realestatenews.gr
Η νέα τάση στην αγορά κατοικίας
Σε ένα απο τα πιο εμπορικά νησιά των Κυκλάδων μία ταμπελα έκανε την εμφάνιση της πριν λίγες μέρες :Διατίθεται με μακρόνια μίσθωση και αγορά. Είναι ένας τρόπος οι κατασκευαστές να προωθήσουν το αδιάθετο απόθεμα τους και πολλοί ισχυρίζονται ότι ανάλογες επιλογές θα δούμε σύντομα και στην αγορά κύριας κατοικίας.
Σήμερα που η κρίση έχει περάσει το κατώφλι της καθημερινότητας όλων των ελλήνων και η αγορά κατοικίας έχει παγώσει η αγορά σπιτιού είναι μία πολύ δύσκολη υπόθεση. Οι τράπεζες αρνούνται να δανειοδοτήσουν τους υποψήφιους αγοραστές, η εφορία καραδοκεί, η ανεργία έχει μεταβληθεί σε εφιάλτη και απο την άλλη πλευρά οι υποχρεώσεις τρέχουν . Παρόλα αυτά υπάρχουν έξυπνες λύσεις με τις οποίες αν βρεθεί το κατάλληλο σπίτι όλα τα προβλήματα μπορούν να ξεπεραστούν . Στις ΗΠΑ για παράδειγμα αναπτύχθηκε η πρακτική της ενοικίασης για κάποιο χρονικό διάστημα και η υποχρέωση-δέσμευση-και των των δύο πλευρών μετά την λήξη της μίσθωσης να γίνει αγορά σε προκαθορισμένη τιμή. Η ιδέα, αν και δεν είναι νέα, εντούτοις τώρα αρχίζει να εφαρμόζεται δειλά-δειλα και στην Ελλάδα.
Υπάρχουν αρκετοί λόγοι για τους οποίους αγοραστές και πωλητές βρίσκουν ελκυστική την επιλογή αυτή αλλα σίγουρα επειδή είναι πολύπλοκη συμφωνία χρειάζεται ΠΡΟΣΟΧΗ και απο τις δύο πλευρές . Το πρώτο στοιχείο που θα πρέπει να μελετήσετε είναι το είδος και η μορφή της σύμβασης αφού η κατανόηση της ,είναι πολύ σημαντική. Υπάρχουν διάφορες ιδιαίτερότητητες σε αυτό το είδος της σύμβασης οπότε είναι ζωτικής σημασίας η συμβολή των δικηγόρων . Όπως έλεγαν δικηγόροι πρόκειται για μία ισχυρή σύμβαση που υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη / πωλητή να προχωρήσει σε διάθεση του ακινήτου μετά από ένα χρονικό διάστημα (συνήθως ένα έως τρία έτη), σε προκαθορισμένη τιμή. Επίσης , ο ενοικιαστής / αγοραστής οφείλει να καταβάλει εκ των προτέρων ένα ποσό -προκαταβολή- το οποίο είναι μορφή εγγύησης και αφαιρείται απο το τίμημα όταν ή χάνεται αν υπαναχωρήσει. Ρήτρα προβλέπεται και για τον ιδιοκτήτη/πωλητή σε περίπτωση υπαναχώρησης απο την συμφωνία. Παράλληλα θα πρέπει να ορίζεται πόσο ποσοστό του ενοικίου αναλογεί στην εξόφληση του τιμήματος αγοράς και πώς και πότε θα γίνει η οριστική εξόφληση .
Πλεονεκτήματα για τον αγοραστή / ενοικιαστή:
* Αυτό το είδος της σύμβασης για δεδομένη περίοδο, να εξασφαλίζει ότι είστε ο μόνος που έχει την επιλογή να αγοράσει το ακίνητο.
* Τυπικά ένα ποσοστό του ενοικίου πηγαίνει για την εξόφληση της αγοράς
* Έχετε ένα συμβόλαιο που σας προστατεύει απο αυξήσεις των τιμών των κατοικιών .
* Συνήθως, μπορείτε να αγοράσετε το σπίτι οποιαδήποτε στιγμή κατά τη διάρκεια της σύμβασης.
*Αν βελτιωθεί η συγκυρία μπορεί να ξεπεράσετε τη σκόπελο του "παγώματος" των δανείων.
Πλεονεκτήματα για τον πωλητή / ιδιοκτήτη:
* Άμεσες ταμειακές ροές από τον μισθωτή και την ευκαιρία να πουλήσετε την ιδιοκτησία σας αργότερα.
* Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής / αγοραστής δεν αγοράσει την ιδιοκτησία σας, κρατάτε την εγγύηση
* Θα πάρετε πιθανώς υψηλότερης ποιότητας ενοικιαστές που φροντίζουν καλύτερα από το σπίτι δεδομένου ότι οι ένοικοι μπορεί να θέλουν να το αγοράσουν στο μέλλον.
* Μπορείτε να ηρεμήσετε ξέροντας ότι έχετε ενοικιαστές στο σπίτι σας, οι οποίοι εργάζονται προς την αγορά του σπιτιού.
Πράγματα που εξετάζουν κατά την χρήση- μίσθωση:
* Κάνετε μια επιθεώρηση στο σπίτι και καταρτίστε έγγραφο για τις απαραίτητες επισκευές. Να τραβήξετε φωτογραφίες που να πιστοποιεί τη κατάσταση του σπιτιού.
* Βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο δεν έχει βάρη.
* Ελέγξτε αν υπάρχει υποθήκη επί της περιουσίας απο δάνειο και αν γίνονται κανονικά οι πληρωμές του.
* Διευκρινίστε τους όρους που προβλέπει η συμφωνία στην περίπτωση που ο μισθωτής / αγοραστής δεν κάνει χρήση της δυνατότητας να αγοράσει το σπίτι κατά τη λήξη της μίσθωσης.
* Καθορίστε τα πάντα γραπτώς.
Η μείωση του αριθμού των τουριστών απο τις χώρες της Δυτικής Ευρώπης όξυνε ακόμα περισσότερο την ύφεση στην αγορά εξοχικής κατοικίας . Αυτό άλλωστε αντικατοπτρίζεται και απο τα στοιχεία για την εισαγωγή κεφαλαίων για αγορά ακινήτων απο κατοίκους χωρών εκτός Ελλάδος τα οποία φέτος καταγράφουν νέα μείωση.
Το ποσοστό των ξενοίκιαστων καταστημάτων φτάνει το 25-30% στις περισσότερες περιοχές της Αθήνας και στο 30-35% στη Θεσσαλονίκη ενώ πλησιάζει το 20% στις πιο προβεβλημένες περιοχές καθώς η οικονομική κρίση γίνεται βαθύτερη. Το υψηλό ποσοστό ξενοίκιαστων καταστημάτων αντανακλά τη μεγάλη πτώση των πωλήσεων λιανικής που εκτιμάται μεταξύ 20% και 40% στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, καθώς τα νοικοκυριά περιορίζουν την κατανάλωση στον απόηχο των μέτρων λιτότητας και της αυξανόμενης ανεργίας. Η μείωση των πωλήσεων είναι μικρότερη , σύμφωνα με τις ανακοινώσεις των διαχειριστών τους , στα μεγάλα εμπορικά κέντρα, π.χ. The Mall, Avenue, Mediterranean Cosmos. Η δύσκολη οικονομική συγκυρία έχει οδηγήσει επίσης σε μείωση των μισθωμάτων που σε κάποιες περιπτώσεις φθάνει μέχρι το 40%, ιδιαίτερα στις δευτερογενείς αγορές της Αθήνας. Η μείωση των ενοικίων στα εμπορικά κέντρα είναι μικρότερη και κυμαίνεται μεταξύ 10% και 20%. Η μείωση των τιμών των μισθωμάτων σε αρκετές περιοχές της Θεσσαλονίκης φθάνει το 30%.
Θετικό βήμα για την άνοδο της κτηματαγοράς αποτελεί η απόφαση της κυβέρνησης για αναστολή του «πόθεν έσχες» στην αγορά πρώτης κατοικίας και δίνει αισιοδοξία σε ένα εκατομμύριο και πλέον εργατοτεχνίτες συνεργάτες (άμεσα ή έμμεσα εμπλεκόμενους με την οικοδομική δραστηριότητα), σύμφωνα με ανακοίνωση της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών και Οικοδομικών Επιχειρήσεων Ελλάδος (ΟΜΚΟΕΕ). Ειδικότερα, στην ανακοίνωση επισημαίνεται: "Δυστυχώς όμως, τη χρονική περίοδο που διανύουμε ευρισκόμενοι κάτω από τη δαμόκλειο σπάθη της χρηματοπιστωτικής κρίσης και των φορολογικών μέτρων που έχουν πλήξει τις κατασκευαστικές επιχειρήσεις, το μέτρο της αναστολής του "πόθεν έσχες" δεν αρκεί για να ενεργοποιηθούν εκ νέου οι επιχειρήσεις μας. Mε το φορολογικό νόμο επεβλήθηκαν φόροι, οι οποίοι λειτουργούν ανασταλτικά για την ανέγερση νέων κτιρίων". Σύμφωνα με την ΟΜΚΟΕΕ, οι φόροι αυτοί είναι: α) ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) που καλούνται να καταβάλλουν οι κατασκευαστικές εταιρείες ως αυτοπαράδοση για τα ακίνητα που δεν έχουν πουλήσει, πέντε χρόνια μετά την έκδοση της οικοδομικής άδειας και β) η φορολογική επιβάρυνση των οικοδομικών επιχειρήσεων για τα ακίνητα που δεν έχουν πουλήσει με φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας, μετά τρία χρόνια από την έκδοση της οικοδομικής άδειας (από επτά που ίσχυε). "Για το συμφέρον της ελληνικής οικονομίας είναι επιτακτική ανάγκη, προκειμένου να τονωθεί η επιχειρηματικότητα: α) ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) αυτοπαράδοσης να καταβάλλεται πέντε χρόνια μετά την ηλεκτροδότηση των κτιρίων και β) ο ΦΜΑΠ να ισχύει και για τις κατασκευαστικές επιχειρήσεις επτά χρόνια μετά την έκδοση των οικοδομικών αδειών" επισημαίνεται στην ανακοίνωση της ΟΜΚΟΕΕ.
Στα 461 εκατ. ευρώ υπολογίζει η Εθνική Συνομοσπονδία Ελληνικού Εμπορίου (ΕΣΕΕ) την επιβάρυνση που θα προκύψει για νοικοκυριά, ελεύθερους επαγγελματίες και επιχειρήσεις από την πρώτη αύξηση του βασικού επιτοκίου του ευρώ κατά 0,25% μετά από σχεδόν δύο χρόνια. Σύμφωνα με την ίδια ανάλυση, εάν επαληθευτούν οι προβλέψεις των αναλυτών για άνοδο του ευρωεπιτοκίου στο 1,75% από 1,25% σήμερα έως και το τέλος του χρόνου, το κόστος για την οικονομία θα ξεπεράσει τα 1,90 δισ. ευρώ. Η ΕΣΕΕ σημειώνει ότι κάθε αύξηση του βασικού επιτοκίου κατά 0,25% θα επιβαρύνει μικρές και μεγάλες επιχειρήσεις με 348 εκατ. ευρώ ετησίως. Παράλληλα επισημαίνεται ότι αντίστοιχα με την αύξηση του επιτοκίου της ΕΚΤ στο 1,25%, στα υψηλότερα επίπεδα των δύο τελευταίων ετών κινείται ο παρεμβατικός διατραπεζικός δείκτης Euribor 3μηνου που ξεπέρασε το 1,5%, επιβαρύνοντας σημαντικά τα δάνεια κυμαινομένου επιτοκίου διαμορφώνοντας το μέσο επιτόκιο των στεγαστικών και καταναλωτικών δανείων υψηλότερα του 11% και των επιχειρηματικών πολύ ακριβότερα του 6%. Ο ιδιωτικός δανεισμός τον Φεβρουάριο του 2011 διαμορφώθηκε στα 257 δισ. ευρώ, εκ των οποίων οι επιχειρήσεις έχουν δανειστεί 123 δισ. ευρώ, οι ελεύθεροι επαγγελματίες και ατομικές εταιρίες 17 δισ. ευρώ και τέλος τα νοικοκυριά 117 δισ. ευρώ.Περισσότερα Άρθρα...
