Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Επενδυτικές Ευκαιρίες

Ξενοδοχεία αναζητούν αγοραστή

investment1.Ξεπερνούν τα  500 τα μεσαία και μεγάλης δυναμικότητας ξενοδοχεία που διατίθενται προς πώληση στην ελληνική επικράτεια, αριθμός που χαρακτηρίζεται «ενδεικτικός» καθώς όπως αναφέρεται αν προστεθού  και οι πολύ μικρές επιχειρήσεις τότε  ο αριθμός μπορεί να είναι έως και 10πλάσιος. Ωστόσο ελάχιστες είναι οι συναλλαγές που πραγματοποιούνται καθώς το ενδιαφέρον είναι περιορισμένο.Ο αριθμός των προσφερόμενων προς πώλησης ξενοδοχείων κάθε μέρα μεγαλώνει λόγω των κυρίως της οικονομικής κρίσης και του υψηλού δανεισμού. Γεγονός είναι ότι στην πραγματικότητα ελάχιστες συμφωνίες έχουν κλείσει σε σχέση με την προσφορά. Ίσως η σημαντικότερη είναι η απόκτηση του παλαιού HILTON στη Ρόδο που μετατράπηκε σε SHERATON απο τον όμιλο ΛΑΣΚΑΡΙΔΗ καθώς και η πιό πρόσφατη   της ξενοδοχειακής αλυσίδας Αquis Ηotels and Resorts, η οποία  προχώρησε σε μακροχρόνια μίσθωση του ξενοδοχείου πέντε αστέρων Corfu Ρalace. Η αλυσίδα, Αquis Ηotels and Resorts  εστιάζει κυρίως στις «mass market» τουριστικές περιοχές της Ελλάδας, την Κρήτη, τη Ρόδο, την Κέρκυρα και την Κω, δημιουργήθηκε τον Ιούνιο του 2008 με το 50% των κεφαλαίων να προέρχονται από τον κ. Γιάννη Κεντ και το 50% από τον σεΐχη Τανούν μπιν Σαΐντ αλ Ναχαγιάν, μέλος της βασιλικής οικογένειας του Αμπου Ντάμπι. Ηδη υπό την «ομπρέλα» της λειτουργούν στην Κέρκυρα τα Αquis Sandy Βeach Resort (562 δωμάτια), Αquis Ρelekas Βeach Ηotel (181 δωμάτια), Αquis Αgios Gordios Βeach Ηotel (246 δωμάτια), Αquis Corfu Ηoliday Ρalace Ηotel (256 δωμάτια) και Αquis Capo Di Corfu (140 δωμάτια)

Ο χάρτης των αποδόσεων σε επενδύσεις σε ακίνητα

grafikaΑπό τα στοιχεία που προέρχονται από τις διαπραγματεύσεις που βρίσκονται αυτή την στιγμή στην αγορά της Αττικής προκύπτει το συμπέρασμα ότι οι αποδόσεις στα γραφεία κινούνται πλέον σε ελαφρά υψηλότερα επίπεδα από το 7% (για γραφειακούς χώρους με σύγχρονες υποδομές που βρίσκονται σε περιοχές υψηλής προβολής). Αντίθετα για γραφειακούς χώρους είτε μεγάλης ηλικίας είτε περιορισμένων τεχνικών υποδομών που βρίσκονται σε σημεία μικρότερη προβολής οι αποδόσεις κινούνται στα επίπεδα που προσεγγίζει το 8%. Σημειώνεται ότι στις αρχές του χρόνου η μέση απόδοση των επενδύσεων σε γραφειακούς χώρους κινούνταν περί το 7%.
Ανάλογη εικόνα καταγράφεται και στην αγορά εμπορικών χώρων. Καταλύτης στην διαμόρφωση του ύψους των αποδόσεων στην συγκεκριμένη αγορά, είναι η θέση στην οποία βρίσκεται το κατάστημα. Έτσι σε δρόμους υψηλής εμπορικής προβολής π.χ. Ερμού όπου τα ενοίκια διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα και το ενδεχόμενο να μείνει το ακίνητο χωρίς ενοικιαστή είναι περιορισμένες οι αποδόσεις κινούνται σε επίπεδα οριακά χαμηλότερα του 7% . Στις περιφερειακές αγορές όμως οι αποδόσεις που προσπαθούν να εξασφαλίσουν οι υποψήφιοι αγοραστές είναι σημαντικά υψηλότερες αφού εξαρτώνται από τον επενδυτικό κίνδυνο που είναι διατεθειμένοι να αναλάβουν. Πρόσφατη διαπραγμάτευση που «ναυάγησε την τελευταία στιγμή και αφορούσε κατάστημα σε δρόμο που απείχε περί τα 100 μέτρα από την εμπορική «καρδιά» του Κολωνακίου ο αγοραστής είχε προσφέρει τίμημα που αναλογούσε σε ετήσια ακαθάριστη απόδοση 7,6%»  Πάντως , το κλίμα που έχει διαμορφωθεί στην αγορά έχει ενισχύσει την θέση των αγοραστών αλλά και από την πλευρά τους όσοι από τους πωλητές δεν αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας προτιμούν να αναβάλλουν την συναλλαγή μέχρις ότου διαμορφωθεί το κατάλληλο κλίμα για αυτούς.
Όσον αφορά στην αγορά των χώρων αποθήκευσης και διανομής , οι αποδόσεις είναι οι υψηλότερες σε σύγκριση με τις υπόλοιπες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων καθώς σε ορισμένες περιπτώσεις προσεγγίζουν τα επίπεδα του 10%. Πάντως η συγκεκριμένη αγορά δεν προσφέρεται   για την εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων αφού η προσφορά είναι περιορισμένη τόσο σε ήδη υφιστάμενους χώρους όσο και σε χώρους που βρίσκονται σε φάση ανάπτυξης.

Εννέα απαντήσεις για το 2010

grafikaΕκατομμύρια έλληνες , ιδιοκτήτες, ενοικιαστές , υποψήφιοι αγοραστές , επενδυτές αλλά και δανειολήπτες στεγαστικών δανείων  προβληματίζονται για την επόμενη μέρα και για τον τρόπο που θα την αντιμετωπίσουν. Προσπαθήσαμε και συγκεντρώσαμε  τα πιο πιο συνηθισμένα ερωτήματα και προσπαθήσαμε να δώσουμε απαντήσεις.

1η. Η αγορά κατοικίας είναι σήμερα προσοδοφόρα επένδυση; Μάλλον όχι αφού οι αποδόσεις που προσφέρει δεν είναι πλέον ανταγωνιστικές σε σύγκριση με τις αντίστοιχη που προσφέρουν οι ανταγωνιστικές επενδύσεις μηδενικού κινδύνου. Όσο αφορά στις μελλοντικές υπεραξίες κανείς δεν μπορεί να προεξοφλήσει ότι το ράλυ των τιμών της προηγούμενης δεκαετίας στην οποία οι τιμές αυξήθηκαν 150% κατά μέσο όρο θα επαναληφθεί σύντομα.

2η Να αγοράσω σήμερα ή να περιμένω πτώση των τιμών στο εγγύς χροινικό διάστημα; Τα στοιχεία που αφορούν την πορεία των τιμών κατοικίας τους τελευταίους 18 μήνες δείχνουν ότι η πτώση δεν είναι γενικευμένη ενώ αντίθετα σε αρκετές περιοχές καταγράφηκαν και αυξήσεις.  Στις περιοχές που οι τιμές εμφανίστηκαν να υποχωρούν η πτώση ήταν σχετικά μικρή. Η εικόνα αυτή δεν αναμένεται να ανατραπεί τους επόμενους μήνες αλλά φυσικά δεν μπορεί να αποκλείσει το ενδεχόμενο να ανακαλύψετε κάποια πραγματική ευκαιρία

3η. Τελικά θα πέσουν οι τιμές ; Αν περιμένετε θεαματική υποχώρηση του μέσου επιπέδου τιμών , ανάλογη με εκείνη που καταγράφηκε στην αγορά των ΗΠΑ και της Μεγάλης Βρετανίας μάλλον θα απογοητευτείτε

 

4η . Από την έρευνα αγορά που έχω κάνει διαπίστωσα ότι οι τιμές όταν αγοράσεις διαμέρισμα στα σχέδια ή και ημιτελή είναι συμφέρουσες . Υπάρχουν κίνδυνοι; Σε ένα ασταθές οικονομικό περιβάλλον οι πιθανότητες ο κατασκευαστής να βρεθεί σε αδυναμία να ολοκληρώσει το έργο δεν μπορούν να αποκλειστούν.

5η. Συμφέρει η αγορά γης; Οι πρόσφατες έρευνες που αφορούν στην εξέλιξη των τιμών της γης αποκάλυψαν ότι το γενικό επίπεδο των τιμών τουλάχιστον στις αστικές περιοχές παραμένει αμετάβλητο. Αντίθετα στις αγροτικές περιοχές το ρίσκο είναι σημαντικά υψηλότερο.

 

6η. Ποια επένδυση εμφανίζει μεγαλύτερο ποσοστό κινδύνου. Η αγορά καταστημάτων σε απομονωμένες περιοχές και η αγορά μικρών γραφείων μεγάλης ηλικίας εκτός αν υπάρχει ήδη μισθωτής.

 

7η. Η αγορά με δάνειο το οποίο να εξυπηρετείται από το ενοίκιο ποιους κινδύνους κρύβει; Γενικά είναι μία ασφαλής κίνηση. Παρόλα αυτά υπάρχουν κάποιοι κίνδυνοι που συνδέονται είτε με την εξυπηρέτηση του δανείου είτε με την είσπραξη του ενοικίου.

8η. Ποια είναι τα στοιχεία εκείνα που προσθέτουν αξία στην επένδυση σε κατοικία ; Ο όροφος , η θέα , η εγγύτητα σε σταθμό μετρό , η ποιότητα κατασκευαστής , οι υποδομές σε παιδεία και υγεία της περιοχής και κυρίως η ΠΕΡΙΟΧΗ.

 

9η. Η αγορά εξοχικής κατοικίας θα υποχωρήσει; Στην Ελλάδα , σε αντίθεση με την Ισπανία η αγορά εξοχικής κατοικίας συντηρείται από την εγχώρια ζήτηση.

Υπάρχουν ευκαιρίες...

investment-grafima-anodosΠου βρίσκονται σήμερα οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων; Οι ευκαιρίες καταρχήν  βρίσκονται στην αγορά μεγάλων και ακριβών κατοικιών η οποία άνθισε στα προηγούμενα χρόνια. Πρόκειται για μεγάλα σπίτια εμβαδού 150 τετραγωνικών μέτρων και άνω καθώς και μαιζονετών με ακόμα μεγαλύτερο εμβαδόν. Η κατάσταση που έχει δημιουργηθεί στην αγορά οφείλεται στο γεγονός ότι τα προηγούμενα χρόνια η συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων μεγεθύνθηκε με εξαιρετικά υψηλούς ρυθμούς κυρίως με την χρήση τραπεζικού δανεισμού.  Σύμφωνα μάλιστα με εκτιμήσεις μεσιτών στην συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων έχουν πραγματοποιηθεί συμφωνίες πώλησης σε τιμές οι οποίες  είναι χαμηλότερες έως και κατά 25% σε σύγκριση με τις αντίστοιχες που ίσχυαν πέρυσι για ακίνητα της ίδιας περιοχής και με ανάλογα χαρακτηριστικά.  
Ανάλογα όμως φαινόμενα καταγράφονται και στην αγορά επαγγελματικών  ακινήτων  όπου , πολλοί ιδιοκτήτες  προκειμένου να αγοράσουν το ακίνητο έκλεισαν συμφωνίες δανεισμού(  λίζινγκ και δανείων επαγγελματικής στέγης)  τις οποίες , λόγω κρίσης βρίσκονται σε αδυναμία να εξυπηρετήσουν είτε επειδή περιορίστηκε ο τζίρος τους είτε επειδή η μίσθωση τους  δεν είναι εφικτή.

Ακίνητα:Οι περιοχές που θα δώσουν κέρδη

Η κρίση που πλήττει την αγορά δεν έχει περιορίσει εκατοντάδες χιλιάδες έλληνες να σκέπτονται τις ευκαιρίες που ξεπηδήσουν από την ύφεση. Σίγουρα ευκαιρίες υπάρχουν, αλλά αυτό που εξακολουθεί να είναι αβέβαιο είναι , ο χρόνος που θα απαιτηθεί προκειμένου να αρχίσουν να αποδίδουν κέρδη. Εμείς, στο realestatenews.gr , ζητήσαμε την γνώμη ανθρώπων της αγοράς για να εντοπίσουμε , τις περιοχές «ευκαιρίες» με τις μεγαλύτερες πιθανότητες να προσφέρουν σημαντικές υπεραξίες την «επόμενη μέρα».

Αττική

Οι περισσότεροι ειδικοί θεωρούν, ότι οι αγορές που υπόσχονται σημαντικά κέρδη είναι κυρίως αυτές της δυτικής Αττικής αλλά και οι δήμοι του Πειραιά. Οι περιοχές αυτές έχουν επηρεαστεί κυρίως από την ανεργία και η υποχώρηση των τιμών συνδέεται με τον μεγάλο αριθμό ανέργων που κατοικούν σε αυτή. Αυτός είναι ο λόγος που το μέσο επίπεδο των τιμών κατέγραψε υποχώρηση της τάξης του 20%. Η ευκαιρία , θα ξεπηδήσει από το ίδιο το πρόβλημα καθώς, η ανάκαμψη της οικονομίας θα επηρεάσει την αγορά εργασίας αρχικά στις περιοχές αυτές ,με αποτέλεσμα , η αύξηση της ζήτησης για κατοικίες να εμφανιστεί πιο γρήγορα σε σχέση με τις ώριμες αγορές της Αττικής.

Στις υποβαθμισμένες περιοχές της Αθήνας , οι ειδικοί θεωρούν ότι η εξέλιξη των τιμών θα κινηθεί σε λογικά πλαίσια. Συγκεκριμένα υποστηρίζουν, ότι σε αγορές όπως το Μεταξουργείο και το Κεραμεικό, οι σημερινές τιμές έχουν ενσωματώσει τις προσδοκίες, ενώ σε αγορές που βρίσκονται στον άξονα της Πατησίων, η αναθέρμανση του ενδιαφέροντος συναρτάται σε σημαντικό βαθμό από την εγκληματικότητα και την εθνολογική σύνθεση του πληθυσμού. Και οι δύο αυτοί παράμετροι δεν προβλέπεται να διαφοροποιηθούν σημαντικά τουλάχιστον στο εγγύς χρονικό διάστημα.

Θεσσαλονίκη

Η δυτική Θεσσαλονίκη εκτιμάται ότι προσφέρει σε προοπτική πενταετίας , υψηλότερα περιθώρια απόδοσης , αφού και εκεί οι αγορές των επιμέρους περιοχών εξαρτώνται άμεσα από την εξέλιξη της απασχόλησης.

Πάντως δεν θα πρέπει να υποτιμηθεί , το γεγονός ότι χιλιάδες στρέμματα γης βρίσκονται σε διαδικασία ένταξης στο σχέδιο πόλης και αυτό είναι ένα στοιχείο που μπορεί να προσφέρει μελλοντικά κέρδη. Προσοχή όμως , άλλο οι ανακοινώσεις και άλλο η υλοποίηση τους. Τι σημαίνει αυτό; Αν ποντάρετε σε εκτός σχεδίου γης μπορεί να περιμένετε και 20 χρόνια για να «ανταμειφθεί» η επιλογή σας.

Αστικά Κέντρα

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που θεωρούν ότι οι αγορές εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης είναι πιο ανθεκτικές στην κρίση και περισσότερο ευέλικτες στην ανάκαμψη. Εν μέρει έχουν δίκιο , αλλά ξεχνούν το ρόλο του φοιτητικού πληθυσμού στην διαδικασία μεγέθυνσης των αγορών αυτών. Τι σημαίνει αυτό; Η επένδυση σε κάποιο από τα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας θα πρέπει να γίνει αφού, ληφθούν υπόψη τα σχέδια για τα τοπικά ΑΕΙ και ΤΕΙ. Σε κάθε περίπτωση στις αγορές αυτές, το επενδυτικό ενδιαφέρον αφορά κυρίως κατοικίες μικρού και μεσαίου μεγέθους. Και κάτι τελευταίο: σύμφωνα με τα στοιχεία που αφορούν τις δημογραφικές προοπτικές, στις συγκεκριμένες αγορές δεν προβλέπεται αύξηση πληθυσμού για το διάστημα μέχρι το 2050.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki