Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Χωροταξία

Χαράτσι 1 δισ.

Περίπου ένα εκατομμύριο ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν ενταχθεί στη ρύθμιση για τα αυθαίρετα με αφορμή την επικείμενη προθεσμία της 8ης Φεβρουαρίου 2017 για τις δηλώσεις αυθαιρέτων και πληρωμές των αντίστοιχων προστίμων, αλλά και των εξαγγελιών του ΥΠΕΝ για παράταση των ρυθμίσεων του Ν.4178 που αναμένεται να δημοσιευτούν.Σύμφωνα με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος περισσότερα από 938 χιλιάδες ακίνητα με αυθαιρεσίες έχουν ήδη δηλωθεί και για περισσότερα από 678 χιλιάδες έχει ξεκινήσει η διαδικασία, ενώ έχουν εκδοθεί βεβαιώσεις μεταβίβασης για περίπου 1,1 εκατομμύρια ακίνητα. Σημειώνεται, ότι οι δηλώσεις «σε επεξεργασία» δεν έχουν υποβληθεί ακόμα και δεν έχουν προκύψει για αυτές οι αντίστοιχες εντολές πληρωμής παραβόλου και ειδικού προστίμου. Όσον αφορά τα έσοδα, μέχρι τις 31/12/2016 ανέρχονται στα 1.001.969.025 ευρώ και του νόμου 4178 στα 789.420.091 ευρώ, ενώ αθροιστικά αναμένονται να ξεπεράσουν τα 3,3 δισ.ευρώ από τις νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων

Οι τράπεζες και οι αντικειμενικές αξίες

Στις ελληνικές καλένδες παραπέμπονται οι εξαγγελίες για τη δημιουργία ενός αυτοματοποιημένου συστήματος που θα εξισώνει τις εμπορικές τιμές με τις αντικειμενικές αξίες από τον Ιούνιο του 2017. Παρά το γεγονός ότι τα τελευταία δύο χρόνια το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει ακυρώσει ή διαφορετικά έχει ζητήσει την αναπροσαρμογή προς τα κάτω των αντικειμενικών αξιών, ώστε αυτές να συμβαδίζουν με την πραγματική κατάσταση που επικρατεί στην αγορά, το υπουργείο Οικονομικών αδυνατεί να διαμορφώσει ένα σύστημα το οποίο θα αναπροσαρμόζεται σε τρίμηνη ή εξάμηνη βάση. Και αυτό, καθώς δεν υπάρχουν στοιχεία τα οποία μπορούν να αξιοποιηθούν από την αρμόδια επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών με στόχο να δημιουργηθεί μία βάση δεδομένων. Η αλήθεια είναι ότι οι λιγοστές αγοραπωλησίας ακινήτων, οι οποίες πραγματοποιούνται υπό συνθήκες ανωτέρας βίας για να καλυφθούν ανάγκες των πωλητών, σε καμιά περίπτωση δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τη δημιουργία βάσης δεδομένων. Τα ανωτέρω γεγονότα έχουν ακυρώσει το αυτοματοποιημένο σύστημα, με αποτέλεσμα τα μέλη της επιτροπής να προτείνουν το καθένα από την πλευρά του (αυτή που συμφέρει τον κάθε επαγγελματικό κλάδο) διάφορες λύσεις, αρκετές από τις οποίες οδηγούν και θυμίζουν παλαιές εποχές πριν από το 1992 όπου και εφαρμόστηκε το σύστημα προσδιορισμού της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων. Σύμφωνα με πληροφορίες, μία από τις προτάσεις προβλέπει επί της ουσίας την κατάργηση των αντικειμενικών αξιών και σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου να υπάρχει πιστοποιημένος εκτιμητής ο οποίος θα κρίνει την αξία του ακινήτου. Την εκτίμηση αυτή θα χρησιμοποιούν και οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών για να επιβάλουν τους σχετικούς φόρους. Η πρόταση αυτή ωστόσο δημιουργεί τα εξής προβλήματα:

1. Εν μέσω κρίσης οι πωλητές και αγοραστές ακινήτων θα επιβαρυνθούν με επιπλέον έξοδα, καθώς θα πρέπει υποχρεωτικά να πληρώσουν τον εκτιμητή.

2. Το σύστημα αυτό θυμίζει εν πολλοίς το προηγούμενο που ίσχυε προ αντικειμενικών, με τους εφόρους να κρίνουν την αξία των ακινήτων. Εκτός του ότι όριζαν κατά το δοκούν αξίες χρησιμοποιώντας συγκριτικά στοιχεία, είχαν δημιουργηθεί και θέματα με συναλλαγές κάτω από το τραπέζι. Ελλοχεύει ακριβώς ο ίδιος κίνδυνος.Τη λύση αυτή καλοβλέπει το υπουργείο Οικονομικών, το οποίο έχει έτοιμη λίστα με πιστοποιημένους εκτιμητές για τη δουλειά αυτή, αλλά όχι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που βλέπουν μία ακόμη επιβάρυνση να μεταφέρεται στα ακίνητα.

Αντιθέτως, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θεωρούν ότι πρέπει πάση θυσία να παραμείνει το αντικειμενικό σύστημα και να υπάρχουν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων στις περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες ακινήτων αμφισβητούν τις αντικειμενικές αξίες. Αντί να προσφεύγουν στο Συμβούλιο της Επικρατείας μπορούν να ζητούν να πραγματοποιηθεί η εκτίμηση από έναν πιστοποιημένο από το υπουργείο Οικονομικών εκτιμητή. Η δεύτερη πρόταση και περισσότερη λογική τηρουμένων των συνθηκών στην αγορά είναι η μείωση των υφιστάμενων αντικειμενικών αξιών, λαμβάνοντας υπόψη τα έστω περιορισμένα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος, τα συμβολαιογραφικά γραφεία και τους μεσίτες. Οι επαγγελματίες του χώρου υποστηρίζουν ότι η πιο αξιόπιστη λύση, ώστε να μπορέσει η επιτροπή να καταθέσει μια ολοκληρωμένη πρόταση, είναι να ληφθούν υπόψη τα στοιχεία που έχουν στη διάθεσή τους οι συμβολαιογράφοι. Οχι για τη δημιουργία του αυτοματοποιημένου συστήματος αλλά για την αναπροσαρμογή των υφιστάμενων αντικειμενικών αξιών. Σημειώνεται ότι οι διαφορές που υπάρχουν σήμερα μεταξύ αντικειμενικής και τιμής πώλησης είναι πάνω από 50% στις περισσότερες περιοχές της χώρας, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Πάντως, στις προθέσεις του οικονομικού επιτελείου είναι οι νέες αντικειμενικές αξίες να τεθούν σε εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου 2017, προκειμένου να αποφευχθούν νέες προσφυγές στο ΣτΕ

Οι δήμοι και οι χρήσεις γης

Ελευθερία κινήσεων στους δήμους όσον αφορά τις χρήσεις γης δίνει το σχέδιο νόμου «Χωρικός Σχεδιασμός – Βιώσιμη Ανάπτυξη», το οποίο τέθηκε από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας σε δημόσια διαβούλευση για μία εβδομάδα. Ωστόσο δεν δίνεται «λευκή επιταγή» στις τοπικές κοινωνίες. Αν και θα είναι εκείνες που θα καθορίζουν τις κατηγορίες χρήσεων γης, θα πρέπει η εξειδίκευση του σχεδιασμού -τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια που θα εκπονούν δηλαδή- να είναι συμβατή με όσα έχουν αποφασιστεί στις Περιφέρειες με τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια.

Ειδικότερα, τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια αντικαθιστούν τα πρώην Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια. Η έγκρισή τους θα γίνεται εφόσον ελεγχθεί η εναρμόνιση ή η συμβατότητα του περιεχομένου τους με τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια και τα αντίστοιχα σχέδια όμορων δήμων. Επιπλέον, το προστατευτικό πλαίσιο γίνεται αυστηρότερο, καθώς στα στοιχεία που χρήζουν προστασίας προστίθεται το τοπίο και στις εκτάσεις που εντάσσονται στις προστατευόμενες περιοχές προστίθενται αιγιαλός και παραλία, ποταμοί, λίμνες και ρέματα. Παράλληλα ο καθορισμός ειδικών περιορισμών στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης, όπως και η οριοθέτηση των ρεμάτων παύει να έχουν δυνητικό χαρακτήρα.

Εθνική Στρατηγική για τη χωροθέτηση

Γενικότερα, στην κορυφή της πυραμίδας βρίσκεται η Εθνική Χωρική Στρατηγική. Τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια (π.χ. του τουρισμού, των Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας κ.ά.) υπερισχύουν των περιφερειακών χωροταξικών πλαισίων. Τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια υιοθετούν ένα αυστηρότερο πλαίσιο. Ο κάθε δήμος θα μπορεί να επιλέξει για την περιοχή του τις χρήσεις γης στις οικιστικές και παραγωγικές ζώνες.

Όσον αφορά τα Ειδικά Χωρικά Σχέδια -Περιοχές Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης (ΠΟΤΑ), Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΔΧΑΣΕ), Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημόσιων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ) κ.ά.- επέρχονται αλλαγές ώστε να αποτραπεί το ενδεχόμενο εδραίωσης ενός παράλληλου συστήματος σχεδιασμού το οποίο να διατηρεί και να ενισχύει τις κατ’ εξαίρεση ρυθμίσεις με δυσμενείς επιπτώσεις τόσο στον χώρο όσο και στην ασφάλεια δικαίου. Έτσι, καταργείται η δυνατότητα τροποποίησή τους, όπως και των περιφερειακών σχεδίων, με υπουργική απόφαση παρά μόνο σε περίπτωση φυσικών καταστροφών ή νέων κοινοτικών οδηγιών.

Τα ειδικά σχέδια, τα οποία αφορούν στην κατάρτιση σχεδίων χρήσεων γης νέου τύπου για τη διευκόλυνση επενδύσεων, για να υπερισχύουν των τοπικών θα πρέπει να υπάρχει και σύμφωνη γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ).

Τροποποιήσεις στον Ν. 4269/2014

Ειδικότερα, το προτεινόμενο νομοσχέδιο τροποποιεί σε επιμέρους σημεία και κωδικοποιεί τον νόμο 4269/2014 ο οποίος διατηρείται στο κυρίως σώμα του. Ειδικότερα, μεταξύ άλλων, προβλέπεται:

* η μετονομασία των Εθνικών Χωροταξικών Πλαισίων σε Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια

* η ενίσχυση του ρόλου των Περιφερειακών Πλαισίων ώστε να αποτελέσουν τον πυλώνα του συστήματος χωρικού σχεδιασμού ως εργαλεία συντονισμού επιμέρους τομεακών χωροταξικών κατευθύνσεων όπως αυτές προβλέπονται από τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια αλλά και ως εργαλεία συντονισμού με την αναπτυξιακή πολιτική και με χρηματοδοτικά εργαλεία.

* η αναβάθμιση του ρόλου και του κύρους του Εθνικού Συμβουλίου Χωροταξίας ως οργάνου κοινωνικής διαβούλευσης, αν και ο ρόλος του παραμένει κυρίως γνωμοδοτικός. Επικεφαλής του θα ορίζεται επιστήμονας αναγνωρισμένου κύρους σε θέματα χωροταξίας και όχι ο εκάστοτε γενικός γραμματέας του υπουργείου.

* διαγραφή του άρθρου 11 το οποίο αφορά την «ψηφιοποίηση και ηλεκτρονική καταγραφή των θεσμικών γραμμών, πληροφοριών, όρων και χρήσεων γης» με στόχο τη συνολική επανεξέταση του περιεχομένου του σχετικού άρθρου προς την κατεύθυνση εναρμόνισης του με τον Ν. 3882/2010.

Προβλήματα που τίθενται προς επίλυση

Σύμφωνα με τα στελέχη του υπουργείου, το ισχύον σύστημα χωρικού σχεδιασμού παρουσιάζει τα εξής προβλήματα:

* ακύρωση του ενιαίου σχεδιασμού σε τοπικό επίπεδο, σύμφωνα με τη διεθνή πρακτική, με αποτέλεσμα να κυριαρχεί η αποσπασματική ρύθμιση του χώρου στην εδαφική έκταση των δήμων

* ακύρωση της σημασίας και του ρόλου του Εθνικού Πλαισίου Χωροταξικού Σχεδιασμού ως εργαλείου συντονισμού των τομεακών χωροταξικών πλαισίων

* κατάργηση του επιπέδου μητροπολιτικού σχεδιασμού που επιτελούσαν τα Ρυθμιστικά Σχέδια

* ατελής ενσωμάτωση αδιακρίτως των Ειδικών Χωρικών Σχεδίων (ΕΧΣ) στο σύστημα σχεδιασμού και μάλιστα με τρόπο ώστε να «πνίγει» τους θεσμοθετημένους όρους ανάπτυξης και προστασίας στην ευρύτερη περιοχή τους, οδηγώντας ακόμη και σε ακύρωση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων ή των σχεδίων χρήσεων γης (ΓΠΣ / ΣΧΟΟΑΠ / ΖΟΕ / Τοπικών Χωρικών Σχεδίων) τα οποία διασφαλίζουν την απαιτούμενη ασφάλεια δικαίου.

Το σχέδιο νόμου που ετέθη σε διαβούλευση την περασμένη Παρασκευή επιχειρεί να αντιμετωπίσει τα παραπάνω προβλήματα με περιορισμένες και εντοπισμένες τροποποιήσεις.

Ψεύτες με ...υπεραξία

Η εφαρμογή των διατάξεων για την επιβολή του φόρου υπεραξίας ακινήτων ανεστάλη για δύο χρόνια, για το 2015 και το 2016, με νομοθετική ρύθμιση που ψηφίστηκε από τη Βουλή τον Δεκέμβριο του 2014. Οι λόγοι ήταν η απίστευτη πολυπλοκότητα των διαδικασιών εφαρμογής του φόρου και οι παγίδες υπερφορολόγησης που έκρυβε η επιβολή του για όσους επιθυμούσαν να πωλήσουν ακίνητα. Η περίοδος αναστολής της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας ακινήτων λήγει την 31η Δεκεμβρίου 2016 χωρίς να έχει εκδηλωθεί από την πλευρά της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών καμία διάθεση διαπραγμάτευσης με τους «θεσμούς» για την παράταση της αναστολής. Το πιο πιθανό, λοιπόν, είναι ο φόρος υπεραξίας ακινήτων να επανέλθει σε ισχύ από την 1η-1-2017. Από την 1η-1-2017 θα επανενεργοποιηθούν οι διατάξεις του άρθρου 41 του ΚΦΕ, που προβλέπουν ότι επιβάλλεται φόρος υπεραξίας με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Ο φόρος επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πωλεί για πέντε τουλάχιστον έτη από τη στιγμή της απόκτησής του, η υπεραξία είναι αφορολόγητη μέχρι το ποσό των 25.000 ευρώ. Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 απαλλάσσονται από το φόρο υπεραξίας. Η τελική υπεραξία επί της οποίας υπολογίζεται ο φόρος προσδιορίζεται με βάση ποσοστιαίους συντελεστές απομείωσης κλιμακούμενους ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26). Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης περιορίζονται, καθώς πολλαπλασιάζονται με 0,8.

Ποιοι μπορεί να γλυτώσουν τον ΕΝΦΙΑ

Μείωση 50% ή και πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ μπορούν να προσδοκούν περίπου 100.000 ιδιοκτήτες ακινήτων με χαμηλά εισοδήματα, τρίτεκνοι, πολύτεκνοι και άτομα με αναπηρία, υπό την προϋπόθεση ότι έχουν υποβάλει εμπρόθεσμα τις φορολογικές τους δηλώσεις αλλά και τις δηλώσεις Ε9.

Οι σχετικές οδηγίες των προηγούμενων χρόνων θέτουν ως προϋπόθεση την υποβολή εμπρόθεσμων δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος και Ε9, ενώ φέτος στο παρά πέντε της εκκαθάρισης αποσύρθηκε η διάταξη η οποία έβαζε κόφτη απαλλαγών και εκπτώσεων σε όσους είχαν τόκους καταθέσεων άνω των 300 ευρώ. Έτσι, εφόσον συντρέχουν οι ίδιες προϋποθέσεις και με την παραδοχή της εμπρόθεσμης υποβολής Ε1 και Ε9, όσοι είχαν λάβει πέρυσι απαλλαγές και εκπτώσεις μπορούν και φέτος να προσδοκούν σε αντίστοιχη φορολογική μεταχείριση.Η διαδικασία χορήγησης εκπτώσεων είναι αυτοματοποιημένη για τα φυσικά πρόσωπα, χωρίς να χρειάζεται η υποβολή πρόσθετων δικαιολογητικών, παρά μόνο εφόσον διαπιστωθούν λάθη.

Εκπτώσεις και απαλλαγές χορηγούνται με τα ίδια κριτήρια σε σχέση με πέρυσι και συγκεκριμένα έκπτωση 50% χορηγείται στον φορολογούμενο, τον ή τη σύζυγο και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του εφόσον πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

1. Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του προηγούμενου φορολογικού έτους δεν υπερβαίνει τις 9.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος.

2. Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων στα οποία κατέχουν δικαιώματα ο υπόχρεος δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, ο ή η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του, λαμβανομένου υπόψη του ποσοστού συνιδιοκτησίας και του είδους του δικαιώματος, δεν υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά και η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας, όπως αυτή προσδιορίζεται για τον υπολογισμό του συμπληρωματικού φόρου, δεν υπερβαίνει το ποσό των 85.000 ευρώ για τον άγαμο, των 150.000 ευρώ για τον έγγαμο (και τον ή τη σύζυγό του ή τη μονογονεϊκή οικογένεια) με ένα εξαρτώμενο τέκνο και των 200.000 ευρώ για τον έγγαμο (τον ή τη σύζυγό του και τα εξαρτώμενα τέκνα τους ή τη μονογονεϊκή οικογένεια) με δύο εξαρτώμενα τέκνα και

3. Ο φορολογούμενος, ο ή η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας.

Στην περίπτωση ατόμων με αναπηρία άνω του 80%, τρίτεκνους και πολύτεκνους, η έκπτωση φτάνει στο 100%, επομένως παρέχεται πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ, εφόσον συντρέχουν αθροιστικά οι παρακάτω προϋποθέσεις:

1. Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του προηγούμενου φορολογικού έτους δεν υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος.

2. Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων στα οποία κατέχουν δικαιώματα ο υπόχρεος δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, ο ή η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του, λαμβανομένου υπόψη του ποσοστού συνιδιοκτησίας και του είδους του δικαιώματος, δεν υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά μέτρα,

3. Ο φορολογούμενος, ο ή η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειας του είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας και

4. Ο αριθμός των εξαρτώμενων τέκνων ισούται ή υπερβαίνει τα τρία, ή ο φορολογούμενος, ο ή η σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του έχει αναπηρία σε ποσοστό 80% και άνω.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki