Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Οι πειραματισμοί του υπ. Οικονομικών

Στον «αέρα» ο σχεδιασμός για την αγορά ακινήτων, καθώς τα σενάρια που έχουν μπεί στο τραπέζι του υπουργείου Οικονομικών για την χρησιμοποίηση βάσεων δεδομένων από τις εκτιμήσεις των τραπεζών απειλούν να προκαλέσουν ανυπέρβλητες στρεβλώσεις σε ολόκληρο το μηχανισμό της φορολογίας των ακινήτων. Η βάση δεδομένων που έχει δημιουργήσει η κεντρική τράπεζα και η οποία βασίζεται στις εκτιμήσεις που γίνονται από τις τράπεζες θα προκαλέσει σημαντικά προβλήματα αφού δεν δίνει μία ικανοποιητική εικόνα της αγοράς και αυτό διότι:

-σε πολλές περιοχές υπάρχουν ανεπαρκή στοιχεία και τα οποία δεν μπορούν να δώσουν μία ασφαλή εικόνα της αγοράς. Για παράδειγμα σε περιοχές που γίνονται ελάχιστες συναλλαγές ο όγκος των στοιχείων μπορεί να μη υπερβαίνει τις 20 εγγραφές και αυτές να αφορούν σε ακίνητα με εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά ως προς την ηλικία , την ποιότητα κατασκευής καθώς και για ποιοτικά χαρακτηριστικά πχ θέα , όροφος κ.α. Αποτέλεσμα , οι τιμές να μη ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα.

-δεν ακολουθείται ένα ενιαίο εκτιμητικό πρότυπο. Για παράδειγμα, διαφορετικά κριτήρια χρησιμοποιεί μία τράπεζα που βασίζεται σε μηχανικούς εκτιμητές που είναι υπάλληλοι της και διαφορετικά μία άλλη τράπεζα , η οποία βασίζεται σε δίκτυο συνεργαζόμενων μεσιτών.

-τα στοιχεία των εκτιμήσεων προεξοφλούν μελλοντικές τάσεις της αγοράς ακινήτων. Για παράδειγμα , την περίοδο της ανόδου των τιμών πολλές εκτιμήσεις ήταν υψηλότερες από τις τρέχουσες αξίες ενώ σε περιόδους πτώσης πολλές εκτιμήσεις ενσωματώνουν τις αρνητικές προσδοκίες υποτιμώντας την αγοραία αξία έως και 20%. Φυσικά διαφορετική πολιτική ακολουθείται και σε περιπτώσεις που πρόκειται για επανεκτίμηση ενός ακινήτου για ένα δάνειο που βρίσκεται σε οριστική καθυστέρηση και διαφορετική για ένα άλλο που αφορά αγορά.

Στην πραγματικότητα, οι βάσεις αυτές παρέχουν ένα ασφαλή τρόπο (εξαρτάται φυσικά και από την μεθοδολογία που ακολουθείται) για την καταγραφή των μεταβολών του επιπέδου των τιμών. Στην περίπτωση όμως που οι τιμές αυτές χρησιμοποιηθούν για την άσκηση φορολογικής πολιτικής τότε ο κίνδυνος να τιναχθεί στον «αέρα» όλο το σύστημα της φορολογίας ακινήτων είναι κάτι παραπάνω από ορατός.

Πως θα διορθώνονται τα λάθη

Η ΠΟΜΙΔΑ ζητά να δοθεί άμεσα να δοθεί το δικαίωμα στους Προϊσταμένους των Δ.Ο.Υ. φορολογίας του εισοδήματος του κάθε υπόχρεου, με πράξη τους πάνω στο έντυπο του λογαριασμού της ΔΕΗ, να διορθώνουν χρεώσεις ΕΕΤΗΔΕ στις εξής περιπτώσεις:

1. Όταν υπάρχει λανθασμένος υπολογισμός της τιμής ζώνης του ακινήτου.

2. Όταν υπάρχουν πρόδηλα σφάλματα υπολογισμού του εμβαδού του δομημένου χώρου και ο υπόχρεος προσκομίζει αντίγραφο διορθωτικής δήλωσης του οικείου Δήμου στο πραγματικό εμβαδόν και τα σχετικά νόμιμα έγγραφα. Οι Δήμοι πρέπει να υποχρεωθούν να παραλάβουν άμεσα διορθωτικές δηλώσεις και να δώσουν σχετικά αντίγραφα στους ενδιαφερόμενους.

3. Όταν ο οικείος Δήμος έχει καταχωρήσει πλασματικό εμβαδόν μεγαλύτερο του πραγματικού στο πεδίο του εμβαδού χρέωσης του ΤΑΠ, με βάση το οποίο υπολογίζεται το ΕΕΤΗΔΕ.

4. Όταν στα εκτός σχεδίου κτίσματα έχει υπολογιστεί διπλάσιο εμβαδόν ΤΑΠ.

5. Όταν έχει αναγραφεί λανθασμένος συντελεστής παλαιότητας και ο υπόχρεος παρουσιάζει νόμιμα δικαιολογητικά για την πραγματική χρονολογία κατασκευής.

6. Όταν το ΕΕΤΗΔΕ αφορά παροχή του κοινόχρηστου ρεύματος της πολυκατοικίας, με υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή της.

7. Όταν πρόκειται για ΕΕΤΗΔΕ που έχει χρεωθεί σε απαλλασσόμενο χώρο με γεωργική, κτηνοτροφική, βιοτεχνική ή βιομηχανική χρήση, λόγω αλλαγής παρόχου ηλεκτρικού ρεύματος, και μεταγωγή του στον χαρακτηρισμό «ΓΕΝΙΚΗ ΧΡΗΣΗ» του μητρώου της ΔΕΗ.

8. Όταν πρόκειται για απαλλασσόμενο εκ του νόμου χώρο (μη χρησιμοποιούμενο διατηρητέο, ιστορικό κτίριο ή κοινόχρηστους χώρους κτιρίων ενοικιαζομένων δωματίων).

9. Οταν πρόκειται για χώρο που δεν ρευματοδοτείτο στις 17.9.2011 αλλά από σφάλμα της ΔΕΗ έχει συμπεριληφθεί στο μητρώο χρέωσης του ΕΕΤΗΔΕ.

Πέρα από τα παραπάνω θα πρέπει οπωσδήποτε επί λογαριασμών ΔΕΗ που έχουν εκδοθεί στο όνομα αποχωρήσαντος μισθωτή, με οφειλή από αξία ρεύματος κλπ., που βαρύνει αυτόν και όχι τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, ο Έφορος να έχει δικαίωμα να εισπράξει μόνον το ΕΕΤΗΔΕ και όχι να εξαναγκάζεται εκβιαστικά ο ιδιοκτήτης να πληρώσει το σύνολο του λογαριασμού, δηλαδή ταυτόχρονα και την οφειλή του ενοικιαστή του προς τη ΔΕΗ. Στην περίπτωση αυτή ο υπόχρεος ιδιοκτήτης θα υπογράφει και υπεύθυνη δήλωση ότι ο μισθωτής έχει αποχωρήσει και δεν βρίσκεται πλέον στη χρήση του μισθίου. Επιπλέον, θα πρέπει να καθοριστεί ρητά ότι θα παραμένουν εν ισχύ και δεν θα διαρρηγνύονται οι διακανονισμοί που έχει κάνει ήδη η Δ.Ε.Η. με τους οφειλέτες της, ώστε αυτοί να διευκολύνονται και στην πληρωμή του ΕΕΤΗΔΕ, διότι στην αντίθετη περίπτωση οι χιλιάδες πολίτες που έχουν διακανονίσει τις οφειλές τους, δεν θα μπορέσουν να ανταποκριθούν ούτε στην πληρωμή του συνόλου του λογαριασμού της Δ.Ε.Η. που τους βαρύνει, ούτε βέβαια στην καταβολή του ΕΕΤΗΔΕ. Για τις λοιπές απαλλαγές ή μειώσεις με κοινωνικά κριτήρια προτείνουμε να εξεταστούν: Η σύνδεσή τους με το Κοινωνικό Οικιακό Τιμολόγιο (ΚΟΤ) Η μείωση του τέλους σε ένα ευρώ (1¤) ανά τ.μ. (αντί των 3-4) στις χαμηλές ζώνες μέχρι και 1.000 ευρώ.

Σενάρια για ενιαίο φόρο

Ολοι οι φόροι των ακινήτων σε έναν. Αυτό είναι το σχέδιο που µελετάει το υπουργείο Οικονοµικών προκειµένου να ξεπεράσει τον σκόπελο της µη είσπραξης των φόρων που είχαν επιβληθεί τα προηγούµενα χρόνια και ακόµη δεν έχει µπει ούτε ευρώ στα δηµόσια ταµεία. Σε αυτούς περιλαµβάνονται το Ενιαίο Τέλος Ακινήτων που έχει καταργηθεί αλλά ακόµη δεν έχει εισπραχθεί και ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας που ισχύει εδώ και µια διετία αλλά το κράτος δεν έχει καταφέρει να αυξήσει τα έσοδά του από τις συγκεκριµένες φορολογίες και µάλιστα µε υπαιτιότητα των φορολογικών αρχών και των ιδιοκτητών ακινήτων που περίµεναν τα ειδοποιητήρια και ποτέ δεν έφθασαν.

Ετσι οι επιτελείς της Καραγεώργη Σερβίας αντιµετωπίζουν πολύ σοβαρά το ενδεχόµενο να «ξεχάσουν» το ανείσπρακτο ΕΤΑΚ και τον ΦΑΠ και να επικεντρωθούν αποκλειστικά και µόνο στον νέο φόρο που επιβλήθηκε µέσω των λογαριασµών ηλεκτρικού ρεύµατος. Για να συµβεί αυτό θα πρέπει, πρώτον, να εξασφαλίσει το ∆ηµόσιο ότι θα εισπράξει τα έσοδα που έχει προϋπολογίσει και, το βασικότερο, να µπορέσει να σηκώσει ο κρατικός προϋπολογισµός το δηµοσιονοµικό κόστος από τις όποιες απώλειες προκύψουν από τη «χασούρα» των προηγούµενων ετών. Αλλωστε και στον προϋπολογισµό υπάρχει αναφορά για µείωση των αφορολογήτων στα ακίνητα και αύξηση των αντικειµενικών αξιών.

Μάλιστα, στόχος του υπουργείου Οικονοµικών είναι να διαµορφώσει για πρώτη φορά αντικειµενικές αξίες οι οποίες θα είναι πολύ κοντά στις πραγµατικές και να διαµορφωθεί µια ενιαία τιµή υπολογισµού αξίας τετραγωνικού για όλες τις φορολογικές αρχές.. Αλλωστε η διαδικασία που αποφασίστηκε στο πλαίσιο της εφαρµογής του έκτακτου τέλους στα ακίνητα να διασταυρωθούν τα στοιχεία της ∆ΕΗ µε αυτά της Γενικής Γραµµατείας Πληροφοριακών Συστηµάτων και των δήµων κινείται προς αυτή την κατεύθυνση. Μόλις ολοκληρωθεί αυτή η ενιαία βάση δεδοµένων η ενιαία τιµή του ακινήτου θα απεικονίζεται σε όλα τα δηµόσια στοιχεία, όπως είναι οι λογαριασµοί ∆ΕΗ, το έντυπο Ε9 κτλ., χωρίς διαφοροποιήσεις και εξαιρέσεις.

Εως και 65% υψηλότερες οι αντικειμενικές

Σε πολλές κατηγορίες ακινήτων οι εμπορικές αξίες είναι χαμηλότερες από τις αντικειμενικές. Ακόμα και κατοικίες που κτίστηκαν την τριετία 2006-2010 πωλούνται σήμερα σε τιμές που είναι στα επίπεδα των αντικειμενικών ενώ σε καταστήματα που βρίσκονται σε παράπλευρους δρόμους τοπικών αγορών, γραφεία σε υποβαθμισμένες περιοχές αλλά και σε βιομηχανικά ακίνητα οι τρέχουσες αξίες είναι μέχρι και κατά 65% χαμηλότερες από τις αντικειμενικές. Ειδικά στις κατοικίες ,συρρίκνωση τιμών έως και 50%, ακόμη και κάτω από τις αντικειμενικές αξίες, καταγράφεται στην αγορά ακινήτων, η οποία επί της ουσίας είναι «παγωμένη» με ελάχιστες αγοραπωλησίες. Η απελπιστική αυτή κατάσταση αφορά σχεδόν σ' όλες τις κατηγορίες ακινήτων, ενώ οι πολύ λίγες μεταβιβάσεις, που πραγματοποιούνται, έχουν σχέση κυρίως με περιπτώσεις ιδιοκτητών, οι οποίοι πωλούν όσο όσο ευρισκόμενοι σε μεγάλη ανάγκη. Αυτά επισήμανε ο πρόεδρος του Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων Βορείου Ελλάδος (ΣΙΑΒΕ) Νίκος Δίγκας- Χαρδαλιάς,στο πλαίσιο του πολυσυνεδρίου «Money Show», που πραγματοποιήθηκε στη Θεσσαλονίκη, προσθέτοντας χαρακτηριστικά ότι η αύξηση στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, θα αποδειχθεί «ταφόπλακα» για την κτηματαγορά.

Αντικειμενικές: Συνταγή διάλυσης

Καμπανάκι κινδύνου για διάλυση της αγοράς ακινήτων από ενδεχόμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών μέσα στο 2012 κρούουν παράγοντες της αγοράς. Η πρόβλεψη στον προϋπολογισμό ότι θα γίνει η αναπροσαρμογή έχει κινητοποιήσει διάφορους φορείς, που επισημαίνουν ότι κάτι τέτοιο θα ήταν καταστροφικό. Πρόσφατα η Ομοσπονδία των κατασκευαστών κτιρίων Βόρειας Ελλάδας τόνισε ότι όχι μόνο δεν πρέπει να γίνει αύξηση, αλλά αντίθετα θα πρέπει να γίνει διόρθωση ή μείωση, καθώς σε πολλές περιοχές η αντικειμενική είναι μεγαλύτερη από την εμπορική. «Μία αύξηση των αντικειμενικών άξιων σ' αυτή την περίοδο κρίσης, το μόνο που θα έχει ως αποτέλεσμα είναι μείωση των εσόδων και θα λειτουργήσει ανασταλτικά για οποιαδήποτε αγοραπωλησία», τονίζεται. Αλλά και ο δήμος Ρέντη - Νίκαιας ζητά να μη γίνει αύξηση και μάλιστα με επιστολή στο υπουργείο Οικονομικών ο δήμαρχος λέει ότι ο δήμος δεν πρόκειται να προχωρήσει σε καμιά αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, αλλά θα παραμείνει στις ήδη υπάρχουσες.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki