Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Ακίνητα: "Μετρήστε" την επένδυση

Μια "καλή επένδυση σε ακίνητη περιουσία» μπορεί να σημαίνει διαφορετικά πράγματα σε διαφορετικούς ανθρώπους. Για το άρθρο αυτό, ο ορισμός της καλής επένδυσης σε ακίνητα είναι: «Μια καλή επένδυση σε ακίνητη περιουσία είτε αυτή αφορά σε προσωπική κατοικία είτε σε ακίνητο που προορίζεται για ενοικίαση , είναι εκείνη η οποία αυξάνει την καθαρή περιουσία του αγοραστή με βάση την απόδοση των επενδυμένων ιδίων κεφαλαίων του σε σχέση με το ποσοστό του κινδύνου που αναλαμβάνει από την ιδιοκτησία». Αυτό σημαίνει ότι εάν πρόκειται να επενδύσετε τα χρήματα σας σε ακίνητη περιουσία, τότε η καθαρή αξία της περιουσίας σας θα πρέπει να βελτιωθεί κατά μεγαλύτερο ποσό από ό, τι αν τα είχατε επενδύσει σε μια εξίσου επικίνδυνη επένδυση. Και η έννοια της επένδυσης των ιδίων κεφαλαίων σε μετρητά δεν είναι μόνο η αξία του ακινήτου. Το ύψος της επένδυσης είναι τα χρήματα που πήρατε από τον τραπεζικό λογαριασμό σας για να αποκτήσετε το ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων όλων των δαπανών.

Επενδύσεις σε ακίνητα εισοδήματος

Οι αποδόσεις που προσδοκάτε είναι οι ταμιακές ροές μέρος και η μεταβολή της αξίας του ακινήτου.. Για παράδειγμα, εάν το εισόδημα από ενοίκια μείον ΟΛΑ τα έξοδα σας είναι ; 250 ευρώ το μήνα καθαρά (3.000 το χρόνο) τότε αν είχατε επενδύσει ίδια κεφάλαια 50.000, η καθαρή ετήσια απόδοση είναι 6,00% (3.000 / 50.000). Αν στο ποσοστό αυτό προστεθεί και μία ανατίμηση της αξίας 1,0% ή 2,0% τότε η ετήσια απόδοση ετησίως ισούται από + 8% έως 10% σε μακροπρόθεσμη βάση. Αν το ποσοστό αυτό, το συγκρίνετε με την απόδοση που προσφέρει ένα άλλο επενδυτικό αγαθό για το ίδιο χρονικό διάστημα τότε μπορείτε να συγκρίνετε και να αποφασίσετε αν είναι καλή επένδυση

Επένδυση για ιδιόχρηση.

Και στην περίπτωση αυτή το ερώτημα είναι και πάλι "αν , ο πλούτος σας θα βελτιωθεί με την αγορά του ακινήτου;". Για να μετρήσετε την απόδοση , θα πρέπει να συμπεριλάβετε τα ενοίκια και το κόστος. Σημαντικό στοιχείο στην ανάλυση είναι ο χρόνος που θα κρατήσετε το ακίνητο. Εάν δεν σκοπεύετε να διατηρήσετε για τουλάχιστον πέντε έτη τότε η απόδοση της επένδυσης θα είναι κατά πάσα πιθανότητα αρνητική. Και αυτό διότι η τυχόν ανατίμηση της αξίας του δεν θα αντισταθμίσει το 8,0% έως 10,0% που αντιπροσωπεύει το κόστος των συναλλαγών για την αγορά και την πώληση του ακινήτου σας. Αν μάλιστα προσθέσετε και τυχόν εργασίες επισκευών και συντήρησης τότε η απόδοση της επένδυσης είναι σίγουρα αρνητική. Επομένως, εάν δεν σκοπεύετε να διατηρήσετε το ακίνητο για πολύ καιρό τότε καλύτερα είναι να μη προχωρήστε στην αγορά. Όσο μεγαλύτερο είναι το διάστημα κατοχής του ακινήτου τόσο βελτιώνονται οι πιθανότητες για μεγαλύτερες αποδόσεις Έτσι, μια καλή επένδυση ακίνητων περιουσιών είναι αυτή που θα αυξήσει την καθαρή αξία της περιουσίας σας με την πάροδο του χρόνου. Όσο περισσότερος είναι ο χρόνος ιδιοκτησίας , τόσο καλύτερες είναι οι πιθανότητες ανατίμησης της αξίας του και οικοδόμησης πλούτου.

Νησιά προς πώληση

Τα ελληνικά νησιά που είναι προς πώληση είναι η Καρδιώτισσα (κοντά σε Σίκινο και Φολέγανδρο) έναντι 6,5 εκατ. ευρώ, η Ναυσικά (στα νησιά του Ιονίου) έναντι 6,9 εκατ. ευρώ, το St Thomas (στον Αργοσαρωνικό) έναντι 12 εκατ. ευρώ, το St Athanasios (στον Κορινθιακό Κόλπο, κοντά στην Ιτέα) έναντι 1,5 εκατ. ευρώ, το Λιχνάρι Πενινσούλα (10 λεπτά από τα δυτικά της Κορίνθου) έναντι 3 εκατ. ευρώ, η Μικρή Αμοργός έναντι 6,1 εκατ. ευρώ, το Μόντι (κοντά στην Κεφαλονιά) έναντι 1,5 εκατ. δολ. αλλά και το Βούβαλος, το Τραγονήσι (στον Σαρωνικό Κόλπο), το St Johns (στον Σαρωνικό Κόλπο, 2 ώρες από την Αθήνα). Επίσης, το νησί Πάτροκλος προσελκύει συνεχώς μνηστήρες χωρίς καμία ακόμα πληροφορία για μεταβίβασή του.

Ακινητα και καταθέσεις στα αζήτητα

Στη Βουλή σχέδιο νόμου για την αλλαγή του θεσμικού πλαισίου για τα «εθνικά κληροδοτήματα» και τις «σχολάζουσες κληρονομιές», ενώ διατάξεις σχετικές με τις «αδρανείς καταθέσεις» θα συμπεριληφθούν σε άλλο νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών. Πρόκειται για ακίνητα μεγάλης αξίας, καταθέσεις σε τράπεζες, μετοχές και ομόλογα αποβιωσάντων, οι κληρονόμοι των οποίων δεν βρέθηκαν ποτέ. Τα περιουσιακά αυτά στοιχεία είτε έχουν ήδη περιέλθει στο Δημόσιο και παραμένουν αναξιοποίητα, είτε θα μπορούσαν μέσω συνοπτικών νομικών διαδικασιών να περιέλθουν στην κυριότητα του Δημοσίου. Η νομοπαρασκευαστική επιτροπή έχει ολοκληρώσει σε μεγάλο βαθμό το έργο της προκειμένου να αλλάξει το νομοθετικό πλαίσιο, το οποίο μετρά 73 χρόνια ζωής, μια και τέθηκε σε ισχύ το μακρινό 1939. Οπως λένε στο υπουργείο, στόχος είναι να απλοποιηθεί η νομοθεσία και να προκύψει «ταχύτερη εγγραφή δημοσίων εσόδων». Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, προβλέπεται η σύνταξη Εθνικού Μητρώου Κληροδοτημάτων για την καταγραφή με συστηματικό και ενιαίο τρόπο των κοινωφελών περιουσιών. Σήμερα τα περισσότερα εθνικά κληροδοτήματα βρίσκονται υπό τη διαχείριση ιδρυμάτων, ενώ δεν λείπουν και οι περιπτώσεις κληροδοτημάτων που έχουν... εγκαταλειφθεί. Επίσης, θα καταγραφούν πλήρως οι «σχολάζουσες κληρονομιές». Πρόκειται για περιουσίες αποθανόντων οι οποίοι δεν έχουν κληρονόμους.

Η διαχείριση των περιουσιών αυτών ασκείται στις περισσότερες των περιπτώσεων από δικηγόρους. Αν δεν καταστεί δυνατόν να βρεθούν οι κατά τον νόμο κληρονόμοι, τα συγκεκριμένα περιουσιακά στοιχεία περνούν στο κράτος. Οι «σχολάζουσες κληρονομιές» υπολογίζονται σε 3.000, με την αξία τους να ανέρχεται σε περίπου 4 δισ. ευρώ, ενώ, σύμφωνα με εκτιμήσεις, η αξιοποίηση των 11.000 κληροδοτημάτων θα μπορούσε να αποφέρει μακροπρόθεσμα δημοσιονομικό όφελος περίπου 2 δισ. ευρώ ετησίως. Το μεγαλύτερο μέρος τόσο των κληρονομιών όσο και των εθνικών κληροδοτημάτων παραμένει αναξιοποίητο, καθώς η διαδικασία εκκαθάρισης μιας κληρονομιάς μπορεί να κρατήσει από 10 έως και 30 χρόνια. Στο υπ. Οικονομικών έχουν επεξεργαστεί διατάξεις και για τις «αδρανείς καταθέσεις». Θα πρέπει να σημειωθεί πως με το ισχύον καθεστώς οι καταθέσεις, οι μετοχές και τα ομόλογα που δεν θα αναζητηθούν από τους φερόμενους ως δικαιούχους για μία εικοσαετία, περιέρχονται αυτοδίκαια στο Δημόσιο. Οι αδρανείς καταθέσεις, όπως προκύπτει από τραπεζικές πηγές, υπολογίζεται ότι ξεπερνούν τα 3 δισ. ευρώ.

Ελλειμα ανταγωνισμού

Πολλοί ήταν αυτοί που πόνταραν στην παραθεριστική κατοικία και στην προσέλκυση κεφαλαίων από το εξωτερικό, προκειμένου να ξεπεράσει η οικοδομή και η κτηματαγορά την κρίση. Δυστυχώς, το σενάριο αυτό διαψεύδεται καθώς λίγες είναι οι αγορές που πραγματοποιούν οι ξένοι και ελάχιστες αυτές που γίνονται από Ελληνες καθώς η Ελλάδα, σε σύγκριση με τις ανταγωνίστριες αγορές, θεωρείται ακόμη ακριβή. Ως παράδειγμα αναφέρουμε τη Βουλγαρία, την Τουρκία και τις Δαλματικές Ακτές στην Κροατία. Στη Βουλγαρία (και ιδιαίτερα στην τουριστική περιοχή της Βάρνας), η τιμή ανά τετραγωνικό διαμορφώνεται γύρω στα 500 - 600 ευρώ/τμ , στην Τουρκία (περιοχή Σμύρνης), οι τιμές των εξοχικών κατοικιών κυμαίνονται από 700 -800 ευρώ ανά τ.μ.

Ερευνούν τα έργα

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή ανοίγει το φάκελο των συγχρηματοδοτούμενων έργων στην Ελλάδα, αναζητώντας στοιχεία κακοδιαχείρισης και εργολαβικών υπερβάσεων, για περισσότερες από 150 συμβάσεις έργων, συνολικού ύψους περίπου 10 δισ. ευρώ, της περιόδου 2000 - 2006. Η σήραγγα Λιανοκλαδίου- Δομοκού , τέθηκε υπόψη του αρμόδιου επιτρόπου για θέματα περιφερειακής πολιτικής της Ευρωπαϊκής Ενωσης, Γιοχάνες Χαν, με σχετική ερώτηση που κατέθεσε ο ευρωβουλευτής του ΣΥΡΙΖΑ, Νίκος Χουντής. Ο Ευρωπαίος επίτροπος απάντησε στον Ελληνα ευρωβουλευτή ότι «η Επιτροπή γνωρίζει την κατάσταση που έχει προκύψει» και ότι ερευνά όχι μόνο την εργολαβία της σήραγγας Λιανοκλαδίου - Δομοκού, που συγχρηματοδοτεί η Ευρωπαϊκή Επιτροπή και η οποία ζημίωσε, σύμφωνα με το κατηγορητήριο, το ελληνικό Δημόσιο με 37 εκατ. ευρώ, αλλά και άλλες πιθανές περιπτώσεις «παραβιάσεων που συνδέονται με έργα συγχρηματοδοτούμενα από την Ευρωπαϊκή Ενωση». Επιπλέον, ο ευρωβουλευτής του ΣΥΡΙΖΑ ζητούσε να πληροφορηθεί για παράλληλες έρευνες τις οποίες ενδεχομένως έχει διεξαγάγει η Επιτροπή. Ο κ. Χαν απάντησε επίσης ότι «με βάση τα τρέχοντα στοιχεία, δεν μπορεί ακόμη να κρίνει κατά πόσον η δυνητικά παράνομη δραστηριότητα αποτελεί μέρος των έργων που έχουν χρηματοδοτηθεί κατά το παρελθόν ή χρηματοδοτούνται σήμερα». Για το λόγο αυτό η Επιτροπή έχει ζητήσει από τις ελληνικές αρχές να της διαβιβάσουν όλα τα απαραίτητα στοιχεία που μπορεί να συνδέουν τις κατά τους ισχυρισμούς παραβάσεις με έργα που συγχρηματοδοτούνται από την Ευρωπαϊκή Ενωση. Επίσης έχει ζητηθεί από τις ελληνικές αρχές να ενημερώσουν την Επιτροπή σχετικά με τις ενέργειες και τα μέτρα που πρόκειται να λάβουν προκειμένου να αποφευχθεί στο μέλλον ο κίνδυνος τέτοιων περιστατικών σε συγχρηματοδοτούμενα έργα».

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki