Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Πέντε σωσίβια

Η οικονομική κρίση έχει  διαμορφώσει νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων. Η μία όψη περιγράφεται με την πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας , την αύξηση των αδιάθετων ακινήτων και κατακόρυφη μείωση των μεταβιβάσεων. Η άλλη όψη αφορά στην καθημερινότητα της αγοράς που επηρεάζεται από την ανεπάρκεια ρευστού , αδυναμία πρόσβασης στην τραπεζική χρηματοδότηση, τον πλαίσιο των διαπραγματεύσεων κ.α.

Το νέο αυτό περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν την κρίση. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων  αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.

1o Συστηματική έρευνα αγοράς: Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι.Οι πλέον  ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα.

2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας: Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.

3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής: Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.

4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων: Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει. Σήμερα οι τράπεζες δεν  χρηματοδοτούν ή  ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις όπως για παράδειγμα εγγραφή προσημείωσης σε άλλο ακίνητο του αγοραστή. Για τον λόγο αυτό πριν προχωρήσει το κλείσιμο της συμφωνίας καλό είναι η πλήρης γνώση των όρων χρηματοδότησης.

5ο Χρόνος εκταμίευσης : Το νέο σκηνικό που χαρακτηρίζει τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εκταμίευση του αιτούμενου ποσού. Αυτό έχει ως συνέπεια να ακυρώνονται συμφωνίες ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που είτε η πλευρά του αγοραστή είτε η πλευρά του πωλητή ζητούν αποζημιώσεις προβάλλοντας ως αιτία την αθέτηση της συμφωνίας. Προκειμένου , να αποτραπούν δυσάρεστες εκπλήξεις , η σύνταξη ενός προσυμφώνου που θα ξεκαθαρίζει τους όρους της συμφωνίας , το χρονοδιάγραμμα εκπλήρωσης και τις προϋποθέσεις ακύρωσεις μπορεί να έχει κάποιο επιπλέον κόστος αλλά αποσοβεί πολλές και ενδεχόμενως κοστοβόρες και ψυχοφθόρες εκπλήξεις τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.

Τα ακίνητα του εγκλήματος

Εκπτώσεις που μπορούν να αγγίξουν ακόμη και το 50% μπορούν να εξασφαλίσουν οι επίδοξοι ενοικιαστές ή αγοραστές κατοικιών στο Χονγκ Κονγκ, εφόσον είναι πρόθυμοι να μείνουν σε ακίνητα όπου έχουν συμβεί δολοφονίες ανθρώπων... Εναλλακτικά, σε περιπτώσεις αιφνιδίων θανάτων από μη φυσικά αίτια, η τυπική έκπτωση του ενοικίου κυμαίνεται μεταξύ 10% και 20%. Στις «μακάβριες» αυτές αποκαλύψεις προχώρησε πρόσφατα ο κ. Σάμι Πο, επικεφαλής του κλάδου κατοικίας του μεσιτικού γραφείου Midland Holdings Ltd., μιλώντας στο πρακτορείο Μπλούμπεργκ. Ο λόγος που χορηγούνται τόσο μεγάλες εκπτώσεις εδράζεται στην κουλτούρα των Κινέζων, οι οποίοι θεωρούν ότι όσοι άνθρωποι μένουν σε «στοιχειωμένα διαμερίσματα» δεν έχουν την τύχη με το μέρος τους. Ως εκ τούτου, υπάρχουν και επίσημες ιστοσελίδες με σχετικές βάσεις δεδομένων, όπου καταγράφονται τα ακίνητα στα οποία έχει συμβεί κάποιος θάνατος από μη φυσικά αίτια. Σύμφωνα με έναν από αυτούς, κατά το τρέχον έτος, έχουν καταγραφεί συνολικά 190 τέτοιες περιπτώσεις. Ασφαλώς, τέτοιου είδους ακίνητα δεν είναι ακριβώς «περιζήτητα» πουθενά στον κόσμο, ωστόσο, σε άλλες πόλεις όπου υπάρχει έλλειψη κατοικιών, όπως π.χ. το Μανχάταν στη Νέα Υόρκη, ένα πιθανό έγκλημα δεν είναι ικανό να διαφοροποιήσει σημαντικά το κόστος.

ΠΗΓΗ: Καθημερινη

Δύο επενδύσεις στον αέρα

Για τον Αστέρα η απορριπτική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για την έγκριση του Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίου Ακινήτου (ΕΣΧΑΔΑ), με βάση το οποίο θα γινόταν η αξιοποίηση, αποτελεί αιτία ματαίωσης σύμφωνα με τη σχετική σύμβαση. Το εάν οι επενδυτές θα συνεχίσουν τη διαβούλευση ή όχι, όπως και το εάν θα αλλάξει το σχήμα (και το τίμημα) παραμένει να διακριβωθεί. Το τίμημα ήταν 400 εκατ. ευρώ εκ των οποίων περίπου τα 100 εκατ. αφορούν το ΤΑΙΠΕΔ και τα υπόλοιπα την Εθνική Τράπεζα. Η Jermyn Street Real Estate Fund IV LP είναι ο αγοραστής που λειτουργεί μέσω της 100% θυγατρικής της Apollo Investment Hold Co. Στη μετοχική σύνθεση περιλαμβάνονται η AGC Equity Partners, δύο από τα κρατικά κεφάλαια του Αμπου Ντάμπι και του Κουβέιτ, Αραβες επενδυτές, η τουρκική Dogus Group, καθώς και δύο funds της AGC. Στο Ελληνικό, πλειοδότης έχει αναδειχθεί σχήμα υπό τη Lamda Development του ομίλου Λάτση με προσφορά 915 εκατ. ευρώ. Επιπλέον, απόφαση της μείζονος σύνθεσης του Ελεγκτικού Συνεδρίου απέρριψε προ ημερών τις ενστάσεις της Περιφέρειας Αττικής αλλά και πολιτών και διέταξε τη συνέχιση του διαγωνισμού για την αξιοποίηση του Ελληνικού. Τον Νοέμβριο το ΤΑΙΠΕΔ υπέγραψε με τη Lamda Development τη σύμβαση παραχώρησης που συνοδεύτηκε από την καταβολή εγγυητικής επιστολής ύψους 30 εκατ. ευρώ και ξεκίνησε η διετής περίοδος εντός της οποίας θα πρέπει να πληρωθούν οι αναβλητικές αιρέσεις και το Δημόσιο να έχει ολοκληρώσει βήματα όπως έκδοση προεδρικού διατάγματος και υπουργικών αποφάσεων του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) και διενέργεια ανεξάρτητου δημόσιου διαγωνισμού για τη χορήγηση άδειας καζίνο.

Δημόσια έργα σε κατάψυξη

Σε συνεχείς αναβολές ή και σε ακυρώσεις διαγωνισμών δημοσίων έργων οδηγούν οι σοβαρές εκκρεμότητες στο θεσμικό πλαίσιο, η έλλειψη πόρων και η απουσία πολιτικής ηγεσίας από το υπουργείο Υποδομών. Από τους 40 μεγάλους διαγωνισμούς, συνολικού ύψους περί τα 747 εκατ. ευρώ, που είχαν προγραμματιστεί για το τρίμηνο Δεκέμβριος - Φεβρουάριος, αναβλήθηκαν σχεδόν οι μισοί! Ο διοικήσεις των τεχνικών εταιρειών υποστηρίζουν πως τα προβλήματα θα ενταθούν καθώς κινδυνεύουν με αναβολή και τα έργα που ετοιμάστηκαν για το επόμενο τρίμηνο, αφού στα προβλήματα που προαναφέρθηκαν έρχεται να προστεθεί και η καθυστέρηση στις τοποθετήσεις νέων διοικήσεων σε οργανισμούς όπως π.χ. η ΕΡΓΟΣΕ. Περισσότερο από το 50% του συνολικού προϋπολογισμού των έργων που είχαν προγραμματιστεί για το τελευταίο τρίμηνο κάλυπτε ο οδικός άξονας Πάτρα - Πύργος, κόστους περί τα 430 εκατ. ευρώ, ο διαγωνισμός για την κατασκευή του οποίου είχε εξαγγελθεί περί τις 10 φορές από τον προηγούμενο υπουργό Υποδομών Μιχάλη Χρυσοχοϊδη, χωρίς ποτέ να πραγματοποιηθεί. Τελευταία ημερομηνία δημοπράτησης του έργου είχε οριστεί η 27η Ιανουαρίου, αλλά υπήρξε αναβολή για τις 31 Μαρτίου με πρόσχημα τις εκλογές. Στην πραγματικότητα εκκρεμούν μελέτες για τον οδικό άξονα, αλλά και η ένταξή του στο νέο ΕΣΠΑ 2014 - 2020. Υπενθυμίζεται πως η Ευρωπαϊκή Επιτροπή επέστρεψε προς επανυποβολή το επιχειρησιακό σχέδιο "Μεταφορές και Περιβάλλον" του νέου ΕΣΠΑ το οποίο υποτίθεται πως είχε εγκριθεί περί τα τέλη του προηγούμενου έτους. Για τις 20 Ιανουαρίου είχε προγραμματιστεί ο διαγωνισμός του υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης για τα έργα κατασκευής δικτύων μεταφοράς και διανομής νερού άρδευσης στους δήμους Ασκληπιείου και Επιδαύρου, προϋπολογισμού 25,9 εκατ. ευρώ, ο οποίος, επίσης αναβλήθηκε. Στα 17 εκατ. ευρώ είχε οριστεί ο προϋπολογισμός του έργου εξυγίανσης - αποκατάστασης κτιριακών εγκαταστάσεων και περιβάλλοντος χώρου στα πρώην Μεταλλεία Αμιάντου Βορείου Ελλάδος (ΜΑΒΕ) που βρίσκονται στο Ζιδάνι του δήμου Σερβίων - Βελβεντού. Ο διαγωνισμός ακυρώθηκε, ενώ δεν είχαν λείψει οι διαμαρτυρίες για τη μέθοδο υλοποίησης (μελέτη - κατασκευή) από εργολάβους. Αγονος κηρύχθηκε και ο διαγωνισμός, προϋπολογισμού περί τα 6,3 εκατ. ευρώ, για την αποπεράτωση και τον εκσυγχρονισμό των κτιριακών υποδομών του Ωδείου Αθηνών που προκηρύχθηκε παραμονές Χριστουγέννων. Αναβολές υπήρξαν και σε κρίσιμα έργα αποκατάστασης παράνομων χωματερών (ήδη η Ελλάδα πληρώνει ημερήσιο πρόστιμο για κάθε παράνομη χωματερή που δεν έχει σταματήσει να λειτουργεί ή δεν έχει αποκατασταθεί) όπως συνέβη στο Δήμο Δράμας, ο οποίος προωθούσε έργο προϋπολογισμού 3,3 εκατ. ευρώ.

Παίζουν τα ...ακίνητα

Η Αθήνα, στην καταρχήν συμφωνία της 20ης Φεβρουαρίου στα πλαίσια του Eurogroup, δεσμεύτηκε πως οι ελληνικές αρχές, «δεν θα καταργήσουν ιδιωτικοποιήσεις που έχουν ολοκληρωθεί», «στην περίπτωση που ο διαγωνισμός έχει προκηρυχθεί η κυβέρνηση θα σεβαστεί τη διαδικασία, σύμφωνα με την νομοθεσία» και, τέλος, πως «θα επανεξετάσουν τις ιδιωτικοποιήσεις που δεν έχουν προκηρυχτεί, αποσκοπώντας στη βελτίωση των όρων έτσι ώστε να βελτιστοποιηθούν τα μακροπρόθεσμα οφέλη του Δημοσίου». Στην κατηγορία των ιδιωτικοποιήσεων που έχουν ολοκληρωθεί ή που ο διαγωνισμός έχει προκηρυχθεί εμπίπτουν και το Ελληνικό, ο ΔΕΣΦΑ, το Αμοιβαίο Ιπποδρομιακό Στοίχημα που ανακοινώθηκε και επίσημα από το ΤΑΙΠΕΔ πως προχωρά, τα Περιφερειακά Αεροδρόμια και ορισμένα ακίνητα που έχουν κατοχυρωθεί μέσα από την διαδικασία ηλεκτρονικών πλειστηριασμών. Όπως και οι διαγωνισμοί που έχουν ήδη προκηρυχθεί και η κυβέρνηση έχει δεσμευτεί πως θα σεβαστεί τη διαδικασία και ως εκ τούτου αναμένονται από τους επενδυτές άμεσες ενέργειες της ελληνικής πλευράς, είναι αυτοί για την καταστατική πλειοψηφία του ΟΛΘ όπως και για την ΤΡΑΙΝΟΣΕ και την ΕΕΣΣΤΥ αλλά και το Θριάσιο. Ακόμα σε εξέλιξη (τυπικά αλά όχι ουσιαστικά) βρίσκονταν προκηρυγμένοι διαγωνισμοί για τις μαρίνες Πύλου και ΣΕΦ όπως και ορισμένα ακίνητα. Πρώτη προτεραιότητα με βάση τα όσα έγιναν γνωστά από το Πεκίνο και την Αθήνα είναι η πώληση ποσοστού του ΟΛΠ, η ολοκλήρωση της συναλλαγής για τα περιφερειακά αεροδρόμια και το Αμοιβαίο Ιπποδρομιακό Στοίχημα. Όμως οι πρώτες ενδείξεις ότι θα γίνουν παρεμβάσεις στους όρους κάποιων εκ των διαγωνισμών αυτών είναι γεγονός. Ήδη κατά πληροφορίες συζητείται το ενδεχόμενο να μην διατεθεί το 67,7% του ΟΛΠ αλλά μικρότερο ποσοστό ενώ παρεμβάσεις, τουλάχιστον κατά τα εκάστοτε λεγόμενα κυβερνητικών αξιωματούχων, αναμένονται και σε άλλους διαγωνισμούς. Παρεμβάσεις έχουν προαναγγελθεί έτσι εμμέσως και για το Ελληνικό όπου πλειοδότης έχει αναδειχθεί σχήμα υπό την Lamda Development του ομίλου Λάτση με προσφορά 915 εκατ. ευρώ. Ο νέος πρόεδρος του ΤΑΙΠΕΔ Στέργιος Πιτσιόρλας στην Βουλή προ δυο εβδομάδων δήλωσε ότι το Ελληνικό έχει «προβλήματα» και πως η διαδικασία αξιοποίησής του είναι τόσο διάτρητη που δεν μπορεί να υλοποιηθεί παραπέμποντας σε αναμόρφωσή της.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki