Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Καταγγέλω κε Υπουργέ

Ανοίγει και άλλο η "ψαλλίδα"

Πωλούνται έως και στο 50% της αντικειμενικής τους αξίας, κι όμως παραμένουν στα αζήτητα. Ακίνητα ακόμη και στις αποκαλούμενες «καλές περιοχές» αναζητούν αγοραστές, με τις χαμηλές τιμές πώλησης να μην είναι ικανές να προσελκύσουν το ενδιαφέρον. Η πτώση των αγοραπωλησιών, εξάλλου, είναι της τάξεως του 92% σε σχέση με το 2011 και 85% σε σχέση με το 2012. Προ κρίσης οι αντικειμενικές αξίες ήταν χαμηλότερες ακόμη και πάνω από 200%, ενώ μετά τη ραγδαία πτώση των τιμών πώλησης ακινήτων υπάρχουν περιοχές, στις οποίες τα συμβόλαια κλείνονται με τιμές χαμηλότερες 40%-50% σε σχέση με τις τιμές που υπολογίζει η εφορία.Το αποτέλεσμα είναι η περιουσία των ιδιοκτητών, κυρίως σε παλαιά ακίνητα, να κοστίζει πολύ λιγότερο, σε σχέση με την αξία με την οποία η Πολιτεία υπολογίζει τους φόρους. Σε πολλές περιπτώσεις οι αντικειμενικές αξίες είναι πολύ υψηλότερες σε σχέση με τις εμπορικές τιμές, ειδικά όταν πρόκειται για ακίνητο παλαιότητας άνω των 17 ετών». Παρόμοια εικόνα επικρατεί και στην υπόλοιπη Ελλάδα, με τους ιδιοκτήτες -ως επί το πλείστον παλαιών ακινήτων- να έχουν ρίξει «πολύ νερό στο κρασί τους». Την ίδια στιγμή, στρεβλώσεις παρατηρούνται και στις αντικειμενικές τιμές των οικοπέδων, που χρησιμοποιήθηκαν ως βάση για τον υπολογισμό του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας Φυσικών Προσώπων των ετών 2011, 2012 και 2013, καθώς και για τον ΕΝΦΙΑ.

Εξαφανίστηκαν οι ρωσοι!

Εξαφανίστηκαν οι ρωσοι! Οι κυρώσεις σε βάρος της Ρωσίας έχει περιορίσει στο ελάχιστο και αυτούς τους λιγοστούς σοβαρούς ρώσους υποψήφιους αγοραστές απο την ελληνική αγορά καταρρίπτοντας πριν ακόμα "γεννηθεί" ένα σενάριο επιτυχίας που καλλιεργούνταν συστηματικά τα τελευταία χρόνια. Η απομάκρυνση των ρώσων δεν αφορά μόνο την Ελλάδα. Ανάλογα φαινόμενα έχουν καταγραφεί στα θέρετρα στην Νοτιοανατολική Ευρώπη, τη Μαύρη Θάλασσα και την Αδριατική που ήταν μεταξύ των κορυφαίων προορισμών για τους Ρώσους αγοραστές δεύτερης κατοικίας και των επενδύσεων σε ακίνητα κατά την τελευταία δεκαετία. Η επιδείνωση των σχέσεων μεταξύ της Ρωσίας και της Ευρώπης έχει μειώσει κατακόρυφα το ρωσικό ενδιαφέρον για τα πάλαι ποτέ hotspots, όπως η Βουλγαρία και το Μαυροβούνιο. Ενώ οι στατιστικές για το τρέχον έτος δεν έχουν δημοσιευθεί ακόμη, κτηματομεσίτες και σύμβουλοι ακινήτων στις δύο χώρες αναφέρουν πτώση στις αγορές από τους Ρώσους, αν και είναι ακόμα νωρίς, για να πουν πόσο μεγάλο αντίκτυπο θα έχει αυτό στις αξίες των ακινήτων, ιδίως δεδομένου ότι οι αγοραστές από ορισμένες χώρες της Δυτικής Ευρώπης γεμίζουν μερικά από τα κενά σε αυτές τις αγορές. Τόσο η Βουλγαρία όσο και το Μαυροβούνιο έχουν δει μια δραματική εισροή Ρώσων - τουρίστες, επενδυτές και αγοραστές ακινήτων - από τα μέσα της δεκαετίας του 2000. Η Ρωσική ιστοσελίδα αγγελιών ακινήτων Prian αναφέρει ότι τον Δεκέμβριο του 2013 η Βουλγαρία ήταν σταθερά η πιο δημοφιλής χώρα για αναζήτηση ακινήτων. Για παρόμοιους λόγους, το Μαυροβούνιο είναι επίσης ανάμεσα στους πιο δημοφιλείς προορισμούς. Ενώ οι Βρετανοί και οι Ιρλανδοί αγοραστές ήταν μεταξύ των πρώτων που άρχισαν να αγοράζουν ακίνητα κατά μήκος της Αδριατικής ακτής στην Κροατία και το Μαυροβούνιο, από την έναρξη της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης το 2008, οι Ευρωπαίοι άρχισαν να αντικαθίστανται από τους Ρώσους. Από τότε η εισροή των Ρώσων αγοραστών σε παραθαλάσσια θέρετρα του Μαυροβουνίου ήταν τόσο μεγάλη, που η χώρα κέρδισε τον τίτλο "της Μόσχας στην θάλασσα". Όμως οι συνθήκες αλλάζουν. Τόσο η Βουλγαρία όσο και το Μαυροβούνιο συμμετείχαν – έστω και απρόθυμα- στις ευρωπαϊκές κυρώσεις που έχουν επιβληθεί κατά της Ρωσίας για την προσάρτηση της Κριμαίας. Άλλοι παράγοντες, όπως η εξασθένηση του ρουβλίου έναντι του ευρώ έκαναν τα ακίνητα στην περιοχή λιγότερο ελκυστικά για τους Ρώσους αγοραστές, αυξάνοντας τους φόβους ότι η τρέχουσα επιβράδυνση της ζήτησης θα μπορούσε να είναι μόνο η αρχή μιας μεγαλύτερης εξόδου. Στη Βουλγαρία υπάρχουν ήδη σημάδια της πτώσης της ζήτησης, με κάποιους Ρώσους να βγάζουν τα ακίνητά τους στην Βουλγαρία στην αγορά. Η Βουλγαρική εφημερίδα Trud και το τηλεοπτικό κανάλι NovaTV εκτιμούν την πτώση φέτος να φθάνει μέχρι και το ένα τρίτο στη ρωσική αγορά στα παραθαλάσσια θέρετρα, αν και υπήρξε λιγότερο αντίκτυπο στις αγορές ακινήτων στις μεγάλες πόλεις. Το Μαυροβούνιο είχε επίσης μια πτώση της ζήτησης από Ρώσους από το 2013, αν και - όπως στη Βουλγαρία – η απώλειες Ρώσων αγοραστών αντικαθίστανται από Δυτικοευρωπαίους που εισέρχονται τώρα στην αγορά με μεγαλύτερο αριθμό από ό, τι σε οποιαδήποτε άλλη στιγμή από το 2008.

Καθίζηση στις συναλλαγές

Καθίζηση καταγράφηκε στις συναλλαγές ακινήτων στα χρόνια του Μηνημονίου.Από τις 215.000 αγοραπωλησίες που είχαν καταγραφεί το 2005, η φετινή χρονιά θα κλείσει μόλις στις 35.000. Δηλαδή το 1/6 των συμβολαίων που γίνονταν πριν από εννέα χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι μέσα σ' αυτή την καταστροφική περίοδο η αγορά ακινήτων έχασε περί τις 180.000 συμφωνίες, ενώ αντίστοιχα μεγάλη ήταν η ζημία για τα φορολογικά έσοδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι πέρυσι είχαν καταγραφεί περίπου 48.000 αγοραπωλησίες, δηλαδή το 2014 θα γίνουν 13.000 λιγότερες. Στην Αθήνα, όπου το 2005 οι καταγεγραμμένες συναλλαγές έφτασαν τις 46.000, φέτος θα κλείσουν κάτω από 10.000. Οπως εκτιμά η ΤτΕ και τα επόμενα τρίμηνα θα συνεχιστεί η καθοδική πορεία των τιμών των κατοικιών, ενώ πιο γρήγορα θα ανακάμψει η αγορά επαγγελματικών ακινήτων.

Τα ακίνητα φρενάρουν την ανάκαμψη

Η ανάκαμψη της οικονομίας και η μεγαλύτερη αύξηση της απασχόλησης εμποδίζονται καταλυτικά στην τρέχουσα περίοδο από δύο πολύ σημαντικές και κρίσιμες φορολογικές στρεβλώσεις που συμβάλλουν ιδιαίτερα στην περαιτέρω πτώση της δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων από τα ήδη πολύ χαμηλά επίπεδα στα οποία ήδη λειτουργεί αυτή η αγορά. Ως εκ τούτου οι στρεβλώσεις αυτές οδηγούν στην αφαίρεση σημαντικών ποσοστιαίων μονάδων από τη μεταβολή του ΑΕΠ. Ακόμη χειρότερο, όμως, είναι ότι καθηλώνουν την ανεργία στα ήδη πολύ υψηλά, για ευρωπαϊκή χώρα, επίπεδα.Από τη νέα τεράστια πτώση των επενδύσεων σε ακίνητα (που οφείλεται κατά κύριο λόγο στις φορολογικές στρεβλώσεις που προαναφέρθηκαν), εκτιμάται πως αφαιρέθηκαν από τη μεταβολή του ΑΕΠ σε ετήσια βάση -1,26 ποσοστιαίες μονάδες στο 1ο 3μηνο 2014 και περί τις -0,8 π.μ. στο 2ο 3μηνο 2014. Αν δηλαδή είχε σταματήσει έγκαιρα η παράλογη πτώση της αγοράς ακινήτων, με την από καιρό αναμενόμενη εκλογίκευση της υπέρμετρα υψηλής έως το 2013 φορολογίας επί των ακινήτων, η ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας θα ήταν γεγονός ήδη από το 1ο 3μηνο 2014 με εξαιρετικά ευνοϊκές επιπτώσεις στην αύξηση της απασχόλησης και επίσης στην αύξηση των φορολογικών εσόδων της χώρας.

Εγκλημα εκ προμελέτης

Απομακρύνονται μέρα με τη μέρα οι ελπίδες και οι προσδοκίες φορέων της αγοράς για σταθεροποίηση και σταδιακή ανάκαμψη του κλάδου της κατοικίας από το δεύτερο εξάμηνο του 2014, σε άμεση συνάρτηση με τη σταθεροποίηση της ελληνικής οικονομίας. Οπως όλα δείχνουν, το 2014 θα αποτελέσει ακόμα ένα «μαύρο» έτος για την κτηματαγορά, όχι μόνο λόγω της οικονομικής κρίσης και των συνεπειών που αυτή έχει επιφέρει στα εισοδήματα των νοικοκυριών, αλλά και λόγω των συνεχών παλινωδιών της κυβέρνησης αναφορικά με το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων.

Οπως ανέφερε σε πρόσφατο δελτίο της η Alpha Bank, σήμερα η κτηματαγορά πλήττεται από δύο φορολογικές στρεβλώσεις οι οποίες συμβάλλουν στην ακόμα μεγαλύτερη κρίση στην αγορά ακινήτων και δρουν ως εμπόδια για τη μεγαλύτερη αύξηση της απασχόλησης και την ανάκαμψη της οικονομίας. Η πρώτη στρέβλωση αφορά την επιβολή συμπληρωματικού φόρου (ΦΑΠ) στα ακίνητα αξίας άνω των 300.000 ευρώ, ταυτόχρονα με τον ΕΝΦΙΑ, και η δεύτερη φορολογική στρέβλωση αφορά τον υπολογισμό των φόρων με βάση αντικειμενικές αξίες οι οποίες στην πλειονότητα των περιπτώσεων είναι πολύ υψηλότερες από τις πραγματικές αξίες των ακινήτων.

Οπως προκύπτει από την ανάλυση της Alpha Bank, οι εν λόγω στρεβλώσεις διατηρούν τις πτωτικές πιέσεις στην αγορά με αποτέλεσμα, εκτός από τη σημαντική πτώση των συναλλαγών σε ακίνητα κατά 43% κατά τη διάρκεια του δευτέρου τριμήνου του έτους (σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο), να καταγράφεται και ανάλογη πτώση των επενδύσεων σε ακίνητα. Η εξέλιξη αυτή είχε ως συνέπεια ο κλάδος της οικοδομής να λειτουργήσει αντίρροπα προς τη θετική μεταβολή του ΑΕΠ, αφαιρώντας ποσοστό άνω του 70% από τη θετική συνεισφορά που είχαν ο τουρισμός και η ναυτιλία.

Η Alpha Bank προσθέτει μάλιστα ότι η συνολική επιβάρυνση του φόρου ακινήτων το 2012 (μέσω των ΦΑΠ και του τότε «χαρατσιού») είχε ανέλθει σε 2,8 δισ. ευρώ ή 1,4% του ΑΕΠ, όσο δηλαδή αναμένεται να εισπραχθεί και το 2014. Η επιβάρυνση αυτή είναι η πέμπτη υψηλότερη στην Ε.Ε., όπως προκύπτει από σχετική έρευνα της Ευρωπαϊκής Επιτροπής τον φετινό Ιούνιο. Συμπληρώνεται μάλιστα ότι «η προτεινόμενη δήθεν ελάφρυνση του φορολογικού βάρους με την επιμήκυνση της περιόδου πληρωμής του φόρου αποφέρει αντίθετα αποτελέσματα, καθώς το μόνο που εξασφαλίζει είναι ότι η φορολογική υποχρέωση το 2015 θα είναι πολύ μεγαλύτερη».

Ταυτόχρονα, η επιβολή του ΦΑΠ ως συμπληρωματικού φόρου έχει κι άλλη μία αρνητική συνέπεια, καθώς αποτελεί σαφέστατο αντικίνητρο στην προσέλκυση επενδυτών στην αγορά κατοικίας από χώρες εκτός Ε.Ε. Εν ολίγοις, όπως σημειώνουν οι αναλυτές της Alpha Bank, από τη μια πλευρά η κυβέρνηση θεσπίζει ρύθμιση για την παροχή άδειας παραμονής σε όσους πολίτες εκτός Ε.Ε. αποκτήσουν ακίνητα αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ και από την άλλη πλευρά σπεύδει να τους υπερφορολογήσει σε περίπτωση που το ακίνητο που θα αποκτήσουν είναι αντικειμενικής αξίας μεγαλύτερης των 300.000 ευρώ. Η επιβολή του εν λόγω φόρου είναι ένας από τους βασικούς «ενόχους» για τον καταποντισμό των αγοραπωλησιών ακινήτων φέτος. «Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν πρόκειται να το πουλήσει κάτω από το ένα τέταρτο της πραγματικής του αξίας, ενώ ο ενδεχόμενος αγοραστής του ακινήτου δεν πρόκειται να δώσει περισσότερα για την αγορά του με την ταυτόχρονη ανάληψη μιας εξωπραγματικής φορολογικής υποχρέωσης».

 

 

 

 

 

.

 

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki