Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Στεγαστικά Δάνεια

Στεγαστικά: Ρύθμιση πακετο

Ρύθμιση που θα δώσει "ανάσα" σε χιλιάδες νοικοκυριά που βαρύνονται από στεγαστικά δάνεια για αγορά πρώτης κατοικίας θα εξετάσουν το επόμενο διάστημα η κυβέρνηση και η Ένωση Ελληνικών Τραπεζών. Σύμφωνα με πληροφορίες που δημοσιεύει το  www.protothema.gr, οι συζητήσεις ανάμεσα στο οικονομικό επιτελείο και την ΕΕΤ αναμένεται να ξεκινήσουν τις επόμενες ημέρες ώστε να υπάρξει συμφωνία και να ρυθμιστεί νομοθετικά το ζήτημα μέχρι και την ολοκλήρωση του θεσμικού πλαισίου για την ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών.

Στεγαστικά : Πλαφόν στις δόσεις

Στόχος, των προτάσεων για τα κόκκινα στεγαστικά , είναι το ποσό της μηνιαίας δόσης να μην ξεπερνά το 30% των αποδοχών του δανειολήπτη ή ακόμα και το 25% για τις περιπτώσεις εξαιρετικά χαμηλά εισοδημάτων, κάτι που επιθυμεί και η κυβέρνηση. Παράλληλα, μελετάται πολύ σοβαρά το ενδεχόμενο επιμήκυνσης της περιόδου αποπληρωμής από τα 40 χρόνια που είναι σήμερα έως και τα 90 χρόνια, αφού μόνο έτσι θα μπορέσει να μειωθεί έως και 50% η μηνιαία δόση του στεγαστικού δανείου. Άλλο σενάριο που εξετάζεται είναι η δυνατότητα ενοικίασης από τον δανειολήπτη της κατοικίας του για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, πχ. τρία χρόνια, και η προοπτική επαναγοράς της με νέο δάνειο και νέους όρους μετά την πάροδο της περιόδου ενοικίασης. Αξίζει να σημειωθεί πως το μέτρο αυτό έχει εφαρμοστεί και σε άλλες χώρες, όπως η Ισπανία και η Ουγγαρία. Όπως και να χει, τα σενάρια αυτά θα πάρουν ''σάρκα και οστά'' σύντομα αφού οι τράπεζες αναγνωρίζουν την ανάγκη παρέμβασης στο θέμα καθώς ''βλέπουν'' τις επισφάλειες στα στεγαστικά δάνεια να έχουν φτάσει στο ιλιγγιώδες ποσοστό του 15%, παρά τις ρυθμίσεις στις οποίες έχουν προχωρήσει για το σύνολο του συνολικού χαρτοφυλακίου δανείων.

Στεγαστικά: Αναζητούν ρυθμίσεις

Σειρά προτάσεων για τη διευκόλυνση των δανειοληπτών που δυσκολεύονται να αποπληρώσουν το στεγαστικό τους δάνειο επεξεργάζονται οι τράπεζες. Στόχος είναι το ποσό της μηνιαίας δόσης να μην ξεπερνά το 30% των αποδοχών του δανειολήπτη ή ακόμα και το 25% για τις περιπτώσεις εξαιρετικά χαμηλά εισοδημάτων, καθώς αυτό ευθυγραμμίζεται και με την πρόταση της κυβέρνησης. Επίσης σημαντικές πιθανότητες συγκεντρώνει και το σενάριο επιμήκυνσης της περιόδου αποπληρωμής των 40 ετών που είναι σήμερα η ανώτερη διάρκεια που εφαρμόζουν οι τράπεζες, καθώς λειτουργεί συμπληρωματικά με το πλαφόν του 30%. Μεταξύ των σεναρίων που εξετάζονται είναι η δυνατότητα ενοικίασης από τον δανειολήπτη της κατοικίας του για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα , πχ. τρία χρόνια, και η προοπτική επαναγοράς της με νέο δάνειο και νέους όρους μετά την πάροδο της περιόδου ενοικίασης. Το μέτρο έχει εφαρμοστεί και σε άλλες χώρες, όπως η Ισπανία και η Ουγγαρία. Τις προτάσεις για το περιεχόμενο των ρυθμίσεων επεξεργάζεται ξεχωριστά κάθε τράπεζα και σε συνεργασία με την Ένωση Ελληνικών Τραπεζών. Σε κάθε περίπτωση οι τράπεζες αναγνωρίζουν την ανάγκη παρέμβασης στο θέμα και προτίθενται να καταλήξουν σε συνδυαστικές προτάσεις το προσεχές διάστημα, προκειμένου να ανακοπεί η τάση γιγάντωσης των καθυστερήσεων που είναι σε υψηλότερα επίπεδα, ακόμα και από αυτά της Ισπανίας σε ό,τι αφορά την αγορά κατοικίας για ιδιώτες. Οι επισφάλειες στα στεγαστικά δάνεια, δηλαδή οι δόσεις που δεν εξυπηρετούνται για χρονικό διάστημα άνω των τριών μηνών, διαμορφώνονται σήμερα στο 15% παρά τις ρυθμίσεις στις οποίες έχουν προχωρήσει οι τράπεζες για το σύνολο του συνολικού χαρτοφυλακίου δανείων.

Ο εφιάλτης του πλειστηριασμού

Το realestatenews.gr , απο τον Φερβρουάριο είχε προειδοποιήσει ότι οι τράπεζες μέσω της τρόικας πιέζουν για αλλαγές στο ισχύον θεσμικό πλαίσιο κατασχέσεων και πλειστηριασμών. Τι σχέδιο αυτό μπήκε στη πρώτη φάση υλοποίησης του με την σφυγμομέτρηση των αντιδράσεων της κοινής γνώμης . ΤΟ σαββατοκύριακο κυκλοφόρησαν πληροφορίες για τις σχετικές κινήσεις. Συγκεκριμένα πληροφορίες που εμφανίστηκαν εμφάνιζαν ότι ήδη ασκούνται πιέσεις από την πλευρά της τρόικας ώστε να επιτραπούν εκ νέου οι πλειστηριασμοί ακινήτων, ακόμα και για μικρά ποσά οφειλών από δάνεια. Δεδομένου ότι σήμερα υπάρχουν περισσότερα από 100.000 ακίνητα προς πλειστηριασμό, αν βγουν μαζικά προς πώληση στην αγορά αναμένεται να οδηγήσουν σε ραγδαία πτώση των τιμών φέρνοντας επίσης μεγάλες ανατροπές στην κτηματαγορά. Η τρόικα δεν θέλει να δοθεί νέα παράταση, εξέλιξη που - αν τελικά συμβεί - σημαίνει ότι από την αρχή του 2013 θα αρχίσουν να βγαίνουν στον πλειστηριασμό ακίνητα κάθε είδους με ιδιαίτερα χαμηλή τιμή πρώτης προσφοράς.

Το σενάριο αυτό είναι εφιαλτικό, όχι μόνο για εκείνους που δεν μπορούν να αποπληρώσουν τις οφειλές τους αλλά και για τους συνεπείς δανειολήπτες και τις ίδιες τις τράπεζες. Οπως εξηγούν τραπεζικά στελέχη, αν αυτή τη στιγμή βγουν στην αγορά περίπου 100.000 ακίνητα, η τιμή τους θα καταρρεύσει συμπαρασύροντας μαζί τους ολόκληρη την κτηματαγορά. Και αυτό γιατί η τιμή πρώτης προσφοράς στον πλειστηριασμό είναι πολύ χαμηλότερη ακόμη και από την αντικειμενική αξία ενώ η ούτως ή άλλως χαμηλή ζήτηση δεν επαρκεί για να καλύψει τον μεγάλο αριθμό ακινήτων που θα διατεθούν. Το γεγονός αυτό, με τη σειρά του, θα προκαλέσει ντόμινο στο σύνολο των ακινήτων που έχουν στα χαρτοφυλάκιά τους οι τράπεζες αλλά και στην αξία των διαμερισμάτων που έχουν τα νοικοκυριά. Κατά συνέπεια, αφού οι τιμές θα προσγειωθούν στα νέα, χαμηλότερα επίπεδα, δημιουργείται το εξής παράδοξο και εφιαλτικό δεδομένο: από τη μία η αξία της προσημείωσης που έχει γίνει για αγορά ακινήτων με στεγαστικό δάνειο θα είναι υψηλότερη από την πραγματική αξία και, από την άλλη, τα στεγαστικά δάνεια που ήδη έχουν τιτλοποιήσει στο παρελθόν οι ελληνικές τράπεζες θα έχουν ως εγγύηση ακίνητα με αξία σαφώς μικρότερη από το ύψος της τιτλοποίησης. Αυτό σημαίνει ότι, πλέον, θα είναι ασύμφορο για τους δανειολήπτες να συνεχίσουν να πληρώνουν το στεγαστικό τους αφού το υπόλοιπο του χρέους τους θα είναι σαφώς υψηλότερο σε σχέση με τη συνολική αξία του ακινήτου τους. Η εξέλιξη αυτή, με τη σειρά της, δημιουργεί έναν φαύλο κύκλο νέων επισφαλειών, οι οποίες θα πιέσουν ακόμη περισσότερο τις τιμές των ακινήτων. Το σενάριο αυτό έχει ήδη γίνει πραγματικότητα στις Ηνωμένες Πολιτείες - με την κρίση των ενυπόθηκων δανείων μειωμένης εξασφάλισης - αλλά και στην Ισπανία, όπου οδήγησε στο σκάσιμο της φούσκας των ακινήτων. Οσο για την Ελλάδα, ενδεικτικό είναι ότι με βάση τα τελευταία δεδομένα της Τραπέζης της Ελλάδος, τον Σεπτέμβριο του 2011 η συνολική αξία των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων ήταν σχεδόν 12 δισ. ευρώ ενώ σήμερα υπολογίζεται ότι ξεπερνά τα 15 δισ. ευρώ. Τις έντονες αντιδράσεις των κομμάτων προκάλεσε το σχετικό δημοσίευμα στα «Νέα Σαββατοκύριακο» .

Σε ανακοίνωση του ΣΥΡΙΖΑ τονίζεται ότι «το σχέδιο της εσωτερικής υποτίμησης της τρόικας περνάει πλέον στην επόμενη φάση, αφού, σύμφωνα με πληροφορίες που είδαν το φως της δημοσιότητας, ζητείται η άρση απαγόρευσης των πλειστηριασμών, γεγονός που θα έχει ως αποτέλεσμα να βγούνε στο σφυρί δεκάδες χιλιάδες σπίτια». Από την πλευρά τους, οι Ανεξάρτητοι Έλληνες, επισημαίνουν ότι από το δημοσίευμα προκύπτει πως «η ελληνική ιδιοκατοίκηση έχει μπει για τα καλά στο μάτι της τρόϊκα που τώρα ζητά να βγουν μαζικά στο σφυρί σπίτια με "κόκκινα" στεγαστικά δάνεια. Την ίδια ώρα, τα χαράτσια, τα αντικειμενικά κριτήρια φορολόγησης, η απειλή επιβολής φόρου ιδιοκατοίκησης, μαζί με τα παιχνίδια γύρω από τις αντικειμενικές αξίες, αποσκοπούν να καταστήσουν αβάστακτη ακόμη και την κατοχή σπιτιών που είναι καθαρά από δάνεια.

Στεγαστικά: Τι σχεδιάζουν οι τράπεζες

Τους τελευταίους μήνες, τα καθυστερούμενα δάνεια αυξάνονται με ρυθμό περίπου 2 δισ. ευρώ το μήνα, γεγονός που έχει τρομοκρατήσει τις διοικήσεις των τραπεζών. Τα στελέχη των τραπεζών εξετάζουν και πιο αποτελεσματικές μεθόδους ρυθμίσεων των δανείων που έχουν χορηγήσει έτσι ώστε να επηρεάζονται λιγότερο οι ισολογισμοί τους και να δίνεται η δυνατότητα μερικής ή ολικής αποπληρωμής από τους δανειολήπτες. Συγκεκριμένα, μελετάται η δυνατότητα της τράπεζας να επιμηκύνει τη διάρκεια ενός στεγαστικού δανείου έως και για 99 έτη, δηλαδή να περνάει και στους κληρονόμους του δανειολήπτη, κάτι που μέχρι σήμερα δεν επιτρέπεται από την Κεντρική Τράπεζα αφού σύμφωνα με τις συστάσεις της η λήξη της διάρκειας του δανείου δεν πρέπει να ξεπερνά το προσδόκιμο ζωής του δανειολήπτη, το οποίο έχει καθοριστεί τώρα στα 75 έτη. Η επιμήκυνση της διάρκειας δανείου, έως τα 99 έτη, έχει εφαρμοστεί σε κράτη του εξωτερικού με αποτελεσματικότητα. Η Βρετανία, είναι ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα, καθώς οι δανειολήπτες δεν αγοράζουν το ακίνητο, αλλά αγοράζουν το δικαίωμα χρήσης του για 99 έτη με δικαίωμα ανανέωσης του, με λιγότερα χρήματα. Επίσης εξετάζεται η επιμήκυνση της διάρκειας του αποδεκτού ως προσδόκιμου ζωής από τις τράπεζες από τα 75 έτη που ισχύει σήμερα στα 80 έως 85 έτη, με αποτέλεσμα ένα στεγαστικό δάνειο να μπορεί να έχει συνολική διάρκεια 55 ή και περισσότερα έτη.

Η απόγνωση των τραπεζιτών είναι εμφανής από το γεγονός ότι πλέον εξετάζουν και το «πάγωμα» της πληρωμής κεφαλαίου για διάστημα πέντε ετών, που σήμερα δεν υπάρχει ως επιλογή. Στην περίπτωση αυτή, ο δανειολήπτης θα πληρώνει μόνο τόκους για τα πέντε έτη. Το ύψος της δόσης εξαρτάται από το έτος που «διανύει» το δάνειο. Υπενθυμίζεται ότι τα πρώτα έτη χορήγησης του δανείου, το μεγαλύτερο μέρος από το σύνολο της δόσης είναι τόκος, έναντι του κεφαλαίου που είναι το μικρότερο μέρος. Αυτό ισχύει σε όλες τις κατηγορίες δανείων. Άλλο παράδειγμα που εξετάζεται είναι το μοντέλο της Ισπανίας, το οποίο στηρίζεται στο leasing. Το δάνειο, μετατρέπεται σε μακροχρόνια μίσθωση, το ακίνητο περνά στην κατοχή της τράπεζας και ο δανειολήπτης δεν επιβαρύνεται με την προσημείωση του ακινήτου. Η τράπεζα παραχωρεί το ακίνητο στον δανειολήπτη, με μακροχρόνια μίσθωση, όπως αυτό γίνεται στις περιπτώσεις των συμβάσεων leasing. Η χρονική διάρκεια που μπορεί να μείνει ο δανειολήπτης στο σπίτι αυτό είναι έως και 30 έτη. Στην περίπτωση αυτή, ο πρώην δανειολήπτης πληρώνει αντίστοιχο ποσό με αυτό που θα απαιτείτο για ενοίκιο, ή σε πολλές περιπτώσεις και κατώτερο αυτού.

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki