συστέγαση των υπηρεσιών του Υπουργείου σε ένα κτίριο ή σε δύο (σε ειδικές περιπτώσεις)

(γ) σε Αττική - Θεσσαλονίκη θα επιδιωχθεί η συστέγαση υπηρεσιών σε όσο το δυνατό λιγότερα κτίρια.

 

Σε εφαρμογή των ανωτέρω έχει ήδη δοθεί οδηγία στις Περιφερειακές Δ/νσεις Δημόσιας Περιουσίας για την διακοπή κάθε διαδικασίας ενοικίασης, μετεγκατάστασης κλπ για μισθωμένα ακίνητα.

 

Στα πλαίσια της αναδιάρθρωσης των υπηρεσιών του Υπουργείου Οικονομικών, η Δνση Τεχνικών Υπηρεσιών, συντάσσει Κτιριολογικά Προγράμματα για τον προσδιορισμό των αναγκών στέγασης των κεντρικών υπηρεσιών του Υπουργείου. Με την ολοκλήρωση των κτιριολογικών προγραμμάτων θα εξεταστεί η δυνατότητα μεταστέγασης υπηρεσιών του Υπουργείου Οικονομικών στο ακίνητο επί της Λ. Θηβών 196-198, στη Νίκαια.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki