Η δικαιοσύνη, με σειρά αποφάσεων, δέχεται ότι είναι μεν συνταγματικά ανεκτή και επιβεβλημένη η λήψη από την πολιτεία μέτρων για την προστασία «στο διηνεκές» ευρύτερων ζωνών, π.χ. με την κήρυξή τους ως αρχαιολογικών χώρων ή με τη δημιουργία Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) κ.λπ., φθάνοντας μέχρι και την απόλυτη απαγόρευση ανέγερσης κτιρίων, αλλά το γεγονός αυτό δεν απαλλάσσει το κράτος από την υποχρέωσή του να αποζημιώσει τον πολίτη- ιδιοκτήτη της έκτασης για την ουσιώδη δέσμευση της ιδιοκτησίας που του προκάλεσε, καθώς και για την πλήρη «απενεργοποίηση» των δικαιωμάτων του ή της εύλογης προσδοκίας του να αξιοποιήσει την ακίνητη περιουσία (κτίζοντας, καλλιεργώντας, πουλώντας την, κ.λπ.). Ανατρέποντας αντίθετες εφετειακές αποφάσεις (ή επικυρώνοντας άλλοτε ευνοϊκές κρίσεις Διοικητικών Εφετείων για ιδιοκτήτες δεσμευμένων επί πολλά χρόνια ακινήτων), το Συμβούλιο της Επικρατείας ανοίγει τον δρόμο για καταβολή από την πολιτεία σημαντικών αποζημιώσεων για την ουσιώδη στέρηση της ιδιοκτησίας τους. Οι αποζημιώσεις αυτές αφορούν περιορισμούς που μπαίνουν στα ακίνητα σε περιοχές, είτε εντός είτε εκτός σχεδίου, και σύμφωνα με τις δικαστικές αποφάσεις είναι μάλιστα ανοιχτό το ενδεχόμενο να μπορέσει ο ιδιοκτήτης να αποζημιωθεί ακόμα και σε μεγάλο βάθος χρόνου, εφόσον δικαιολογείται κάτι τέτοιο, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά κάθε υπόθεσης (π.χ. ξαφνική αλλαγή του πολεοδομικού τοπίου ή των χρήσεων γης, ενώ το κράτος είχε δημιουργήσει με τη στάση του εύλογη προσδοκία ότι θα μπορούσε να κτίσει στο οικόπεδο ή γήπεδο). Το «πράσινο φως» σε τέτοιου είδους αποζημιώσεις, που έρχεται ουσιαστικά σε συμμόρφωση προς τη νομολογία που έχει χαράξει το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ) στο Στρασβούργο, μπορεί εύκολα να οδηγήσει σε δημοσιονομικό σοκ στη χώρα μας, γιατί η καθυστερημένη ευαισθητοποίηση σε ζητήματα προστασίας περιβάλλοντος (πολιτιστικού, φυσικού, οικιστικού) επέτρεψε την επί χρόνια ανάπτυξη μίας εντελώς άναρχης δόμησης, χωρίς περιορισμούς και όρια, γεγονός που έδωσε σε χιλιάδες πολίτες το «έναυσμα» να αγοράσουν γη, με την πεποίθηση ότι με βάση τα τότε δεδομένα και την πλήρη κρατική αδιαφορία θα μπορούσαν να κτίσουν σχεδόν οπουδήποτε. Οι δικαστικές αποφάσεις επιδικάζουν σε δύο περιπτώσεις αποζημιώσεις που κυμαίνονται γύρω στα 150.000 ευρώ στην καθεμία (για στέρηση ιδιοκτησίας λόγω μέτρων προστασίας προς χάριν του φυσικού - οικιστικού περιβάλλοντος), ενώ σε άλλες δύο υποθέσεις, ανατρέποντας αντίθετες εφετειακές αποφάσεις, ανοίγουν τον δρόμο για καταβολή αποζημιώσεων και σε περίπτωση μακρόχρονης δέσμευσης των ακινήτων, εξαιτίας μέτρων για την προστασία του πολιτιστικού περιβάλλοντος (με την κήρυξη αρχαιολογικών χώρων σε περιοχές εντός και εκτός σχεδίου), όπου διεκδικούνται ακόμα και αστρονομικά ποσά από μισό εκατ. έως και σχεδόν 10 εκατ. ευρώ (!), για το ύψος των οποίων και τη βασιμότητά τους καλούνται να αποφανθούν πλέον τα κατά τόπους αρμόδια Δ. Εφετεία, στα οποία το ΣτΕ ξαναστέλνει τις σχετικές αγωγές. Σημείο-κλειδί για την αναγνώριση της δυνατότητας αποζημίωσης αποτελεί η συνταγματική διάταξη για προστασία της ιδιοκτησίας, αλλά και την υποχρέωση του κράτους να απαλλοτριώνει εκτάσεις ή να αποζημιώνει τον πολίτη, σε συνδυασμό με τη νομολογία του «Ευρωδικαστηρίου», που οδήγησε σε 180 μοιρών στροφή και τη νομολογία των ελληνικών δικαστηρίων, τα οποία μέχρι πρότινος απέρριπταν π.χ. αξιώσεις για περιοχές εκτός σχεδίου, με τη λογική ότι, αφού αυτές δεν προορίζονταν από το Σύνταγμα για δόμηση, αλλά κυρίως για γεωργική, κτηνοτροφική, δασοπονική κ.λπ. εκμετάλλευση, οι ιδιοκτήτες τους δεν μπορούσαν να εγείρουν αξιώσεις για να χτίσουν ή για να αποζημιωθούν, επειδή δεν τους επιτράπηκε ή τους περιορίστηκε η δόμηση. Το πρόβλημα γίνεται ακόμα πιο περίπλοκο, με δεδομένη την παροιμιώδη και πολλές φορές «ατελείωτη» αδράνεια της ελληνικής πολιτείας, που κατά καιρούς έδειξε ότι παίρνει τα μέτρα προστασίας όταν «ο κόμπος φτάσει στο χτένι», δηλαδή μετά από σωρεία αιτημάτων των ενδιαφερόμενων πολιτών για δόμηση και ύστερα από πάροδο πολλών ετών, μερικές φορές και δεκαετιών, φαινόμενο που εξηγείται εν μέρει από τη γνωστή κρατική αδιαφορία, αλλά και από τη μόνιμη έλλειψη των αναγκαίων πόρων (για ανασκαφές, απαλλοτριώσεις, εξαγορές, κ.λπ.). Η μεγάλη όμως αυτή αργοπορία για τη λήψη των αναγκαίων μέτρων μπορεί να οδηγήσει σε ακόμα μεγαλύτερες αποζημιώσεις, καθώς οι δικαστικές αποφάσεις δέχονται τη δυνατότητα αναζήτησης ποσών και σε βάθος χρόνου, για δέσμευση του ακινήτου στο απώτερο παρελθόν επί πολλά χρόνια, εφόσον ο ιδιοκτήτης υποβάλει σχετική αγωγή στα δικαστήρια, ανεξαρτήτως του ότι η πολιτεία μπορεί αργότερα να προχώρησε σε εξαγορά ή απαλλοτρίωση του ακινήτου του.

Η κρίση έχει κτυπήσει κυρίως τα προβληματικά ακίνητα, απαξιώνοντας κατά κύριο λόγο δικαιώματα σε ιδιοκτησίες τα οποία μέχρι και πριν από λίγα χρόνια αποτελούσαν ένα περιουσιακό στοιχείο με κάποια αξία. Παράλληλα έχει επηρεάσει κατηγορίες ακινήτων λόγω κυρίως τις θέσεις τους αλλά και της αδυναμίας των ιδιοκτητών τους να αλλάξουν την ήδη υφιστάμενη χρήση τους. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα που αφορούσε την καταγραφή της «ψαλίδας» μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών το μεγαλύτερο πλήγμα από την κρίση έχουν υποστεί:

-Τα δικαιώματα που έχουν ιδιοκτήτες σε ακίνητα. Συγκεκριμένα , εάν ένας ιδιοκτήτης κατέχει εξ αδιαιρέτου ένα ακίνητο και θελήσει να πουλήσει το δικαίωμα αυτό τότε θα βρεθεί αντιμέτωπος με το ενδεχόμενο να ψάχνει ακόμα και για χρόνια αγοραστή. Ανάλογη είναι και η εικόνα για εκείνους που κατέχουν ποσοστά της ψιλής κυριότητας ενός ακινήτου ή και της επικαρπίας. Τα ακίνητα που έχουν περάσει στα χέρια νέων ιδιοκτητών από κληρονομιές και υπάρχουν πολλά κληρονομικά μερίδια.

-Ημιτελείς οικοδομές οι οποίες βρίσκονται σε σημεία που δεν χαρακτηρίζονται ως εμπορικά . Στις περιπτώσεις αυτές , οι εμπορικές αξίες έχουν καταβαραθρωθεί αφού υπολείπονται σημαντικά από τις εμπορικές. Δεν ισχύει το ίδιο για ημιτελείς οικοδομές που βρίσκονται σε «καλά» σημεία αλλά και για τις περιπτώσεις οικοπέδων που διατίθενται με άδειες οικοδομής. Σε ορισμένες μάλιστα εκτός σχεδίου περιοχές η ύπαρξη οικοδομικής άδειας είναι ένα στοιχείο που μπορεί να κάνει το ακίνητο πιο εμπορεύσιμο σε σχέση με τον ανταγωνισμό. Στις περιπτώσεις όμως αυτές ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δοθεί από το υποψήφιο αγοραστή στο χρόνο λήξης της άδειας.

-Υπόγεια και ισόγεια διαμερίσματα. Η εμπορική αξία των συγκεκριμένων ακινήτων έχει υποστεί καθίζηση καθώς η αλλαγή του αγοραστικού μοντέλου έχει απομακρύνει τη ζήτηση από τις συγκεκριμένες κατοικίες. Από την άλλη πλευρά τα συγκεκριμένα ακίνητα βρίσκονται κυρίως σε πολυκατοικίες μεγάλης ηλικίας που βρίσκονται σε κεντρικά σημεία των μεγάλων αστικών κέντρων. Δηλαδή στα ακίνητα αυτά συγκεντρώνονται δύο χαρακτηριστικά: προβληματικό ακίνητο σε προβληματική περιοχή.

-Καταστήματα που βρίσκονται σε προβληματικές περιοχές (εγκληματικότητα , περιορισμένη αγοραστική ζήτηση κα.) στα οποία λόγω των ιδιαιτεροτήτων δεν είναι εφικτή η αλλαγή χρήσης. Στις συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων οι τιμές έχουν καταγράψει σημαντική υποχώρηση σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια. Αντίθετα σε περιοχές που αλλάζουν χρήση , τα συγκεκριμένα ακίνητα μπορεί να αποδειχθούν «χρυσοφόρα». Παράδειγμα είναι το κέντρο της Αθήνας όπου πολλοί εμπορικοί χώροι που βρίσκονται σε παράπλευρους δρόμους σημείων υψηλής προβολής μετατράπηκαν σε χώρους εστίασης και ψυχαγωγίας αποφέροντας στους ιδιοκτήτες τους υψηλότερα μισθώματα και υψηλές υπεραξίες.

-Γραφεία τα οποία δεν έχουν στοιχειώδεις υποδομές υγιεινής , είναι μεγάλης ηλικίας και βρίσκονται σε υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Σύμφωνα με μεσίτες το πρότυπο των γραφειακών χώρων των 30 τετραγωνικών μέτρων με κοινόχρηστους χώρους υγιεινής έχει εκλείψει από την αγορά πολλά χρόνια και αυτό σημαίνει ότι η ζήτηση είναι από υποτονική έως ανύπαρκτη. Αν εξαιρέσει κανείς τις περιπτώσεις αγορών με στόχο τη συνένωση σε ένα ενιαίο χώρο μεγαλύτερων τετραγωνικών μέτρων τα συγκεκριμένα ακίνητα βρίσκονται στην κυριολεξία στα αζήτητα. Αυτή είναι και η αιτία της μεγάλης προσφοράς χώρων με αυτά τα χαρακτηριστικά στην αγορά.