Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PROPERTY.REALESTATENEWS.GR | FTHINOSPITI.REALESTATENEWS.GR

Στεγαστικά Δάνεια

Στεγαστικά: Οι αλλαγές που προτείνονται

Με την κρίση χρέους στην Ευρωζώνη να αφορά, σε ένα βαθμό και το τραπεζικό σύστημα, που λειτούργησε ανεξέλεγκτα τα προηγούμενα χρόνια, όπως αποδεικνύει η περίπτωση της Ισπανίας, θα πρέπει να θεωρείται σχεδόν βέβαιο ότι ο τρόπος λήψης στεγαστικών δανείων θα αλλάξει άρδην στο μέλλον, εν όψει μάλιστα και της πιθανής τραπεζικής ένωσης στην Ευρωζώνη.

Ηδη, το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο ενέκρινε την προηγούμενη εβδομάδα νέους κανόνες για τους αγοραστές κατοικίας, που επιδιώκουν να λάβουν τραπεζική χρηματοδότηση. Εμφαση δίνεται στην ανάγκη επαρκούς πληροφόρησης των δανειοληπτών, προτού αιτηθούν στεγαστικό δάνειο. Επίσης, στόχος των εν λόγω κανόνων είναι ο κάθε δανειολήπτης να λαμβάνει στεγαστικό, το οποίο να είναι προσαρμοσμένο στις ανάγκες του, αφού προηγουμένως έχει αξιολογηθεί σωστά η πιστοληπτική του ικανότητα. Επιπλέον, οι αγοραστές κατοικιών, οι οποίοι εκδηλώνουν αδυναμία αποπληρωμής του δανείου, θα είναι καλύτερα προστατευμένοι απέναντι στην κατάσχεση της περιουσίας τους. Ασφαλώς, στο επίκεντρο θα βρεθεί και το τραπεζικό σύστημα, η εποπτεία του οποίου αναμένεται να γίνει πιο αυστηρή, ώστε να αποφεύγεται η ανεύθυνη δανειοδότηση, που σήμερα απειλεί την ισπανική οικονομία και προ ολίγων ετών προκάλεσε την κατάρρευση του χρηματοπιστωτικού συστήματος, αρχής γενομένης από τις ΗΠΑ.

Προς το παρόν, παρά το γεγονός ότι τα επισφαλή στεγαστικά δάνεια έχουν αυξηθεί σημαντικά και στην Ελλάδα, το κραχ έχει αποφευχθεί. Ωστόσο, τα προβλήματα διογκώνονται καθημερινά, παρά τις συνεχείς αναχρηματοδοτήσεις δανείων στις οποίες προχωρούν τους τελευταίους μήνες οι ελληνικές τράπεζες. Αιτία είναι η αύξηση της ανεργίας, η οποία θέτει εν αμφιβόλω τη δυνατότητα αποπληρωμής στεγαστικών από νοικοκυριά που στο παρελθόν δεν αντιμετώπιζαν ιδιαίτερο οικονομικό πρόβλημα. Ταυτόχρονα, η κατακόρυφη άνοδος της φορολογίας εισοδημάτων και ακινήτων την τελευταία διετία, με αποκορύφωμα τα φετινά «ραβασάκια», έχει οδηγήσει πολλούς φορολογούμενους στην κατά προτεραιότητα πληρωμή της εφορίας (όπου μάλιστα αυτό είναι δυνατόν), αφήνοντας το στεγαστικό δάνειο σε δεύτερη μοίρα, ενδεχομένως προσδοκώντας και σε κάποιο «κούρεμα» στο μέλλον, ζήτημα που θίγουν εσχάτως και ορισμένοι πολιτικοί. Προκειμένου να προλάβουν κάποιο τέτοιο ενδεχόμενο, στελέχη του τραπεζικού κλάδου μελετούν το τελευταίο διάστημα εναλλακτικά σενάρια, που θα τονώσουν την αγορά κατοικίας και θα παράσχουν και «ανάσα» σε υφιστάμενους δανειολήπτες που πληρούν ορισμένα κριτήρια.

Συγκεκριμένα, γίνεται λόγος για εισαγωγή στεγαστικών δανείων διάρκειας ακόμα κι 100 ετών, κάτι που έχει εφαρμοστεί στο παρελθόν και στην Ιαπωνία και συγκεκριμένα κατά τα μέσα της δεκαετίας του 1990, όταν η αγορά ακινήτων αντιμετώπιζε σοβαρά προβλήματα. Οπως εύλογα αντιλαμβάνεται κανείς, η έκδοση στεγαστικών δανείων διάρκειας ενός αιώνα έχει βασικό πλεονέκτημα τη χαμηλή μηνιαία δόση, λόγω ακριβώς της μεγάλης διάρκειας. Ετσι, με επιτόκιο 6%, η μηνιαία καταβολή για κάθε 100.000 ευρώ διαμορφώνεται σε περίπου 600 ευρώ. Το αρνητικό στοιχείο βέβαια είναι οι τόκοι, καθώς το επιτόκιο των εν λόγω δανείων θα είναι υψηλότερο, έναντι των υπολοίπων δανείων, λόγω ακριβώς του μεγαλύτερου κινδύνου που αναλαμβάνει η τράπεζα. Στο τέλος της περιόδου, οι τόκοι που τελικά πληρώνει ο δανειολήπτης είναι πενταπλάσιοι σε σχέση με το αρχικό κεφάλαιο, ενώ υπάρχει ο κίνδυνος οι κληρονόμοι του να μην έχουν τη δυνατότητα αποπληρωμής του, με αποτέλεσμα το ακίνητο να κατασχεθεί. Επίσης, σε περίπτωση που υπάρξει ανάγκη για γρήγορη ρευστοποίησή του, ο δανειολήπτης είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα υποστεί κεφαλαιακές απώλειες, καθώς τα πρώτα χρόνια εξόφλησης το μεγαλύτερο μέρος της δόσης αφορά τόκους. Ανεξάρτητα από το αν τέτοια δάνεια θα βρουν τον δρόμο τους προς το λανσάρισμα, είναι σαφές ότι η αγορά στεγαστικών δανείων θα διαφοροποιηθεί άρδην.

Οι ευρωβουλευτές έκαναν σαφές με το ψήφισμά τους ότι, εφεξής, οι ενδιαφερόμενοι δανειολήπτες θα πρέπει να διευκολύνονται στο να αντιληφθούν τις μακροπρόθεσμες οικονομικές συνέπειες ανάληψης ενός στεγαστικού, ενώ θα πρέπει επίσης να λαμβάνουν συγκριτικά στοιχεία για τα υπόλοιπα στεγαστικά δάνεια που είναι διαθέσιμα στην αγορά. Απώτερος στόχος είναι να προστατευτούν οι δανειολήπτες, τόσο από την ανευθυνότητα ορισμένων τραπεζών όσο και από τη δική τους λανθασμένη αντίληψη σχετικά με τις οικονομικές τους δυνατότητες. Στο πλαίσιο αυτό θα προβλέπεται και περίοδος δύο εβδομάδων από την υπογραφή ενός δανείου, κατά τη διάρκεια των οποίων οι δανειολήπτες θα μπορούν, εφόσον αλλάξουν γνώμη, να υπαναχωρήσουν και να ακυρώσουν την συμφωνία. Σε ό,τι αφορά την προστασία από κατασχέσεις, τα μέλη του Ευρωκοινοβουλίου αναφέρουν ότι αν ο δανειολήπτης δεν έχει πλέον τη δυνατότητα αποπληρωμής, τότε η τράπεζα οφείλει να προβεί σε κάθε δυνατή κίνηση προκειμένου να τον διευκολύνει και να αντιμετωπίσει το ζήτημα, προτού βάλει μπρος τη διαδικασία της κατάσχεσης. Ταυτόχρονα, θεσπίζονται όροι ευελιξίας, ώστε να υπάρχει δυνατότητα προσαρμογής ενός δανείου, με βάση τις εκάστοτε κρατούσες συνθήκες.

Νέοι κανόνες για τα στεγαστικά

Αλλάζουν οι κανόνες για την χορήγηση των στεγαστικών δανείων μετά απο παρέμβαση του Ευρωκοινοβουλίου. Το νέο πλαίσιο βασίζεται στην σωστή ενημέρωση των δανειοληπτών και στην υποστήριξη τους σε περιπτώσεις κατασχέσεων. Οι νέοι κανόνες πρέπει επίσης να διασφαλίζουν ότι οι τράπεζες προσφέρουν στεγαστικά δάνεια που είναι προσαρμοσμένα στις ανάγκες των δανειοληπτών και ότι έχουν αξιολογήσει σωστά την πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη. Οι ιδιοκτήτες που αποτυγχάνουν να εξοφλήσουν ένα δάνειο, θα πρέπει να προστατεύονται καλύτερα από την κατάσχεση των περιουσιακών τους στοιχείων. Για να αναχαιτιστεί ο ανεύθυνος δανεισμός, οι πωλητές δανείων είναι υποχρεωμένοι να εξασφαλίζουν την καλύτερη παρακολούθησή των δανείων που χορηγούν. Αυτές είναι μερικές από τις απαιτήσεις της νομοθεσίας η οποία θα πρέπει να προσαρμοστεί σε ευρωπαϊκό επίπεδο ώστε να αντικατοπτρίζει τις διαφορές μεταξύ των των κρατών μελών και των αγορών ακινήτων.

Φταίνε οι τράπεζες...

Ο ευνοϊκός για τους οφειλέτες δικαστικός διακανονισμός των χρεών προς τις τράπεζες δεν μπορεί να σταματήσει με το τραπεζικό επιχείρημα ότι οι δανειστές ευθύνονται για τον υπερδανεισμό τους (με πολλά δάνεια, πιστωτικές κάρτες κ.λπ.) και την περιέλευσή τους σε κατάσταση αδυναμίας πληρωμής. Ανάβοντας «πράσινο φως» για ευνοϊκές ρυθμίσεις οφειλών για υπερχρεωμένα νοικοκυριά, διάφορα δικαστήρια της χώρας μετατοπίζουν την ευθύνη του υπερδανεισμού και της προβληματικής κατάστασης στις ίδιες τις τράπεζες, κρίνοντας ότι σε αυτές εναπόκειται η ευθύνη της χορήγησης ή μη δανείων αλλά και ελέγχου των δυνατοτήτων των καταναλωτών σε τέτοιες περιπτώσεις. Αποφάσεις Παράλληλα με τις δικαστικές αποφάσεις, που προστατεύουν κυρίως συνταξιούχους, γίνεται δεκτό ότι μπορεί να απαγορευθεί η εκποίηση όχι μόνο της πρώτης κατοικίας του οφειλέτη (για την αποπληρωμή των χρεών), αλλά και άλλων περιουσιακών του στοιχείων που δεν έχουν σημαντική αξία (π.χ. μικρά αγροτεμάχια, παλιό αυτοκίνητο κ.λπ.) και δεν αποφέρουν κάποιο αξιόλογο τίμημα για την ικανοποίηση των πιστωτικών ιδρυμάτων. Με αλλεπάλληλες αποφάσεις τους, περιφερειακά Ειρηνοδικεία απορρίπτουν τους τραπεζικούς ισχυρισμούς ότι δεν πρέπει να γίνει δικαστικός διακανονισμός του χρέους, αλλά και το τραπεζικό επιχείρημα ότι οι οφειλέτες ευθύνονται για τη σωρεία των καταναλωτικών δανείων, πιστωτικών καρτών κ.λπ. που πήραν, αφού θα τους οδηγούσαν μετά βεβαιότητας σε αδυναμία αποπληρωμής του χρέους.

Στεγαστικά: Πότε "παγώνουν" οι πληρωμές

Ακόμα και πάγωμα πληρωμών με μηδενικές μηνιαίες καταβολές μπορεί να επιβάλει η Δικαιοσύνη για σημαντικό διάστημα (π.χ. 1 έτος ή και παραπάνω) εφόσον διαπιστώνει ότι ο οφειλέτης δεν μπορεί να αποπληρώσει το τραπεζικό του χρέος, γιατί είναι άνεργος και το συνολικό εισόδημα δεν αρκεί να καλύψει τις στοιχειώδεις βιοτικές του ανάγκες. Αξιοποιώντας την πρόσφατη, νομοθεσία (ν. 3869/10) για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά, δικαστική απόφαση παγώνει την εκποίηση κύριας κατοικίας, αλλά και την καταβολή δόσεων για τραπεζικές οφειλές λόγω μεγάλης οικονομικής αδυναμίας του οφειλέτη αναγνωρίζοντας ρητά το προβάδισμα στην ανθρώπινη αξία έναντι της ικανοποίησης χρηματικών απαιτήσεων, σε περιπτώσεις που ξεπερνιούνται τα όρια της αντοχής.

Επισημαίνοντας ότι κατά το Σύνταγμα αποτελεί πρωταρχική υποχρέωση της πολιτείας να σέβεται και να προστατεύει την αξία του ανθρώπου, η Δικαιοσύνη δέχεται ως όριο κάθε πολιτειακής πράξης «να διατηρούνται εκείνες οι συνθήκες διαβίωσης του πολίτη, που θα του επιτρέπουν να ζει με αξιοπρέπεια». Ετσι γίνεται δεκτό ότι μπορεί να υπάρξει και πλήρες «πάγωμα» της εξόφλησης, με μηδενικές δόσεις σε ειδικές περιπτώσεις, όπως για όσους βρίσκονται σε μακρόχρονη ανεργία, αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα υγείας και το εισόδημά τους δεν φθάνει για να καλύψει τις βασικές βιοτικές τους ανάγκες. Δικαστική απόφαση θέτει ως όριο τη διατήρηση των συνθηκών διαβίωσης που επιτρέπουν στον οφειλέτη να ζει με αξιοπρέπεια. Δέχεται επίσης ότι αν δεν «παγώσει» άμεσα το χρέος και τις δόσεις τουλάχιστον για 1 έτος τότε θα στερηθεί ο οφειλέτης τη δυνατότητα αξιοπρεπούς διαβίωσης και το δικαστήριο «θα έχει προκρίνει την ικανοποίηση περιουσιακών δικαιωμάτων έναντι της αξίας του ανθρώπου, σε αντίθετη με τη θεμελιώδη συνταγματική διάταξη (για σεβασμό στην ανθρώπινη αξία) που πρέπει να διαπνέει το δίκαιο και την ερμηνεία του».

Με το σκεπτικό αυτό, που φέρνει σε πρώτη μοίρα τα ανθρώπινα όρια αντοχής απέναντι στην ικανοποίηση περιουσιακών απαιτήσεων, γίνεται επίσης δεκτό ότι υπό τις δυσμενείς αυτές κοινωνικο-οικονομικές συνθήκες πρέπει να προστατευθεί και να μην εκποιηθεί η κύρια κατοικία του οφειλέτη για να αποπληρωθεί το χρέος. Και τούτο διότι το καθαρό εισόδημα δεν επαρκεί για τις στοιχειώδεις βιοτικές ανάγκες και υπάρχει αδυναμία εύρεσης εργασίας. «Παγώνοντας» την αποπληρωμή για 1 έτος, το δικαστήριο επιφυλάσσεται να επανεξετάσει τότε την κοινωνικο-οικονομική κατάσταση του οφειλέτη, επιτρέποντας πάντως στο μεταξύ την εκποίηση μικρής ακίνητης περιουσίας (ποσοστά κυριότητας σε τμήματα αγρών) για μερική ικανοποίηση τραπεζικών απαιτήσεων. Αποφάσεις περιφερειακών ειρηνοδικείων βάζουν στο επίκεντρο την προστασία της ανθρώπινης αξίας και «μπλοκάρουν» τις δόσεις σε περιπτώσεις πολύ κακής οικονομικής κατάστασης των οφειλετών των υπερχρεωμένων νοικοκυριών.

Πιο χαρακτηριστική η περίπτωση που αντιμετώπισε το Ειρηνοδικείο Καβάλας όπου 51χρονη έφτασε να χρωστά σε τρεις τράπεζες συνολικά 61.600 ευρώ από πιστωτικές κάρτες που ανέβαιναν στα ύψη με τόκους υπερημερίας κ.λπ. Μοναδικό εισόδημα είναι πλέον η σύνταξη χηρείας 420 ευρώ κι αφού οι τράπεζες απέκρουσαν το σχέδιο διευθέτησης οφειλών το Ειρηνοδικείο διέταξε μηδενικές καταβολές δόσεων για 1 χρόνο οπότε θα ξανακριθεί εάν έχει βελτιωθεί η κοινωνικο-οικονομική της κατάσταση.

Ακίνητα πάνω απο 24 δισ στον "αέρα"

Σημαντική αύξηση κατέγραψαν το πρώτο τρίμηνο του 2012 τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών τραπεζών, οι καθυστερήσεις στο πρώτο τρίμηνο προσέγγισαν το 17% του συνόλου των δανείων, που αντιστοιχεί σε καθυστερήσεις ύψους 42 δισ. ευρώ. Οπως εκτιμούν οι τράπεζες, οι καθυστερήσεις ξεπερνούν το 16% στη στεγαστική πίστη, ενώ φτάνουν το 29% στην καταλωτική πίστη. Αυτό σημαίνει ότι ακίνητα τουλάχιστον 24 δισ. βρίσκονται μετέωρα.

Οι καθυστερήσεις στα στεγαστικά δάνεια είχαν διαμορφωθεί στο 14%, στα καταναλωτικά στο 26,4%, ενώ στα επιχειρηματικά στο 13% Σε ό,τι αφορά τα επιχειρηματικά δάνεια, υπολογίζεται ότι τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια φτάνουν το 15%. Σύμφωνα με τα στοιχεία των τραπεζών, το ύψος των δανείων που δεν εξυπηρετούνται ανέρχεται στα 12,5 δισ. ευρώ στα στεγαστικά, στα 9,6 δισ. ευρώ στην καταναλωτική πίστη, ενώ στο «κόκκινο» βρίσκονται επιχειρηματικά δάνεια ύψους 18 δισ. ευρώ. Υπενθυμίζεται ότι στο τέλος Σεπτεμβρίου 2011 τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια είχαν διαμορφωθεί στο 14,7%. Στελέχη τραπεζών σημειώνουν ότι στην πραγματικότητα το πρόβλημα είναι μεγαλύτερο απο αυτό που εμφανίζουν οι αριθμοί. «Περίπου 25% των δανειοληπτών έχουν προχωρήσει σε αναδιάρθρωση του δανείου λόγω της κακής οικονομικής κατάστασης και εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν δυσκολίες για την ομαλή εξυπηρετησή του». Επιπροσθέτως, τονίζουν, πολλές επιχειρήσεις έχουν περάσει το κρίσιμο όριο και έχουν συσσωρεύσει τόσο μεγάλες υποχρεώσεις, που είναι αδύνατο να σταθούν ξανά στα πόδια τους.

Η ραγδαία επιδείνωση της ποιότητας των χαρτοφυλακίων δανείων αποδίδεται στην παρατεταμένη αστάθεια και αβεβαιότητα. Οσο η αβεβαιότητα στην οικονομία διατηρείται, η κατάσταση επιδεινώνεται με περαιτέρω μείωση της κατανάλωσης, κλείσιμο επιχειρήσεων, αύξηση ανεργίας κ.λπ., με αποτέλεσμα την αύξηση των μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Ακίνητα με άποψη

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki