Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PROPERTY.REALESTATENEWS.GR | FTHINOSPITI.REALESTATENEWS.GR

Στεγαστικά Δάνεια

Ακίνητα πάνω απο 24 δισ στον "αέρα"

Σημαντική αύξηση κατέγραψαν το πρώτο τρίμηνο του 2012 τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών τραπεζών, οι καθυστερήσεις στο πρώτο τρίμηνο προσέγγισαν το 17% του συνόλου των δανείων, που αντιστοιχεί σε καθυστερήσεις ύψους 42 δισ. ευρώ. Οπως εκτιμούν οι τράπεζες, οι καθυστερήσεις ξεπερνούν το 16% στη στεγαστική πίστη, ενώ φτάνουν το 29% στην καταλωτική πίστη. Αυτό σημαίνει ότι ακίνητα τουλάχιστον 24 δισ. βρίσκονται μετέωρα.

Οι καθυστερήσεις στα στεγαστικά δάνεια είχαν διαμορφωθεί στο 14%, στα καταναλωτικά στο 26,4%, ενώ στα επιχειρηματικά στο 13% Σε ό,τι αφορά τα επιχειρηματικά δάνεια, υπολογίζεται ότι τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια φτάνουν το 15%. Σύμφωνα με τα στοιχεία των τραπεζών, το ύψος των δανείων που δεν εξυπηρετούνται ανέρχεται στα 12,5 δισ. ευρώ στα στεγαστικά, στα 9,6 δισ. ευρώ στην καταναλωτική πίστη, ενώ στο «κόκκινο» βρίσκονται επιχειρηματικά δάνεια ύψους 18 δισ. ευρώ. Υπενθυμίζεται ότι στο τέλος Σεπτεμβρίου 2011 τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια είχαν διαμορφωθεί στο 14,7%. Στελέχη τραπεζών σημειώνουν ότι στην πραγματικότητα το πρόβλημα είναι μεγαλύτερο απο αυτό που εμφανίζουν οι αριθμοί. «Περίπου 25% των δανειοληπτών έχουν προχωρήσει σε αναδιάρθρωση του δανείου λόγω της κακής οικονομικής κατάστασης και εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν δυσκολίες για την ομαλή εξυπηρετησή του». Επιπροσθέτως, τονίζουν, πολλές επιχειρήσεις έχουν περάσει το κρίσιμο όριο και έχουν συσσωρεύσει τόσο μεγάλες υποχρεώσεις, που είναι αδύνατο να σταθούν ξανά στα πόδια τους.

Η ραγδαία επιδείνωση της ποιότητας των χαρτοφυλακίων δανείων αποδίδεται στην παρατεταμένη αστάθεια και αβεβαιότητα. Οσο η αβεβαιότητα στην οικονομία διατηρείται, η κατάσταση επιδεινώνεται με περαιτέρω μείωση της κατανάλωσης, κλείσιμο επιχειρήσεων, αύξηση ανεργίας κ.λπ., με αποτέλεσμα την αύξηση των μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Στεγαστικά: Τα σχέδια για τους υπερχρεωμένους

Οι τράπεζες ετοιμάζουν ρυθμίσεις, προκειμένου να αντιμετωπίσουν την προοπτική συσσώρευσης ακινήτων που έχουν α΄προσημείωση ή υποθήκη για δάνεια που δεν εξυπηρετούνται απο τους οφειλέτες. Φυσικά οι ρυθμίσεις αυτές θα γίνουν διότι φοβούνται ότι θα βρεθούν με πλήθος ακινήτων στα χαρτοφυλάκιά τους, τα οποία δεν θα μπορούν να διαθέσουν.

Το ένα σενάριο προβλέπει μετατροπή του υφιστάμενου δανείου σε «δάνειο» για... 99 χρόνια δηλαδή επιμήκυνση του χρόνου αποπληρωμής . Στην πραγνατικότητα ο δανειολήπτης δεν αγοράζει το ακίνητο αλλά τη χρήση του για 99 χρόνια. Αγοράζοντας τη «χρήση» σε περίοδο που οι τιμές είναι χαμηλά, ο δανειολήπτης μπορεί να κερδίσει, μεταβιβάζοντας τη χρήση του ακινήτου όταν οι τιμές ανέβουν. Το μοντέλο «χωλαίνει» σε ό,τι αφορά την Ελλάδα σε επίπεδο νομοθεσίας, αλλά και επειδή δεν υπάρχουν οι κατάλληλες υποδομές υποστήριξης (ηλεκτρονικές πλατφόρμες κτηματολογίου-υποθηκοφυλακείων).

Η άλλη λύση που επεξεργάζονται υιοθετείται η λογική του leasing δηλαδή το δάνειο, δηλαδή, μετατρέπεται απευθείας σε μακροχρόνια μίσθωση.Το ακίνητο περνάει στην κατοχή της τράπεζας και ο πελάτης δεν βαρύνεται πλέον με την υποθήκη του στεγαστικού. Ομως, η τράπεζα παραχωρεί το ακίνητο στον δανειολήπτη-ιδιοκτήτη, με μακροχρόνια μίσθωση, όπως ισχύει στις συμβάσεις leasing. Και μπορεί να μείνει στο «σπίτι» του για 25 ή 30 χρόνια πληρώνοντας τίμημα αντίστοιχο ή κατώτερο του ενοικίου. Με τον τρόπο αυτόν μειώνεται το ποσό που πληρώνει ως δόση ο δανειολήπτης -έχει το πλεονέκτημα της φοροαπαλλαγής-, ενώ μπορεί να αποκτήσει το ακίνητο στη λήξη της σύμβασης, υπό την προϋπόθεση ότι κατά τη διάρκεια της σύμβασης ή στη λήξη της, θα καταβάλει στην τράπεζα επιπλέον ποσό, που αντιστοιχεί στην αξία του σπιτιού.

Ενα άλλο σχέδιο που έχουν στο συρτάρι τους οι τράπεζες, θα «παγώνει» την πληρωμή κεφαλαίου για χρονικό διάστημα έως 5 χρόνια, με πληρωμή μόνο τόκων. Ετσι, για παράδειγμα ένας δανειολήπτης που έχει πάρει στεγαστικό ύψους 200.000 ευρώ, με επιτόκιο 4% και διάρκεια αποπληρωμής 25 χρόνια, πληρώνει σήμερα δόση 1.060 ευρώ τον μήνα. Με τη συγκεκριμένη ρύθμιση η δόση μπορεί να πέσει και κάτω από 600 ευρώ τον μήνα, δίνοντας την απαραίτητη ανάσα στον δανειολήπτη να εξυπηρετεί το δάνειό του.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι καθυστερήσεις διαμορφώθηκαν στο 15,9% το 2011 και αναμένεται να ξεπεράσουν το 20% εντός του τρέχοντος έτους. Το ποσοστό αυτό μεταφράζεται σε πάνω από 30 δισ. ευρώ. Παράλληλα, στόχος τους είναι να μην κατακρημνιστούν οι τιμές των ακινήτων, κάτι που μπορεί να συμβεί στην περίπτωση μαζικών κατασχέσεων και πλειστηριασμών.

Δέκα άμυνες για τα στεγαστικά

Η μεταβολή των επιτοκίων για όλους του δανειολήπτες ερμηνεύεται ως «αφαίρεση» από το εισόδημα ενός ποσού το οποίο θα πάει στη τράπεζα για να πληρωθεί η επιπλέον δόση. Αυτό από μόνο του αρκεί για να χάσουν τον ύπνο τους εκείνοι των οποίων τα εισοδήματα είναι περιορισμένα. Για όλα αυτά που συνθέτουν ένα περιβάλλον ανασφάλειας υπάρχει το αντίδοτο το οποίο βοηθά στο να περιορίσει στο ελάχιστο τις αρνητικές επιπτώσεις που θα έχει στο διαθέσιμο εισόδημα μία παρατεινόμενη αύξηση των επιτοκίων. Το realestatenews.gr κατέφυγε στους ειδικούς για να χρησιμοποιήσει την εμπειρία αλλά και τις γνώσεις τους προκειμένου να συνταχθεί ένας δεκάλογος ασπίδα στην αύξηση των επιτοκίων.
1ο . Αναζητήστε τη δανειακή σύμβαση που έχετε υπογράψει και αναζητήστε τα άρθρα εκείνα τα οποία περιέχουν τους όρους σχετικά με την αλλαγή του επιτοκίου, την πρόωρη εξόφληση του δανείου και την μετατροπή του από κυμαινόμενοι σε σταθερό επιτόκιο.

2ο . Στη περίπτωση που οι όροι του δανείου σας φαίνονται ακαταλαβίστικοι τότε προσφύγετε στις υπηρεσίες ενός νομικού γραφείου προκειμένου να έχετε μία ακριβή εικόνα για τα δικαιώματα σας ώστε να ξέρετε το πλαίσιο στο οποίο μπορεί να γίνει η διαπραγμάτευση με τη τράπεζα.

3ο . Αν στη δανειακή σύμβαση προβλέπεται επιπλέον κόστος για την πρόωρη αποπληρωμή του δανείου ή για την μετατροπή του από κυμαινόμενο σε σταθερό τότε ζητήστε από το νομικό αναλυτικές πληροφορίες για τις πρόσφατες δικαστικές αποφάσεις που αφορούσαν τα σχετικά θέματα.

4ο . Έχοντας πλέον μία ολοκληρωμένη εικόνα για τα δικαιώματα, τις υποχρεώσεις αλλά και το νομικό «οπλοστάσιο» που θα χρησιμοποιήσετε προκειμένου να ανατρέψετε τυχόν δυσμενείς ή και παράνομους όρους της δανειακής σύμβασης μπορείτε πλέον να διαπραγματευτείτε με τη τράπεζα αλλαγή του δανείου με τους καλύτερους δυνατούς όρους. Δηλαδή χωρίς κόστος.

5ο . Βάση της διαπραγμάτευσης είναι φυσικά η μετατροπή του δανείου είτε σε σταθερού επιτοκίου είτε σε δάνειο στο οποίο η αύξηση του επιτοκίου από οποιαδήποτε συνθήκες δεν μπορεί να ξεπερνά ένα συγκεκριμένο ύψος. Η πρώτη λύση σας επιτρέπει να κοιμάστε ήσυχοι αφού όσο μεγάλη και αν είναι η αύξηση των επιτοκίων κατά την διάρκεια του δανείου η δόση δεν θα μεταβληθεί ενώ η δεύτερη λύση σας επιτρέπει να εκμεταλλευθείτε τα χαμηλά επιτόκια για όσο καιρό ακόμα ισχύουν και ταυτόχρονα να έχετε από τώρα κυματοθραύστη σε περίπτωση που το κόστος του χρήματος φύγει από κάθε έλεγχο.

6ο . Κάνετε μία ενδελεχή έρευνα αγοράς για να δείτε τα προϊόντα που προσφέρουν και οι άλλες τράπεζες αλλά και τους όρους που απαιτούνται δηλαδή το επιτόκιο, το κόστος της δανειακής σύμβασης και τα ψηλά γράμματα.

7ο. Τώρα πλέον είστε έτοιμοι να πάρετε τις τελικές σας αποφάσεις αφού έχετε μία εικόνα τόσο των υποχρεώσεων σας όσο και των δικαιωμάτων καθώς εναλλακτικών λύσεων που προσφέρει τώρα η τραπεζική αγορά. Όποια όμως και να διαλέξετε προσπαθήστε να έχει όσο το δυνατόν περισσότερα περιθώρια ευελιξίας προκειμένου να προσαρμοστείτε στα δεδομένα που θα διαμορφωθούν στην αγορά και τη διάρκεια του δανείου.

8ο. Πάντως αν ανήκετε στη κατηγορία των ανθρώπων εκείνων που θεωρούν ότι το δάνειο δεν είναι τζόγος αποφύγετε τα «προϊόντα» που εμφανίζουν σε όλη τη διάρκεια του δανείου σταθερό ποσό δόσης ανεξαρτήτως το ύψος του επιτοκίου αλλά έχουν το περιορισμό ότι στη τελευταία δόση του δανείου θα γίνει εκκαθάριση για να διαπιστωθεί αν υπάρχουν διαφορές μεταξύ του επιτοκίου με βάση αυτό που έγινε ο υπολογισμός της καταβολής και του κυμαινόμενου επιτοκίου που ίσχυε κατά τη διάρκεια της ζωής του δανείου. Στη περίπτωση αυτή κινδυνεύετε να χρωστάτε περισσότερα απ ότι ήταν το αρχικό ποσό του δανείου.

9ο . Η νέα δανειακή σύμβαση πρέπει να σας παρέχει την δυνατότητα αναχρηματοδότησης του δανείου καθ όλη τη διάρκεια του δανείου χωρίς επιπλέον κόστος.

10ο Πριν υπογράψετε τη νέα δανεική σύμβαση ζητήστε τη βοήθεια ενός νομικού ώστε να είστε σίγουροι ότι αυτά που υπογράφετε είναι τα ίδια με αυτά που συμφωνήσατε. Και όλα αυτά γιατί οι τράπεζες προσπαθούν να είναι πάντα οι κερδισμένες.

Στεγαστικά: Σήκωσαν τα χέρια

Οι τραπεζίτες ανησυχούν για την πορεία των επισφαλειών, δεδομένου ότι πολλές από τις καθυστερήσεις καθίστανται... μη εισπράξιμες. Μεγάλη μερίδα δανειοληπτών, προτιμούν να χάσουν το σπίτι τους κάνοντας χρήση του Νόμου Κατσέλη, από το να εξυπηρετήσουν τις δόσεις των στεγαστικών, δεδομένης της ύφεσης, της ανεργίας, του περιορισμού των εισοδημάτων... Και να σκεφθεί κανείς ότι ακόμη και στην αρχή της κρίσης, τα στεγαστικά δάνεια εξυπηρετούντο κανονικά, καθώς υπήρχαν και οι εμπράγματες ασφάλειες της υποθήκης ή των προσημειώσεων.

Σε αντίθεση με τα καταναλωτικά δάνεια, όπου η συνείδηση του δανειολήπτη ήταν κάπως πιο... χαλαρή από τη συνεπή συμπεριφορά που χαρακτηρίζει εδώ και δεκαετίες τους δανειολήπτες στεγαστικών δανείων, τόνιζε χαρακτηριστικά , αρμόδιος τραπεζικός παράγοντας... Χαρακτηριστικό είναι ότι αν στο τέλος του 2011, τα επισφαλή δάνεια ανήλθαν στο 15,9% του συνόλου των δανείων - έναντι 10,5% στο τέλος του 2010, τους πρώτους μήνες του τρέχοντος έτους, ανηφορίζουν με ποσοστό σχεδόν 0,50% επιπλέον από μήνα σε μήνα...

Με βάση αυτούς τους υπολογισμούς, οι επισφάλειες στην καλύτερη περίπτωση αγγίζουν το 17% σήμερα, παρά τις αυξημένες προβλέψεις και μάλιστα, αυτός είναι και ένας παράγοντας που θα επηρεάσει τα αποτελέσματα των τραπεζών το πρώτο τρίμηνο.

"Καπέλλο" στα στεγαστικά

Οι τράπεζες έχουν σταματήσει τη χορήγηση στεγαστικών δανείων με τους ρυθμούς που έδιναν στο παρελθόν. Αλλά και στα ελάχιστα που δίνονται σήμερα το περιθώριο είναι ανάλογο με το ποσοστό χρηματοδότησης επί της αξίας του συμβολαίου αγοράς. Όσο μεγαλύτερη είναι η ίδια συμμετοχή τόσο μειώνεται το περιθώριο, με ελάχιστο όριο τις 3 μονάδες. Τα επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια είναι πολλών ταχυτήτων. Τα παλαιά στεγαστικά (που δόθηκαν μέχρι και το 2006) που είναι συνδεδεμένα με ΕΚΤ και περιθώριο (spread) από 1-2,5 μονάδες, το επιτόκιο φτάνει σήμερα από 2% έως 3,5%. Τα στεγαστικά (που δόθηκαν από τα μέσα περίπου του 2006 και μετά) που έχουν επιτόκιο αναφοράς το euribor τριμήνου (σήμερα 0,77%), το περιθώριό τους ξεκινά από 2 έως 3,5 μονάδες. Επίσης, στις αναδιαρθρώσεις στεγαστικών δανείων, οι τράπεζες χρεώνουν τους δανειολήπτες, με νέο υψηλότερο επιτόκιο μέχρι 3 μονάδες.

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Ακίνητα με άποψη

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki