Η γεωγραφία της αγοράς κατοικίας στην Αττική ανατρέπεται άρδην . Κυρίαρχο χαρακτηριστικό των αλλαγών είναι ο κορεσμός περιοχών, οι οποίες μέχρι τις αρχές του 2000 συγκέντρωναν το σύνολο σχεδόν του αγοραστικού ενδιαφέροντος και της επενδυτικής δραστηριότητας και η ανάδειξη νέων αγορών που βρίσκονται σε ακτίνα 20-30 χιλιομέτρων από το κέντρο της πόλης και οι οποίες χαρακτηρίζονται είτε από την μεγάλη προσφορά ελεύθερης γης (οικοπέδων και παλαιών κτισμάτων) είτε από την αναβάθμιση των συγκοινωνιακών υποδομών. Σύμφωνα με μελέτη που αφορά το προφιλ της αγοράς ακινήτων στο νομό Αττικής, στην διάρκεια της τελευταίας δεκαπενταετίας , 14 νέες περιοχές έκαναν δυναμικά την είσοδο τους στην αγορά . Πρόκειται για τις περιοχές Ανω Λιόσια, Αρτέμιδα , Αχαρνές, Βάρη, Γέρακας , Γλυκά Νερά, Κορωπί , Μαρκόπουλο (Μεσόγεια), Νέα Μάκρη , Παιανία, Παλλήνη, Πικέρμι, Ραφήνα και Σπάτα . Οι περιοχές αυτές συγκέντρωσαν το 22% περίπου του συνόλου των συνολικών επενδύσεων σε κατοικίες στην Αττική απορροφώντας ένα σημαντικό ποσοστό της συνολικής ζήτησης. Διατυπώνεται μάλιστα η εκτίμηση ότι στις περιοχές αυτές προστέθηκαν τουλάχιστον 3.500.000 τετραγωνικά μέτρα κατοικίας δημιουργωντας νέα δεδομένα στην κατανομή του πληθυσμού αλλά και στο εμπορικό ιστό της Αττικής. Συγκεκριμένα , στην ίδια μελέτη υποστηρίζεται ότι στις περιοχές αυτές εγκαταστάθηκαν τουλάχιστον 200.000 νέοι κάτοικοι οι οποίοι θα είναι ο καταλύτης για την διαδικασία ανάδειξης νέων τοπικών αγορών.

Ενδεικτικό , των νέων δεδομένων που έχουν προκύψει την περίοδο 2001-2008 στην αγορά ς της Αττικής θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι το απόθεμα κατοικίας στις περιοχές αυτές αυξήθηκε την περίοδο αυτή από 25% έως 50% περίπου. Οι τάσεις μάλιστα για τα επόμενα χρόνια είναι ανοδικές αφού στις λεγόμενες παραδοσιακές αγορές η έκρηξη της οικοδομικής δραστηριότητας είχε ως συνέπεια να απορροφηθεί το ήδη περιορισμένο απόθεμα ελεύθερης γης ενώ στον αντίποδα στις 14 αυτές περιοχές η προσφορά γης εξακολουθεί να είναι υψηλή . Το γεγονός αυτό σημαίνει ότι η οικοδομική έκρηξη στις συγκεκριμένες περιοχές συγκεντρώνει όλες τις προϋποθέσεις για να διατηρηθεί και τα επόμενα χρόνια σε αντίθεση με άλλες περιοχές οι οποίες φαίνεται ότι οδηγούνται σε κορεσμό αφού η ζήτηση θα καλύπτεται σε σημαντικό βαθμό από το ήδη διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών. Το συμπέρασμα αυτό ενισχύεται και από την ανάλυση της αγοράς δύο επιμέρους περιοχών που , σύμφωνα με τους συντάκτες της μελέτης, χαρακτηρίζονται ως ενδεικτικές της σημερινής κατάστασης της αγοράς κατοικίας. Συγκεκριμένα αναλύονται οι αγορές του Χαλανδρίου και των Αχαρνών. Όπως επισημαίνεται η αγορά κατοικίας του Χαλανδρίου ήδη από την δεκαετία του ΄70 συγκέντρωνε ένα σημαντικό ποσοστό της ζήτησης για κατοικίες. Αποτέλεσμα ήταν το απόθεμα κατοικιών του συγκεκριμένου δήμου να αυξηθεί 228% περίπου και από τις αρχές της δεκαετίας του 2000 να εμφανίσει σημάδια κορεσμού. Έτσι οι συνολικές επενδύσεις σε νέες κατοικίες στην περιοχή από το 2001 έως το 2007 ήταν μόλις το 2,1% στο σύνολο της Αττικής. Στις Αχαρνές , από το 2001 μέχρι σήμερα το απόθεμα κατοικιών αυξήθηκε κατά 40% και οι συνολικές επενδύσεις σε κατοικίες κάλυπταν το 4,3% του συνόλου της Αττικής (δηλαδή διπλάσιες από τις αντίστοιχες του Χαλανδρίου). Όμως, σύμφωνα με την μελέτη , στις δύο περιοχές υπαρχει σημαντική διαφορά ως προς την διαθεσιμότητα ελεύθερης γης , διαπίστωση που οδηγεί στο συμπέρασμα ότι στα χρόνια που έρχονται η προσφορά νεόκτιστων στην μία περιοχή θα φθίνει ένώ στην άλλη θα έχει αυξητικές τάσεις. «Στα επόμενα χρόνια η αγορά κατοικίας θα αλλάξει .Ήδη , η πόλη έχει αρχίσει να επεκτείνεται κυκλικά προς όλες τις κατευθύνσεις και αυτή η τάση δεν πρόκειται να ανακοπεί τουλάχιστον για την επόμενη δεκαετία» τόνιζε χαρακτηριστικά αναλυτής της αγοράς ακινήτων υπόψη του οποίου τέθηκαν τα συμπεράσματα της μελέτης και συμπλήρωνε ότι «καταλυτικό ρόλο στις εξελίξεις θα έχουν οι λεγόμενες σχετικές τιμές δηλαδή το εισοδηματικό κριτήριο , οι υποδομές στις συγκοινωνίες και η ελεύθερη γή».

Το διάστημα 2009 - αρχές 2013 σημειώθηκε ο μεγαλύτερος αριθμός «λουκέτων»καταστημάτων και γραφείων, ενώ από το 2007 έως σήμερα περισσότερες από 1.000 εταιρείες προσέφυγαν στο άρθρο 99. Οι συγκεκριμένες επιχειρηματικές εξελίξεις οδήγησαν σε κραχ την αγορά επαγγελματικών ακινήτων, όπου οι μετεγκαταστάσεις γραφείων-καταστημάτων αποτελούν μόνιμο χαρακτηριστικό, ο «αέρας» καταργήθηκε, ενώ δεκάδες χιλιάδες επαγγελματικοί χώροι παραμένουν αδιάθετοι.

Ωστόσο, παρά την κατάρρευση της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων, οι εταιρείες που επενδύουν σε ακίνητη περιουσία -σε μη οικιστικά ακίνητα μέχρι πριν από την πρόσφατη αλλαγή της νομοθεσίας- εμφανίζουν «αντοχές». Μάλιστα, η ανθεκτικότητα των ΑΕΕΑΠ έχει φανεί και στο ταμπλό, καθώς οι επιδόσεις των μετοχών των Eurobank Properties, MIG Real Estate και Trastor, κατά την τελευταία πενταετία, ήταν στο σύνολό τους καλύτερες από αυτή του Γενικού Δείκτη του χρηματιστηρίου. Συγκεκριμένα, από το τέλος Ιουνίου του 2008 µέχρι τα µέσα Απριλίου του2013, ενώ ο Γενικός ∆είκτης κατέγραψε απώλειες 71,8%, οι τιµές των µετοχών των τριών εισηγµένων ΑΕΕΑΠ παρουσίασαν µέση πτώση 46,6%, σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδας. Επέδειξαν δηλαδή µεγαλύτερη ανθεκτικότητα τόσο σε σχέση µε το Γενικό ∆είκτη όσο και σε σχέση µε το δείκτη του κλάδου των εταιριών ακίνητης περιουσίας. Ο τελευταίος είχε απώλειες κατά 59,5%, από 1/12/2009 (οπότε δημιουργήθηκε ο σχετικός δείκτης) έως τα μέσα του Απριλίου.

Όπως αναφέρουν οι αναλυτές, το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς (απαλλαγή από φόρο μεταβίβασης, εισοδήματος κτλ), σε συνδυασμό με την καλή ποιότητα του χαρτοφυλακίου ακινήτων έχουν συμβάλει στην «ανθεκτικότητα» των ΑΕΕΑΠ. Την ίδια στιγμή, μετά την αλλαγή του νομοθετικού πλαισίου, η επενδυτική«βεντάλια» των συγκεκριμένων εταιρειών διευρύνεται. Και αυτό επειδή μπορούν να επενδύουν σε οικιστικά ακίνητα, τουριστική κατοικία (έως το 25% του συνόλου των επενδύσεων), σε υπό ανέγερση ακίνητα και σε οικόπεδα µε οικοδοµική άδεια. Επιπλέον, επιτρέπεται η συµµετοχή σε κοινοπραξίες ή άλλα εταιρικά σχήµατα µε σκοπό την αξιοποίηση ακινήτωνµεγάλης αξίας (άνω των 10 εκατ. ευρώ) και γίνονται δυνατές οι επενδύσεις σε δικαιώµατα από χρηµατοδοτική µίσθωση ακινήτων, σε δικαιώµατα επιφανείας, όπως και σε µακροχρόνιες παραχωρήσεις χρήσης ή εµπορικής εκµετάλλευσης ακινήτων.

Όπως σημειώνει η ΤτΕ, η πρόσφατη τροποποίηση του θεσμικού καθεστώτος, μπορεί να βελτιώσει τις προοπτικές ανάπτυξης του κλάδου και να αποφέρει πρόσθετα οφέλη από τη συµµετοχή των εταιρειών του στην αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας. Μέσω των ΑΕΕΑΠ η ακίνητη περιουσία µμετατρέπεται σε άµεσα ρευστοποιήσιµη επένδυση και σε επενδυτικό εργαλείο, προσιτό τόσο σε θεσµικά κεφάλαια όσο και σε µμικρότερης εμβέλειας επενδυτές, οι οποίοι µπορούν να επενδύσουν σε αυστηρά ελεγχόμενες εισηγμένες εταιρείες και σε ακίνητα µμεγάλης αξίας, απαλλαγμένοι από τα προβλήματα της διαχείρισης.