Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Καταγγέλω κε Υπουργέ

Η αγορά ακινήτων στην Β. Ελλάδα ζει με την ελπίδα

Το ενδιαφέρον των αγοραστών στη Θεσσαλονίκη συνεχίζει να εντοπίζεται κυρίως στο κέντρο της πόλης και σε παλαιότερης κατασκευής διαμερίσματα και γραφεία, τα οποία πωλούνται σε σημαντικά χαμηλότερες τιμές από τα νεόδμητα. Οι εμπορικές αξίες παρουσιάζουν πτώση της τάξης του 35%-50% σε σχέση με το 2008 αλλά στην παρούσα φάση φαίνονται να σταθεροποιούνται. Οι περιοχές με την μικρότερη μείωση φαίνεται να είναι το κέντρο της πόλης, η Καλαμαριά και η περιοχή της Τούμπας, ενώ μεγάλες μειώσεις παρουσιάζουν οι περιοχές της δυτικής Θεσσαλονίκης, το Πανόραμα και η περιοχή της Χαριλάου. Αξίζει να σημειωθεί ότι συνεχίζουν να υπάρχουν ακόμη πράξεις αντιπαροχής, με τους κατασκευαστές και τους οικοπεδούχους να αντιλαμβάνονται πλέον τη νέα πραγματικότητα του Real Estate. Όσον αφορά στον κλάδο των γραφείων και των καταστημάτων υπήρξε σημαντικός αριθμός επαναδιαπραγματεύσεων λόγω της μεγάλης πτώσης των μισθωτικών αξιών. Οι μεγάλες εταιρείες λιανεμπορίου παρουσιάζουν τα πρώτα σημάδια ανάπτυξης με νέα μεγαλύτερα καταστήματα . Πολλοί υφιστάμενοι μισθωτές σε δευτερεύοντες οδούς προχωρούν σε επέκταση και αναζήτηση επιλογών σε κύριους οδικούς άξονες με αποτέλεσμα να παρατηρείται έντονη κινητικότητα σε κεντρικές οδικές αρτηρίες, κυρίως στο κέντρο της πόλης. Η Χαλκιδική δείχνει στοιχεία ανάνηψης από την παρούσα κατάσταση της κτηματαγοράς, με την διενέργεια πράξεων αγοραπωλησιών σε τουριστικά ακίνητα, τόσο σε ξενοδοχεία όσο και σε «τακτοποιημένες» και νόμιμες εξοχικές κατοικίες. Εκτός των ιδιωτικών πράξεων, και το ΤΑΙΠΕΔ έχει προβεί στην πώληση παραθαλάσσιας οικοπεδικής έκτασης στον Άγιο Ιωάννη και παλαιάς ξενοδοχειακής μονάδας στο Παλιούρι. Η Ήπειρος παρουσίασε μεγάλη μείωση αξιών την τελευταία 3ετία (με την αντιπαροχή να έχει «παγώσει» πλήρως) και κατέχει πλέον την πρωτιά τόσο στην ανεργία όσο και την πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας. Η όποια ανοικοδόμηση παρατηρείται και εντοπίζεται κυρίως σε παραθαλάσσια οικόπεδα στην Πάργα και την Πρέβεζα.

Ανοίγει και άλλο η "ψαλλίδα"

Πωλούνται έως και στο 50% της αντικειμενικής τους αξίας, κι όμως παραμένουν στα αζήτητα. Ακίνητα ακόμη και στις αποκαλούμενες «καλές περιοχές» αναζητούν αγοραστές, με τις χαμηλές τιμές πώλησης να μην είναι ικανές να προσελκύσουν το ενδιαφέρον. Η πτώση των αγοραπωλησιών, εξάλλου, είναι της τάξεως του 92% σε σχέση με το 2011 και 85% σε σχέση με το 2012. Προ κρίσης οι αντικειμενικές αξίες ήταν χαμηλότερες ακόμη και πάνω από 200%, ενώ μετά τη ραγδαία πτώση των τιμών πώλησης ακινήτων υπάρχουν περιοχές, στις οποίες τα συμβόλαια κλείνονται με τιμές χαμηλότερες 40%-50% σε σχέση με τις τιμές που υπολογίζει η εφορία.Το αποτέλεσμα είναι η περιουσία των ιδιοκτητών, κυρίως σε παλαιά ακίνητα, να κοστίζει πολύ λιγότερο, σε σχέση με την αξία με την οποία η Πολιτεία υπολογίζει τους φόρους. Σε πολλές περιπτώσεις οι αντικειμενικές αξίες είναι πολύ υψηλότερες σε σχέση με τις εμπορικές τιμές, ειδικά όταν πρόκειται για ακίνητο παλαιότητας άνω των 17 ετών». Παρόμοια εικόνα επικρατεί και στην υπόλοιπη Ελλάδα, με τους ιδιοκτήτες -ως επί το πλείστον παλαιών ακινήτων- να έχουν ρίξει «πολύ νερό στο κρασί τους». Την ίδια στιγμή, στρεβλώσεις παρατηρούνται και στις αντικειμενικές τιμές των οικοπέδων, που χρησιμοποιήθηκαν ως βάση για τον υπολογισμό του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας Φυσικών Προσώπων των ετών 2011, 2012 και 2013, καθώς και για τον ΕΝΦΙΑ.

Εξαφανίστηκαν οι ρωσοι!

Εξαφανίστηκαν οι ρωσοι! Οι κυρώσεις σε βάρος της Ρωσίας έχει περιορίσει στο ελάχιστο και αυτούς τους λιγοστούς σοβαρούς ρώσους υποψήφιους αγοραστές απο την ελληνική αγορά καταρρίπτοντας πριν ακόμα "γεννηθεί" ένα σενάριο επιτυχίας που καλλιεργούνταν συστηματικά τα τελευταία χρόνια. Η απομάκρυνση των ρώσων δεν αφορά μόνο την Ελλάδα. Ανάλογα φαινόμενα έχουν καταγραφεί στα θέρετρα στην Νοτιοανατολική Ευρώπη, τη Μαύρη Θάλασσα και την Αδριατική που ήταν μεταξύ των κορυφαίων προορισμών για τους Ρώσους αγοραστές δεύτερης κατοικίας και των επενδύσεων σε ακίνητα κατά την τελευταία δεκαετία. Η επιδείνωση των σχέσεων μεταξύ της Ρωσίας και της Ευρώπης έχει μειώσει κατακόρυφα το ρωσικό ενδιαφέρον για τα πάλαι ποτέ hotspots, όπως η Βουλγαρία και το Μαυροβούνιο. Ενώ οι στατιστικές για το τρέχον έτος δεν έχουν δημοσιευθεί ακόμη, κτηματομεσίτες και σύμβουλοι ακινήτων στις δύο χώρες αναφέρουν πτώση στις αγορές από τους Ρώσους, αν και είναι ακόμα νωρίς, για να πουν πόσο μεγάλο αντίκτυπο θα έχει αυτό στις αξίες των ακινήτων, ιδίως δεδομένου ότι οι αγοραστές από ορισμένες χώρες της Δυτικής Ευρώπης γεμίζουν μερικά από τα κενά σε αυτές τις αγορές. Τόσο η Βουλγαρία όσο και το Μαυροβούνιο έχουν δει μια δραματική εισροή Ρώσων - τουρίστες, επενδυτές και αγοραστές ακινήτων - από τα μέσα της δεκαετίας του 2000. Η Ρωσική ιστοσελίδα αγγελιών ακινήτων Prian αναφέρει ότι τον Δεκέμβριο του 2013 η Βουλγαρία ήταν σταθερά η πιο δημοφιλής χώρα για αναζήτηση ακινήτων. Για παρόμοιους λόγους, το Μαυροβούνιο είναι επίσης ανάμεσα στους πιο δημοφιλείς προορισμούς. Ενώ οι Βρετανοί και οι Ιρλανδοί αγοραστές ήταν μεταξύ των πρώτων που άρχισαν να αγοράζουν ακίνητα κατά μήκος της Αδριατικής ακτής στην Κροατία και το Μαυροβούνιο, από την έναρξη της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης το 2008, οι Ευρωπαίοι άρχισαν να αντικαθίστανται από τους Ρώσους. Από τότε η εισροή των Ρώσων αγοραστών σε παραθαλάσσια θέρετρα του Μαυροβουνίου ήταν τόσο μεγάλη, που η χώρα κέρδισε τον τίτλο "της Μόσχας στην θάλασσα". Όμως οι συνθήκες αλλάζουν. Τόσο η Βουλγαρία όσο και το Μαυροβούνιο συμμετείχαν – έστω και απρόθυμα- στις ευρωπαϊκές κυρώσεις που έχουν επιβληθεί κατά της Ρωσίας για την προσάρτηση της Κριμαίας. Άλλοι παράγοντες, όπως η εξασθένηση του ρουβλίου έναντι του ευρώ έκαναν τα ακίνητα στην περιοχή λιγότερο ελκυστικά για τους Ρώσους αγοραστές, αυξάνοντας τους φόβους ότι η τρέχουσα επιβράδυνση της ζήτησης θα μπορούσε να είναι μόνο η αρχή μιας μεγαλύτερης εξόδου. Στη Βουλγαρία υπάρχουν ήδη σημάδια της πτώσης της ζήτησης, με κάποιους Ρώσους να βγάζουν τα ακίνητά τους στην Βουλγαρία στην αγορά. Η Βουλγαρική εφημερίδα Trud και το τηλεοπτικό κανάλι NovaTV εκτιμούν την πτώση φέτος να φθάνει μέχρι και το ένα τρίτο στη ρωσική αγορά στα παραθαλάσσια θέρετρα, αν και υπήρξε λιγότερο αντίκτυπο στις αγορές ακινήτων στις μεγάλες πόλεις. Το Μαυροβούνιο είχε επίσης μια πτώση της ζήτησης από Ρώσους από το 2013, αν και - όπως στη Βουλγαρία – η απώλειες Ρώσων αγοραστών αντικαθίστανται από Δυτικοευρωπαίους που εισέρχονται τώρα στην αγορά με μεγαλύτερο αριθμό από ό, τι σε οποιαδήποτε άλλη στιγμή από το 2008.

Καθίζηση στις συναλλαγές

Καθίζηση καταγράφηκε στις συναλλαγές ακινήτων στα χρόνια του Μηνημονίου.Από τις 215.000 αγοραπωλησίες που είχαν καταγραφεί το 2005, η φετινή χρονιά θα κλείσει μόλις στις 35.000. Δηλαδή το 1/6 των συμβολαίων που γίνονταν πριν από εννέα χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι μέσα σ' αυτή την καταστροφική περίοδο η αγορά ακινήτων έχασε περί τις 180.000 συμφωνίες, ενώ αντίστοιχα μεγάλη ήταν η ζημία για τα φορολογικά έσοδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι πέρυσι είχαν καταγραφεί περίπου 48.000 αγοραπωλησίες, δηλαδή το 2014 θα γίνουν 13.000 λιγότερες. Στην Αθήνα, όπου το 2005 οι καταγεγραμμένες συναλλαγές έφτασαν τις 46.000, φέτος θα κλείσουν κάτω από 10.000. Οπως εκτιμά η ΤτΕ και τα επόμενα τρίμηνα θα συνεχιστεί η καθοδική πορεία των τιμών των κατοικιών, ενώ πιο γρήγορα θα ανακάμψει η αγορά επαγγελματικών ακινήτων.

Τα ακίνητα φρενάρουν την ανάκαμψη

Η ανάκαμψη της οικονομίας και η μεγαλύτερη αύξηση της απασχόλησης εμποδίζονται καταλυτικά στην τρέχουσα περίοδο από δύο πολύ σημαντικές και κρίσιμες φορολογικές στρεβλώσεις που συμβάλλουν ιδιαίτερα στην περαιτέρω πτώση της δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων από τα ήδη πολύ χαμηλά επίπεδα στα οποία ήδη λειτουργεί αυτή η αγορά. Ως εκ τούτου οι στρεβλώσεις αυτές οδηγούν στην αφαίρεση σημαντικών ποσοστιαίων μονάδων από τη μεταβολή του ΑΕΠ. Ακόμη χειρότερο, όμως, είναι ότι καθηλώνουν την ανεργία στα ήδη πολύ υψηλά, για ευρωπαϊκή χώρα, επίπεδα.Από τη νέα τεράστια πτώση των επενδύσεων σε ακίνητα (που οφείλεται κατά κύριο λόγο στις φορολογικές στρεβλώσεις που προαναφέρθηκαν), εκτιμάται πως αφαιρέθηκαν από τη μεταβολή του ΑΕΠ σε ετήσια βάση -1,26 ποσοστιαίες μονάδες στο 1ο 3μηνο 2014 και περί τις -0,8 π.μ. στο 2ο 3μηνο 2014. Αν δηλαδή είχε σταματήσει έγκαιρα η παράλογη πτώση της αγοράς ακινήτων, με την από καιρό αναμενόμενη εκλογίκευση της υπέρμετρα υψηλής έως το 2013 φορολογίας επί των ακινήτων, η ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας θα ήταν γεγονός ήδη από το 1ο 3μηνο 2014 με εξαιρετικά ευνοϊκές επιπτώσεις στην αύξηση της απασχόλησης και επίσης στην αύξηση των φορολογικών εσόδων της χώρας.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki