realestatenews.gr
Πως θα επενδύσετε σε επαγγελματικά ακίνητα
Αν ρωτήσετε οποιοδήποτε επαγγελματία επαγγελματικών ακινήτων για τα οφέλη των επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα θα σας μιλήσει για την ευκαιρία των πρόσθετων ταμειακών ροών , τις υψηλότερες αποδόσεις σε σχέση με την κατοικία, το μικρότερο κόστος διαχείρισης και γενικά για το μεγαλύτερο κέρδος από την εμπορική ακίνητη περιουσία .
Αλλά πώς θα αξιολογηθούν οι απόψεις αυτές που εμφανίζουν μόνο πλεονεκτήματα;
1. Μάθετε τι ισχύει σε μία περιοχή. Συγκεντρώστε πληροφορίες σχετικά με :
- Ποιές είναι οι τιμές αγοράς ενός επαγγελματικού, - τα ενοίκια που διαμορφώνονται,
-τον αριθμό των κενών επαγγελματικών χώρων, -την ταχύτητα ανανέωσης μισθωτών,
-τον αριθμό των καινούργιων μισθωτών -την παρουσία εμπορικών αλλυσίδων
-την δημογραφική εξέλιξη μίας περιοχής
2. Χαράξτε ένα σχέδιο δράσης Ο σχεδιασμός θα πρέπει να περιλαμβάνει :
-Πόσα χρήματα μπορείτε να αντέξετε για την πληρωμή του δανείου;
- Πόσο καιρό μπορείτε να περιμένετε με ξενοίκιαστο το ακίνητο ;
-Ποιοι είναι οι βασικοί παίκτες;
- Πόσο θα πρέπει να είναι το ενοίκιο απο την μίσθωση του χώρου ;
3. Εξοικειωθείτε με το τρόπο διαχείρισης
Οι κοινές βασικές μετρήσεις που θα χρησιμοποιηθεί για την εκτίμηση ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνονται:
- καθαρά λειτουργικά έσοδα
- διαφορά απόδοσης με επιτόκιο προθεσμίας
-διαχείριση της ρευστότητας κατα την αγορά.
4. Ερευνα αγοράς.
Η πρώτη κίνηση είναι να τα ανακαλύψετε την περιοχή και τους υποψήφιους πωλητές - ειδικά αυτούς που είναι έτοιμοι και πρόθυμοι να πωλούν σε τιμές κάτω αγοραία αξία. Για το εντοπισμό της περιοχής αλλά και του κατάλληλου ακινήτου προϋπόθεση είναι η μελέτη της γειτονιάς και η κουβέντα με άλλους ιδιοκτήτες και μισθωτές εαγγελματικών χώρων.
Περιορισμένες συναλλαγές αλλά και αγοραστικό ενδιαφέρον που κινήθεικε σε υψηλά επίπεδα χαρακτήρισαν την φετεινή χρονιά την αγορά εξοχικής κατοικίας. Αναφορικά με το επίπεδο των τιμών σε όλα τα τουριστικά θέρετρα καταγράφηκε υποχώρηση που κινήθεικε σε μέσα επίπεδα στο 10-15%. Πρέπει να σημειωθεί ότι φέτος για πρώτη φορά υπήρξαν δύο νέα φαινόμενα: -ο προβληματισμός που εκδήλωναν υποψήφιοι αγοραστές για τους χώρους των νέων κατοικιών οι οποίοι στα σχέδια εμφανίζονται ως υπόγεια ή βοηθητικοί χώροι. Είναι η πρώτη φορά απο τότε που άρχισε το φαινόμενο αυτό να προσλαμβάνει μαζικές διαστάσεις, που οι αγοραστές απαιτούσαν να ολοκληρωθεί η ρύθμιση πριν την υπογραφή των οριστικών συμβολαίων ενώ παράλληλα απαιτούσαν χαμηλότερες τιμές 30% σε σύγκριση με το κομμάτι του σπιτιού που χαρακτηριζόνταν ως κύρια κατοικία . Η απαίτηση αυτή συνδεόνταν με το επιχείρημα ότι η ρύθμιση για τους ημιυπαίθυριους δεν είναι οριστική αλλά έχει ημερομηνία λήξης τα 40 χρόνια. -η απαίτηση των αγοραστών αγροτεμαχίων να κάνουν οριστικά συμβόλαια μετά την έκδοση της οικοδομικής άδειας με ευθύνη του πωλήτή. Αιτία οι πληροφορίες που έχουν κυκλοφορήσει για αναθεώρηση του ισχύοντος θεσμικού πλαισίου για την εκτός σχεδίου δόμηση. Πρέπει να σημειωθεί ότι η έκδοση της οικοδομικής άδειας διευκολύνει και την χρηματοδότηση της αγοράς καθώς οι τράπεζες τα τρία τελευταία χρόνια δεν χρηματοδοτούν επενδύσεις σε αγροτεμάχια. Πάντως πρέπει να σημειωθεί, ότι τελικά η αγορά εξοχικής κατοικίας τουλάχιστον στις Κυκλάδες κινήθεικε το δίμηνο Ιουλίου -Αυγούστου καλύτερα απο ότι προσδοκούσαν οι μεσίτες αν και σε καμία περίπτωση δεν ήταν στα επίπεδα της προηγούμενης χρονιάς. Αυτό που προκαλεί ιδιαίτερη εντύπωση είναι ότι τελικά η προοπτική αύξησης των αντικειμενικών αξιών δεν επηρέασε το αγοραστικό ενδιαφέρον και αυτό είναι ένα πρωτόγνωρο φαινόμενο για την ελληνική αγορά.
Σε πτωτική πορεία θα είναι η οικοδομή και το 2011. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει απο τις προβλέψεις που διατύπωσε ο υπουργός Οικονομικών κ. Γ. Παπακωνσταντίνου σύμφωνα με τις οποίες συρρίκνωση έως 3% θα παρουσιάσει το ελληνικό ΑΕΠ την επόμενη χρονιά. «Η ανάπτυξη θα συρρικνωθεί κατά 4% φέτος και τον επόμενο χρόνο μεταξύ 2,5% και 3%» ανέφερε ο υπουργός Οικονομικών μιλώντας σε συνέδριο στη Λεμεσό.
Υπάρχει οργανωμένο σχέδιο εξόντωσης της ακίνητης περιουσίας; Το ερώτημα αυτό γυρνά στο μυαλό όλων εκείνων που ασχολούνται με την ακίνητη περιουσία. Κάποιοι απο αυτούς προχωρούν ακόμα περισσότερο: Μήπως θέλουν να οδηγήσουν τους έλληνες να έχουν ως μοναδικό περιουσιακό στοιχείο το σπίτι που μένουν και αυτό υποθηκευμένο;
Στον αέρα βρίσκονται εκατοντάδες επαγγελματικά ακίνητα καθώς από τις αρμόδιες υπηρεσίες έχουν διαπιστωθεί καταστρατηγήσεις που αφορούν κατά κύριο λόγο τις χρήσεις γης και τις τυπικές προϋποθέσεις που απαιτούνται προκειμένου ένα κτίριο ή και ακόμα ένας χώρος να χαρακτηριστεί μεγάλο κατάστημα ή πολυκατάστημα ή –και ακόμα – υπεραγορά. Σύμφωνα με έρευνες που έχουν πραγματοποιηθεί, από την νομαρχιακή αυτοδιοίκηση, έχουν εντοπιστεί περιπτώσεις να λειτουργούν επαγγελματικά κτίρια ως υπεραγορές σε περιοχές όπου το νομικό πλαίσια που αφορά στην χρήση γης δεν επιτρέπει την ανέγερση πολυκαταστημάτων ή υπεραγορών. Η συνήθης πρακτική , σύμφωνα με τα στοιχεία των ίδιων μελετών προκειμένου να αντιμετωπίζεται το συγκεκριμένο πρόβλημα είναι ο χαρακτηρισμός των κτιρίων από τους κατασκευαστές κατά την διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ως ενιαία καταστήματα που είναι μία χρήση απόλυτα συμβατή με τις χρήσεις γης.Περισσότερα Άρθρα...
