Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Στεγαστικά Δάνεια

Ο τζόγος με τους πλειστηριασμούς

Οι πλειστηριασμοί έχουν ήδη ξεκινήσει. Εδώ και καιρό, οι τράπεζες βρίσκουν τρόπους και παρακάμπτουν τη σχετική απαγόρευση πουλώντας «όσο όσο» τα «κόκκινα» στεγαστικά σε επενδυτικές εταιρείες που στη συνέχεια αναλαμβάνουν την είσπραξη ολόκληρου του δανείου, χωρίς να τους εμποδίζει απολύτως κανείς. Πρόσφατα, μεγάλο fund του εξωτερικού κατάθεσε πρόταση σε μία από τις σημαντικότερες ελληνικές τράπεζες για να εξαγοράσει ένα μεγάλο μέρος των στεγαστικών της δανείων στο 30% της αξίας τους. Δηλαδή, για κάθε 100 ευρώ δανείου, να δώσει 30 ευρώ και να αναλάβει το δανειακό χαρτοφυλάκιο. Ανάλογες προτάσεις έχουν γίνει και σε άλλες τράπεζες που θέλουν να ξεφορτωθούν χιλιάδες «κόκκινα» δάνεια, δίνοντάς τα σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές. Τα distress funds έχουν μπει δυναμικά στην ελληνική αγορά και στοχεύουν στην απόκτηση κυρίως στεγαστικών δανείων σχεδόν... τσάμπα.

Συγκεκριμένα, στη χώρα μας φέρονται να βρίσκονται στελέχη των Apollo Capital, Monarch Alternative Capital, Oaktree Capital Management, York Capital, Marathon Asset Management και Fairfax. Ο σχετικός τιμοκατάλογος των distress funds αναφέρει ότι τα δάνεια που διαθέτουν εξασφαλίσεις ακινήτων μπορούν να πουληθούν στο 30-40% της αξίας τους, ενώ όσα δεν έχουν τέτοιες εξασφαλίσεις «πωλούνται» ακόμα και στο 10%. Έτσι, τα στεγαστικά που έχουν δοθεί με προσημειώσεις ακινήτων θεωρούνται τα καλύτερα στο χαρτοφυλάκιο των τραπεζών, ακόμα κι αν δεν εξυπηρετούνται κανονικά, αφού μπορούν να προσελκύσουν ξένους επενδυτές που θεωρούν ότι μπορούν να εισπράξουν ποσά μεγαλύτερα του κεφαλαίου που δαπάνησαν για την αγορά του δανείου. Ακόμα κι αν δεν πετύχουν τον στόχο τους, όμως, θα παραμείνουν στην κατοχή τους ακίνητα με σαφώς μεγαλύτερη αξία. Τα περισσότερα funds έχουν έδρα στη Νέα Υόρκη και ειδικεύονται στο να αγοράζουν σε όσο πιο χαμηλές τιμές γίνεται τα «κόκκινα δάνεια» ή άλλα περιουσιακά στοιχεία που βαρύνονται με χρέη και στη συνέχεια προσπαθούν να εισπράξουν τα δάνεια ή να πουλήσουν τα περιουσιακά στοιχεία σε τιμές υψηλότερες από αυτές που αγόρασαν. Τα συγκεκριμένα funds καταφτάνουν στην Ελλάδα όσο και σε άλλες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου που υπάρχει τάση συρρίκνωσης των δανείων. Ξεχωριστό ενδιαφέρον πάντως παρουσιάζει το σενάριο που θέλει ελληνικές τράπεζες να βρίσκονται πίσω από κάποια funds μέσω offshore εταιρειών και να διεκδικούν να αγοράσουν «κόκκινα» δάνεια από τό ίδιο το χαρτοφυλάκιό τους, αποφεύγοντας με τον τρόπο αυτό την κοινωνική κατακραυγή που θα «λέρωνε» το εμπορικό τους προφίλ αν προχωρούσαν ανοιχτά σε κατασχέσεις και πλειστηριασμούς. Είναι γνωστό πως ελληνικές τράπεζες διαθέτουν σήμερα offsore στα Νησιά Κέιμαν και στο Λουξεμβούργο, που ασχολούνται με το real estate, ενώ μετέχουν και σε ελβετικά επενδυτικά funds με αποκλειστική δραστηριότητα την αγορά επισφαλών στεγαστικών δανείων.

Το ερώτημα είναι τι συμβαίνει με όσους δουν το δάνειό τους -κυρίως τα στεγαστικά όπου δεν προβλέπεται όρος αλλαγής κατόχου- να περνά στην κατοχή ενός ξένου fund; Το δάνειο θα εξακολουθεί να το διαχειρίζεται η εκάστοτε τράπεζα, αλλά αυτή τη φορά θα το κάνει για λογαριασμό του fund και οι πιέσεις θα αυξηθούν στον μέγιστο βαθμό και η όποια κοινωνική ανοχή θα εξαφανιστεί μπροστά στην εισπρακτική λογική. Σήμερα υπολογίζεται ότι περίπου 320.000 στεγαστικά δάνεια είναι μη εξυπηρετούμενα, ενώ, σύμφωνα με υπολογισμούς, τουλάχιστον το 1/3 ή περίπου 105.000 δάνεια ενδέχεται να οδηγηθούν στη διαδικασία του πλειστηριασμού, με δυσμενείς συνέπειες για τα νοικοκυριά. Μερικές χιλιάδες στεγαστικά δάνεια βρίσκονται στα χέρια ξένων τραπεζών και επενδυτών. Πρόκειται για τα στεγαστικά που έχουν τιτλοποιήσει ήδη οι τράπεζες και έχουν περάσει ήδη στα χέρια «δανειστών». Μάλιστα, οι οφειλέτες δεν έχουν καμία ενημέρωση, αφού, σε περιπτώσεις που έχει εκχωρηθεί η απαίτηση, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να το μάθει μόνο αν αναζητήσει ο ίδιος πληροφορίες στο Υποθηκοφυλακείο.

Πλειστηριασμοί στα «μουλωχτά»

Όπως επισημαίνει η καταναλωτική οργάνωση ΕΚΠΟΙΖΩ, παρά τις κατά καιρούς δηλώσεις των εκπροσώπων των τραπεζών ότι δεν ενδιαφέρονται να μετατραπούν σε μάντρες ακινήτων, αρχίζουν και αυξάνονται οι περιπτώσεις που ορισμένα πιστωτικά ιδρύματα επισπεύδουν αναγκαστική εκτέλεση ακόμα και εναντίον της κύριας κατοικίας οφειλετών. Σε πρώτη φάση, συγκεκριμένες τράπεζες βγάζουν στον πλειστηριασμό ακίνητα που δεν προστατεύονται από την αναστολή μέχρι τις 31/12/2013. Υπενθυμίζεται ότι έχουν ανασταλεί έως το τέλος του έτους οι πλειστηριασμοί α) όλων των ακινήτων, εφόσον η οφειλή είναι κάτω από 200.000 ευρώ σε πιστωτικό ίδρυμα και β) της κύριας κατοικίας, ανεξάρτητα από την ιδιότητα του πιστωτή ή του οφειλέτη και του δανειακού υπολοίπου, αρκεί η αντικειμενική της αξία να μην υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο α' κατοικίας προσαυξημένο κατά 50%. «Η αντικοινωνική όμως συμπεριφορά των τραπεζών δεν σταματά εδώ», σημειώνει η ΕΚΠΟΙΖΩ αναφέροντας ως παράδειγμα τον πρόσφατο πλειστηριασμό κύριας κατοικίας μέλους της στο Ειρηνοδικείο Μαραθώνα. Η ΕΚΠΟΙΖΩ είχε στείλει επιστολή τόσο στην τράπεζα όσο και στον συμβολαιογράφο από τις 4 Ιουλίου, είχε λάβει μάλιστα την έγγραφη διαβεβαίωση του συμβολαιογράφου ότι δεν θα διενεργήσει τον πλειστηριασμό, αφού αποδεικνύεται από δημόσια έγγραφα ότι πρόκειται για την κύρια κατοικία του οφειλέτη. Λίγες μέρες αργότερα όμως «και παντελώς καταχρηστικά, η τράπεζα απέστειλε εξώδικο στην ΕΚΠΟΙΖΩ και τον συμβολαιογράφο, ενημερώνοντας ότι θα προχωρήσει κανονικά στον πλειστηριασμό, με αποτέλεσμα ο οφειλέτης - μέλος της ΕΚΠΟΙΖΩ να έχει χάσει την προθεσμία ανακοπής και αναστολής (5 εργάσιμες ημέρες πριν τον πλειστηριασμό)».

Τρεις κινήσεις που πρέπει να κάνουν οι δανειολήπτες

Κίνηση πρώτη: Πληρώνετε ένα ποσό κάθε μήνα. Ασχέτως του ύψους της μηνιαίας δόσης σας, για στεγαστικά, καταναλωτικά δάνεια και πιστωτικές κάρτες, καταθέστε ένα ποσό στην τράπεζα. Το ζητούμενο είναι να φαίνεται ότι υπάρχει κίνηση στο δάνειο και ότι εσείς, ως δανειολήπτης, μεριμνάτε γι' αυτό.

Κίνηση δεύτερη: Ενημερώστε την τράπεζα για τα οικονομικά σας και την τρέχουσα οικονομική σας κατάσταση. Δηλαδή για τυχόν μειώσεις στον μισθό ή τη σύνταξή σας, για την απώλεια της εργασίας σας κ.λπ.

Κίνηση τρίτη: Ζητήστε ρύθμιση του δανείου σας. Επιδιώξτε ρύθμιση στα μέτρα σας, ώστε να μπορείτε να πληρώνετε κάθε μήνα τη δόση σας και το δάνειό σας να εμφανίζεται ενήμερο.

Ποιά στεγαστικά έχουν ήδη πουληθεί

Μερικές χιλιάδες στεγαστικά δάνεια βρισκονται ήδη στα χέρια ξένων τραπεζών και επενδυτών. Πρόκειται για τα στεγαστικά που έχουν τιτλοποιήσει ήδη οι τράπεζες και έχουν περάσει ήδη στα χέρια "δανειστών" . Μάλιστα , οι οφειλέτες δεν έχουν καμία ενημέρωση αφού σε περιπτωσεις που έχει εκχωρηθεί η απαίτησή , ο ενδιαφερόμενος μπορεί να το μάθει ίς μόνο αν αναζητήσει ο ίδιος πληροφορίες στο Υποθηκοφυλακείο . Επίσης εκατοντάδες χιλιάδες δάνεια που έχουν καταχωρηθεί στα λεγόμενα «κόκκινα» βρίσκονται, πλέον, στο στόχαστρο των τραπεζών, της τρόικας και της κυβέρνησης. Οι πληροφορίες θέλουν -παρά τις διαψεύσεις της κυβέρνησης- ξένα distress funds να πολιορκούν τις τράπεζες για να αγοράσουν σημαντικό μέρος των «κόκκινων» δανείων. Σ' αυτές τις περιπτώσεις, τα funds αγοράζουν δάνεια στο 5%-50% της αξίας τους και στη συνέχεια δημιουργούν ένα μεγάλο «καλάθι» ακινήτων από διάφορες περιοχές (δηλ. μικρές εργατικές κατοικίες στο Πέραμα, το Χαϊδάρι, ή την Πετρούπολη, αλλά και βίλες στην Εκάλη και ακριβά διαμερίσματα στη Γλυφάδα), το οποίο τιτλοποιούν και μεταπωλούν σε μεγάλες εταιρείες real estate. Σταδιακά, λοιπόν, μετά οι εταιρείες αυτές πωλούν όσα ακίνητα είναι πιο ελκυστικά και εισπράττουν μεγάλες υπεραξίες που καλύπτουν με το παραπάνω πιθανές απώλειες από λιγότερο ή καθόλου ελκυστικά ακίνητα.

Ο ισπανικός εφιάλτης έρχεται και στην Ελλάδα

Η Ισπανία, μια χώρα με ιδιοκατοίκηση σε ποσοστό κοντά στο 80%, πρώτη βρέθηκε μπροστά στη λαίλαπα των πλειστηριασμών πριν από τρία χρόνια. Με την ανεργία τότε στο 26,2%, πάνω από 400.000 κατοικίες κατασχέθηκαν ενώ 50.000 πλειστηριασμοί έγιναν μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2012. Το τραγικότερο όλων όμως ήταν πως σε επιδημία εξελίχθηκαν οι αυτοκτονίες πολιτών που οδηγούνταν σε εξώσεις από τα σπίτια τους. Τα ισπανικά ΜΜΕ όλο αυτό το διάστημα περιέγραφαν ασύλληπτες καταστάσεις. Οικογένειες που τους έκαναν έξωση ζούσαν στις εισόδους των πολυκατοικιών, άλλες εξελίσσονταν σε καταληψίες στέγης για να βγάλουν τον χειμώνα, ενώ για πρώτη φορά υπήρξαν άστεγοι που ζούσαν σε γέφυρες και σε οικοδομές. Ενώπιον των καυτών κοινωνικών προβλημάτων, η κυβέρνηση Ραχόι αποφάσισε στα τέλη της χρονιάς να επιβάλει μια διετή αναστολή των πλειστηριασμών ακινήτων πρώτης κατοικίας. Τα μέτρα που πάρθηκαν λίγο-πολύ προσδιορίζουν αυτό που θα γίνει και στην Ελλάδα. Δηλαδή οι αποφάσεις εξαίρεσης από τους πλειστηριασμούς στην Ισπανία αφορούσαν οικογένειες με ετήσιο εισόδημα που δεν ξεπερνά τα 19.200 ευρώ, που είχαν τρία παιδιά ή ένα παιδί κάτω των 3 ετών ή που φιλοξενούσαν εξαρτώμενα άτομα. Επίσης μέριμνα υπήρξε για μονογονεϊκές οικογένειες ή για τους ανέργους. Αυτές περίπου θα είναι και οι ρυθμίσεις που η ελληνική κυβέρνηση θα ακολουθήσει, σύμφωνα με έγκυρες πληροφορίες μας, καθώς πλέον δεν θα αποτραπούν οι πλειστηριασμοί. Το όριο εισοδήματος μάλιστα που μελετάται είναι τα 15.000 ευρώ, αν και υπάρχει μάλλον περιθώριο μεγαλύτερου ετήσιου ποσού ανά οικογένεια. Στην Ελλάδα η ιδιοκατοίκηση φθάνει στο 81% ενώ οι καταγεγραμμένοι άστεγοι είναι περίπου 20.000. Αν αύριο αφήνονταν χωρίς καμία άλλη κοινωνική ρύθμιση ελεύθεροι οι πλειστηριασμοί, θα έβγαιναν στο σφυρί 110.000 ακίνητα μονομιάς.

Στεγαστικά : Στο κόκκινο ενα στα τέσσερα

Στο 28% έχουν φτάσει πλέον οι επισφάλειες στο εγχώριο τραπεζικό σύστημα, σύμφωνα με τα τελευταία επίσημα στοιχεία, που έχει στη διάθεση της η Τράπεζα της Ελλάδας. Για την ακρίβεια, πρόκειται για στοιχεία Μαΐου και αποκαλύπτουν με τον πλέον εύγλωττο τρόπο το μέγεθος του προβλήματος που αντιμετωπίζουν οι Έλληνες εν μέσω κρίσης. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι στα στεγαστικά, ο μέσος όρος των κόκκινων δανείων έφτασε τον Μάιο στο 23%, ποσοστό το οποίο μέχρι και πριν λίγα χρόνια θα ανάγονταν στα όρια της επιστημονικής φαντασίας. Εννοείται ότι τα νέα από το μέτωπο των επιχειρηματικών δανείων είναι ακόμα πιο δυσάρεστα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, διαμορφώνονται πλέον στο 42,5%, με ορισμένες υποκατηγορίες του να έχουν υπερβεί - προ πολλού - και αυτό ακόμα το φράγμα του 50%. Ο λόγος αφορά στα υπόλοιπα των πιστωτικών καρτών. Τέλος, εξαιρετικά δυσάρεστα είναι τα νέα που έρχονται και από το μέτωπο των επιχειρηματικών δανείων. Εκεί, ο μέσος όρος των επισφαλών δανείων έφτασε στο 28% και όλα δείχνουν ότι αν δεν υπάρξει κάποια ανάσχεση του προβλήματος που συνεπάγεται η έλλειψη ρευστότητας από την αγορά, ότι θα ξεπεράσει και το 30% πριν από τις αρχές φθινοπώρου.

Η ταρίφα των distress funds

Ο... τιμοκατάλογος που έχουν τα distress funds αναφέρει ότι τα δάνεια που διαθέτουν εξασφαλίσεις ακινήτων μπορούν να πουληθούν στα επίπεδα του 30%-40% της αξίας τους, όσα όμως δεν έχουν τέτοιες εξασφαλίσεις δίνονται «κοψοχρονιά», δηλαδή ακόμη και στο 10% της αξίας τους. Ετσι, ειδικά τα στεγαστικά δάνεια που έχουν δοθεί με προσημειώσεις ακινήτων θεωρούνται και τα καλύτερα στο χαρτοφυλάκιο των τραπεζών, ακόμη κι αν δεν εξυπηρετούνται κανονικά. Κι αυτό γιατί υπάρχουν ξένοι επενδυτές και εταιρείες που θέλουν να τα αγοράσουν.

Οι ξένοι που αγοράζουν προβληματικά χαρτοφυλάκια εκτιμούν ότι μπορούν να εισπράξουν ποσά μεγαλύτερα από αυτά που πλήρωσαν για την αγορά τους. Για παράδειγμα, αγοράζοντας ένα «κόκκινο» δάνειο στο 30% της αξίας του πιστεύουν ότι είτε θα πάρουν από τον δανειολήπτη τουλάχιστον ένα ποσό μεγαλύτερο από το 30% είτε θα περιέλθει στην κυριότητά τους ένα ακίνητο σαφώς μεγαλύτερης αξίας. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι ειδικά στα στεγαστικά δάνεια οι δανειολήπτες δεν απαιτούν να μπει όρος για την αλλαγή του κατόχου του δανείου τους, σε αντίθεση με τα επιχειρηματικά δάνεια όπου συνήθως υπάρχει πρόβλεψη που αναφέρει ότι η αλλαγή του «ιδιοκτήτη» πρέπει να γίνει με τη σύμφωνη γνώμη του συμβαλλόμενου. Οταν, πάντως, τα ξένα funds πάρουν τα προβληματικά δάνεια, θεωρητικά θα πιέσουν περισσότερο τους δανειολήπτες και θα ζητούν επιτακτικά την κανονική ροή της πληρωμής των δόσεων. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να βρεθούν χιλιάδες νοικοκυριά και επιχειρήσεις μπροστά σε ασφυκτικές ενοχλήσεις από τους νέους «ιδιοκτήτες». Αν, μάλιστα, απελευθερωθούν από το 2014 οι κατασχέσεις και οι πλειστηριασμοί πρώτης κατοικίας, τότε θα υπάρξει τεράστιο κοινωνικό πρόβλημα, καθώς εκτιμάται ότι περί τους 150.000 δανειολήπτες θα βρεθούν στον δρόμο. Αλλωστε, σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς, αυτήν τη στιγμή 1 στα 4 δάνεια βρίσκεται στο «κόκκινο» και πολύ σύντομα το ποσοστό θα ξεπεράσει το 30%.

Πως θα γίνει η ρύθμιση των στεγαστικών

Φορολογικά ενήμεροι θα πρέπει να είναι οι δανειολήπτες που θέλουν να ενταχθούν στις ρυθμίσεις του νόμου για τα ενυπόθηκα δάνεια, όπως προβλέπει η εγκύκλιος του υπουργείου Ανάπτυξης. Η φορολογική ενημερότητα είναι αναγκαία προϋπόθεση για την υπαγωγή στη ρύθμιση και θα πρέπει να προσκομιστεί παράλληλα με τις δηλώσεις εισοδήματος για τα έτη από το 2009 έως και σήμερα, αλλά και τα υπόλοιπα έγγραφα που θα πιστοποιούν το ύψος της ακίνητης περιουσίας του δανειολήπτη. Δεν ισχύει ωστόσο το ίδιο για τους ελεύθερους επαγγελματίες που έχουν οφειλές από ασφαλιστικές εισφορές, οι οποίοι μπορούν να ενταχθούν στη ρύθμιση. Η εγκύκλιος που φθάνει τη Δευτέρα στις τράπεζες θα ενεργοποιήσει τη διαδικασία της υποδοχής των αιτήσεων των οφειλετών με χρέη προς τις τράπεζες έως 150.000 ευρώ και σύνολο ακίνητης περιουσίας που δεν ξεπερνά τις 250.000 ευρώ (300.000 ευρώ για τρίτεκνους και πολύτεκνους). Η περιουσιακή κατάσταση του δανειολήπτη θα πιστοποιείται με την προσκόμιση του εντύπου Ε9, αλλά και των τίτλων ιδιοκτησίας των ακινήτων που έχει στον κατοχή του ο ενδιαφερόμενος.Συγκεκριμένα απαιτείται:

- Αίτηση υπαγωγής στο πρόγραμμα και αντίγραφα αιτήσεων που έχουν υποβληθεί προς άλλους πιστωτές φέροντα υπογραφή καθενός εξ αυτών.

- Φωτοτυπία ταυτότητας.

- Βεβαίωση αποδοχών (για μισθωτούς και συνταξιούχους): α) Βεβαίωση αμοιβών (για όσους θεωρείται ότι έχουν εισόδημα από μισθωτές υπηρεσίες κατά τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 2 του ν. 4110/2013 (Α’ 17) ή β) αντίγραφα φύλλων παροχής υπηρεσιών με αύξουσα αρίθμηση που να αποδεικνύουν διαδοχική παροχή υπηρεσιών κατά τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 2 του ν. 4110/2013 (Α’ 17).

- Αντίγραφα εκκαθαριστικών οικονομικών ετών 2010 έως και τελευταίου οικονομικού έτους πριν από την υποβολή της αίτησης.

- Αντίγραφα υποβληθέντων εντύπων Ε1, Ε2 και Ε3 για τα οικονομικά έτη από το 2010 μέχρι και την υποβολή της αίτησης.

- Αντίγραφο του εντύπου Ε9 του 2009 και τυχόν μεταβολές του. - Αντίγραφα τίτλων ιδιοκτησίας ακινήτων, όπως αυτά περιγράφονται στο τελευταίο Ε9. Για τίτλους ιδιοκτησίας πριν από την 01-01-2007, απαιτείται συνυποβολή αντιγράφου οποιουδήποτε επίσημου έγγραφου δημόσιας υπηρεσίας ή δημόσιου λειτουργού, από το οποίο να προκύπτει η αντικειμενική αξία κάθε ακινήτου κατά τη χρονική στιγμή υποβολής της αίτησης του ν.4161/2013.

- Φορολογική ενημερότητα του τελευταίου οικονομικού έτους.

- Υπεύθυνη δήλωση για το ύψος των καταθέσεων και των κινητών αξιών του άρθρου 2 παρ. 4 του ν. 4161/2013 και για την πληρότητα και την ορθότητα των στοιχείων που αναφέρονται στον νόμο και υποβάλλονται, με βεβαίωση του γνησίου της υπογραφής από δημόσια αρχή ή δικηγόρο.

- Βεβαίωση ανεργίας εκδοθείσα από τον ΟΑΕΔ το μέγιστο 30 ημέρες πριν από την υποβολή της αίτησης ή φωτοτυπία της επικαιροποιημένης κάρτας ανεργίας από τον ΟΑΕΔ. - Πιστοποιητικό αναπηρίας πρωτοβάθμιας ή δευτεροβάθμιας Επιτροπής από οποιαδήποτε δημόσια αρχή.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki