Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Η έρευνα αγοράς

Η ελληνική αγορά βρίθει προκλήσεων οι οποίες όμως για να μετουσιωθούν σε κέρδος θα πρέπει να εντοπισθούν. Οι μέθοδοι που ακολουθούν οι ειδικοί της αγοράς είναι πολλοί αλλα σε περιπτώσεις στις οποίες θα πρέπει να μελετηθούν αγορές για τις οποίες τα στατιστικά στοιχεία είναι από περιορισμένα έως ανύπαρκτα ο καλύτερος οδηγός είναι το παρελθόν. Με απλά λόγια αν μελετηθεί η συμπεριφορά της αγοράς –και κυρίως- η ζήτηση των προηγούμενων χρόνων τότε μπορούν να εξαχθούν ιδιαίτερα χρήσιμα συμπεράσματα και για την πορεία στα επόμενα χρόνια. Από την ανάλυση των στοιχείων που αφορούν την οικονομική συμπεριφορά των αγοραστών ακινήτων και συγκεκριμένα από τις μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνται μπορεί να εξαχθούν συμπεράσματα που αφορούν:

- Την ζήτηση που εκδηλώνεται τόσο σε τοπικό επίπεδο όσο και για επιμέρους κατηγορίες ακινήτων. Φυσικά , η σημερινή περίοδος δεν προσφέρεται για ασφαλή συμπεράσματα αλλά η έρευνα της αγοράς σε βάθος πενταετίας θα δώσει μία ασφαλή εικόνα για το προφιλ των αγοραστών, το είδος και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που επιλέγουν. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον εμφανίζει και η έρευνα για το προφιλ κυρίως επαγγελματικό των αγοραστών καθώς τα συμπεράσματα οδηγούν με ασφάλεια σε διαπιστώσεις τόσο για την συμπεριφορά της αγοράς στη κρίση όσο και για την εξέλιξη της αγοράς. Για παράδειγμα σε μία περιοχή που κυριαρχούν οι μισθωτοί το ενδεχόμενο απότομης αύξησησ της προσφοράς είναι περιορισμένο αφού υπάρχει η εισοδηματική αφάλεια που λείπει απο άλλες ομάδες πολιτών πχ επιχειρηματίες.

- Το επίπεδο των τιμών που είναι διατεθειμένοι να καταβάλλουν οι αγοραστές προκειμένου να αποκτήσουν ένα ακίνητο. Μία απότιμη καμψη των τιμών στην διάρκεια των δύο τελευταίων χρόνων υποδηλώνει ότι η ζήτηση δεν αρκεί να καλύψει την προσοφρά και έτσι το πιό πιθανό είναι ότι στο εγγύς χρονικό διάστημα να επιδεινωθούν οι συνθήκες της προσφοράς.

- Την προέλευση της ζήτησης δηλαδή αν προέρχεται από τις τοπικές αγορές ή αν πρόκειται για υποψήφιους αγοραστές από άλλες περιοχές είτε της χώρας είτε του εξωτερικού. Μία αγορά που συντηρείται απο την εγχώρια ζήτηση είναι λιγότερο ευάλλωτη σσε σχέση με εκείνη που βασίζεται σε ξλενους αγοραστές οι οποίοι έχουν ευρύτερη πληροφόρηση και για τις ανταγωνιστικές αγορές.

- Την δυνατότητα άμεσης εξόδου από την επένδυση αφού όσο πιο δυναμική Είναι μία αγορά τόσο πιο εύκολα επιτυγχάνεται η ρευστοποίηση του προϊόντος . Η γνώση του ελάχιστου χρόνου που μπορεί να πωληθεί ένα ακίνητο χωρίς όμως να ο ιδιοκτήτης να έχει ρίξει κατακόρυφα την τιμή είναι μία πολλή χρήσιμη πληροφορία που οδηγεί σε συμπεράσματα για την εμπορικότητα της περιοχής. Η ύπαρξη για πολύ μεγάλο διάστημα ακινήτων στην αγορά σημαίνει ότι η εμπορικότητα στην συγκεκριμένη συγκυρία είναι περιορισμενη.

Νομοσχέδιο για τα καταπατημένα

Σε "νέα βάση" και "με γνώμονα το δημόσιο συμφέρον και τη συνταγματική νομιμότητα", θα εξετάσει το υπουργείο Οικονομικών ρυθμίσεις για τα καταπατημένα ακίνητα του Δημοσίου. Με έγγραφο του υφυπουργού Οικονομικών, Δημήτρη Κουσελά, το οποίο διαβιβάστηκε στη Βουλή μετά από ερώτηση του βουλευτή της ΝΔ, Νίκου Νικολόπουλου, με θέμα την "τακτοποίηση των καταπατημένων εκτάσεων", ο κ. Κουσελάς ενημερώνει τον βουλευτή ότι για το θέμα αυτό είχε συνταχθεί από Ειδική Επιτροπή σχέδιο νόμου "Ρυθμίσεις κατεχομένων ακινήτων του Δημοσίου και άλλες διατάξεις", το οποίο θα εξεταστεί σε νέα βάση με γνώμονα το δημόσιο συμφέρον και τη συνταγματική νομιμότητα. Ο βουλευτής της ΝΔ, που είχε απευθύνει ερώτηση στην κυβέρνηση, επικαλούνταν δημοσιεύματα σύμφωνα με τα οποία "το υπουργείο Οικονομικών βγάζει από το συρτάρι το εισπρακτικό σχέδιο για την τακτοποίηση των καταπατημένων εκτάσεων του Δημοσίου" και "εξετάζεται ρύθμιση για τα καταπατημένα που μπορεί να φέρει ζεστό και πολύ χρήμα στο Δημόσιο ταμείο". Ο κ. Νικολόπουλος, μεταξύ άλλων, καλούσε το υπουργείο Οικονομικών να αποσαφηνίσει αν το σχέδιο που επεξεργάζεται προβλέπει καταβολή εφάπαξ τιμήματος από τους χρήστες των ακινήτων προκειμένου να διακοπούν όλες οι νομικές διαδικασίες που έχει κινήσει το ελληνικό δημόσιο εναντίον τους με αγωγές, διώξεις και πρόστιμα. Ανάλογη απάντηση με αυτή που δίδει στον βουλευτή της ΝΔ, "επιφυλάσσει" ο υφυπουργός Οικονομικών, Δημήτρης Κουσελάς και στις βουλευτές του ΣΥΡΙΖΑ, Ευαγγελία Αμμανατίδου Πασχαλίδου και Ηρώ Διώτη, οι οποίες είχαν καταθέσει ερώτηση επισημαίνοντας ότι υπάρχει σοβαρό θέμα με τους κατοίκους του Αγ. Γερμανού Πρεσπών, πολλοί από τους οποίους δεν έχουν τίτλους ιδιοκτησίας για τα σπίτια τους, για διάφορους λόγους και το Δημόσιο τους ζητάει μεγάλα ποσά για να τους δώσει τους τίτλους. Σημειώνεται ότι ομάδες εργασίας προκειμένου να εκπονήσουν σχέδιο για τα καταπατημένα του δημοσίου είχαν συγκροτηθεί επί των ημερών του κ. Πέτρου Δούκα στο υπουργείο Οικονομικών.

Στην ύφεση και το 2012

Η Ελλάδα κινδυνεύει να παραμείνει σε ύφεση και το 2012, για τέταρτο συνεχόμενο έτος, αναφέρει δημοσίευμα της Wall Street Journal την Πέμπτη. Σύμφωνα με τους ανταποκριτές της εφημερίδας στην Αθήνα, μερίδα αναλυτών δεν συμμερίζεται τις κυβερνητικές προβλέψεις για ανάκαμψη της οικονομίας το 2012 και περαιτέρω υποχώρηση του δημοσιονομικού ελλείμματος και εκτιμούν πως η χώρα θα παρουσιάσει αρνητική ανάπτυξη και το επόμενο έτος. Όπως αναφέρουν, εν μέσω βύθισης της καταναλωτικής ζήτησης, εξασθένησης των παγκόσμιων προοπτικών ανάπτυξης και των νέων μέτρων λιτότητας, οι αναλυτές θεωρούν πως η ελληνική οικονομία θα συρρικνωθεί κατά 2% ή περισσότερο το 2012, μετά από συρρίκνωση 4,5% το 2010 και μια αναμενόμενη κάμψη 3,9% εφέτος. Σημειώνεται , ότι όπως έχει αποκαλύψει το realestatenews.gr, μόνο από τη συρρίκνωση της οικοδομής το ΑΕΠ θα μειωθεί τουλάχιστον κατά 0,8 ποσοστιαίες μονάδες.

«Η επιδείνωση των προβλέψεων θα μπορούσε να επικεντρώσει εκ νέου την προσοχή της αγοράς στην Ελλάδα», αναφέρει η Wall Street Journal, προσθέτοντας πως μια μεγαλύτερη ύφεση θα πλήξει τις προσπάθειες της Ελλάδας για την μείωση του ελλείμματος, ενώ και ο λόγος του χρέους ως ποσοστό του ΑΕΠ θα επιδεινωθεί περαιτέρω. Εξάλλου, η εφημερίδα σημειώνει πως οι αμφιβολίες για την ανάπτυξη εκφράζονται και από κυβερνητικούς κύκλους.

Οικοδομή: Βουτιά διαρκείας

Σύμφωνα με τα προσωρινά στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής, κατά το μήνα Απρίλιο 2011 το μέγεθος της συνολικής Οικοδομικής Δραστηριότητας (Ιδιωτικής - Δημόσιας) στο σύνολο της Χώρας μετρούμενο με βάση τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες, ανήλθε σε 2.789 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 494,3 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 1.903,4 χιλιάδες m3 όγκου, παρουσίασε δηλαδή, μείωση κατά 25,3 % στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 36,4 % στην επιφάνεια και κατά 32,3 % στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2010 .

Το μέγεθος της Ιδιωτικής Οικοδομικής Δραστηριότητας, στο σύνολο της Χώρας, ανήλθε σε 2.772 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 476,1 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 1.847,5 χιλιάδες m3 όγκου, παρουσίασε, δηλαδή, μείωση κατά 25,2 % στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 35,7 % στην επιφάνεια και κατά 30,3 % στον όγκο σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2010 .

Αντίστοιχα το μέγεθος της Δημόσιας Οικοδομικής Δραστηριότητας κατά το μήνα Απρίλιο 2011 , στο σύνολο της Χώρας, ανήλθε σε 17 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 17,7 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 55,9 χιλιάδες m3 όγκου.

Κατά την περίοδο των τελευταίων δώδεκα μηνών, δηλαδή από το Μάιο 2010 έως τον Απρίλιο 2011 , το μέγεθος της συνολικής Οικοδομικής Δραστηριότητας ( Ιδιωτικής- Δημόσιας ) μετρούμενο με βάση τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες, στο σύνολο της Χώρας, ανήλθε σε 42.891 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 8.644,9 χιλιάδες m2 επιφάνειας και 31.296,7 χιλιάδες m3 όγκου. Παρατηρήθηκε δηλαδή, μείωση κατά 22,2 % στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 29,7 % στην επιφάνεια και κατά 30,7 % στον όγκο σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Μαΐου 2009 - Απριλίου 2010 . Κατά την ίδια χρονική περίοδο, Μαΐου 2010 - Απριλίου 2011 η Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα, εμφανίζει στο σύνολο της Χώρας, μείωση κατά 22,0 % στον αριθμό των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών, κατά 29,9 % στην επιφάνεια και κατά 30,6 % στον όγκο, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο Μαΐου 2009 - Απριλίου 2010 . Το ποσοστό συμμετοχής της Δημόσιας Οικοδομικής Δραστηριότητας στο συνολικό οικοδομικό όγκο, για την ανωτέρω περίοδο, είναι 3,5 %.

Το τετράμηνο Ιανουαρίου - Απριλίου 2011, η συνολική Οικοδομική Δραστηριότητα εμφανίζει, στο σύνολο της Χώρας, μείωση κατά 43,1% στον αριθμό των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών, κατά 52,0 % στην επιφάνεια και κατά 49,7 % στον όγκο, σε σχέση με το αντίστοιχο τετράμηνο του έτους 2010 . Αντίστοιχα, η Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα, εμφανίζει στο σύνολο της Χώρας, μείωση κατά 43,0 % στον αριθμό των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών, κατά 52,0 % στην επιφάνεια και κατά 49,2 % στον όγκο, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Ιανουαρίου - Απριλίου 2010

Το τέλος των μικρών καταστημάτων

Στην γωνία Ζωοδόχου Πηγής και Αραχώβης, στα Εξάρχεια βρίσκονταν ένα μικρό μπακάλικο. Μικρό στα τετραγωνικά αλλά στην πραγματικότητα «ταΐζε» μία από τις πιο πυκνοκατοικημένες γειτονιές του κέντρου της Αθήνας. Το δούλευαν τρία αδέλφια και είχαν σήμα κατατεθέν τα τσουβάλια με τα χύμα όσπρια και τις διανομές κατ΄ οικον με το ποδήλατο του μικρότερου από τα τρία αδέλφια. Σήμερα το μπακάλικο δεν υπάρχει . Όπως δεν υπάρχει και ο ράπτης που δούλευε λίγο παραπάνω στην Ζωοδόχου Πηγής και το γωνιακό εστιατόριο της Καλλιδρομίου και η πιτσαρία της γειτονιάς που είχε γνωρίζει πιένες στην διάρκεια της δεκαετίας του ΄80. Σημάδια των καιρών θα έλεγαν μερικοί. Οι παγκοσμιοποίηση θα έλεγαν κάποιοι άλλοι. Οι επιπτώσεις από την μάχη της ελεύθερης αγοράς κάποιοι τρίτοι .

Την αλήθεια όμως την περιγράφουν οι αμείλικτοι αριθμοί οι οποίοι παρουσιάζουν παραστατικά την πραγματικότητα . Κάθε χρόνος που περνά λιγότερα καταστήματα τροφίμων επιβιώνουν από τον οξύ ανταγωνισμό των σούπερ μάρκετ. Η απώλεια μεριδίου της αγοράς είναι μία αλήθεια καθώς από το 1995 μέχρι σήμερα τα μεγάλα σούπερ μάρκετ έχουν σχεδόν διπλασιάσει τον όγκο των πωλήσεων τους (η αξία των πωλήσεων μετά την αφαίρεση του πληθωρισμού) ενώ αντίθετα τα μικρά καταστήματα τροφίμων έχουν εμφανίσει μείωση των πραγματικών τους πωλήσεων. Συγκεκριμένα την περίοδο 1995 -2007 : -τα μεγάλα καταστήματα τροφίμων έχουν αυξήσει τις πραγματικές τους πωλήσεις κατά 80,7% περίπου. -τα μικρά καταστήματα τροφίμων και ποτών έχουν μικρότερο τζίρο σε ποσοστό που προσεγγίζει το 7% περίπου.

«Στην πραγματικότητα δεν μιλάμε για ανταγωνισμό τιμών αλλά για ανταγωνισμό σημείων πώλησης. Οι αλυσίδες σούπερ μάρκετ την τελευταία δεκαετία έχουν αναπτύξει τεράστια , για τα ελληνικά δεδομένα δίκτυα πώλησης με αποτέλεσμα να εκμεταλλεύονται όλα τα συγκριτικά πλεονεκτήματα των οικονομιών κλίμακος. Εκτιμάται ότι το πανελλαδικό δίκτυο πώλησης των τεσσάρων μεγαλύτερων αλλυσίδων σούπερ μάρκετ ξεπερνά τα 1100 καταστήματα. Η συντριπτική πλειοψηφία των οποίων βρίσκεται στην Αθήνα και στην Θεσσαλονίκη όπου καταγράφεται η μεγαλύτερη συγκέντρωση πληθυσμού. Φυσικά στο περιβάλλον αυτό η μικρή επιχείρηση τροφίμων είναι αδύνατον να αντέξει τόσο τον ανταγωνισμό των τιμών όσο και το αυξημένο κόστος που συνεπάγεται η επί ίσοις όροις λειτουργία της με την αντίστοιχη των σούπερ μάρκετ(ωράρια λειτουργίας, ελαστική απασχόληση κ.α) . Από την άλλη πλευρά δεν θα πρέπει να υποβαθμίζεται το γεγονός ότι οι μεγάλοι τζίροι φέρνουν τόσο φθηνότερες προμήθειες όσο και παράπλευρα έσοδα καθώς και δυνατότητα χρηματοδότησης μέσω των προμηθευτών τους (βιομηχανίες κ.α). Σε μία τόσο μεγάλη αγορά η μοίρα των μικρών του κλάδου θα πρέπει να αναζητηθεί στο περιθώριο.» τόνιζε πρόσφατα οικονομικός αναλυτής ο οποίος καταγράφει τα οικονομικά μεγέθη της αγοράς ειδών διατροφής και ποτών. Πρέπει να σημειωθεί ότι , η κρίση δεν έχει χτυπήσει μόνο τα παραδοσιακά μπακάλικα αλλά και άλλους χώρους της αγοράς τροφίμων.

Φαίνεται όμως ότι ανάλογη είναι και η κατάσταση που διαμορφώνεται και στην αγορά ένδυσης και υπόδησης όπου και εκεί οι μικρές επιχειρήσεις του κλάδου έχουν να κάνουν ένα διμέτωπο αγώνα προσπαθώντας να διατηρήσουν το μερίδιο αγοράς που έχουν. Τα επίσημα στοιχεία όμως αποκαλύπτουν ότι και στο πεδίο αυτό το αποτέλεσμα είναι σχεδόν προκαθορισμένο και οδηγεί στην συγκέντρωση. «Η αγορά ειδών ένδυσης και υπόδησης σταδιακά οργανώνεται με βάση την αγορά ειδών διατροφής . Οι ξένες αλυσίδες ισχυροποιούν την θέση τους στην αγορά ισχυροποιώντας την παρουσία τους τόσο στις αγορές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης όσο και των μεγάλων αστικών κέντρων . Από την άλλη πλευρά οι ελληνικές επιχειρήσεις που προσπαθούν να αντιμετωπίσουν τον οξύ ανταγωνισμό επενδύουν στο δίκτυο καταστημάτων τους . Από την άλλη πλευρά , οι μικρότερες επιχειρήσεις , που δεν αντιμετωπίζουν χρηματοοικονομικά προβλήματα προσπαθούν να αποκτήσουν παρουσία σε οργανωμένους εμπορικούς χώρους υποβαθμίζοντας το ρόλο των τοπικών αγορών . Αποτέλεσμα οι μικρότερες επιχειρήσεις του κλάδου να έχουν να αντιμετωπίσουν ένα οξύ ανταγωνισμό σε όλα τα επίπεδα που αργά αλλά σταθερά τους οδηγεί σε απώλεια σημαντικού μεριδίου της αγοράς.», τόνιζε πριν λίγες μέρες συνδικαλιστής έμπορος όταν του ζητήθηκε να ερμηνεύσει τα στοιχεία που αφορούν την εξέλιξη των πωλήσεων. Σύμφωνα με τα στοιχεία αυτά χρόνο με τον χρόνο οι μεγάλες επιχειρήσεις του κλάδου ειδών ένδυσης και υπόδησης ισχυροποιούν ακόμα περισσότερο την θέση τους στην αγορά. Συγκεκριμένα την περίοδο 1995-2007 ο όγκος των πλύσεων των μεγάλων εμπορικών αλυσίδων ειδών ένδυσης και υπόδησης κατέγραψε άνοδο της τάξης του 143% ενώ αντίθετα οι μικρές επιχειρήσεις του κλάδου είδαν τον όγκο των πωλήσεων τους να αυξάνεται σε ποσοστό που κινείται στα επίπεδα του 50%. Σύμφωνα με στοιχεία που αφορούν την ανάπτυξη των εμπορικών δικτύων οι μεγάλες επιχειρήσεις του κλάδου έχουν επενδύσει κυρίως στο πανελλαδικό δίκτυο καταστημάτων γεγονός που τους παρέχει την δυνατότητα να εκμεταλλεύονται στο έπακρο τις οικονομίες κλίμακος. Από τα στοιχεία προκύπτει ότι ήδη πολλές από τις μεγάλες ελληνικές επιχειρήσεις του κλάδου έχουν αναπτύξει δίκτυο 20 έως 80 καταστημάτων σε ολόκληρη την Ελλάδα.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki