realestatenews.gr
Πέντε προτάσεις για τα καταστήματα
του Γιαννη Λιναρδακη
αρχιτεκτονα
Το στηριζομενο και στον υπερεπαγγελματισμο μοντελο της Ελληνικης οικονομικης μεγεθυνσης, (οχι αναπτυξης) εχει προ πολλου καταρρευσει και δεν προκειται να αναστηλωθει. Στην Αθηνα, πρωτευουσα αυτου του, κρατικης εμπνευσης και σχεδιασμου, παρασιτικου υπερεπαγγελματισμου, τα ισογεια σε σχεδον καθε απιθανο δρομισκο καθε ακραιας γειτονιας κτισθηκαν εξ αρχης ως, η μετατραπηκαν σε, καταστηματα. Ειναι ομως βεβαιο πως ο αριθμος των μικρων και πολυ μικρων επιχειρησεων μετα την κυριολεκτικα αγρια αναδιαρθρωση (που πραγματοποιειται σιωπηλα και σε αυτο το τμημα) της οικονομιας θα ειναι πολυ μικροτερος απ' οτι στο προσφατο παρελθον. Τι θα απογινουν λοιπον τα οικοδομικα κουφαρια που καποτε στεγαζαν τα καθε ειδους υπεραριθμα μαγαζια αλλα απο τωρα και στο εξης θα ειναι στο μεγαλυτερο ποσοστο αχρηστα; Τι θα γινει με τους ιδιοκτητες και το επενδυμενο κεφαλαιο; Ποιες θα ειναι οι συνεπειες για την πολη;
ΤΟ ΖΗΤΗΜΑ ΣΕ ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΤΟΥΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ
Παρα τις επιχειρουμενες μαζικες ανατροπες στην οικονομικη πραγματικοτητα γενικα (με, ελπιζω, προσωρινες και μεταβατικες νομικες προβλεψεις) διατηρειται η αξια νομιμων και παρανομων επαγγελματικων περιουσιακων στοιχειων. Κατα το ανοιγμα (για παραδειγμα) των κλειστων επαγγελματων διατηρουνται οχι μονο καποια απο τα νομιμα ως τωρα προνομια αλλα και ο παρανομος αερας των επαγγελματικων αδειων επι δεκαετιες σκανδαλωδως ευνοημενων ομαδων (οπως οι φορτηγατζηδες, φαρμακοποιοι, δικηγοροι κ.ο.κ.). Ειναι δυνατον οι ιδιοκτητες καταστηματων να καταστραφουν οικονομικα χανοντας τελειως το επενδυμενο στα κτιρια κεφαλαιο τους; Δεν μιλω για προνομια η για παρανομο αερα αλλα για πραγματικες και νομιμες αξιες που πληρωθηκαν και τωρα εκμηδενιζονται λογω οριστικης αχρηστιας των αντικειμενων των επενδυσεων. Ειναι ενα τεραστιο θεμα που αφορα τεραστιο αριθμο πολιτων, τεραστια υλικη κεφαλαιακη αξια και τεραστιες εγγυησεις τραπεζικων δανειων.
ΤΟ ΖΗΤΗΜΑ ΣΕ ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΤΗΝ ΠΟΛΗ
Το σημαντικωτερο στοιχειο των πολεων ειναι ακριβως η αστικη δυναμικη που αυτες διαθετουν. Tο κυριωτερο μεσο παραγωγης της αστικης δυναμικης ειναι ανεκαθεν ο δρομος. Οχι ο δρομος ως διοδος η περασμα (που ουτως η αλλως ειναι), αλλα ο δρομος ως πεδιο συναλλαγης δηλαδη επικοινωνιας. Απο τα ιδιαιτερα τοπικα (υλικα και συμβολικα) χαρακτηριστικα του δρομου εξαρταται η ενταση και ποιοτητα της επικοινωνιας δηλαδη, η λειτουργικοτητα του. Στις πυκνοδομημενες αστικες περιοχες η λειτουργικοτητα του δρομου (η αστικοτητα) περιοριζεται σχεδον αποκλειστικα στα ισογεια των κτιριων. Σε πυκνοδομημενες αστικες περιοχες με εξαθλιωμενα, κουρελιαρικα, εγκαταλειμενα ισογεια χανεται καθε θετικο αστικο στοιχειο, μενουν μονο τα πολλα αρνητικα στοιχεια. Η υπαρξη αχρηστων / κλειστων ισογειων, γενικα - αλλα ειδικωτερα στο χωρις πρασιες συνεχες συστημα δομησεως -, καθιστα τον δρομο ανασφαλη τοπο κυκλοφοριας επειδη δεν υπαρχει ελεγχος απο κανεναν. Τελικα ολη η περιοχη υποβαθμιζεται και απαξιωνεται κοινωνικα και οικονομικα. Κατι πρεπει να γινει σχετικα με τους κλειστους χωρους καταστηματων ωστε να αντμετωπισθουν οι οικονομικες και πολεοδομικες συνεπειες.
ΠΕΝΤΕ ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ
1. Απαγορευση της λειτουργιας οποιουδηποτε νεου επαγγελματικου χωρου σε οροφο κτιριου κατοικιας και μη αποδοχη των σχετικων δαπανων ενοικιου κλπ στα επαγγελματικα εξοδα (ευρισκεται ευκολα δικαιολογια υπερμετρης επιβαρυνσης και ενοχλησης των συνοικων).
2. Αναγνωριση του δικαιωματος μετατροπης των χωρων καταστηματων σε χωρους κατοικιας η χωρους σταθμευσης χωρις εκδοση αδειας αλλαγης χρησεως και κυριως χωρις συγκαταθεση των συνιδιοκτητων της οικοδομης δεδομενου του οτι οι παραπανω χρησεις δεν επιβαρυνουν καμια πολεοδομικη παραμετρο, το αντιθετο μαλιστα. (οι χωροι για καταστηματα απο προδιαγραφη αντεχουν τα υποτιθεμενα φορτια των αυτοκινητων και δεν χρειαζεται σχετικος ελεγχος).
3. Απηνης διωξη καθε παρανομης επεκτασης των ισογειων χωρων εκτος των νομιμων οριων του κτιριου σε ακαλυπτους και πρασιες, καθως και της μετατροπης χωρων - πιλοτης η σταθμευσης - σε επαγελματικους χωρους. [Απηνης σημαινει πρωτα επιβολη και εισπραξη εξοντωτικου προστιμου και μετα δυνατοτητα υποβολης τυχον ενστασεων].
4. Υποχρεωτικη φυτευση με δαπανη ολων των συνιδιοκτητων του κτιριου ολων ανεξαιρετως των πρασιων συμφωνα με οσα σημερα ισχυουν με εφαρμογη και σε παγιωμενες απο το παρελθον περιπτωσεις ανεξαρτητως παλαιοτερων διαταξεων. (η φυτευση συναρταται και με καταργηση παρανομων θεσεων σταθμευσης σε πρασιες και με υπερεκμεταλλευση συγκεκριμμενων ακινητων εναντι αλλων). [Υποχρεωτικη σημαινει πως δεν απαιτειται ιδιαιτερη γνωση διαταξεων ωστε να μπορει να διαπιστωνεται παραβαση αμεσα απο οποιονδηποτε και αναλογη επιβολη προστιμου ακομη και απο την δημοτικη αστυνομια].
5. Καταργηση καποιων περιορισμων στην εγκατασταση ελαφρα οχλουσων χρησεων που δεν επιφερουν φυσικες βλαβες στο περιβαλον ωστε να αυξηθουν οι εν δυναμει ενοικοι. Οι πραπανω προτασεις, ειναι τελειως ασχετες προς τις λογικες επιδοματων και κινητρων, ειναι αμελητεου δημοσιου κοστους και ειναι σχεδον αμεσα εφαρμοσιμες. Αποσκοπουν (μεσω της βελτιωσης του περιβαλλοντος, της εμφανισης, της ασφαλειας της ισορροπης εκμεταλλευσης των τοπικων ιδιοκτησιων) στην αυξηση της ζητησης ισογειων χωρων πανω απο τα διαμορφουμενα τωρα (και προβλεπομενα για το μελλον) επιπεδα. Αν ηταν δυνατο να δοκιμασθουν σε καποια καταλληλη περιοχη, πιστευω πως θα συνεισεφεραν ουσιαστικα στον εκει περιορισμο της κοινωνικης και οικονομικης υποβαθμισης και απαξιωσης καθως και (στον περιορισμο) της υποτιμησης των αξιων στα ακινητα γενικα και ειδικωτερα στους χωρους καταστηματων.
Τα εμπορικά κέντρα αντιμετωπίζουν καλύτερα την κρίση σε σύγκριση με τις εμπορικές πιάτσες σε κεντρικούς δρόμους. Αυτό υποστηρίζει η Lamda η οποία αποδίδει την εξέλιξη «στο ότι έχουν καταστεί σημεία αναφοράς και αποδοχής από το καταναλωτικό κοινό, προσφέρουν ιδανικές συνθήκες για τη δραστηριοποίηση των εμπόρων λιανικής, ιδιαίτερα τώρα με την οικονομική ύφεση και τη σημαντική πτώση του τζίρου της λιανικής σε πανελλαδικό επίπεδο. Οι ιδιοκτήτες καταστημάτων λιανικής έχουν το πλεονέκτημα του χαμηλότερου ενοικίου συγκριτικά με τις κεντρικές οδούς, μεγάλη υποστήριξη σε ενέργειες marketing και επικοινωνίας καθώς και εξασφαλισμένη επισκεψιμότητα, όπως αποδεικνύει η μέχρι σήμερα εμπειρία. Η επιτυχημένη αυτή πορεία αντανακλάται στην 100% πληρότητα των κέντρων καθώς και στη διατήρηση των συμβατικών ενοικίων χωρίς περικοπές» Σύμφωνα με τα στοιχεία στο “Golden Hall” παρατηρήθηκε αύξηση του τζίρου των καταστημάτων κατά 2,5% και των επισκεπτών κατά 25%, ενώ ο συνολικός κύκλος εργασιών των καταστημάτων στο “The Mall Athens” κινήθηκε συγκριτικά πολύ λιγότερο πτωτικά, κατά 10,5%, ενώ ο αριθμός των επισκεπτών ανήλθε σε 11,9 εκατ, παρουσιάζοντας κάμψη μόνο κατά 6%. Στο “Mediterranean Cosmos” στη Θεσσαλονίκη η πτώση του κύκλου εργασιών των καταστημάτων περιορίστηκε στο 9% ενώ ο αριθμός των επισκεπτών παρέμεινε 8,3 εκατ. όπως το 2009.
«Το υπό διαβούλευση διάταγμα χρήσεων γης που προβλέπει την απαγόρευση κατασκευής κατοικιών στα εκτός σχεδίου ακίνητα, απαξιώνει την περιουσία εκατομμυρίων Ελλήνων ιδιοκτητών που έχουν στην κατοχή τους αγροτεμάχια, χωρίς καμιά προειδοποίηση, και φυσικά καμιά αποζημίωση, ενώ παράλληλα ετοιμάζονται να τα εντάξουν και στον ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας, φυσικά με αξίες πλασματικές, δηλαδή πριν από την απαξίωσή τους! Αν περάσει το απίστευτο αυτό διάταγμα θα κάνει αυτούς τους μικροϊδιοκτήτες να ξεπουλήσουν τα αγροτεμάχιά τους σε κάποια «κοράκια» που επαγρυπνούν για να τα αγοράσουν σε εξευτελιστικές τιμές. Αντί να ολοκληρώσουν ένα χωροταξικό με σωστές χρήσεις γης ανά την Ελλάδα, που θα αφορά την ανάπτυξη της βιομηχανίας, του τουρισμού και άλλων επαγγελματικών ή αστικών χρήσεων, διώχνουν επενδυτές και αγοραστές εξοχικών κατοικιών από τη χώρα μας και από όλη την Ευρώπη.» Αυτό καταγγέλει η Ομοσπονδία Μεσιτών , επιβεβαιώνοντας με τον τρόπο αυτό τις επισημάνσεις του realestatenres.gr .
Η ελάφρυνση των δόσεων στα στεγαστικά δάνεια μπορεί να επιτευχθεί με την επιμήκυνση της εναπομένουσας περιόδου αποπληρωμής, αλλά και με την παροχή μιας περιόδου χάριτος κατά τη διάρκεια της οποίας ο δανειολήπτης είτε καταβάλλει μόνο τους τόκους ή δεν πληρώνει δόση. Βέβαια μπορεί με τις λύσεις αυτές τα μηνιαία έξοδα ενός νοικοκυριού να περιορίζονται, ωστόσο συνεπάγονται επιπλέον κόστος. Μεγαλύτερη διάρκεια εξόφλησης σημαίνει περισσότερους τόκους. Εξάλλου οι δανειολήπτες θα πρέπει να γνωρίζουν ότι το δάνειο θα πρέπει να έχει εξοφληθεί ως και το 73ο-75ο έτος της ηλικίας τους. Ως εκ τούτου η ελάφρυνση με αυτή τη μέθοδο ρύθμισης δεν είναι απεριόριστη, αλλά εξαρτάται από την ηλικία του δανειοδοτουμένου.
Τα αδιάθετα προς πώληση ακίνητα (κατοικίες) σύμφωνα με εκτιμήσεις κυμαίνονται μεταξύ 160.000 και 180.000. Την ίδια στιγμή ο αριθμός των συναλλαγών παρουσιάσει μεγάλη πτώση που κυμαίνεται στο 40% περίπου το 2012 σε σχέση με το 2011, όταν έχει προηγηθεί μείωση συναλλαγών 30% το 2011 σε σχέση με το 2010. Ταυτόχρονα οι χρηματοδοτήσεις στεγαστικών δανείων βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια στο συγκεκριμένο τομέα να φθάνουν το 20%. Η κατάσταση όσον αφορά την οικοδομική δραστηριότητα χειροτερεύει για έναν ακόμη χρόνο με τις οικοδομικές άδειες να έχουν υποχωρήσει στις 24.000 ετησίως σε σχέση με πάνω από 90.000 πριν την κρίση, ενώ ένας στους δύο εργαζόμενους στον κλάδο έχει χάσει την εργασία του. Επισης, οι τιμές στα ακίνητα έχουν υποχωρήσει κατά 21% περίπου σε ονομαστικούς όρους από τότε που ξεκίνησε η κρίση και 30% σε πραγματικούς όρους.Περισσότερα Άρθρα...
