Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Φόροι

Το τεκμαρτό μίσθωμα από ιδιοκατοίκηση

Προκειμένου για ακίνητα κείμενα σε περιοχές όπου ισχύει το κατά το άρθρο 41 του ν. 1249/1982 αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, η φορολογική αρχή και τα διοικητικά δικαστήρια πρέπει, κατ’ αρχήν, σε περίπτωση ιδιόχρησης ή όταν το ακίνητο κατοικήθηκε με άλλο τρόπο από τρίτο χωρίς αντάλλαγμα, να προσδιορίζουν το τεκμαρτό μίσθωμα και ακολούθως το ακαθάριστο εισόδημα, μετά από σύγκριση με άλλες εκμισθούμενες ομοειδείς οικοδομές της ίδιας περιοχής. Από αυτό παρέπεται ότι στην περίπτωση που η φορολογική αρχή έχει προσδιορίσει το τεκμαρτό μίσθωμα από ιδιοκατοίκηση ή ιδιόχρηση ακινήτου με την εφαρμογή ευθέως στην αξία του του ως άνω συντελεστή (3,5% έως 5%), χωρίς δηλαδή να προηγηθεί σύγκριση με άλλες εκμισθούμενες ομοειδείς οικοδομές της ίδιας περιοχής, είναι νομικώς πλημμελές και ακυρωτέο, ως προς το σχετικό κεφάλαιό του, το φύλλο ελέγχου, που στηρίζεται σε τέτοιο προσδιορισμό (ΣτΕ 3348/1989, ΣτΕ 322/1991, ΔΕφΑΘ 1279/2005). Εν προκειμένω, μη νομίμως η φορολογική αρχή προσδιόρισε το τεκμαρτό μίσθωμα του ακινήτου της προσφεύγουσας για τη χρήση 2000, κατά την οποία, όπως προκύπτει από τα στοιχεία του φακέλου και δεν αμφισβητείται από τη φορολογική αρχή, αυτό είχε παραχωρηθεί άνευ ανταλλάγματος σε τρίτο, με την εφαρμογή ευθέως στην αντικειμενική αξία αυτού του ανώτατου συντελεστή 5%, χωρίς προηγουμένως να προβεί σε σύγκριση αυτού με άλλες εκμισθούμενες ομοειδείς οικοδομές της ίδιας περιοχής, με την παράθεση σύννομων στοιχείων συγκρίσεως και αν και όφειλε, αξιοποιώντας το αρχείο της όπου κατατίθενται επίσημα αντίγραφα των ιδιωτικών συμφωνητικών μισθώσεων, να ανεύρει και να προσκομίσει αντίγραφα μισθωτηρίων που αφορούν ακίνητα συγκρίσιμα με τα ακίνητα της προσφεύγουσας εταιρείας, (η φορολογική αρχή) αρκέσθηκε στην γενικόλογη και αόριστη αξιολογική κρίση ότι ο Δήμος ... στον οποίο κείται το επίμαχο ακίνητο θεωρείται από τις πλέον προνομιούχες περιοχές της Αθήνας, ώστε να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η πραγματική μισθωτική αξία των ακινήτων στην συγκεκριμένη περιοχή υπερέβαινε κατά πολύ τη μισθωτική αξία, όπως αυτή προσδιοριζόταν από τις αντικειμενικές αξίες.

Διαμαρτυρία ιδιοκτητών

Η τροπολογία με την οποία θεσπίζεται μια ανεπαρκής και κυριολεκτικά στενόκαρδη έκπτωση φόρου για τους εκμισθωτές που έχασαν και συνεχίζουν να χάνουν με κρατική εντολή το 40 % των εσόδων από ενοίκια, προφανώς δεν ικανοποιεί τις δικαιολογημένες προσδοκίες και τις πραγματικές ανάγκες των ιδιοκτητών ακινήτων της χώρας, ούτε αποκαθιστά το τρομακτικό πλήγμα που δέχτηκε η κτηματαγορά και η ιδιωτική ακίνητη περιουσία στη χώρα μας, την ώρα που προσπαθούσε να ορθοποδίσει !

 

Πρακτικά οι εκμισθωτές θα «αποζημιωθούν» μόνο για το 30 % του εισοδήματος που έχασαν. Το υπόλοιπο 70 % αποτελεί υποχρεωτική απευθείας επιδότηση προς τους δικαιούχους μισθωτές επαγγελματικής στέγης και κατοικίας από τις τσέπες των ιδιοκτητών. Και προστίθεται στον πακτωλό των δισεκατομμυρίων από ευρωπαϊκά και εθνικά κονδύλια που διατίθενται για τη στήριξη των επιχειρήσεων, σε σύγκριση με τα οποία η φοροέκπτωση του 30 % ισοδυναμεί πραγματικά με ψίχουλα…

 

Η ΠΟΜΙΔΑ δεν αμφισβήτησε την ανάγκη στήριξης των επιχειρήσεων και των εργαζομένων τους, αλλά τον τρόπο επιβολής της, που θα έπρεπε να είναι η επιδότηση ενοικίου. Διαπιστώσαμε πολύ ενωρίς ότι δυστυχώς στο σχεδιασμό του μέτρου αυτού δεν υπήρξε η παραμικρή πρόβλεψη αποζημίωσης έστω και ενός ευρώ προς τους ιδιοκτήτες ακινήτων για τις απώλειες που υφίστανται εξαιτίας της κρίσης του κορονοϊού και των καταστρεπτικών κυριολεκτικά, παρεμβάσεων του κράτους στη μισθωτική αγορά, την ώρα που για όλους τους άλλους έβρεχε 800άρια…. Γι αυτό και η ΠΟΜΙΔΑ αποδύθηκε σε ένα σκληρό αγώνα για να πείσει ότι οι εκμισθωτές ακινήτων με το μέτρο αυτό μεταβλήθηκαν σε «πληττόμενους χωρίς ΚΑΔ» με αποτέλεσμα τη χθεσινή τροπολογία, που δεν αίρει την αδικία εις βάρος τους.

 

Σε αυτό το πλαίσιο, η δίκαιη λύση για τους ιδιοκτήτες και την οικονομία είναι:

 

-Διαδικαστικά, να υποχρεωθούν σε υπεύθυνη δήλωση σε ειδική πλατφόρμα, όλοι όσοι ελεύθεροι επαγγελματίες-αυτοαπασχολούμενοι επέβαλαν στους εκμισθωτές τους μειώσεις μισθωμάτων χωρίς καμιά μέχρι σήμερα τεκμηρίωση,

 

-Να αφαιρεθεί από τις εφετινές φορολογικές επιβαρύνσεις των ιδιοκτητών το 50% των περικοπών,

 

-Να θεσπιστεί ουσιαστική έκπτωση στην εμπρόθεσμη καταβολή του ΕΝΦΙΑ 2020, και

 

-Να μειωθούν κατά 40% οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων για όλους τους φόρους του 2021.

Οι αλλαγές στα ενοίκια

Στο 30% περιορίστηκε τελικώς η έκπτωση φόρου για τους εκμισθωτές ενοικίων που έχασαν «δια νόμου» το 40% του ενοικίου που εισπράττουν, λόγω κορωνοϊού. Μετά από αλλεπάλληλες σκέψεις και αλλαγές στο οικονομικό επιτελείο, η έκπτωση φόρου για τους ιδιοκτητες ακινήτων, θα είναι κατά 9% μικρότερη από...

την αρχικά αναμενομένη. Ενώ οι πληροφορίες έκαναν λόγο για έκπτωση ίση με το 1/3 ή 33,3% της απώλειας των ιδιοκτητών, τελικώς η έκπτωση ανακοινώθηκε ότι θα ανέλθει στο 30%.

 

Για την ακρίβεια, η τελική διάταξη που ήρθε προς ψήφιση στη Βουλή προβλέπει ότι για όσους έχασαν τουλάχιστον το 40% των μηνιαίων μισθωμάτων κατ’εντολήν του Κράτους, θα τύχουν έκπτωσης φόρου, ίσης με το 20% του 60% το οποίο τελικώς εισέπραξαν. Με άλλα λόγια, για ενοίκιο 1000 ευρώ από το οποίο ο ιδιοκτήτης εισέπραξε το 60% ή 600 ευρώ, το δημόσιο θα του δώσει έκπτωση 20% ή 120 ευρώ. Συνεπώς για τα 400 ευρὠ που έχασε, θα λάβει μέσω της φορολογίας τα 120 ευρώ, δηλαδή το 30% ή 13,3 ευρώ λιγότερα από όσα αναμένονταν (καθώς 400€ Χ 33,3% = 133,2 ευρώ).

 

Το ποσόν αυτό (30% της απωλείας που υπέστησαν) θα το συμψηφίσουν (μόνο) με τρέχουσες φορολογικές υποχρεώσεις που λήγουν και καλούνται να πληρώσουν από τις 31 Ιουλίου και μετά, δηλαδή ποσά ή δόσεις φόρου εισοδήματος, ΕΝΦΙΑ, ΦΠΑ κλπ. Η ακριβής διαδικασία θα καθοριστεί με υπουργική απόφαση που θα εκδοθεί προσεχώς.

 

Η κίνηση αυτή σχετίζεται πιθανώς με την ανησυχία για το αβέβαιο τελικό δημοσιονομικό κόστος, το οποίο παραμένει άγνωστο και δεν προσδιορίζεται ούτε κατ’ εκτίμησιν στην Έκθεση του Γενικού Λογιστηρίου του Κράτους.

 

Ελάφρυνση 25% για ιδιοκτήτες

 

Από την άλλη, η τροπολογία που κατατέθηκε έρχεται να απαλλάξει πλήρως τους συγκεκριμένους ιδιοκτήτες -και μόνον- από την πληρωμή φόρου και εισφοράς αλληλεγγύης το 2021 για τα ενοίκια που δεν εισέπραξαν φέτος.

 

Και επιπλέον, με την ίδια τροπολογία, επικυρώνεται η αναστολή πληρωμής ή, διαφορετικά, η έκπτωση φόρου 25% για εμπρόθεσμη εξόφληση, επί των οφειλών ή των δόσεων ρυθμίσεων των μηνών Μαρτίου και Απριλίου. Παρατείνεται επίσης μέχρι 30 Σεπτεμβρίου η πληρωμή φόρων του Μαΐου, αλλά και μέχρι 30 Οκτωβρίου για φόρους του Ιουνίου, για εκείνους τους εκμισθωτές που συνεχίζουν και αυτούς τους μήνες να υφίστανται μείωση ενοικίου. Και στις περιπτώσεις αυτές προβλέπεται να ισχύσει έκπτωση 25% σε περίπτωση έγκαιρης εξόφλησης των φόρων τους.

 

Νέοι δικαιούχοι έκπτωσης ενοικίου

 

Την ίδια στιγμή πάντως, η τροπολογία επεκτείνει την μείωση μισθώματος επαγγελματικών μισθώσεων, και στις μισθώσεις κύριας κατοικίας των εργαζομένων ή των παιδιών τους που φοιτούν μακριά από τις εστίες τους, για τους μήνες μέχρι και τον Ιούνιο.

 

Επιπρόσθετα όμως, επεκτείνεται και στα ενοίκια ναυτικών. Όπως προβλέπεται, «Ναυτικοί των οποίων η σύμβαση ναυτολόγησης τελεί σε αναστολή σύμφωνα με την παρ. 2 ή σύζυγος ή το έτερο μέρος συμφώνου συμβίωσης απαλλάσσονται από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος κύριας κατοικίας για όσο χρόνο η σύμβαση ναυτολόγησης εξακολουθεί να τελεί σε αναστολή και το αργότερο έως και τον μήνα Αύγουστο 2020, κατά παρέκκλιση των κείμενων διατάξεων περί μισθώσεων».

Παράταση για τα ...ξεχασμένα τετραγωνικά

Εν όψει της επικείμενης λήξης την 30.6.2020, της προθεσμίας δήλωσης διόρθωσης των εμβαδών ακινήτων στην πλατφόρμα της ΚΕΔΕ, η ΠΟΜΙΔΑ ζήτησε με επιστολή προς προς τον Υπουργό Εσωτερικών κ. Παναγιώτη Θεοδωρικάκο την παράταση της προθεσμίας αυτής έως την 31.12.2020, λόγω της παρεμβολής της κρίσης του κορωνοιού. Στην επιστολή της η ΠΟΜΙΔΑ αναφέρει ότι "Η παράταση αυτή είναι απόλυτα αναγκαία, τόσο για το συμφέρον των πολιτών, που το ζητούν επίμονα, όσοκαιτων ΟΤΑ οι οποίοι εν μέσω κρίσης απέκτησαν με την πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ, ένα κρίσιμο παράγοντα μόνιμης αύξησης των εσόδων τους!"

 

Η επιστολή της ΠΟΜΙΔΑ έχει ως εξής:

 

Προς τον Υπουργό Εσωτερικών κ. Παναγιώτη Θεοδωρικάκο

ΚΟΙΝ: Προς τον Πρόεδρο της ΚΕΔΕ κ. Δημήτρη Παπαστεργίου

Ενταύθα

Αθήνα, 24.5.2020

ΘΕΜΑ: ΠΑΡΑΤΑΣΗ ΤΗΣ ΠΡΟΘΕΣΜΙΑΣ ΔΙΟΡΘΩΣΗΣ Τ.Μ. ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΠΛΑΤΦΟΡΜΑ ΤΗΣ

ΚΕΔΕ

 

Αξιότιμε κύριε Υπουργέ

 

Η πρωτοφανής κατάσταση στην οποία βρέθηκε η κοινωνία και η χώρα μας κατά το

τελευταίο τρίμηνο, λόγω της επιδημίας του κορωνοϊού, που σε ένα βαθμό

συνεχίζει να επηρεάζει δυσμενώς τους πολίτες και τις δραστηριότητές τους,

επιβάλλει την παράταση των νομοθετημένων προθεσμιών για διάφορα ζωτικά

θέματα που αφορούν τους ιδιοκτήτες ακινήτων της χώρας και του Απόδημου

Ελληνισμού.

Σε ότι αφορά το Υπουργείο σας, η ΠΟΜΙΔΑ ζητά να παραταθεί μέχρι την

31.12.2020 η λειτουργία της απόλυτα επιτυχημένης πλατφόρμας της ΚΕΔΕ για τη

δήλωση διόρθωσης των Τ.Μ. των ακινήτων τους, που είναι βασισμένη στην

πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ για την ταυτόχρονη διαγραφή αναδρομικών οφειλών προς τους

ΟΤΑ.  Η παράταση αυτή είναι απόλυτα αναγκαία, τόσο για το συμφέρον των

πολιτών, που το ζητούν επίμονα, όσο και των ΟΤΑ οι οποίοι εν μέσω κρίσης

απέκτησαν με την πρότασή μας, ένα κρίσιμο παράγοντα μόνιμης αύξησης των

εσόδων τους!

Επίσης επιμένουμε στην ανάγκη γνωστοποίησης της ρύθμισης αυτής και της

ηλεκτρονικής διεύθυνσης της πλατφόρμας δηλώσεων, και στον τελευταίο

ιδιοκτήτη της χώρας και του Απόδημου Ελληνισμού, με την  άμεση αποστολή

ενημερωτικών emails από την ΑΑΔΕ προς όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων -

κατόχους ΑΦΜ της χώρας και τους φοροτεχνικούς τους!

 

ΠΡΟΣΘΗΚΗ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΩΝ. Ταυτόχρονα, για την εξυπηρέτηση των πολιτών ζητούμε να

προστεθούν ορισμένες δυνατότητες που λείπουν από την ηλεκτρονική εφαρμογή

της ΚΕΔΕ, ώστε να μπορεί κάθε ενδιαφερόμενος πολίτης, χωρίς ταλαιπωρία του

στις υπηρεσίες των Δήμων:

 

Να δηλώσει αύξηση των τετραγωνικών κοινόχρηστης παροχής ρεύματος της

πολυκατοικίας, που δεν απεικονίζονται στο Ε9, δηλώνοντας ότι είναι ο

διαχειριστής ή εκπρόσωπος της συνιδιοκτησίας.

Να δηλώσει την αλλαγή χρήσης του ακινήτου του, όπως προβλέπει ο νόμος, από

επαγγελματική σε κατοικία και αντίστροφα, κάτι που είναι δυνατόν στην

πλατφόρμα του Δήμου Αθηναίων και άλλων Δήμων, αλλά δεν προβλέπεται στην

πλατφόρμα της ΚΕΔΕ.

Να δηλώσει μείωση του εμβαδού του ακινήτου του, αναφέροντας και πως

τεκμηριώνεται αυτή.

Να δηλώσει τα εμβαδά επιφανειών βοηθητικών χώρων πολυκατοικιών (αποθηκών,

πάρκιν κλπ.) που ηλεκτροδοτούνται από την κοινόχρηστη παροχή πολυκατοικίας,

είτε οι επιφάνειες αυτές δεν προσμετρούνται, είτε έχουν ήδη προσμετρηθεί στη

συνολική επιφάνεια κοινοχρήστων χώρων και καταβάλλονται, για αυτές, τέλη και

φόρος μέσω του λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος, χωρίς όμως χρέωση ΤΑΠ.

Τα φορολογικά μυστικά της κατοικίας

Δεν είναι λίγοι αυτοί που πιάνονται στην τσιμπίδα του και φορολογούνται για μεγαλύτερο εισόδημα από το πραγματικό τους επειδή διαμένουν σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη ή δωρεά παραχωρούμενη κατοικία. Σε κάθε περίπτωση, η κατοικία στη οποία διαμένετε αποτελεί τεκμήριο το οποίο υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια και την τιμή ζώνης στην οποία βρίσκεται.

 

Φέτος μάλιστα το τεκμήριο της κατοικίας θα είναι για ορισμένους πιο τσουχτερό γιατί για πρώτη φορά θα υπολογιστεί με βάση τις τιμές ζώνης που καθορίστηκαν τον Ιούνιο του 2018 και ενεργοποιήθηκαν την 1η Ιανουαρίου 2019. Πολλοί θα δουν τα τεκμήρια για την κατοικία ή τις κατοικίες τους να είναι αυξημένα κατά 40% λόγω των υψηλότερων αντικειμενικών αξιών που ισχύουν σήμερα.

 

 

Η ιδιοκατοικούμενη ή μισθωμένη ή δωρεάν παραχωρούμενη κύρια κατοικία καθώς και έως δύο δευτερεύουσες κατοικίες δηλώνονται στον πίνακα 5 του εντύπου Ε1 της φορολογικής δήλωσης του 2020.

 

Για τη συμπλήρωση του πίνακα αυτού οι φορολογούμενοι θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

 

1. Κύρια κατοικία: Επιλέξτε το κίτρινο πλαίσιο που υπάρχει στο πεδίο συμπλήρωσης των στοιχείων της διεύθυνσης της κύριας κατοικίας. Θα εμφανιστεί ένας πίνακας, στον οποίο δίνεται η δυνατότητα επιλογής εμφάνισης είτε της περσινής εικόνας της δήλωσης του Ε1 είτε της εικόνας του Ε9. Επιλέξτε μια από τις δύο εικόνες. Στη συνέχεια θα πρέπει να επιλέξετε τα ακίνητα που χρησιμοποιήσατε το 2019 για τη διαμονή σας και να τα χαρακτηρίσετε ανάλογα. Δηλαδή να δηλώσετε αν είναι κύρια ή πρώτη δευτερεύουσα ή δεύτερη δευτερεύουσα. Στη συνέχεια, πρέπει να κάνετε επιβεβαίωση και να επιλέξετε «Μεταφορά στη Δήλωση», ώστε να μεταφερθούν και να αποτυπωθούν στον πίνακα 5.1 του Ε1. Εάν δεν εμφανίζονται στον πίνακα τα στοιχεία ενός ακινήτου που θέλετε να δηλώσετε, πρέπει να επιλέξετε «εισαγωγή νέου ακινήτου» και να καταχωρίσετε όλα τα στοιχεία του ακινήτου.

 

2. Νέα κατοικία: Σε περίπτωση που αλλάξατε κύρια κατοικία μέσα στο 2019, πρέπει, κατά τη συμπλήρωση του πίνακα 5.1, να επιλέξετε και πάλι το κίτρινο πλαίσιο που υπάρχει στο πεδίο συμπλήρωσης των στοιχείων της διεύθυνσης της κύριας κατοικίας. Στη συνέχεια, πρέπει να εισαγάγετε τα στοιχεία της καινούργιας κύριας κατοικίας, να τη χαρακτηρίσετε, να την καταχωρίσετε και να επιλέξετε «Μεταφορά στη δήλωση». Χρειάζεται προσοχή στα μηνύματα που εμφανίζονται κατά την εισαγωγή των στοιχείων των ακινήτων.

 

3. Πώληση κατοικίας: Εάν κατά την επιλογή του κίτρινου πλαισίου στον πίνακα 5.1 εμφανιστούν 2 ακίνητα, εκ των οποίων το ένα έχει το έχετε πωλήσει τότε πρέπει να χαρακτηρίσετε ως κύρια κατοικία μόνο το ακίνητο στο οποίο ιδιοκατοικείτε και στη συνέχεια να επιλέξει «Μεταφορά στη δήλωση». Το ακίνητο που έχει πουληθεί δεν θα το χαρακτηρίσετε και επομένως αυτό θα διαγραφεί από τη δήλωση.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki