realestatenews.gr
Το παράδειγμα της Ιου
Πριν από 37 χρόνια με κυβέρνηση Νέας Δημοκρατίας ο υπουργός Πολιτισμού Κωνσταντίνος Τρυπάνης, μετά από γνωμοδότηση της Ολομέλειας του Αρχαιολογικού Συμβουλίου, χαρακτήρισε "ολόκληρη τη νήσο Ίο ως τόπο ιδιαίτερου φυσικού κάλλους για να προστατευθεί το φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον του νησιού από την ανεξέλεγκτη ανέγερση υψηλών και ογκωδών οικοδομών", ΦΕΚ Β 763/30 - Ιουνίου 1977.
Το real estate απειλεί τη φυσιογνωμία της Ιου
Εν έτει 2014 στις 8 Αυγούστου δύο υπουργοί της συγκυβέρνηση Περιβάλλοντος Γ. Μανιάτης (ΠΑΣΟΚ) και Τουρισμού Ολ. Κεφαλογιάννη (Ν.Δ.), πριμοδοτούν τη βίαιη αλλοίωση του τοπίου του νησιού με κρατική επιδότηση, υπογράφοντας την έγκριση δημιουργίας τουριστικού χωριού μαζί με τα συνοδά έργα τους και τους περιβαλλοντικούς όρους σε δύο διαφορετικές εκτάσεις στη Χερσόνησο Διακοφτό και την απέναντι περιοχή Κουμπάρα. Σε συνολική έκταση 275 στρεμμάτων, εκτός σχεδίου εκ των οποίων μόνον τα 129 έχουν χαρακτηρισθεί αγροτικής μορφής και τα υπόλοιπα χορτολιβαδικά ή βραχώδεις εκτάσεις. Ταυτόχρονα περιλαμβάνει την κατασκευή γέφυρας, "κατάστρωμα κυκλοφορίας", πάνω από το "χαμηλό και στενό" λαιμό που συνδέει τις δύο περιοχές για την εξυπηρέτηση της νέας πολιτείας, όπως και σειρά έργων στον αιγιαλό ανάμεσά τους και δυο τεχνητές παραλίες.
Προ της υπογραφής της εν λόγω Κοινής Υπουργικής Απόφασης εξουδετερώθηκαν με σκανδαλώδεις μεθοδεύσεις οι αρνητικές γνωμοδοτήσεις και οι ενστάσεις των καθ' ύλην αρμοδίων δημοσίων υπηρεσιών τόσο σε κεντρικό όσο και περιφερειακό επίπεδο κατά τη διαδικασία αξιολόγησης της Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων. Γνωμοδοτήσεις που στηρίχθηκαν στην τήρηση και εφαρμογή των κανόνων του ισχύοντος θεσμικού πλαισίου που στα χρόνια του Μνημονίου οι κυβερνώντες όχι μόνο το κατεδαφίζουν αλλά κομπάζουν για την "κατάργηση των γραφειοκρατικών αγκυλώσεων" που ανοίγουν τον δρόμο στις "επενδύσεις".
Έχουμε και λέμε. Στη γνωμοδότησή της, με ημερομηνία 23.8.2013, επί της Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων "Κατασκευή και λειτουργία σύνθετου τουριστικού καταλύματος και των υποστηρικτών αυτού έργων στη θέση Κουμπάρα - Διακοφτό με φορέα υλοποίησης την 105 Ανώνυμη Τουριστική και Τεχνική Εταιρεία Εκμετάλλευσης Ακινήτων" η διεύθυνση Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού, τμήμα περιβάλλοντος της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου, ξεκαθαρίζει πως η προς "αξιοποίηση έκταση" δεν είναι ενιαία. Εξηγεί ότι "η θέση Διακοφτό είναι χερσόνησος της νήσου Ίου και συνδέεται με την ενδοχώρα της περιοχής Κουμπάρα με κοινόχρηστη λωρίδα ξηράς, εκατέρωθεν της οποίας υπάρχει θάλασσα μήκους περίπου 150 μέτρων και μεταβλητού μέσου πλάτους 20 μέτρων περίπου, στα άκρα της οποίας είναι όρια γραμμών αιγιαλού και παραλίας με αποφάσεις των ΦΕΚ 1068/Δ/30.9.2005, 256/Δ/26.07.2011, 866/δ/27.9.2006 και ανήκει στο Ελληνικό Δημόσιο".
Άρα το κριτήριο της ενιαίας έκτασης δεν υφίσταται όπως περιγράφεται σε υπουργική απόφαση του 2012 (ΦΕΚ 319 Β, άρθρο 3), η οποία προσδιορίζει τα ελάχιστα κριτήρια καταλληλότητας γηπέδου για τη δημιουργία σύνθετου τουριστικού καταλύματος, το "νέο τουριστικό προϊόν" που έφερε το χωροταξικό Σουφλιά για τον τουρισμό του 2009.
Όταν η θάλασσα εμποδίζει... το real estate
Η υπουργός Τουρισμού σπεύδει και με απόφασή της στις 23 Απριλίου 2014 (ΦΕΚ Β 1013) διευρύνει τα κριτήρια και εφεξής στην έκταση επί της οποίας δημιουργείται το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα μπορούν να περιλαμβάνονται και γήπεδα που τέμνονται ή διαχωρίζονται μεταξύ τους όχι μόνο από ρέματα ή δρόμους, όπως ίσχυε μέχρι τώρα αλλά "γενικότερα φυσικά εμπόδια και τεχνικά έργα, εφόσον τα εκατέρωθεν τμήματα μπορούν να ενοποιηθούν λειτουργικώς. Σε κάθε περίπτωση για τη διατήρηση του ενιαίου της έκτασης πρέπει να εξασφαλίζεται η δυνατότητα γεφύρωσης...".
Προφανώς το φυσικό εμπόδιο εδώ είναι ο λαιμός, η κοινόχρηστη λωρίδα ξηράς της χερσονήσου που από τον Οκτώβριο μέχρι την άνοιξη καλύπτεται από τη θάλασσα.
Στα μουλωχτά μεγαλώνει το οικόπεδο
Στον κάλαθο των αχρήστων πετάχθηκε και η διαφωνία της πλέον αρμόδιας διεύθυνσης, αυτή της Χωροταξίας του ΥΠΕΚΑ, η οποία επέμενε με έγγραφό της (21.2.2014, αριθμός πρωτοκόλλου 9330) ότι το τουριστικό χωριό εμπίπτει στο χωροταξικό Σουφλιά του 2009 (ΚΥΑ 24208 ΦΕΚ 1138/Β/09) και όχι στο αναθεωρημένο και πιο καταστροφικό του 2013 διότι είχε λάβει πιο μπροστά θετική γνωμοδότηση κατά τη διαδικασία του προκαταρκτικού Προσδιορισμού Περιβαλλοντικών Απαιτήσεων, τον Οκτώβριο του 2012.
Το χωροταξικό Σουφλιά προέβλεπε ότι στα νησιά με επιφάνεια 100-150 χλμ. η έκταση για την ανάπτυξη των τουριστικών χωριών δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1,5% της επιφάνειάς τους που για την Ίο αντιστοιχεί σε περίπου 161,7 στρέμματα. Για τον λόγο αυτόν στην παραπάνω γνωμοδότηση του ΥΠΕΚΑ υπήρχε η εξής αναφορά:
Επειδή η έκταση των 275 στεμμάτων στην εκτός σχεδίου περιοχή "Κουμπάρα - Διακοφτό" "ξεπερνά τα επιτρεπόμενα από το Ειδικό Χωροταξικό, όρια εκμετάλλευσης για νησιά όπως η Ίος τα πάσης φύσεως κύρια και βοηθητικά έργα του σύνθετου τουριστικού καταλύματος, εσωτερικοί δρόμοι πρόσβασης, δίκτυα υποδομών κ.λπ. θα κατασκευασθούν μόνο εντός τμήματος συνολικής επιφανείας 162 στρεμμάτων". Με το αναθεωρημένο χωροταξικό (ΦΕΚ 3155/12.12.2013) ο περιορισμός αυτός καταργείται. Έτσι στην ΚΥΑ του Αυγούστου η έκταση για την ανάπτυξη του τουριστικού χωριού μεγαλώνει και φτάνει στα 181,627 στρέμματα με επιτρεπόμενη δόμηση 18.162 τ.μ. (Το επιτρεπόμενο ποσοστό τουριστικών κατοικιών που μπορεί να πουληθεί ή να εκμισθωθεί μακροχρόνια ανέρχεται στο 40% της συνολικής δομούμενης επιφανείας).
Άγριο ψαλίδι στις χορτολιβαδικές εκτάσεις
Οι χορτολιβαδικές εκτάσεις από την άλλη με ταχυδακτυλουργικά μειώνονται σε μόλις 86,5 στρέμματα στην ΚΥΑ συν 7,7 στρέμματα οριοθετημένου ρέματος, που εξαιρούνται της δόμησης. Παρά ταύτα στα υπόψη έγγραφα που παραθέτει για την έκδοση των περιβαλλοντικών όρων κατασκευής και λειτουργίας, με αριθμούς 29 και 30, αναφέρονται οι πράξεις χαρακτηρισμού του Δασαρχείου Κυκλάδων του 2005 και 2008 από τις οποίες προκύπτει ότι από τη συνολική έκταση μόνον τα 129 στρέμματα έχουν αγροτική μορφή και τα 146,6 είναι χορτολιβαδικής μορφής με κατά τόπους βραχώδεις σχηματισμούς. Άρα ο όρος που περιέχεται στο υπ' αρθ' 32/13.7.10 Πρακτικό Συνεδρίασης της Νομαρχιακής Επιτροπής Χωροταξίας και Περιβάλλοντος Κυκλάδων ότι γνωμοδοτεί θετικά εφόσον όλες οι εγκαταστάσεις θα γίνουν σε εκτάσεις αγροτικής μορφής παραβιάζεται εξ αρχής.
Αυθαίρετες κατασκευές
Το άλλο παράδοξο είναι ότι και στις δύο εκτάσεις υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές. Ο ιδιοκτήτης τους μάλιστα επιβραβεύεται και με το παραπάνω. Κατά την ΚΥΑ, σημείο 38 τα αυθαίρετα θα ενταχθούν "σύμφωνα με τα στοιχεία της Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων στον κτιριακό σχεδιασμό του σύνθετου τουριστικού καταλύματος και αναφέρεται ο αριθμός μιας δήλωσης υπαγωγής στον δεύτερο νόμο για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων, "η οποία αφορά σε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης και υπέρβασης δόμησης". Στο έγγραφο της Διεύθυνσης Περιβάλλοντος της Περιφέρειας καταγράφονται αυθαίρετες κατασκευές στο Διακοφτό 927 τ.μ και αλλά 50 τ.μ απέναντι στην Κουμπάρα. Πίσω από τη "105 Ανώνυμη Τουριστική και Τεχνική Εταιρεία Εκμετάλλευσης Ακινήτων" βρίσκεται επιχειρηματίας, ο οποίος έχει διατελέσει χρηματιστής στις ΗΠΑ. Ως μεγαλομέτοχος συμμετέχει και σε άλλες εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην Ίο. Είναι αντιμέτωπος με τη Δικαιοσύνη για παράνομη διάνοιξη δρόμου σε άλλο σημείο του νησιού, ενώ για μπάζωμα υγρότοπου έχει επιβληθεί πρόστιμο από την περιφέρεια.
Όλως περιέργως η εταιρεία με απόφαση του τότε υφυπουργού Οικονομίας Π. Ρήγα είχε ενταχθεί από τα τέλη του 2011 στον αναπτυξιακό νόμο "για την ενίσχυση του επενδυτικού της σχεδίου" στην Ίο συνολικής επιχορηγούμενης δαπάνης 29.954 εκατ. ευρώ με ποσοστό επιχορήγησης 29,675%.
Η ανάπτυξη του τσιμέντου
Η εκτεταμένη παρέμβαση περιλαμβάνει κτήρια διαμονής ξενοδοχείου διαφόρων τύπων με 201 κλίνες και 68 διαμερίσματα, τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες (48 κλίνες και 13 διαμερίσματα), δύο εστιατόρια, τρεις εκκλησίες, 46 πισίνες κ.λπ. Επιπλέον λιμενικά έργα, όπως κρηπίδωμα εξυπηρέτησης σκαφών μεταφοράς πελατών στη νότια παράκτια ζώνη του ακρωτηρίου Διακοφτό με τεχνητή παραλία στον Όρμο Κουμπάρα και δεύτερη στον όρμο Μανιάτα μαζί με δύο κυματοθραύστες.
Από την "περιβαλλοντική" αδειοδότηση απουσιάζει όχι μόνο οποιαδήποτε αναφορά στην απόφαση του 1977 του υπουργείου Πολιτισμού, αλλά και αποσιωπάται ότι η Ίος μαζί με τη Σίκινο και τη Φολέγανδρο ανήκει στο Δίκτυο των Σημαντικών Περιοχών για τα πουλιά, της Bird Life Internasional.
Στην Ελλάδα ο σχετικός κατάλογος αριθμεί 196 περιοχές, οι οποίες έχουν αναγνωρισθεί με βάση επιστημονικά κριτήρια από την Ορνιθολογική. Επιπλέον το ΣτΕ με την απόφασή του 807/2014 υποχρέωσε το ΥΠΕΚΑ να θεσμοθετήσει κατά τη χωροθέτηση των αιολικών πάρκων στις σημαντικές περιοχές για τα πουλιά την εκπόνηση εξειδικευμένης ορνιθολογική μελέτη...
Το ρεπορτάζ για την Ίο που δημοσιεύτηκε πριν από λίγο είναι αποκαλυπτικό για την έλλειψη πολιτικής υποδομών στην ανάπτυξη της εξοχικής κατοικίας. Ένας από τους πιο δημοφιλείς προορισμούς της χώρας έχει 75% λιγότερες αφίξεις πλοίων σε σύγκριση με πέρυσι με αποτέλεσμα να πλήττεται τόσο ο τουρισμός όσο και η αγορά εξοχικής κατοικίας. Δυστυχώς η Ίος δεν είναι το μοναδικό παράδειγμα. Πριν λίγους μήνες ένα τολμηρό εγχείρημα που θα μπορούσε να λύσει το πρόβλημα της μεταφοράς σε νησιά χωρίς αεροδρόμια τινάχθηκε στον αέρα. Πρόκειται για την σύνδεση με υδροπλάνα νησιών των Σποράδων που θα μπορούσε να εφαρμοστεί και σε πολλά Κυκλαδονήσια. Φαίνεται όμως ότι οι αρμόδιοι λησμονούν ότι η «πυξίδα» για το μέλλον της αγοράς εξοχικής κατοικίας και του τουρισμού είναι η ευκολία με την οποία ο μόνιμος κάτοικος μίας αστικής περιοχής θα έχει πρόσβαση στην εξοχική του κατοικία. Το ίδιο ακριβώς ισχύει και για τους αλλοδαπούς οι οποίοι θέλουν να αγοράσουν παραθεριστική κατοικία σε «θερμό κλίμα». Ενδεχομένως όλοι αυτοί δεν έχουν επισκεφτεί τις ηλεκτρονικές διευθύνσεις τουριστικών επιχειρηματικών οργανισμών που όταν θέλουν να προβάλλουν ένα προορισμό αναφέρουν το χρόνο που απαιτείται προκειμένου ο επισκέπτης να επιστρέψει στην κύρια κατοικία του! Σύμφωνα με μελέτες που έχουν πραγματοποιηθεί στο εξωτερικό ένα από τα βασικά κριτήρια που θέτουν οι αλλοδαποί αγοραστές προκειμένου να αγοράσουν ένα σπίτι εκτός συνόρων είναι - οι υποδομές στην υγεία και στις τηλεπικοινωνίες- ο χρόνος που απαιτείται για να επιστρέψουν από την εξοχική στην κύρια κατοικία και το αντίστροφο. Όταν κάποιος αναφέρεται σε αποστάσεις και χρόνο θα πρέπει να γνωρίζει ότι αναφέρεται σε όλο το πλέγμα το υποδομών μεταφοράς. Δηλαδή σε λιμενικές υποδομές και σε ακτοπλοϊκά δρομολόγια, σε αεροδρόμια αλλά και σε απευθείας αεροπορικές συνδέσεις του τουριστικού θέρετρου με τις βασικές ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις , σε σιδηροδρομικά δρομολόγια αλλά και σε συνδέσεις των παραθεριστικών προορισμών με τα τοπικά και διεθνή αεροδρόμια. Όσο αφορά το οδικό δίκτυο το σημαντικότερο στοιχείο που λαμβάνεται υπόψη δεν είναι μόνο η ταχύτητα αλλά και η ασφάλεια. Οι ίδιες μελέτες αποκαλύπτουν ότι :
Το νέο περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν από τρία χρόνια. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.
Ο χώρος της αγοράς ακινήτων που είναι από τους πλέον δυναμικούς της ελληνικής οικονομίας καλείται να αντιμετωπίσει τις τεράστιες προκλήσεις χωρίς βασικά εφόδια. Για παράδειγμα είναι κοινό μυστικό πλέον ότι στην αγορά στελεχών υπάρχει έλλειμμα εξειδικευμένης γνώσης. Και δεν θα μπορούσε να γίνει τίποτε διαφορετικό αφού οι φορείς της παιδείας ουσιαστικά έχουν αφαιρέσει την αγορά ακινήτων από το πεδίο του ενδιαφέροντος τους. Ενώ , στα ελληνική ΑΕΙ και ΤΕΙ μπορεί κάποιος να βρεί τμήματα που να προσφέρουν τις πλέον απίθανες σπουδές η αγορά ακινήτων λάμπει με την απουσία της. Κάποιες προσπάθειες από λίγους πανεπιστημιακούς να οργανώσουν είτε μεταπτυχιακή τμήματα είτε ορισμένα σεμινάρια επιμόρφωσης μονο ως περιστασιακές μπορούν να θεωρηθούν.Αποτέλεσμα όλων αυτών μία αγορά που ο κύκλος εργασιών της ανερχεται σε δισεκατομμύρια ευρώ καέθε χρόνο να καλύπτει τις ανάγκες της εκ των ενόντων και να χαμηλώνει διαρκως το πήχυ των απαιτήσεων της ώστε να κουκουλωθούν οι αδυναμίες της. Το έλλειμμα γνώσης είναι ένα σημαντικό στοιχείο που ταλανίζει για πολλά χρόνια την αγορά ακινήτων στη χώρα μας. Το δευτερο και εξίσου σημαντικό είναι η έλλειψη διαφάνειας στην αγορά . Το ισχύον σύστημα φορολόγησης ουσιαστικά έχει προκαλέσει μια σειρά στρεβλωσεων με μεγαλύτερη εκείνη του αποκλεισμού πολλών σοβαρών εταιριών λόγω της «ψαλίδας» που υπάρχει μεταξύ των τιμών της αγοράς και εκείνων με τις οποίες καθορίζονται οι φορολογικές επιβαρύνσεις.Περισσότερα Άρθρα...
