Αγορά πολλαπλών ταχυτήτων έχει διαμορφωθεί τους εμπορικούς χώρους. Υπάρχουν ελάχιστες αλυσίδες που αναπτύσσονται, με τις περισσότερες είτε να εξορθολογίζουν το δίκτυό τους είτε να επαναδιαπραγματεύονται τα μισθώματά τους. Εάν ο ιδιοκτήτης είναι αδιάλλακτος επιλέγουν την λύση της μετεγκατάστασης. Από την άλλη πλευρλά τα κενά δηλαδή καταστήματα σε δευτερεύουσες οδικές εμπορικές αρτηρίες δύσκολα θα βρουν τις χρήσεις που είχαν πριν από δύο - τρία χρόνια. Και αυτό διότι το μοντέλο του μικρού ή μεσαίου επιχειρηματία φαίνεται να έχει παρέλθει. Ως αποτέλεσμα, τα μισθώματα παρουσιάζουν πτωτική τάση και ο «αέρας» έχει μειωθεί ή έχει εξαφανιστεί. Από την άλλη πλευρά, ο πληθωρισμός εμπορικών κέντρων είναι μία πραγματικότητα για την αγορά της Αττικής. Καταγράφεται δηλαδή στροφή στις πιο οργανωμένες αγορές, καθώς σε εμπορικά κέντρα με σωστή μίξη μισθωτών η μία χρήση λειτουργεί υποστηρικτικά της άλλης. Παράλληλα, το ύψος των μισθωμάτων στα εμπορικά κέντρα είναι χαμηλότερο σε σχέση με αυτά στις εμπορικές αρτηρίες. Τέλος οι κύριες αγορές (high street) όπου και εκεί σημειώνεται σημαντική υποχώρηση των ενοικίων ι αναμένεται να εξακολουθήσουν να εξυπηρετούν τη ζήτηση των λιανικών αλυσίδων. Οι δευτερεύουσες αγορές εκτιμάται ότι θα αντιμετωπίσουν πρόβλημα. Βεβαίως καθοριστικοί παράγοντες για την πορεία της οικονομίας και κατ’ επέκταση της αγοράς ακινήτων είναι το μέγεθος του «haircut» και ο έλεγχος που πραγματοποιεί η BlackRock στα τραπεζικά χαρτοφυλάκια. Πρόκειται για κινήσεις που θα επηρεάσουν πτωτικά την κατανάλωση αλλά και την προσφορά τραπεζικών δανείων που αυτό θα έχει άμεση επίπτωση και στην ζήτηση για αγορά γραφειακών χώρων.

Τι θα γίνει με τα δάνεια; Με συμφέρει τώρα που τα επιτόκια εξακολουθούν να είναι εξαιρετικά χαμηλά να αναχρηματοδοτήσω το δάνειο μου; Μήπως αν περιμένω διαπιστώσω ότι θα είναι πολύ αργά; Αυτές είναι σκέψεις που περνούν από το μυαλό εκατοντάδων δανειοληπτών και αν διαβάσετε παρακάτω θα βρείτε τους τέσσερεις λόγους για τους η οποίους αναχρηματοδότηση μπορεί να είναι μια κακή κίνηση.

1. Το νεκρό διάστημα είναι πολύ μεγάλο. Το νεκρό διάστημα είναι ο αριθμός των μηνών που θα απαιτηθεί προκειμένου να αποσβεστεί το κόστος από το κλείσιμο ενός νέου δανείου. Για να το υπολογίσετε να γνωρίζετε το κόστος κλεισίματος για το νέο δάνειο σας και το νέο σας επιτόκιο . Φυσικά τις πληροφορίες αυτές θα τις πάρετε από την τράπεζα. Οι τραπεζικοί λένε ότι δεν υπάρχει κάποια «συνταγή» για να καθοριστεί χρονικά το «νεκρό διάστημα» καθώς αυτό εξαρτάται από το πόσο καιρό σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι.

2. Το μακροπρόθεσμο κόστος είναι υπερβολικά υψηλό. Η αναχρηματοδότηση μπορεί σήμερα να οδηγήσει σε μειώση της μηνιαίας δόσης –ακόμα και μεγάλη- αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι θα μειώσει μακροπόθεσμα το συνολικό κόστος. Αντίθετα μπορεί να το αυξήσει. Θέλετε ένα παράδειγμα; Έχετε ένα δάνειο 30 ετών και πληρώνετε δόσεις για οκτώ χρόνια.Σκέπτεστε όμως να αναχρηματοδοτείσετε το δάνειο με ένα νέο 30ετες Εάν ξεκινήσετε ξανά με ένα νέο 30-έτους δάνειο είναι σαν να ξεκινάτε από την αρχή. Προσθέστε το ποσό που έχετε ήδη πληρώσει και αυτό που θα πληρώσετε και συγκρίνετε με το συνολικό κόσοτς του σημερινού.Ακόμα και αν το επιτόκιο στο νέο δάνειο είναι χαμηλότερο το συνολικό κόστος είναι μεγαλύτερο. Φυσικά, αν με την αναχρηματοδότηση μπορείτε να απαλλαχθείτε από το άγχος που έχετε σήμερα λόγω της αδυναμίας πληρωμής της δόσης τότε ξεχάστε όλους του προαναφερόμενους υπολογισμούς και προχωρήστε.

3.Αλλαγή κατηγορίας δανείου από σταθερό σε κυμαινόμενο. Ας υποθέσουμε ότι έχετε ήδη ένα χαμηλό επιτόκιο: 5% σε ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου και έρχεται η τράπεζα και σας προτείνει 4,5% για κυμαινόμενο επιτόκιο. Και εσείς το σκέπτεστε. ..Ας δούμε όμως τι μπορεί να σημαίνει αυτή η επιλογή. Σημαίνει ότι το όφελος από μία τέτοια κίνηση είναι περιορισμένο και για αυτό δεν θα πρεπει να αναλάβετε το ρίσκο. Τι είπατε ; Ότι η θα έχει ανακάμψει μέσα σε πέντε ή επτά χρόνια και θα είστε σε θέση να πουλήσετε ; Για σκεφτείτε όμως και αυτή τη εκδοχή: Τα επιτόκια σήμερα είναι χαμηλά αυτή τη στιγμή και δεν είναι πιθανό να είναι πολύ χαμηλότερα στο μέλλον. Έτσι ,στη διάρκεια της πενταετίας ή της επταετίας , έχοντας ένα κυμαινόμενο επιτόκιο, θα αντιμετωπίσετε κατά πάσα βεβαιότητα τις επιπτώσεις από μία προσαρμογή προς τα πάνω . Και τότε ; Θα γυρίσετε πίσω στο σταθερό επιτόκιο; Μα θα είναι υψηλότερο από αυτό που έχετε σήμερα . Και αν προσθέσετε το κόστος των δύο αναχρηματοδοτήσεων; Αν έχετε ήδη ένα χαμηλό σταθερό επιτόκιο μη μπείτε στην περιπέτεια του κυμαινόμενου. Το όφελος θα είναι ελάχιστο και το ρίσκο δυσανάλογα μεγάλο.

4. Δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά το κόστος αναχρηματοδότησης. Η τράπεζα υπολογίζει κόστος για την αναχρηματοδότηση και εσεις δεν έχετε αυτά τα χρήματα. Η πρώτη κίνηση είναι να ψάξετε σε άλλη τράπεζα . Η δεύτερη είναι να υπολογίστε το κόστος και το όφελος . Και η τρίτη να πείτε όχι.