Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PROPERTY.REALESTATENEWS.GR | FTHINOSPITI.REALESTATENEWS.GR

Στεγαστικά Δάνεια

Στεγαστικά: Πως θα γλυτωσετε φόρους

Η ώρα της φορλογικής δήλωσης πλησιάζει και εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες με στεγαστικό δάνειο περιμένουν την έκπτωση φόρου απο την σχετική δαπάνη. Τι δικαιολογητικά όμως θα πρέπει να προσκομίσουν;

Για την απόδειξη της καταβολής των τόκων, απαιτείται, προκειμένου για: α) Στεγαστικά δάνεια, σχετική βεβαίωση της Τράπεζας ή του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων ή του Ταχυδρομικού Ταμιευτηρίου ή άλλου πιστωτικού οργανισμού, από την οποία να προκύπτει ότι πρόκειται για στεγαστικό δάνειο για απόκτηση πρώτης κατοικίας (αγορά ή ανέγερση ή αποπεράτωση), ότι έχει εγγραφεί υποθήκη ή προσημείωση σε ακίνητο του φορολογουμένου ή του άλλου συζύγου ή των τέκνων τους που τους βαρύνουν, το ποσό μόνο των δεδουλευμένων συμβατικών τόκων (ληξιπρόθεσμων και απαιτητών) που όφειλε και κατέβαλε αυτός μέσα στο έτος 2011, καθώς και το έτος σύναψης του δανείου. Εάν δεν αναγράφεται στη βεβαίωση αυτή σε ποιον ανήκει το ακίνητο, στο οποίο έχει εγγραφεί υποθήκη ή προσημείωση, πρέπει να επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν. 1599/1986, στην οποία να βεβαιώνεται ότι το ακίνητο ανήκει στο φορολογούμενο ή στη σύζυγο ή στα τέκνα τους, που τους βαρύνουν και ο αριθμός εγγραφής στο βιβλίο μεταγραφών του οικείου Υποθηκοφυλακείου (στην ίδια υπεύθυνη δήλωση βεβαιώνεται ότι πρόκειται για δάνειο για αγορά πρώτης κατοικίας, αν αυτό δεν βεβαιώνεται στην οικεία βεβαίωση της Τράπεζας ή του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων κτλ.). β) Νέα δάνεια που λαμβάνονται για εξόφληση παλιών στεγαστικών δανείων που είχαν ληφθεί για αγορά πρώτης κατοικίας, βεβαίωση της Τράπεζας ή γενικά του φορέα που χορήγησε το νέο δάνειο, από την οποία να προκύπτει ότι πρόκειται για νέο δάνειο για εξόφληση παλιού στεγαστικού δανείου, που είχε ληφθεί για αγορά πρώτης κατοικίας με υποθήκη ή προσημείωση σε ακίνητο του φορολογουμένου ή του άλλου συζύγου ή των τέκνων τους που τους βάρυναν, το ανεξόφλητο ποσό του παλιού δανείου και ο χρόνος λήξης του, ότι οι δεδουλευμένοι τόκοι που καταβλήθηκαν το έτος 2011 αφορούν το τμήμα του νέου δανείου που καταβλήθηκε για εξόφληση του υπόλοιπου ποσού του παλιού δανείου που δεν είχε εξοφληθεί μέχρι τη σύναψη του νέου δανείου, καθώς και ότι έχει εγγραφεί και για το νέο δάνειο υποθήκη ή προσημείωση σε ακίνητο του φορολογουμένου ή του άλλου συζύγου ή των τέκνων τους που τους βαρύνουν. γ) Στεγαστικά δάνεια για απόκτηση πρώτης κατοικίας που χορηγούνται από ασφαλιστικές επιχειρήσεις στους υπαλλήλους τους, βεβαίωση αυτών που να περιλαμβάνει τα στοιχεία που αναφέρονται στην προηγούμενη περίπτωση α'. δ) Προκαταβολές που έχουν χορηγηθεί από τα Ταμεία Αλληλοβοηθείας Στρατού, Ναυτικού και Αεροπορίας, σχετική βεβαίωση αυτών, από την οποία να προκύπτει ότι ο φορολογούμενος είναι βοηθηματούχος του αντίστοιχου Ταμείου, ότι η προκαταβολή χορηγήθηκε σ' αυτόν με βάση τις διατάξεις του άρθρου 18 του ν.δ. 398/1974 (Φ.Ε.Κ. 116 Α') για απόκτηση πρώτης κατοικίας, το ποσό των τόκων, καθώς και ότι οι τόκοι αυτοί είναι δεδουλευμένοι και καταβλήθηκαν μέσα στο έτος 2011. ε) Δάνεια που έχουν χορηγηθεί από τράπεζες, το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, τα Ταχυδρομικά Ταμιευτήρια και λοιπούς πιστωτικούς οργανισμούς στο φορολογούμενο για αναστήλωση, επισκευή, συντήρηση ή εξωραϊσμό διατηρητέων κτισμάτων, καθώς και κτισμάτων που βρίσκονται σε περιοχές χαρακτηριζόμενες ως παραδοσιακά τμήματα πόλεων ή ως παραδοσιακοί οικισμοί, βεβαίωση αυτών που να περιλαμβάνει το ποσό των δεδουλευμένων τόκων που καταβλήθηκαν μέσα στο έτος 2011, καθώς και επικυρωμένο αντίγραφο της οικείας απόφασης για χαρακτηρισμό των κτισμάτων ως διατηρητέων ή σημείωση για την κανονιστική πράξη με την οποία χαρακτηρίσθηκε η περιοχή, που βρίσκονται τα κτίσματα, ως παραδοσιακό τμήμα πόλεως ή ως παραδοσιακός οικισμός.

Στις πιο πάνω περιπτώσεις αν, εκτός από τους τόκους που είναι δεδουλευμένοι, καταβλήθηκαν τόκοι υπερημερίας, τα ποσά αυτών των τόκων πρέπει να αναφέρονται χωριστά στην οικεία βεβαίωση, δεδομένου ότι τα ποσά αυτά δεν εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα. 7 Στη βεβαίωση καταβολής των τόκων στεγαστικών δανείων για απόκτηση πρώτης κατοικίας, θα αναγράφεται η συνολική επιφάνεια της κατοικίας, που αποκτιέται, σε τετραγωνικά μέτρα, καθώς και το ποσό του δανείου. Εάν το δάνειο έχουν λάβει οι σύζυγοι από κοινού, στη βεβαίωση του καθενός θα αναγράφεται το ποσό του δανείου που του αναλογεί. Διευκρινίζεται ότι οι τόκοι μειώνουν το συνολικό φόρο κατά ποσοστό 10% αυτών, ανεξάρτητα του χρόνου σύναψης του δανείου, καθώς και του χρόνου χορήγησης της προκαταβολής. ΕΠΙΣΗΜΑΙΝΕΤΑΙ ότι, με τις διατάξεις του άρθρου 43 ν.3763/2009, που καταργήθηκαν με τον ν. 3842/2010, προβλεπόταν μείωση του φόρου κατά ποσοστό σαράντα τοις εκατό (40%) του ποσού των τόκων στεγαστικών δανείων που είχαν συναφθεί κατά τα έτη 2009 και 2010 για απόκτηση οποιασδήποτε κατοικίας μέχρι διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200 τ.μ.). Συνεπώς, οι τόκοι αυτών των δανείων που καταβάλλονται από το 2010 αναγνωρίζονται με το γενικό κανόνα της έκπτωσης των τόκων για πρώτη κατοικία μέχρι 120 τ.μ. κ.λ.π.

Στεγαστικά: Οι αλλαγές που προτείνονται

Με την κρίση χρέους στην Ευρωζώνη να αφορά, σε ένα βαθμό και το τραπεζικό σύστημα, που λειτούργησε ανεξέλεγκτα τα προηγούμενα χρόνια, όπως αποδεικνύει η περίπτωση της Ισπανίας, θα πρέπει να θεωρείται σχεδόν βέβαιο ότι ο τρόπος λήψης στεγαστικών δανείων θα αλλάξει άρδην στο μέλλον, εν όψει μάλιστα και της πιθανής τραπεζικής ένωσης στην Ευρωζώνη.

Ηδη, το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο ενέκρινε την προηγούμενη εβδομάδα νέους κανόνες για τους αγοραστές κατοικίας, που επιδιώκουν να λάβουν τραπεζική χρηματοδότηση. Εμφαση δίνεται στην ανάγκη επαρκούς πληροφόρησης των δανειοληπτών, προτού αιτηθούν στεγαστικό δάνειο. Επίσης, στόχος των εν λόγω κανόνων είναι ο κάθε δανειολήπτης να λαμβάνει στεγαστικό, το οποίο να είναι προσαρμοσμένο στις ανάγκες του, αφού προηγουμένως έχει αξιολογηθεί σωστά η πιστοληπτική του ικανότητα. Επιπλέον, οι αγοραστές κατοικιών, οι οποίοι εκδηλώνουν αδυναμία αποπληρωμής του δανείου, θα είναι καλύτερα προστατευμένοι απέναντι στην κατάσχεση της περιουσίας τους. Ασφαλώς, στο επίκεντρο θα βρεθεί και το τραπεζικό σύστημα, η εποπτεία του οποίου αναμένεται να γίνει πιο αυστηρή, ώστε να αποφεύγεται η ανεύθυνη δανειοδότηση, που σήμερα απειλεί την ισπανική οικονομία και προ ολίγων ετών προκάλεσε την κατάρρευση του χρηματοπιστωτικού συστήματος, αρχής γενομένης από τις ΗΠΑ.

Προς το παρόν, παρά το γεγονός ότι τα επισφαλή στεγαστικά δάνεια έχουν αυξηθεί σημαντικά και στην Ελλάδα, το κραχ έχει αποφευχθεί. Ωστόσο, τα προβλήματα διογκώνονται καθημερινά, παρά τις συνεχείς αναχρηματοδοτήσεις δανείων στις οποίες προχωρούν τους τελευταίους μήνες οι ελληνικές τράπεζες. Αιτία είναι η αύξηση της ανεργίας, η οποία θέτει εν αμφιβόλω τη δυνατότητα αποπληρωμής στεγαστικών από νοικοκυριά που στο παρελθόν δεν αντιμετώπιζαν ιδιαίτερο οικονομικό πρόβλημα. Ταυτόχρονα, η κατακόρυφη άνοδος της φορολογίας εισοδημάτων και ακινήτων την τελευταία διετία, με αποκορύφωμα τα φετινά «ραβασάκια», έχει οδηγήσει πολλούς φορολογούμενους στην κατά προτεραιότητα πληρωμή της εφορίας (όπου μάλιστα αυτό είναι δυνατόν), αφήνοντας το στεγαστικό δάνειο σε δεύτερη μοίρα, ενδεχομένως προσδοκώντας και σε κάποιο «κούρεμα» στο μέλλον, ζήτημα που θίγουν εσχάτως και ορισμένοι πολιτικοί. Προκειμένου να προλάβουν κάποιο τέτοιο ενδεχόμενο, στελέχη του τραπεζικού κλάδου μελετούν το τελευταίο διάστημα εναλλακτικά σενάρια, που θα τονώσουν την αγορά κατοικίας και θα παράσχουν και «ανάσα» σε υφιστάμενους δανειολήπτες που πληρούν ορισμένα κριτήρια.

Συγκεκριμένα, γίνεται λόγος για εισαγωγή στεγαστικών δανείων διάρκειας ακόμα κι 100 ετών, κάτι που έχει εφαρμοστεί στο παρελθόν και στην Ιαπωνία και συγκεκριμένα κατά τα μέσα της δεκαετίας του 1990, όταν η αγορά ακινήτων αντιμετώπιζε σοβαρά προβλήματα. Οπως εύλογα αντιλαμβάνεται κανείς, η έκδοση στεγαστικών δανείων διάρκειας ενός αιώνα έχει βασικό πλεονέκτημα τη χαμηλή μηνιαία δόση, λόγω ακριβώς της μεγάλης διάρκειας. Ετσι, με επιτόκιο 6%, η μηνιαία καταβολή για κάθε 100.000 ευρώ διαμορφώνεται σε περίπου 600 ευρώ. Το αρνητικό στοιχείο βέβαια είναι οι τόκοι, καθώς το επιτόκιο των εν λόγω δανείων θα είναι υψηλότερο, έναντι των υπολοίπων δανείων, λόγω ακριβώς του μεγαλύτερου κινδύνου που αναλαμβάνει η τράπεζα. Στο τέλος της περιόδου, οι τόκοι που τελικά πληρώνει ο δανειολήπτης είναι πενταπλάσιοι σε σχέση με το αρχικό κεφάλαιο, ενώ υπάρχει ο κίνδυνος οι κληρονόμοι του να μην έχουν τη δυνατότητα αποπληρωμής του, με αποτέλεσμα το ακίνητο να κατασχεθεί. Επίσης, σε περίπτωση που υπάρξει ανάγκη για γρήγορη ρευστοποίησή του, ο δανειολήπτης είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα υποστεί κεφαλαιακές απώλειες, καθώς τα πρώτα χρόνια εξόφλησης το μεγαλύτερο μέρος της δόσης αφορά τόκους. Ανεξάρτητα από το αν τέτοια δάνεια θα βρουν τον δρόμο τους προς το λανσάρισμα, είναι σαφές ότι η αγορά στεγαστικών δανείων θα διαφοροποιηθεί άρδην.

Οι ευρωβουλευτές έκαναν σαφές με το ψήφισμά τους ότι, εφεξής, οι ενδιαφερόμενοι δανειολήπτες θα πρέπει να διευκολύνονται στο να αντιληφθούν τις μακροπρόθεσμες οικονομικές συνέπειες ανάληψης ενός στεγαστικού, ενώ θα πρέπει επίσης να λαμβάνουν συγκριτικά στοιχεία για τα υπόλοιπα στεγαστικά δάνεια που είναι διαθέσιμα στην αγορά. Απώτερος στόχος είναι να προστατευτούν οι δανειολήπτες, τόσο από την ανευθυνότητα ορισμένων τραπεζών όσο και από τη δική τους λανθασμένη αντίληψη σχετικά με τις οικονομικές τους δυνατότητες. Στο πλαίσιο αυτό θα προβλέπεται και περίοδος δύο εβδομάδων από την υπογραφή ενός δανείου, κατά τη διάρκεια των οποίων οι δανειολήπτες θα μπορούν, εφόσον αλλάξουν γνώμη, να υπαναχωρήσουν και να ακυρώσουν την συμφωνία. Σε ό,τι αφορά την προστασία από κατασχέσεις, τα μέλη του Ευρωκοινοβουλίου αναφέρουν ότι αν ο δανειολήπτης δεν έχει πλέον τη δυνατότητα αποπληρωμής, τότε η τράπεζα οφείλει να προβεί σε κάθε δυνατή κίνηση προκειμένου να τον διευκολύνει και να αντιμετωπίσει το ζήτημα, προτού βάλει μπρος τη διαδικασία της κατάσχεσης. Ταυτόχρονα, θεσπίζονται όροι ευελιξίας, ώστε να υπάρχει δυνατότητα προσαρμογής ενός δανείου, με βάση τις εκάστοτε κρατούσες συνθήκες.

Νέοι κανόνες για τα στεγαστικά

Αλλάζουν οι κανόνες για την χορήγηση των στεγαστικών δανείων μετά απο παρέμβαση του Ευρωκοινοβουλίου. Το νέο πλαίσιο βασίζεται στην σωστή ενημέρωση των δανειοληπτών και στην υποστήριξη τους σε περιπτώσεις κατασχέσεων. Οι νέοι κανόνες πρέπει επίσης να διασφαλίζουν ότι οι τράπεζες προσφέρουν στεγαστικά δάνεια που είναι προσαρμοσμένα στις ανάγκες των δανειοληπτών και ότι έχουν αξιολογήσει σωστά την πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη. Οι ιδιοκτήτες που αποτυγχάνουν να εξοφλήσουν ένα δάνειο, θα πρέπει να προστατεύονται καλύτερα από την κατάσχεση των περιουσιακών τους στοιχείων. Για να αναχαιτιστεί ο ανεύθυνος δανεισμός, οι πωλητές δανείων είναι υποχρεωμένοι να εξασφαλίζουν την καλύτερη παρακολούθησή των δανείων που χορηγούν. Αυτές είναι μερικές από τις απαιτήσεις της νομοθεσίας η οποία θα πρέπει να προσαρμοστεί σε ευρωπαϊκό επίπεδο ώστε να αντικατοπτρίζει τις διαφορές μεταξύ των των κρατών μελών και των αγορών ακινήτων.

Φταίνε οι τράπεζες...

Ο ευνοϊκός για τους οφειλέτες δικαστικός διακανονισμός των χρεών προς τις τράπεζες δεν μπορεί να σταματήσει με το τραπεζικό επιχείρημα ότι οι δανειστές ευθύνονται για τον υπερδανεισμό τους (με πολλά δάνεια, πιστωτικές κάρτες κ.λπ.) και την περιέλευσή τους σε κατάσταση αδυναμίας πληρωμής. Ανάβοντας «πράσινο φως» για ευνοϊκές ρυθμίσεις οφειλών για υπερχρεωμένα νοικοκυριά, διάφορα δικαστήρια της χώρας μετατοπίζουν την ευθύνη του υπερδανεισμού και της προβληματικής κατάστασης στις ίδιες τις τράπεζες, κρίνοντας ότι σε αυτές εναπόκειται η ευθύνη της χορήγησης ή μη δανείων αλλά και ελέγχου των δυνατοτήτων των καταναλωτών σε τέτοιες περιπτώσεις. Αποφάσεις Παράλληλα με τις δικαστικές αποφάσεις, που προστατεύουν κυρίως συνταξιούχους, γίνεται δεκτό ότι μπορεί να απαγορευθεί η εκποίηση όχι μόνο της πρώτης κατοικίας του οφειλέτη (για την αποπληρωμή των χρεών), αλλά και άλλων περιουσιακών του στοιχείων που δεν έχουν σημαντική αξία (π.χ. μικρά αγροτεμάχια, παλιό αυτοκίνητο κ.λπ.) και δεν αποφέρουν κάποιο αξιόλογο τίμημα για την ικανοποίηση των πιστωτικών ιδρυμάτων. Με αλλεπάλληλες αποφάσεις τους, περιφερειακά Ειρηνοδικεία απορρίπτουν τους τραπεζικούς ισχυρισμούς ότι δεν πρέπει να γίνει δικαστικός διακανονισμός του χρέους, αλλά και το τραπεζικό επιχείρημα ότι οι οφειλέτες ευθύνονται για τη σωρεία των καταναλωτικών δανείων, πιστωτικών καρτών κ.λπ. που πήραν, αφού θα τους οδηγούσαν μετά βεβαιότητας σε αδυναμία αποπληρωμής του χρέους.

Στεγαστικά: Πότε "παγώνουν" οι πληρωμές

Ακόμα και πάγωμα πληρωμών με μηδενικές μηνιαίες καταβολές μπορεί να επιβάλει η Δικαιοσύνη για σημαντικό διάστημα (π.χ. 1 έτος ή και παραπάνω) εφόσον διαπιστώνει ότι ο οφειλέτης δεν μπορεί να αποπληρώσει το τραπεζικό του χρέος, γιατί είναι άνεργος και το συνολικό εισόδημα δεν αρκεί να καλύψει τις στοιχειώδεις βιοτικές του ανάγκες. Αξιοποιώντας την πρόσφατη, νομοθεσία (ν. 3869/10) για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά, δικαστική απόφαση παγώνει την εκποίηση κύριας κατοικίας, αλλά και την καταβολή δόσεων για τραπεζικές οφειλές λόγω μεγάλης οικονομικής αδυναμίας του οφειλέτη αναγνωρίζοντας ρητά το προβάδισμα στην ανθρώπινη αξία έναντι της ικανοποίησης χρηματικών απαιτήσεων, σε περιπτώσεις που ξεπερνιούνται τα όρια της αντοχής.

Επισημαίνοντας ότι κατά το Σύνταγμα αποτελεί πρωταρχική υποχρέωση της πολιτείας να σέβεται και να προστατεύει την αξία του ανθρώπου, η Δικαιοσύνη δέχεται ως όριο κάθε πολιτειακής πράξης «να διατηρούνται εκείνες οι συνθήκες διαβίωσης του πολίτη, που θα του επιτρέπουν να ζει με αξιοπρέπεια». Ετσι γίνεται δεκτό ότι μπορεί να υπάρξει και πλήρες «πάγωμα» της εξόφλησης, με μηδενικές δόσεις σε ειδικές περιπτώσεις, όπως για όσους βρίσκονται σε μακρόχρονη ανεργία, αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα υγείας και το εισόδημά τους δεν φθάνει για να καλύψει τις βασικές βιοτικές τους ανάγκες. Δικαστική απόφαση θέτει ως όριο τη διατήρηση των συνθηκών διαβίωσης που επιτρέπουν στον οφειλέτη να ζει με αξιοπρέπεια. Δέχεται επίσης ότι αν δεν «παγώσει» άμεσα το χρέος και τις δόσεις τουλάχιστον για 1 έτος τότε θα στερηθεί ο οφειλέτης τη δυνατότητα αξιοπρεπούς διαβίωσης και το δικαστήριο «θα έχει προκρίνει την ικανοποίηση περιουσιακών δικαιωμάτων έναντι της αξίας του ανθρώπου, σε αντίθετη με τη θεμελιώδη συνταγματική διάταξη (για σεβασμό στην ανθρώπινη αξία) που πρέπει να διαπνέει το δίκαιο και την ερμηνεία του».

Με το σκεπτικό αυτό, που φέρνει σε πρώτη μοίρα τα ανθρώπινα όρια αντοχής απέναντι στην ικανοποίηση περιουσιακών απαιτήσεων, γίνεται επίσης δεκτό ότι υπό τις δυσμενείς αυτές κοινωνικο-οικονομικές συνθήκες πρέπει να προστατευθεί και να μην εκποιηθεί η κύρια κατοικία του οφειλέτη για να αποπληρωθεί το χρέος. Και τούτο διότι το καθαρό εισόδημα δεν επαρκεί για τις στοιχειώδεις βιοτικές ανάγκες και υπάρχει αδυναμία εύρεσης εργασίας. «Παγώνοντας» την αποπληρωμή για 1 έτος, το δικαστήριο επιφυλάσσεται να επανεξετάσει τότε την κοινωνικο-οικονομική κατάσταση του οφειλέτη, επιτρέποντας πάντως στο μεταξύ την εκποίηση μικρής ακίνητης περιουσίας (ποσοστά κυριότητας σε τμήματα αγρών) για μερική ικανοποίηση τραπεζικών απαιτήσεων. Αποφάσεις περιφερειακών ειρηνοδικείων βάζουν στο επίκεντρο την προστασία της ανθρώπινης αξίας και «μπλοκάρουν» τις δόσεις σε περιπτώσεις πολύ κακής οικονομικής κατάστασης των οφειλετών των υπερχρεωμένων νοικοκυριών.

Πιο χαρακτηριστική η περίπτωση που αντιμετώπισε το Ειρηνοδικείο Καβάλας όπου 51χρονη έφτασε να χρωστά σε τρεις τράπεζες συνολικά 61.600 ευρώ από πιστωτικές κάρτες που ανέβαιναν στα ύψη με τόκους υπερημερίας κ.λπ. Μοναδικό εισόδημα είναι πλέον η σύνταξη χηρείας 420 ευρώ κι αφού οι τράπεζες απέκρουσαν το σχέδιο διευθέτησης οφειλών το Ειρηνοδικείο διέταξε μηδενικές καταβολές δόσεων για 1 χρόνο οπότε θα ξανακριθεί εάν έχει βελτιωθεί η κοινωνικο-οικονομική της κατάσταση.

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Ακίνητα με άποψη

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki