Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Στεγαστικά Δάνεια

Στεγαστικά: Τι σχεδιάζουν οι τράπεζες

Τους τελευταίους μήνες, τα καθυστερούμενα δάνεια αυξάνονται με ρυθμό περίπου 2 δισ. ευρώ το μήνα, γεγονός που έχει τρομοκρατήσει τις διοικήσεις των τραπεζών. Τα στελέχη των τραπεζών εξετάζουν και πιο αποτελεσματικές μεθόδους ρυθμίσεων των δανείων που έχουν χορηγήσει έτσι ώστε να επηρεάζονται λιγότερο οι ισολογισμοί τους και να δίνεται η δυνατότητα μερικής ή ολικής αποπληρωμής από τους δανειολήπτες. Συγκεκριμένα, μελετάται η δυνατότητα της τράπεζας να επιμηκύνει τη διάρκεια ενός στεγαστικού δανείου έως και για 99 έτη, δηλαδή να περνάει και στους κληρονόμους του δανειολήπτη, κάτι που μέχρι σήμερα δεν επιτρέπεται από την Κεντρική Τράπεζα αφού σύμφωνα με τις συστάσεις της η λήξη της διάρκειας του δανείου δεν πρέπει να ξεπερνά το προσδόκιμο ζωής του δανειολήπτη, το οποίο έχει καθοριστεί τώρα στα 75 έτη. Η επιμήκυνση της διάρκειας δανείου, έως τα 99 έτη, έχει εφαρμοστεί σε κράτη του εξωτερικού με αποτελεσματικότητα. Η Βρετανία, είναι ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα, καθώς οι δανειολήπτες δεν αγοράζουν το ακίνητο, αλλά αγοράζουν το δικαίωμα χρήσης του για 99 έτη με δικαίωμα ανανέωσης του, με λιγότερα χρήματα. Επίσης εξετάζεται η επιμήκυνση της διάρκειας του αποδεκτού ως προσδόκιμου ζωής από τις τράπεζες από τα 75 έτη που ισχύει σήμερα στα 80 έως 85 έτη, με αποτέλεσμα ένα στεγαστικό δάνειο να μπορεί να έχει συνολική διάρκεια 55 ή και περισσότερα έτη.

Η απόγνωση των τραπεζιτών είναι εμφανής από το γεγονός ότι πλέον εξετάζουν και το «πάγωμα» της πληρωμής κεφαλαίου για διάστημα πέντε ετών, που σήμερα δεν υπάρχει ως επιλογή. Στην περίπτωση αυτή, ο δανειολήπτης θα πληρώνει μόνο τόκους για τα πέντε έτη. Το ύψος της δόσης εξαρτάται από το έτος που «διανύει» το δάνειο. Υπενθυμίζεται ότι τα πρώτα έτη χορήγησης του δανείου, το μεγαλύτερο μέρος από το σύνολο της δόσης είναι τόκος, έναντι του κεφαλαίου που είναι το μικρότερο μέρος. Αυτό ισχύει σε όλες τις κατηγορίες δανείων. Άλλο παράδειγμα που εξετάζεται είναι το μοντέλο της Ισπανίας, το οποίο στηρίζεται στο leasing. Το δάνειο, μετατρέπεται σε μακροχρόνια μίσθωση, το ακίνητο περνά στην κατοχή της τράπεζας και ο δανειολήπτης δεν επιβαρύνεται με την προσημείωση του ακινήτου. Η τράπεζα παραχωρεί το ακίνητο στον δανειολήπτη, με μακροχρόνια μίσθωση, όπως αυτό γίνεται στις περιπτώσεις των συμβάσεων leasing. Η χρονική διάρκεια που μπορεί να μείνει ο δανειολήπτης στο σπίτι αυτό είναι έως και 30 έτη. Στην περίπτωση αυτή, ο πρώην δανειολήπτης πληρώνει αντίστοιχο ποσό με αυτό που θα απαιτείτο για ενοίκιο, ή σε πολλές περιπτώσεις και κατώτερο αυτού.

Απόφαση στάθμος

Μικρή ανάσα σε σημαντικό αριθμό δανειοληπτών δίνει η απόφαση της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ) να προχωρήσει στην μείωση του βασικού της επιτοκίου σε νέο ιστορικό χαμηλό και να διαμορφωθεί από το 1% στο 0,75%. Τα σημαντικότερα οφέλη θα έχουν οι δανειολήπτες που έχουν λάβει στεγαστικό δάνειο με επιτόκιο συνδεμένο με το επιτόκιο της ΕΚΤ. Στην περίπτωση αυτή για παράδειγμα για ένα δάνειο 100.000 με επιτόκιο συνδεδεμένο με της ΕΚΤ συν περιθώριο 2,5%, με 20ετή διάρκεια η δόση του δανείου διαμορφώνεται σε 565 ευρώ περίπου, από 610 ευρώ περίπου τον Ιούλιο του 2011 και 760 ευρώ τον Ιούλιο του 2008 όταν το επιτόκιο της ΕΚΤ ήταν στα 4,25%. Σύμφωνα με συγκλίνουσες εκτιμήσεις των 25% περίπου του συνόλου των στεγαστικών δανείων είναι συνδεδεμένα με την πορεία του επιτοκίου της ΕΚΤ.

Στεγαστικά: Ποιοί κερδίζουν απο τη μείωση

Οπως όλα δείχνουν, η κρίση χρέους στην ευρωζώνη θα διατηρήσει στα τρέχοντα χαμηλά επίπεδα τα επιτόκια δανεισμού για αρκετούς μήνες ακόμα. Το γεγονός αυτό είναι ιδιαίτερης σημασίας για όσους εξοφλούν στεγαστικά δάνεια, τα οποία λόγω του μεγάλου ύψους τους και της μακράς τους διάρκειας επηρεάζουν στις περισσότερες περιπτώσεις σε σημαντικό βαθμό τον προϋπολογισμό ενός νοικοκυριού. Οι συγκεκριμένοι πελάτες των τραπεζών χωρίζονται σε δύο γενικές κατηγορίες:

1) Δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου. Οι δανειολήπτες αυτοί δεν έχουν λόγο στην τρέχουσα φάση να αλλάξουν τους όρους αποπληρωμής του δανείου τους. Από τη μία πλευρά έχουν αρκετούς μήνες μπροστά τους ώσπου να δουν τα επιτόκια να ξαναπαίρνουν την ανιούσα, ενώ από την άλλη δεν συμφέρει η επιλογή σταθερού επιτοκίου, καθώς τα προγράμματα της κατηγορίας είναι πλέον πολύ ακριβά.

2) Δάνεια με σταθερό επιτόκιο, το οποίο λήγει σύντομα. Ανάλογα με τη σύμβαση που έχουν υπογράψει οι δανειολήπτες, μπορεί είτε να έχουν προσυμφωνήσει το ύψος του spread του δανείου τους στην περίοδο κυμαινόμενου επιτοκίου που ακολουθεί τη διάρκεια του σταθερού επιτοκίου ή να προβλέπεται η επαναδιαπραγμάτευση των όρων δανεισμού.

Οι δανειολήπτες της πρώτης περίπτωσης, δηλαδή όσοι γνωρίζουν ήδη το περιθώριο που θα προστεθεί σε κάποιον από τους ευρωπαϊκούς δείκτες αναφοράς (ΕΚΤ, euribor), θα πρέπει να αισθάνονται τυχεροί λόγω των χαμηλότερων επιτοκίων που ίσχυαν τα προηγούμενα χρόνια όταν υπεγράφησαν οι συμβάσεις τους. Συγκεκριμένα, το πλέον πιθανό είναι το spread τους να μην ξεπερνά το 2,50%, που σημαίνει ότι τους επόμενους 12 μήνες το τελικό επιτόκιο βάσει του οποίου θα υπολογιστεί η δόση τους δύσκολα θα υπερβεί το 3,25%. Από την άλλη, όσοι θα διαπραγματευτούν το spread έχουν ένα δίλημμα μεταξύ σταθερού και κυμαινόμενου επιτοκίου. Τραπεζικοί κύκλοι υπογραμμίζουν ότι δεν μπορεί να δοθεί μια ξεκάθαρη απάντηση για το τι πρέπει να επιλέξει ο καθένας. Προσθέτουν ωστόσο ότι αυτό που πρέπει σίγουρα να γίνει είναι η σύγκριση του κυμαινόμενου επιτοκίου που τους προσφέρεται με τα σταθερά διάρκειας τριών και πέντε ετών, τα οποία στις περισσότερες τράπεζες ξεπερνούν πλέον το 5,50%.

Σε γενικές γραμμές, όσο πιο χαμηλό είναι το spread, άρα και το τελικό ύψος του κυμαινόμενου επιτοκίου, τόσο μικρότερο είναι το κίνητρο μετατροπής του σε σταθερό. Για παράδειγμα, αν το κυμαινόμενο επιτόκιο που προσφέρεται ανέρχεται στα επίπεδα του 5,50% ή υψηλότερα, υπάρχει ισχυρό κίνητρο επιλογής ενός σταθερού επιτοκίου που κινείται στο ίδιο ύψος, με δεδομένο ότι θα διατηρήσει τη δόση αμετάβλητη ως και το 2015. Αλλωστε τα ευρωπαϊκά επιτόκια βρίσκονται ήδη πολύ κοντά στον «πάτο» τους. Από την άλλη πλευρά, όσο πιο χαμηλό από τα επίπεδα του 5,50% είναι το κυμαινόμενο επιτόκιο που μπορεί να επιλεγεί, τόσο ισχυρό είναι το κίνητρο επιλογής του έναντι του σταθερού.

Σημαντική πτώση έχουν σημειώσει τα διατραπεζικά euribor, με τα οποία είναι συνδεδεμένα χιλιάδες στεγαστικά. Ενδεικτικά, το euribor τρίμηνης διάρκειας από το 1,60% στο τελευταίο τρίμηνο της περυσινής χρονιάς έχει πέσει σήμερα στο 0,65%. Η μείωση αυτή έχει περάσει ολόκληρη στο τελικό κόστος που πληρώνουν όσοι έχουν λάβει στεγαστικό δάνειο. Για παράδειγμα, σε ένα δάνειο 100.000 ευρώ 20ετούς διάρκειας με επιτόκιο στο 4,25% (ΕΚΤ + 2,75%), η δόση τον περασμένο Οκτώβριο, πριν από την πρώτη μείωση του ευρωεπιτοκίου, ανερχόταν στα 620 ευρώ. Με την πρώτη μείωση του επιτοκίου της ΕΚΤ κατά 0,25% τον Νοέμβριο του 2011 η δόση υποχώρησε στα 606 ευρώ. Ακολούθησε μέσα σε έναν μήνα ισόποση μείωση τους κόστους δανεισμού στην ευρωζώνη, ρίχνοντας τη δόση του στεγαστικού δανείου του παραδείγματος στα 593 ευρώ, επίπεδο στο οποίο διατηρείται ως σήμερα. Εάν επαληθευτεί η πρόβλεψη για μείωση του επιτοκίου του ευρώ στο 0,75%, η δόση του δανείου θα πέσει στα 580 ευρώ.

Ερχεται μείωση επιτοκίων

Ενισχύονται οι προσδοκίες στις αγορές ότι η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα θα προχωρήσει την επόμενη Πέμπτη σε μείωση του βασικού της επιτοκίου από το ιστορικό χαμηλό του 1%, μία κίμηση που θαν λειτουργήσει συμπληρωματικά στα μέτρα κατά της κρίσης που αποφάσισαν οι Ευρωπαίοι ηγέτες την περασμένη εβδομάδα στη Σύνοδο Κορυφής των Βρυξελλών. Σε δημοσκόπηση του Bloomberg, ο μέσος όρος των προβλέψεων 57 οικονομολόγων ήταν ότι η ΕΚΤ θα μειώσει το παρεμβατικό της επιτόκιο κατά 0,25% σε 0,75%. Πέντε οικονομολόγοι προέβλεψαν μείωση κατά 0,50% και 12 ότι τα επιτόκια θα παραμείνουν αμετάβλητα. Η αναμενόμενη παρέμβαση της ΕΚΤ δημιουργεί θετικό κλίμα στις αγορές, με τις μετοχές να καταγράφουν κέρδη και τις αποδόσεις των κρατικών ομολόγων να υποχωρούν. Η μείωση των επιτοκίων της ΕΚΤ θα οδηγήσει χαμηλότερα το κόστος δανεισμού για ιδιώτες και επιχειρήσεις. Για παράδειγμα, δανειολήπτης με στεγαστικό δάνειο διάρκειας 20 ετών και επιτόκιο 4% (επιτόκιο ΕΚΤ 1% συν τραπεζικό περιθώριο 3%) πληρώνει μηνιαία δόση 909 ευρώ. Αν το επιτόκιο της ΕΚΤ μειωθεί στο 0,75% θα πληρώνει δόση 890 ευρώ και αν πέσει στο 0,50% η δόση θα είναι 870 ευρώ.

Στεγαστικά: Πως θα γλυτωσετε φόρους

Η ώρα της φορλογικής δήλωσης πλησιάζει και εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες με στεγαστικό δάνειο περιμένουν την έκπτωση φόρου απο την σχετική δαπάνη. Τι δικαιολογητικά όμως θα πρέπει να προσκομίσουν;

Για την απόδειξη της καταβολής των τόκων, απαιτείται, προκειμένου για: α) Στεγαστικά δάνεια, σχετική βεβαίωση της Τράπεζας ή του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων ή του Ταχυδρομικού Ταμιευτηρίου ή άλλου πιστωτικού οργανισμού, από την οποία να προκύπτει ότι πρόκειται για στεγαστικό δάνειο για απόκτηση πρώτης κατοικίας (αγορά ή ανέγερση ή αποπεράτωση), ότι έχει εγγραφεί υποθήκη ή προσημείωση σε ακίνητο του φορολογουμένου ή του άλλου συζύγου ή των τέκνων τους που τους βαρύνουν, το ποσό μόνο των δεδουλευμένων συμβατικών τόκων (ληξιπρόθεσμων και απαιτητών) που όφειλε και κατέβαλε αυτός μέσα στο έτος 2011, καθώς και το έτος σύναψης του δανείου. Εάν δεν αναγράφεται στη βεβαίωση αυτή σε ποιον ανήκει το ακίνητο, στο οποίο έχει εγγραφεί υποθήκη ή προσημείωση, πρέπει να επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν. 1599/1986, στην οποία να βεβαιώνεται ότι το ακίνητο ανήκει στο φορολογούμενο ή στη σύζυγο ή στα τέκνα τους, που τους βαρύνουν και ο αριθμός εγγραφής στο βιβλίο μεταγραφών του οικείου Υποθηκοφυλακείου (στην ίδια υπεύθυνη δήλωση βεβαιώνεται ότι πρόκειται για δάνειο για αγορά πρώτης κατοικίας, αν αυτό δεν βεβαιώνεται στην οικεία βεβαίωση της Τράπεζας ή του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων κτλ.). β) Νέα δάνεια που λαμβάνονται για εξόφληση παλιών στεγαστικών δανείων που είχαν ληφθεί για αγορά πρώτης κατοικίας, βεβαίωση της Τράπεζας ή γενικά του φορέα που χορήγησε το νέο δάνειο, από την οποία να προκύπτει ότι πρόκειται για νέο δάνειο για εξόφληση παλιού στεγαστικού δανείου, που είχε ληφθεί για αγορά πρώτης κατοικίας με υποθήκη ή προσημείωση σε ακίνητο του φορολογουμένου ή του άλλου συζύγου ή των τέκνων τους που τους βάρυναν, το ανεξόφλητο ποσό του παλιού δανείου και ο χρόνος λήξης του, ότι οι δεδουλευμένοι τόκοι που καταβλήθηκαν το έτος 2011 αφορούν το τμήμα του νέου δανείου που καταβλήθηκε για εξόφληση του υπόλοιπου ποσού του παλιού δανείου που δεν είχε εξοφληθεί μέχρι τη σύναψη του νέου δανείου, καθώς και ότι έχει εγγραφεί και για το νέο δάνειο υποθήκη ή προσημείωση σε ακίνητο του φορολογουμένου ή του άλλου συζύγου ή των τέκνων τους που τους βαρύνουν. γ) Στεγαστικά δάνεια για απόκτηση πρώτης κατοικίας που χορηγούνται από ασφαλιστικές επιχειρήσεις στους υπαλλήλους τους, βεβαίωση αυτών που να περιλαμβάνει τα στοιχεία που αναφέρονται στην προηγούμενη περίπτωση α'. δ) Προκαταβολές που έχουν χορηγηθεί από τα Ταμεία Αλληλοβοηθείας Στρατού, Ναυτικού και Αεροπορίας, σχετική βεβαίωση αυτών, από την οποία να προκύπτει ότι ο φορολογούμενος είναι βοηθηματούχος του αντίστοιχου Ταμείου, ότι η προκαταβολή χορηγήθηκε σ' αυτόν με βάση τις διατάξεις του άρθρου 18 του ν.δ. 398/1974 (Φ.Ε.Κ. 116 Α') για απόκτηση πρώτης κατοικίας, το ποσό των τόκων, καθώς και ότι οι τόκοι αυτοί είναι δεδουλευμένοι και καταβλήθηκαν μέσα στο έτος 2011. ε) Δάνεια που έχουν χορηγηθεί από τράπεζες, το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, τα Ταχυδρομικά Ταμιευτήρια και λοιπούς πιστωτικούς οργανισμούς στο φορολογούμενο για αναστήλωση, επισκευή, συντήρηση ή εξωραϊσμό διατηρητέων κτισμάτων, καθώς και κτισμάτων που βρίσκονται σε περιοχές χαρακτηριζόμενες ως παραδοσιακά τμήματα πόλεων ή ως παραδοσιακοί οικισμοί, βεβαίωση αυτών που να περιλαμβάνει το ποσό των δεδουλευμένων τόκων που καταβλήθηκαν μέσα στο έτος 2011, καθώς και επικυρωμένο αντίγραφο της οικείας απόφασης για χαρακτηρισμό των κτισμάτων ως διατηρητέων ή σημείωση για την κανονιστική πράξη με την οποία χαρακτηρίσθηκε η περιοχή, που βρίσκονται τα κτίσματα, ως παραδοσιακό τμήμα πόλεως ή ως παραδοσιακός οικισμός.

Στις πιο πάνω περιπτώσεις αν, εκτός από τους τόκους που είναι δεδουλευμένοι, καταβλήθηκαν τόκοι υπερημερίας, τα ποσά αυτών των τόκων πρέπει να αναφέρονται χωριστά στην οικεία βεβαίωση, δεδομένου ότι τα ποσά αυτά δεν εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα. 7 Στη βεβαίωση καταβολής των τόκων στεγαστικών δανείων για απόκτηση πρώτης κατοικίας, θα αναγράφεται η συνολική επιφάνεια της κατοικίας, που αποκτιέται, σε τετραγωνικά μέτρα, καθώς και το ποσό του δανείου. Εάν το δάνειο έχουν λάβει οι σύζυγοι από κοινού, στη βεβαίωση του καθενός θα αναγράφεται το ποσό του δανείου που του αναλογεί. Διευκρινίζεται ότι οι τόκοι μειώνουν το συνολικό φόρο κατά ποσοστό 10% αυτών, ανεξάρτητα του χρόνου σύναψης του δανείου, καθώς και του χρόνου χορήγησης της προκαταβολής. ΕΠΙΣΗΜΑΙΝΕΤΑΙ ότι, με τις διατάξεις του άρθρου 43 ν.3763/2009, που καταργήθηκαν με τον ν. 3842/2010, προβλεπόταν μείωση του φόρου κατά ποσοστό σαράντα τοις εκατό (40%) του ποσού των τόκων στεγαστικών δανείων που είχαν συναφθεί κατά τα έτη 2009 και 2010 για απόκτηση οποιασδήποτε κατοικίας μέχρι διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200 τ.μ.). Συνεπώς, οι τόκοι αυτών των δανείων που καταβάλλονται από το 2010 αναγνωρίζονται με το γενικό κανόνα της έκπτωσης των τόκων για πρώτη κατοικία μέχρι 120 τ.μ. κ.λ.π.

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki