Οι μύθοι και οι παγίδες για την εξοχική κατοικία

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που θεωρούν ότι η εξοχική κατοικία μπορει να χρησιμεύσει να πάρει την μορφή  πολιορκητικού κριού, με τον οποίο  θα γκρεμιστούν τα τείχη που κρατούν την ελληνική οικονομία έξω από την ανάκαμψη. Η προηγούμενη Κυβέρνηση, χρησιμοποιώντας την προσδοκία αυτή, άλλαξε το χωροταξικό -και όχι μόνο-χάρτη των περιοχών που θα μπορούσαν να υποδεχτούν τέτοιας μορφής επενδύσεις. Οι  μεγαλοστομίες και οι ρητορικές υπερβολές που χρησιμοποίησε,  ήταν το προκάλλυμα για να  αποσιωπηθεί  η πραγματικότητα: Όλα έγιναν χωρίς σχέδιο και  προγραμματισμό.

Στην πραγματικότητα, οι πρακτικές που οι πολιτικές που εφαρμόστηκαν στην συνέχεια αγνόησαν το γεγονός ότι  η ανάπτυξη οποιαδήποτε αγοράς χωρίς σχέδιο και χωρίς να λαμβάνει ύποψη τα ιδιαίτερα οικονομικά, κοινωνικά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά μιας περιοχής, προκαλεί περισσότερα προβλήματα από αυτά που υποτίθεται πως λύνει.

Αν και αυτός είναι ένας γενικός κανόνας, ειδικά στην περίπτωση της εξοχικής κατοικίας οι παρεμβάσεις χωρίς μακροπρόθεσμο σχεδιασμό  προκαλούν στρεβλώσεις, που ξεπερνούν τα στενά οικονομικά μεγέθη, αφού μπορούν να «καταστρέψουν» ολόκληρες περιοχές.

Το πρώτο εύλογο ερώτημα είναι πώς είναι δυνατόν η πολιτεία να θέλει να εφαρμόσει πολιτικές που θα αυξήσουν την προσφορά, όταν ήδη υπάρχει ένα αδιάθετο απόθεμα δεκάδων χιλιάδων εξοχικών κατοικιών. Ήδη στην αγορά εξοχικής κατοικίας υπάρχει ένα αδιάθετο απόθεμα, το οποίο ξεπερνά τα 50.000 σπίτια. Ο αριθμός αυτός μπορεί να είναι στην πραγματικότητα πολύ μεγαλύτερος, καθώς ένας μεγάλος αριθμός "κόκκινων στεγαστικών δανείων" αφορά σε εξοχικές κατοικίες, ενώ ταυτόχρονα υπάρχει ένας άγνωστος αριθμός ιδιοκτητών που απέκτησαν τις κατοικίες με κληρονομιές και πλέον η διατήρησή τους δεν είναι άνευ κόστους.

Αν σε όλα αυτά προσθέσει κανείς και μερικές δεκάδες χιλιάδες μη αξιοποίησιμα  αγροτεμάχια-λόγω αρτιοτητας ή έλλειψης των προϋποθέσεων δόμησης  - τότε εύκολα κατανοεί κάποιος ότι το σύνολο των περιοχών εξοχικής κατοικίας  βρίσκονται αντιμέτωπες με μια απασφαλισμενη βόμβα. Αν μάλιστα προστεθεί και το γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες των αδιάθετων ακινήτων είναι είτε μικροί και μεσαίοι τοπικοί κατασκευαστές είτε πολίτες με μικρά ή μεσαία εισοδήματα, τότε εύκολα μπορεί να συνειδητοποιήσει κανείς την ένταση της απαξίωσης τω περιουσιών αυτών και το κοινωνικό αδιέξοδο που θα προκληθεί αν αυξηθεί η προσφορά.

Πρόκειται για μία πραγματικότητα την οποία  τη διαπιστώνει κανείς αν  μελετήσει τους φακέλους των οικοδομικών αδειών της διαρκείας της δεκαετίας 2000-2010. Θα διαπιστώσει ότι η συντριπτική πλειοψηφία των αδειών, υποβλήθηκαν είτε απο μικρούς τοπικούς κατασκευαστές είτε από επίδοξους τοπικούς developer, οι οποίοι προσπάθησαν να προλάβουν το τραίνο που μοίραζε ...λεφτά. Δηλαδή για τη «ραχοκαλιά» των τοπικών οικονομιών. Ήδη πολλές ιστορίες χρεοκοπίας έχουν πρωταγωνιστή κάποιους από αυτούς και σίγουρα στη λίστα θα προστεθούν και άλλοι συνάδελφοί τους, όταν οι μεγάλοι των κατασκευών και του τουρισμού αποφασίσουν να κάνουν την κίνησή τους αξιοποιώντας το νέο θεσμικό πλαίσιο . Το μόνο σίγουρο είναι ότι ακόμα και αν κάποιοι καταφέρουν να περάσουν στο «δεύτερο γύρο», η διατήρησή τους στην αγορά  θα εξακολουθήσει να είναι αβέβαιη.

Το σίγουρο είναι ότι με τα σημερινά δεδομένα η αγορά εξοχικής κατοικίας θα είναι υπόθεση των μεγάλων, με ό,τι αυτό σημαίνει τόσο για την απασχόληση, όσο και για τη διάχυση των οφελημάτων στις τοπικές κοινωνίες. Η συνύπαρξη και σύμπραξη  των αλυσίδων τουρισμού, με τους κατασκευαστές, τις τράπεζες , τα funds  και τους tours operators,  είναι ο πιο ενδεδειγμένος τρόπος για να παραμείνουν όλα τα κέρδη πίσω από τους φράκτες που θα χωρίζουν τα τουριστικά συγκροτήματα από τον ...έξω κόσμο. Άλλωστε αυτό δείχνει η διεθνής εμπειρία.

Το μοντέλο της «γκετοποιημένης» εξοχικής κατοικίας που πεισματικά και ενδεχομένως άκριτα προώθησε η προηγούμενη Κυβέρνηση, δεν είναι άγνωστο. Έχει εφαρμοστεί πλειστάκις και δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που τα αποτελέσματα ήταν καταστρεπτικά. Τυπική περίπτωση θα πρέπει να θεωρηθει η Ισπανία. Οι αναπτύξεις εξοχκών συγκροτημάτων που στόχευαν στο κοινό των βορειοευρωπαίων ηλικιωμένων, μπορεί  στην αρχή να δημιούργησε προσδοκίες και υψηλούς ρυθμούς ανάπτυξης, αλλά στη συνέχεια όχι μόνο απέτυχε, αλλά οδήγησε το ισπανικό τραπεζικό σύστημα σε αδιέξοδο και την ισπανική οικονομία στην υπερχρέωση και στα Μνημόνια, ενώ  χιλιάδες επιχειρήσεις που ενεπλάκησαν στη φούσκα, κατέληξαν στη χρεωκοπία. Από αυτό το «όνειρο», το μόνο που έχει απομείνει είναι  τα κουφάρια από τις φαραωνικές κατασκευές. Αυτά τα τσιμεντένια τερατουργήματα είναι η πιο τρανή απόδειξη των αποτελεσμάτων που έχει η κερδοσκοπική ανάπτυξη που δεν σέβεται ούτε το περιβάλλον ούτε την ιστορία ούτε καν τους ανθρώπους.

Ο κίνδυνος  για την ελληνική αγορά είναι πολύ μεγαλύτερος, καθώς οι περιοχές –κράχτες που πληρούν τις προϋποθέσεις για τέτοιου είδους εγχειρήματα,  έχουν περιορισμένη έκταση και αυτό σημαίνει ότι αν το project αποτύχει, απειλεί να συμπαρασύρει μαζί του όλη την οικονομία της περιοχής. Αν καλοσκεφτεί κανείς αυτήν την προπτική, τότε μπορεί να αισθανθεί σοκ και δέος από τους κινδύνους που κρύβει το συγκεκριμένο μοντέλο ανάπτυξης. Αντίθετα, η  ενίσχυση των μικρών και μεσαίων τοπικών επιχειρήσεων,  η αξιοποίηση του περιβάλλοντος και η υποστήριξη των τοπικών υποδομών στις μεταφορές, επικοινωνίες, στο διαδίκτυο και στην υγεία,  είναι μονόδρομος προκειμένου να επιτευχθεί μία σταθερή και –σχετικά-ασφαλής ανάπτυξη.