realestatenews.gr
Πέντε βήματα για αγορές
Το νέο περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν από τρία χρόνια. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.
1o Συστηματική έρευνα αγοράς: Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι. Ήδη οι περισσότεροι κατασκευαστές κάνουν εκπτώσεις έως και 10% προκειμένου να πουλήσουν τα αδιάθετα διαμερίσματα τους. Οι πλέον ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα. Αντίθετα αν σε μία καινούργια οικοδμή έχει μείνει απούλητο ένα ή δύο διαμερίσματα τότε τα περιθώρια για μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή είναι περιορισμένα.
2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας: Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.
3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής: Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.
4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων: Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει. Σήμερα οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 70-75% της εμπορικής αξίας και προκειμένου να δώσουν το ποσό που υπολείπεται ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις όπως για παράδειγμα εγγραφή προσημείωσης σε άλλο ακίνητο του αγοραστή. Για τον λόγο αυτό πριν προχωρήσει το κλείσιμο της συμφωνίας καλό είναι η πλήρης γνώση των όρων χρηματοδότησης.
5ο Χρόνος εκταμίευσης : Το νέο σκηνικό που χαρακτηρίζει τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εκταμίευση του αιτούμενου ποσού. Αυτό έχει ως συνέπεια να ακυρώνονται συμφωνίες ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που είτε η πλευρά του αγοραστή είτε η πλευρά του πωλητή ζητούν αποζημιώσεις προβάλλοντας ως αιτία την αθέτηση της συμφωνίας. Προκειμένου , να αποτραπούν δυσάρεστες εκπλήξεις , η σύνταξη ενός προσυμφώνου που θα ξεκαθαρίζει τους όρους της συμφωνίας , το χρονοδιάγραμμα εκπλήρωσης και τις προϋποθέσεις ακύρωσεις μπορεί να έχει κάποιο επιπλέον κόστος αλλά αποσοβεί πολλές και ενδεχόμενως κοστοβόρες και ψυχοφθόρες εκπλήξεις τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.
Οι εκτιμήσεις για το 2011 οδηγούν στο συμπέρασμα ότι στη μεν αγορά της στεγαστικής πίστης θα διατηρηθούν σταθεροποιητικές τάσεις, ενώ σε αυτήν της καταναλωτικής υπολογίζεται ότι θα έχουμε οριακή υποχώρηση. Θετικά επιδρούν οι πρόσφατες εξελίξεις της άρσης του «πόθεν έσχες» για την πρώτη κατοικία, αλλά και η ανακοίνωση των μέτρων για την απόσυρση στον χώρο του αυτοκινήτου. Αναφορικά με τα προϊόντα που αναμένεται να πρωταγωνιστήσουν στον χώρο της στεγαστικής πίστης το 2011 και με το ενδεχόμενο αύξησης του κόστους χρήματος υπαρκτό, θα δούμε τα προγράμματα «σταθερού επιτοκίου» να επανέρχονται στην επικαιρότητα, ενώ οι νέες λειτουργικότητες «προστασίας από πιθανή αύξηση επιτοκίων» και «πιθανής απώλειας εισοδήματος» θα παραμείνουν από τα σημαντικά κριτήρια επιλογής ενός στεγαστικού, εν αναμονή των δύσκολων συνθηκών που θα συνεχίσουν να επικρατούν στα περισσότερα νοικοκυριά. Πάντωες το 2010 ο ρυθμός ανάπτυξης της αγοράς είναι οριακά αρνητικός, ενώ υπολογίζεται ότι δόθηκαν περίπου 6-6,2 δισ. ευρώ σε νέες χορηγήσεις δανείων, δηλαδή περίπου 65.000-70.000 νέα δάνεια.
Στο εξωτερικό αναζητούν ευκαιρίες για αγορές χιλιάδες έλληνες που έχουν ρευστότητα καθώς η κρίση χρέους και η φορολογική ανασφάλεια τους ωθεί σε αγορές που προσφέρουν μεγαλύτερη «ασφάλεια και σταθερότητα». Εκτός από τις παραδοσιακές επιλογές του Λονδίνου και των Βαλκανικών χωρών , πληροφορίες που προέρχονται από μεσιτικές αλυσίδες του εξωτερικού με παγκόσμια παρουσία εμφανίζουν τους έλληνες να αγοράζουν ακίνητα στις ΗΠΑ , στην Τουρκία ακόμα και στην γειτονική Ιταλία , ενώ άλλες πηγές εμφανίζουν έλληνες να πραγματοποιούν επενδύσεις σε Αλβανία και Μαυροβούνιο. Από την λίστα δεν λείπει και η Κύπρος , αφού υπάρχουν περιπτώσεις ελλήνων με επαγγελματικά συμφέροντα στην Μεγαλόνησο. Φυσικά το Λονδίνο, εξακολουθεί να είναι ο αγαπημένος τόπος για επενδύσεις των ελλήνων.
Περαιτέρω υποχώρηση της αγοράς γραφείων προβλέπουν οι μεσίτες που κάνουν λόφγο για υποχώρηση των τιμών της τάξεως του 5%-6%. Παράλληλα νέα έκθεση-Southeast Real Estate- αναφέρεται σε αποδυναμωμένη αγορά γραφείων που οδήγησε στην περαίτερω αδράνεια των επενδυτών, ενώ ταυτόχρονα η κατασκευή πολλών νέων έργων είτε διακόπηκε είτε αναβλήθηκε, έως ότου βελτιωθούν οι οικονομικές συνθήκες. Αντίστοιχα μειωμένη ήταν και η δραστηριότητα στις ενοικιάσεις, που αφορούσε περισσότερο μετακομίσεις σε μικρότερα γραφεία ή δευτερεύουσες -και ως εκ τούτου φθηνότερες- τοποθεσίες, ενώ στην ημερησία διάταξη βρέθηκαν και οι διαπραγματεύσεις για την αναπροσαρμογή των συμβολαίων, με απώτερο στόχο τη μείωση των ενοικίων.
Προωθείται νομοθετική παρέμβαση για τις απαλλοτριώσεις, καθώς το ισχύον σύστημα μπλοκάρει έργα . Σύμφωνα με το υπουργείο Ανάπτυξης , υπάρχει ανάγκη άμεσης αντιμετώπισης του προβλήματος της υπερκοστολόγησης των απαλλοτριώσεων που φθάνει ως και το 10% σε σχέση με το συνολικό κόστος κατασκευής του έργου, έναντι 2%-3% που υπολογίζεται το μέσο κόστος στην Ε.Ε. Συα πλαίσια αυτά ετοιμάζεται νέο νομοθετικό πλαίσιο σε συνεργασία με τον υπουργό Δικαιοσύνης, ώστε να δοθεί ενδιάμεση λύση, μέχρι να υπάρξει οριστική συνταγματική λύση.Περισσότερα Άρθρα...
