Τα 10 αντικλείδια της κρίσης

Θα μπορούσε η ελληνική αγορά ακινήτων –και κυρίως κατοικίας- να βρεθεί σε κατάσταση ανάλογη με εκείνη των ΗΠΑ που οι τιμές υποχώρησαν έως 26%; Το ερώτημα αυτό φαίνεται ότι απασχολεί ολοένα και περισσότερους  όσο ο «υδράργυρος» στις ευρωπαϊκές αγορές ανεβαίνει. Κάποιοι αναλυτές της αγοράς , ισχυρίζονται ότι οι εξελίξεις στην ελληνική αγορά θα κριθούν από το αν θα σπάσει η «φούσκα» των ακινήτων στις αγορές του ευρωπαικού νότου ενώ κάποιοι άλλοι θεωρούν ότι στην χειρότερη περίπτωση θα υπάρξει κρίση …α λα ελληνικά.

Όλες οι αναλύσεις όμως επικεντρώνονται σε δέκα σημεία – κλειδιά που θα καθορίσουν την πορεία και τις προοπτικές της αγοράς. Πρόκειται για παραμέτρους οι οποίοι επηρεάζουν είτε θετικά είτε αρνητικά τις εξελίξεις της αγοράς αλλά δεν είναι δυνατόν να καθορισθεί το μέγεθος των επιπτώσεων τους (θετικών ή αρνητικών) ξεκάθαρη εικόνα των τάσεων στο επόμενο δωδεκάμηνο.

1ο σημείο. Οι συνθήκες δανεισμού . Το ύψος των επιτοκίων αλλά και οι όροι και προϋποθέσεις χορήγησης των στεγαστικών δανείων επηρεάζουν την ζήτηση για αγορά ακινήτων. Στην περίπτωση που το κόστος χρήματος ανέβει και οι τράπεζες θεσπίσουν ακη αυστηρότερα κριτήρια για τον δανεισμό τότε αυτό θα έχει άμεση επίπτωση και στην ζήτηση για αγορά ακινήτων. Πρέπει να σημειωθεί ότι σήμερα η ελληνική αγορά ακινήτων είναι πολύ πιο ευαίσθητη στις αλλαγές στην πιστωτική αγορά σε σχέση με το παρελθόν αφού το σύνολο σχεδόν των αγορών χρηματοδοτείται με δανεισμό (σε αντίθεση με την δεκαετία του ΄80 όταν το αντίστοιχο ποσοστό  ήταν χαμηλότερο του 5%).

2ο σημείο. Οι συνθήκες προσφοράς. Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται από τις αρχές του προηγούμενου χρόνου σε περιβάλλον υπερβάλλουσας προσφοράς. Υπολογίζεται μάλιστα ότι ο αριθμός των αδιάθετων κατοικιών ξεπερνά τις 150.000. Η πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας είναι μία σαφής ένδειξη ότι η αγορά αναζητά νέο σημείο ισορροπίας. Όμως υπάρχουν αστάθμητοι παράγοντες οι οποίοι μπορούν να επιδεινώσουν το πρόβλημα. Για παράδειγμα η αύξηση του κόστους χρήματος μπορεί να οδηγήσει πολλούς δανειολήπτες να ρευστοποιήσουν τα ακίνητα για τα οποία έχουν δανεισθεί. Το ίδιο αποτέλεσμα μπορεί να έχει και η αύξηση των πλειστηριασμών ακινήτων από τράπεζες. Αυτό που δεν μπορεί να αμφισβητηθεί είναι ότι η αύξηση της προσφοράς , οδηγεί σε πτώση των τιμών.

3ο σημείο. Το διεθνές οικονομικό περιβάλλον. Αν και  ο βαθμός εξάρτησης της ελληνικής αγοράς ακινήτων σε σύγκριση με τις αντίστοιχες αγορές των περισσότερων χωρών της Ε.Ε. είναι πολύ μικρός εντούτοις ένα αρνητικό διεθνές οικονομικό περιβάλλον επηρεάζει τόσο την εγχώρια ζήτηση όσο και την ζήτηση από το εξωτερικό. Ειδικά στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων ο φόβος μίας πιθανής ύφεσης οδηγεί τους περισσότερους διαχειριστές ακίνητης περιουσίας σε πρακτικές ρευστοποίησης του χαρτοφυλακίου τους σε αγορές που χαρακτηρίζουν ως υψηλού κινδύνου. Με απλά λόγια κρατούν μία στάση ανάλογη με εκείνη της ρευστοποίησης μετοχών που καταγράφηκε στο ΧΑΑ πριν λίγες εβδομάδες.

4ο σημείο. Η αύξηση του κόστους. Στην περίπτωση που οι κατασκευαστές κρίνουν ότι θα πρέπει να μετακυλίσουν το κόστος στον αγοραστή τότε είναι πολύ πιθανόν το αγοραστικό ενδιαφέρον να μετατραπεί σε …αδιαφορία. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι η ζήτηση επηρεάζεται άμεσα.

5ο  σημείο το μακροοικονομικό περιβάλλον. Για τους περισσότερους οι αναφορές των οικονομολόγων στην προοπτική ύφεσης της Ευρωπαϊκής οικονομίας δεν σημαίνουν και πολλά. Όμως η επιβράδυνση της οικονομίας πρακτικά επηρεάζει άμεσα την καθημερινότητα όλων αφού αυτό σημαίνει ότι η οικονομική δραστηριότητα περιορίζεται δηλαδή συρρικνώνεται η παραγωγή , οι πωλήσεις αγαθών και υπηρεσιών, οι εξαγωγές και αυτό με την σειρά του οδηγεί σε μείωση της απασχόλησης, του διαθεσίμου εισοδήματος , της ιδιωτικής κατανάλωσης αλλά και των ιδιωτικών επενδύσεων. Ας σημειωθεί ότι ήδη έχει ανακοινωθεί  επισήμως η καθήλωση των ιδιωτικών επενδύσεων στην οικοδομή για την υπόλοιπη τριετία. Πρακτικά όλα αυτά οδηγούν σε μείωση της ζήτησης για επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία.

6ο . Η πορεία των χρηματιστηρίων. Η σχέση της αγοράς των μετοχών με την αγορά ακινήτων είναι ιδιαίτερα στενή. Τις περισσότερες φορές τα κέρδη από τις μετοχές κατευθύνονται στην αγορά ακινήτων. Παράλληλα μέσω των χρηματιστηρίων αντλούνται κεφάλαια τα οποία χρηματοδοτούν επενδύσεις σε ακίνητα. Αυτά ισχύουν σε περιόδους χρηματιστηριακής ευεξίας. Σε περιόδους κρίσης συμβαίνει το ακριβώς αντίθετα. Δηλαδή τα ακίνητα είτε χρηματοδοτούν απευθείας χρηματιστηριακές χασούρες είτε χρησιμοποιούνται –εμμέσως με την υποθήκευση τους – για την άντληση δανειακών κεφαλαίων. Η πτώση των τιμών κάνει δυσκολότερη την πρόσβαση σε κεφάλαια και ταυτόχρονα αποφέρει και λιγότερα κεφάλαια. Αν σε όλα αυτά προστεθεί και το κλίμα των αρνητικών προσδοκιών τότε το συμπέρασμα είναι οφθαλμοφανές: Μειωμένη ζήτηση

ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΚΑΙ ΘΕΤΙΚΑ

7ο σημείο. Μικρό ποσοστό ακινήτων με βάρη στο σύνολο του αποθέματος. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι στην ελληνική αγορά δεν μπορούν να καταγραφούν φαινόμενα μαζικών πλειστηριασμών όπως στις ΗΠΑ (εκτιμάται ότι θα εκπλειστηριασθούν 2.500.000 κατοικίες των οποίων οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να ξεπληρώσουν το δάνειο που έχουν πάρει). Δηλαδή η πίεση στην προσφορά , ακόμα και στην περίπτωση ύφεσης θα είναι περιορισμένη.

8ο σημείο. Περιορισμένη παρουσία των ξένων στην αγορά. Δηλαδή το ποσοστό των αλλοδαπών φυσικών και νομικών προσώπων που έχουν ακίνητα (κατοικίες και επαγγελματικά ακίνητα) στην ελληνική αγορά είναι περιορισμένο. Η εσωστρέφεια , της ελληνικής αγοράς επομένως μπορεί να λειτουργήσει ως ανάχωμα τόσο στην βίαιη αύξηση της προσφοράς όσο και μείωση της ζήτησης.

9ο σημείο. Περιορισμένη παρουσία των θεσμικών. Οι επιχειρήσεις ακινήτων που είναι εισηγμένες στο χρηματιστήριο είναι πολύ λίγες ενώ η ίδια ακριβώς εικόνα ισχύει και για τους ξένους θεσμικούς που δραστηριοπούνται στην ελληνική αγορά . Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι ο βαθμός ευαισθησίας της ελληνικής αγοράς στις χρηματιστηριακές αναταράξεις είναι πολύ μικρότερος σε σύγκριση με τις αγορές των ΗΠΑ, της Μεγ.Βρεταννίας κ.α. Πρόκειται για ένα ακόμα σημάδι της εσωστρέφειας το οποίο μετατρέπεται σε όπλο ανάσχεσης της κρίσης.

10ο.σημείο.Οι ελληνικές τράπεζες δεν είναι εκτεθειμένες σε στεγαστικά δάνεια υψηλού ρίσκου ενώ οι έλληνες υπερασπίζονται μέχρι τελευταίας ρανίδας το …κεραμίδι τους. Αυτό σημαίνει ότι το ελληνικό πιστωτικό σύστημα δεν αντιμετωπίζει την προοπτική εσωτερικής κρίσης ενώ οι έλληνες δανειολήπτες είναι αποφασισμένοι να κινητοποιήσουν όλες τις διαθέσιμες «δυνάμεις» για να σώσουν το κεραμίδι κάτω από το οποίο ζουν. Τα δεδομένα αυτά είναι μία ασφαλής ένδειξη ότι τουλάχιστον στην παρούσα φάση δεν θα υπάρξουν φαινόμενα δραστικών αλλαγών στις συνθήκες προσφοράς και ζήτησης στην αγορά ακινήτων.

Πάντως , όλοι οι ειδικοί ομονοούν στο ότι αυτή είναι η τελευταία φορά που η κρίση στην διεθνή αγορά ακινήτων θα περάσει ξώφαλτσα από την Ελλάδα η οποία στην φαρέτρα της έχει ο βασικό της όπλο την εσωστρέφεια της. Η επόμενη κρίση όμως ,όταν και αν έλθει, θα βρει την ελληνική αγορά εγκλωβισμένη στα αρνητικά αποτελέσματα της προσαρμογής της  στις διεθνείς προδιαγραφές.