Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Οι ευκαιρίες της αγοράς

Αν και στα τέλη του 2014 οι προβλέψεις των ειδικών έκαναν λόγο για ανάκαμψη των αγοραπωλησιών και των τιμών πώλησης από το β΄ εξάμηνο, τελικά η πολιτική αναταραχή και η οικονομική αβεβαιότητα έφεραν πίσω όλο το πλάνο επαναφοράς του κλάδου σε θετικά επίπεδα. Η ανάκαμψη αναβάλλεται για το 2016 και αυτό υπο προϋποθέσεις. Παράγοντες της αγοράς πιστεύουν ότι φέτος υπάρχουν μεγάλες ευκαιρίες για αγορές από όσους έχουν ρευστό, καθώς οι τιμές θα πιάσουν «πάτο». Ευκαιρίες για όλα τα βαλάντια, από εκείνους που θέλουν να επενδύσουν ποσά της τάξης των 30-100 χιλιάδων ευρώ, αλλά και απ' όσους μπορούν να αποκτήσουν «κοψοχρονιά» ένα σπίτι αξίας άνω των 500 χιλιάδων ευρώ. Αξίζει να σημειωθεί ότι πτώση που ανάλογα με την περιοχή κυμαίνεται από 30% έως 60%, καταγράφουν και τα ενοίκια των διαμερισμάτων κυρίως λόγω της υπερπροσφοράς. Το 2014 για κάθε 15 ακίνητα υπήρχε μόλις ένας ενδιαφερόμενος και για τον λόγο αυτό τα σπίτια που διατίθενται ξεπερνούν τις 200.000. Πολλοί εργολάβοι οικοδομών αναγκάζονται να μισθώσουν τα απούλητα σπίτια προκειμένου να έχουν κάποιο σταθερό εισόδημα. Παράλληλα, τις τιμές διαμορφώνει πλέον ο ενοικιαστής, ο οποίος ζητά μειώσεις από τον ιδιοκτήτη, ο οποίος και αναγκάζεται να κάνει, αφού φοβάται μη χάσει το μηνιαίο εισόδημα που εισπράττει.

Αγοράζουν στο εξωτερικό

Στην υπογραφή δεσμευτικών συμφωνιών, προσύμφωνων αγοράς και συμφωνιών για την απόκτηση ακινήτων εκτός Ελλάδας, στην Ιταλία και την Κύπρο, προχώρησε κατά το 2014 η Εθνική Πανγαία. Συγκεκριμένα, όπως επισημαίνεται στην ετήσια έκθεση για το 2014, στη Νότια Ιταλία η ΑΕΕΑΠ υπέγραψε δεσμευτική συμφωνία για την απόκτηση χαρτοφυλακίου ακινήτων, το οποίο αποτελείται από 88 εμπορικά ακίνητα (γραφεία και καταστήματα), ιδιοκτησίας ιταλικού τραπεζικού ιδρύματος, τα οποία βρίσκονται κυρίως στη βόρεια Ιταλία, έναντι συνολικού τιμήματος 167,3 εκατ. ευρώ. Τα ακίνητα θα εκμισθωθούν στον πωλητή βάσει μακροχρόνιων συμβάσεων μίσθωσης (μέσης διάρκειας περίπου 15 ετών). Η δεσμευτική συμφωνία έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2014, ωστόσο τα μέρη βρίσκονται ακόμη σε διαδικασία διαπραγμάτευσης των όρων της συναλλαγής και ο πωλητής έχει χορηγήσει στην Εθνική Πανγαία αποκλειστικότητα μέχρι τέλη Μαρτίου 2015. Επίσης, στη Ρώμη το Φθινόπωρο του 2014 υπέγραψε δεσμευτική συμφωνία για την απόκτηση κτηρίου γραφείων, συνολικής μικτής επιφάνειας περίπου 14 χιλ. τ.μ., έναντι συνολικού τιμήματος 38,7 εκατ.. Το ακίνητο είναι μισθωμένο στο ιταλικό Δημόσιο και η αγορά ολοκληρώθηκε τυπικά στις 11 Φεβρουαρίου. Στη Λεμεσό της Κύπρου, η εταιρεία τον Οκτώβριο σύνηψε με την Chris Cash&Carry Limited, εταιρεία του Ομίλου Μαρινόπουλου το από 31 Ιουλίου 2014 προσύμφωνο αγοράς 2 ακινήτων. Το τίμημα ανέρχεται σε 21,8 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων η εταιρεία έχει καταβάλει 5 εκατ. ως προκαταβολή. Η υπογραφή της οριστικής σύμβασης, η οποία συμφωνήθηκε να ολοκληρωθεί έως την 10 Μαρτίου 2015, τελεί μεταξύ άλλων υπό την αίρεση της επιτυχούς ολοκλήρωσης του νομικού και τεχνικού ελέγχου. Εκ των ακινήτων αυτών, το ένα, συνολικής επιφάνειας 11 χιλ. τ.μ., στεγάζει πολυκατάστημα-υπεραγορά, ενώ το άλλο έχει συνολική επιφάνεια περίπου 1 χιλ. τ.μ. και χρησιμοποιείται ως γραφειακός χώρος. Η εταιρεία έχει επίσης συνάψει προσύμφωνο για την εκμίσθωση του συνόλου του ακινήτου προς τη Μαρινόπουλος Α.Ε., με εικοσιπενταετή διάρκεια.

Η ακτινογραφία της αγοράς αποθηκευτικών χώρων

Περιορισμένες συμφωνίες αγοράς και ύφεσης και επενδυτική απνοια χαρακτηρίζει την αγορά των Logistics που παρά τις υψηλές αποδόσεις έχει πληγεί απο την κρίση καθώς η εξέλιξη του κλάδου είναι σε άμεση συνέρτηση με την ιδιωτική κατανάλωση. Απο την κρίση δεν γλύτωσαν ούτε και οι σημαντικότερες αγορές της αττικής που βρίσκονται σε περιοχές κατά μήκος της Εθνικής και της Αττικής Οδού (Ασπρόπυργος, Θριάσιο, Κρυονέρι, Αυλώνα, κ.ά.), και στην ευρύτερη περιοχή των Μεσογείωναλλά και στα Οινόφυτα Βοιωτίας. Οι περιοχές προσέλκυσαν το επενδυτικό ενδιαφέρον λόγω της διαθεσιμότητας κατάλληλων οικοπέδων για επαγγελματικές αναπτύξεις και λόγω της εύκολης πρόσβασης που διαθέτουν μέσω των κύριων οδικών αξόνων, που καθιστούν δυνατή τη μετάβαση των εμπορευμάτων στο αεροδρόμιο και στο λιμάνι αλλά τελικά δεν έκλεισαν συμφωνίες..
Η αγορά των Οινοφύτων, η οποία ήταν και η πρώτη που αναπτύχθηκε και συγκεντρώνει σημαντικό αριθμό ιδιόκτητων και ιδιοχρησιμοποιούμενων εγκαταστάσεων, μαζί με τον Αυλώνα παρουσιάζουν μεγάλο ενδιαφέρον κυρίως λόγω των διαθέσιμων οικοπέδων και των χαμηλότερων τιμών γης συγκριτικά με άλλες περιοχές της Αττικής. Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνεται στις περιοχές κατά μήκος της Αττικής Οδού όπως είναι το Θριάσιο Πεδίο και συγκεκριμένα η αχαρακτήριστη ζώνη του Ασπροπύργου.Η περιοχή των Μεσογείων διαθέτει βελτιωμένο μεταφορικό δίκτυο, εύκολη πρόσβαση στο αεροδρόμιο και στον λιμένα Λαυρίου καθώς και σημαντικό αριθμό σύγχρονων κτιριακών εγκαταστάσεων.
Οι παραπάνω αγορές φιλοξενούν μεγάλο εύρος εταιρειών που δραστηριοποιούνται είτε στο λιανεμπόριο και στο βιομηχανικό κλάδο είτε στην παροχή υπηρεσιών αποθήκευσης και διανομής προϊόντων.
Η τάση για τη δημιουργία νέων αγορών Logistics οφείλεται κυρίως στον περιορισμό των διαθέσιμων εκτάσεων κατάλληλων για επαγγελματικές αναπτύξεις και στην έλλειψη βασικών υποδομών στις υφιστάμενες αγορές.
Οι δυσμενείς οικονομικές συγκυρίες που οδήγησαν σε μείωση της  δραστηριότητας αποτέλεσαν ως ένα μεγάλο βαθμό ανασταλτικό παράγοντα για τη δημιουργία μεγάλων και σημαντικών επενδύσεων στον κλάδο των Logistics.

Το ντόμινο απο τις αντικειμενικές

Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών σε χαμηλότερα από τα σημερινά επίπεδα αναμένεται να οδηγήσει και στη μείωση σειράς φόρων και κατ’ επέκταση των εσόδων του προϋπολογισμού. Ειδικότερα:

 

1. Μείωση των εσόδων κατά 795 εκατ. ευρώ από τον ενιαίο φόρο ακινήτων. Στελέχη της Καραγεώργη Σερβίας εκτιμούν ότι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα οδηγήσει σε μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 30% μεσοσταθμικά.

 

2. Μείωση των εσόδων από τους φόρους μεταβίβασης (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές, κληρονομιές).

 

3. Μείωση των τεκμηρίων διαβίωσης για τις κατοικίες και μείωση των τεκμαρτών εισοδημάτων που προκύπτουν από τη δωρεάν παραχώρηση και την ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτων τα οποία υπολογίζονται στο 3% των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.

Προβλέψεις για πτώση 6,7% μέχρι το ΄18

Την τριετία 2016- 2018 η πτώση στις τιμές των κατοικιών θα διαμορφωθεί στο 6,7%, με το μεγαλύτερο ποσοστό της μείωσης των τιμών να εκτιμάται για φέτος και να αντιστοιχεί σε ένα 3,3%, για το 2017 το αντίστοιχο ποσοστό θα φθάσει το 3,1%, ενώ σταθεροποιητικά, με οριακή πτώση της τάξεως του 0,3%, εκτιμάται ότι θα κινηθεί η αγορά το 2018. Αλλά και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων η καταστροφή είναι μεγάλη, καθώς η σωρευτική πτώση φτάνει το 47,48% από το 2007 μέχρι σήμερα (42,78% στα γραφεία και 50,79% στα καταστήματα).

Με βάση  στοιχεία οι βασικές αιτίες για τη διάλυση της αγοράς ακινήτων είναι:

η έλλειψη ρευστότητας

τα capital controls

η αβεβαιότητα στην οικονομία

το μεγάλο απόθεμα

τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με «κόκκινα» δάνεια

η απελευθέρωση των πλειστηριασμών, ακόμη και της πρώτης κατοικίας

η είσοδος ξένων funds στην Ελλάδα

Όλα αυτά δημιουργούν ένα ιδιαίτερα ασφυκτικό πλαίσιο για την αγορά. Ελλείψει αγοραστών, με τους ξένους να απέχουν από την αγορά εξοχικών, με τις επιχειρήσεις να φυτοζωούν και με το εμπόριο να πνέει τα λοίσθια συμπαρασύροντας και την αγορά καταστημάτων, θεωρείται δεδομένο ότι και η τρέχουσα χρονιά θα είναι ένα ακόμη «χαμένο» έτος όσον αφορά την κτηματαγορά.

Οπως τονίζεται, η δυσκολία δανεισμού και η έλλειψη ρευστότητας, καθιστά την «αγορά ακινήτου» υπόθεση που αφορά «λίγους».

H έρευνα της Pricewaterhouse­Coo­pers (PwC) στο «Emer­ging Trends in Real Estate 2016», εμφανίζει την Αθήνα με επιδόσεις και προοπτικές εμπόλεμης ζώνης.

Είναι χαρακτηριστικό ότι πρόκειται για τη μοναδική από τις 28 ευρωπαϊκές πόλεις που σε διάστημα ενός χρόνου διολίσθησε κατά 22 θέσεις (από την 5η στην 27η θέση) στην πανευρωπαϊκή κατάταξη της PwC για τις επενδυτικές προοπτικές στο ευρωπαϊκό real estate.

Το κυρίαρχο χαρακτηριστικό στοιχείο της αγοράς είναι απεριόριστη προσφορά και πολύ ισχνή ζήτηση. Στην πράξη η αγορά δεν λειτουργεί, η πτώση των τιμών συνοδεύεται από πτώση της ζήτηση.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki