Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PROPERTY.REALESTATENEWS.GR | FTHINOSPITI.REALESTATENEWS.GR

Στεγαστικά Δάνεια

Νέοι κανόνες για τα στεγαστικά

Αλλάζουν οι κανόνες για την χορήγηση των στεγαστικών δανείων μετά απο παρέμβαση του Ευρωκοινοβουλίου. Το νέο πλαίσιο βασίζεται στην σωστή ενημέρωση των δανειοληπτών και στην υποστήριξη τους σε περιπτώσεις κατασχέσεων. Οι νέοι κανόνες πρέπει επίσης να διασφαλίζουν ότι οι τράπεζες προσφέρουν στεγαστικά δάνεια που είναι προσαρμοσμένα στις ανάγκες των δανειοληπτών και ότι έχουν αξιολογήσει σωστά την πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη. Οι ιδιοκτήτες που αποτυγχάνουν να εξοφλήσουν ένα δάνειο, θα πρέπει να προστατεύονται καλύτερα από την κατάσχεση των περιουσιακών τους στοιχείων. Για να αναχαιτιστεί ο ανεύθυνος δανεισμός, οι πωλητές δανείων είναι υποχρεωμένοι να εξασφαλίζουν την καλύτερη παρακολούθησή των δανείων που χορηγούν. Αυτές είναι μερικές από τις απαιτήσεις της νομοθεσίας η οποία θα πρέπει να προσαρμοστεί σε ευρωπαϊκό επίπεδο ώστε να αντικατοπτρίζει τις διαφορές μεταξύ των των κρατών μελών και των αγορών ακινήτων.

Φταίνε οι τράπεζες...

Ο ευνοϊκός για τους οφειλέτες δικαστικός διακανονισμός των χρεών προς τις τράπεζες δεν μπορεί να σταματήσει με το τραπεζικό επιχείρημα ότι οι δανειστές ευθύνονται για τον υπερδανεισμό τους (με πολλά δάνεια, πιστωτικές κάρτες κ.λπ.) και την περιέλευσή τους σε κατάσταση αδυναμίας πληρωμής. Ανάβοντας «πράσινο φως» για ευνοϊκές ρυθμίσεις οφειλών για υπερχρεωμένα νοικοκυριά, διάφορα δικαστήρια της χώρας μετατοπίζουν την ευθύνη του υπερδανεισμού και της προβληματικής κατάστασης στις ίδιες τις τράπεζες, κρίνοντας ότι σε αυτές εναπόκειται η ευθύνη της χορήγησης ή μη δανείων αλλά και ελέγχου των δυνατοτήτων των καταναλωτών σε τέτοιες περιπτώσεις. Αποφάσεις Παράλληλα με τις δικαστικές αποφάσεις, που προστατεύουν κυρίως συνταξιούχους, γίνεται δεκτό ότι μπορεί να απαγορευθεί η εκποίηση όχι μόνο της πρώτης κατοικίας του οφειλέτη (για την αποπληρωμή των χρεών), αλλά και άλλων περιουσιακών του στοιχείων που δεν έχουν σημαντική αξία (π.χ. μικρά αγροτεμάχια, παλιό αυτοκίνητο κ.λπ.) και δεν αποφέρουν κάποιο αξιόλογο τίμημα για την ικανοποίηση των πιστωτικών ιδρυμάτων. Με αλλεπάλληλες αποφάσεις τους, περιφερειακά Ειρηνοδικεία απορρίπτουν τους τραπεζικούς ισχυρισμούς ότι δεν πρέπει να γίνει δικαστικός διακανονισμός του χρέους, αλλά και το τραπεζικό επιχείρημα ότι οι οφειλέτες ευθύνονται για τη σωρεία των καταναλωτικών δανείων, πιστωτικών καρτών κ.λπ. που πήραν, αφού θα τους οδηγούσαν μετά βεβαιότητας σε αδυναμία αποπληρωμής του χρέους.

Στεγαστικά: Πότε "παγώνουν" οι πληρωμές

Ακόμα και πάγωμα πληρωμών με μηδενικές μηνιαίες καταβολές μπορεί να επιβάλει η Δικαιοσύνη για σημαντικό διάστημα (π.χ. 1 έτος ή και παραπάνω) εφόσον διαπιστώνει ότι ο οφειλέτης δεν μπορεί να αποπληρώσει το τραπεζικό του χρέος, γιατί είναι άνεργος και το συνολικό εισόδημα δεν αρκεί να καλύψει τις στοιχειώδεις βιοτικές του ανάγκες. Αξιοποιώντας την πρόσφατη, νομοθεσία (ν. 3869/10) για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά, δικαστική απόφαση παγώνει την εκποίηση κύριας κατοικίας, αλλά και την καταβολή δόσεων για τραπεζικές οφειλές λόγω μεγάλης οικονομικής αδυναμίας του οφειλέτη αναγνωρίζοντας ρητά το προβάδισμα στην ανθρώπινη αξία έναντι της ικανοποίησης χρηματικών απαιτήσεων, σε περιπτώσεις που ξεπερνιούνται τα όρια της αντοχής.

Επισημαίνοντας ότι κατά το Σύνταγμα αποτελεί πρωταρχική υποχρέωση της πολιτείας να σέβεται και να προστατεύει την αξία του ανθρώπου, η Δικαιοσύνη δέχεται ως όριο κάθε πολιτειακής πράξης «να διατηρούνται εκείνες οι συνθήκες διαβίωσης του πολίτη, που θα του επιτρέπουν να ζει με αξιοπρέπεια». Ετσι γίνεται δεκτό ότι μπορεί να υπάρξει και πλήρες «πάγωμα» της εξόφλησης, με μηδενικές δόσεις σε ειδικές περιπτώσεις, όπως για όσους βρίσκονται σε μακρόχρονη ανεργία, αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα υγείας και το εισόδημά τους δεν φθάνει για να καλύψει τις βασικές βιοτικές τους ανάγκες. Δικαστική απόφαση θέτει ως όριο τη διατήρηση των συνθηκών διαβίωσης που επιτρέπουν στον οφειλέτη να ζει με αξιοπρέπεια. Δέχεται επίσης ότι αν δεν «παγώσει» άμεσα το χρέος και τις δόσεις τουλάχιστον για 1 έτος τότε θα στερηθεί ο οφειλέτης τη δυνατότητα αξιοπρεπούς διαβίωσης και το δικαστήριο «θα έχει προκρίνει την ικανοποίηση περιουσιακών δικαιωμάτων έναντι της αξίας του ανθρώπου, σε αντίθετη με τη θεμελιώδη συνταγματική διάταξη (για σεβασμό στην ανθρώπινη αξία) που πρέπει να διαπνέει το δίκαιο και την ερμηνεία του».

Με το σκεπτικό αυτό, που φέρνει σε πρώτη μοίρα τα ανθρώπινα όρια αντοχής απέναντι στην ικανοποίηση περιουσιακών απαιτήσεων, γίνεται επίσης δεκτό ότι υπό τις δυσμενείς αυτές κοινωνικο-οικονομικές συνθήκες πρέπει να προστατευθεί και να μην εκποιηθεί η κύρια κατοικία του οφειλέτη για να αποπληρωθεί το χρέος. Και τούτο διότι το καθαρό εισόδημα δεν επαρκεί για τις στοιχειώδεις βιοτικές ανάγκες και υπάρχει αδυναμία εύρεσης εργασίας. «Παγώνοντας» την αποπληρωμή για 1 έτος, το δικαστήριο επιφυλάσσεται να επανεξετάσει τότε την κοινωνικο-οικονομική κατάσταση του οφειλέτη, επιτρέποντας πάντως στο μεταξύ την εκποίηση μικρής ακίνητης περιουσίας (ποσοστά κυριότητας σε τμήματα αγρών) για μερική ικανοποίηση τραπεζικών απαιτήσεων. Αποφάσεις περιφερειακών ειρηνοδικείων βάζουν στο επίκεντρο την προστασία της ανθρώπινης αξίας και «μπλοκάρουν» τις δόσεις σε περιπτώσεις πολύ κακής οικονομικής κατάστασης των οφειλετών των υπερχρεωμένων νοικοκυριών.

Πιο χαρακτηριστική η περίπτωση που αντιμετώπισε το Ειρηνοδικείο Καβάλας όπου 51χρονη έφτασε να χρωστά σε τρεις τράπεζες συνολικά 61.600 ευρώ από πιστωτικές κάρτες που ανέβαιναν στα ύψη με τόκους υπερημερίας κ.λπ. Μοναδικό εισόδημα είναι πλέον η σύνταξη χηρείας 420 ευρώ κι αφού οι τράπεζες απέκρουσαν το σχέδιο διευθέτησης οφειλών το Ειρηνοδικείο διέταξε μηδενικές καταβολές δόσεων για 1 χρόνο οπότε θα ξανακριθεί εάν έχει βελτιωθεί η κοινωνικο-οικονομική της κατάσταση.

Ακίνητα πάνω απο 24 δισ στον "αέρα"

Σημαντική αύξηση κατέγραψαν το πρώτο τρίμηνο του 2012 τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών τραπεζών, οι καθυστερήσεις στο πρώτο τρίμηνο προσέγγισαν το 17% του συνόλου των δανείων, που αντιστοιχεί σε καθυστερήσεις ύψους 42 δισ. ευρώ. Οπως εκτιμούν οι τράπεζες, οι καθυστερήσεις ξεπερνούν το 16% στη στεγαστική πίστη, ενώ φτάνουν το 29% στην καταλωτική πίστη. Αυτό σημαίνει ότι ακίνητα τουλάχιστον 24 δισ. βρίσκονται μετέωρα.

Οι καθυστερήσεις στα στεγαστικά δάνεια είχαν διαμορφωθεί στο 14%, στα καταναλωτικά στο 26,4%, ενώ στα επιχειρηματικά στο 13% Σε ό,τι αφορά τα επιχειρηματικά δάνεια, υπολογίζεται ότι τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια φτάνουν το 15%. Σύμφωνα με τα στοιχεία των τραπεζών, το ύψος των δανείων που δεν εξυπηρετούνται ανέρχεται στα 12,5 δισ. ευρώ στα στεγαστικά, στα 9,6 δισ. ευρώ στην καταναλωτική πίστη, ενώ στο «κόκκινο» βρίσκονται επιχειρηματικά δάνεια ύψους 18 δισ. ευρώ. Υπενθυμίζεται ότι στο τέλος Σεπτεμβρίου 2011 τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια είχαν διαμορφωθεί στο 14,7%. Στελέχη τραπεζών σημειώνουν ότι στην πραγματικότητα το πρόβλημα είναι μεγαλύτερο απο αυτό που εμφανίζουν οι αριθμοί. «Περίπου 25% των δανειοληπτών έχουν προχωρήσει σε αναδιάρθρωση του δανείου λόγω της κακής οικονομικής κατάστασης και εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν δυσκολίες για την ομαλή εξυπηρετησή του». Επιπροσθέτως, τονίζουν, πολλές επιχειρήσεις έχουν περάσει το κρίσιμο όριο και έχουν συσσωρεύσει τόσο μεγάλες υποχρεώσεις, που είναι αδύνατο να σταθούν ξανά στα πόδια τους.

Η ραγδαία επιδείνωση της ποιότητας των χαρτοφυλακίων δανείων αποδίδεται στην παρατεταμένη αστάθεια και αβεβαιότητα. Οσο η αβεβαιότητα στην οικονομία διατηρείται, η κατάσταση επιδεινώνεται με περαιτέρω μείωση της κατανάλωσης, κλείσιμο επιχειρήσεων, αύξηση ανεργίας κ.λπ., με αποτέλεσμα την αύξηση των μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Στεγαστικά: Τα σχέδια για τους υπερχρεωμένους

Οι τράπεζες ετοιμάζουν ρυθμίσεις, προκειμένου να αντιμετωπίσουν την προοπτική συσσώρευσης ακινήτων που έχουν α΄προσημείωση ή υποθήκη για δάνεια που δεν εξυπηρετούνται απο τους οφειλέτες. Φυσικά οι ρυθμίσεις αυτές θα γίνουν διότι φοβούνται ότι θα βρεθούν με πλήθος ακινήτων στα χαρτοφυλάκιά τους, τα οποία δεν θα μπορούν να διαθέσουν.

Το ένα σενάριο προβλέπει μετατροπή του υφιστάμενου δανείου σε «δάνειο» για... 99 χρόνια δηλαδή επιμήκυνση του χρόνου αποπληρωμής . Στην πραγνατικότητα ο δανειολήπτης δεν αγοράζει το ακίνητο αλλά τη χρήση του για 99 χρόνια. Αγοράζοντας τη «χρήση» σε περίοδο που οι τιμές είναι χαμηλά, ο δανειολήπτης μπορεί να κερδίσει, μεταβιβάζοντας τη χρήση του ακινήτου όταν οι τιμές ανέβουν. Το μοντέλο «χωλαίνει» σε ό,τι αφορά την Ελλάδα σε επίπεδο νομοθεσίας, αλλά και επειδή δεν υπάρχουν οι κατάλληλες υποδομές υποστήριξης (ηλεκτρονικές πλατφόρμες κτηματολογίου-υποθηκοφυλακείων).

Η άλλη λύση που επεξεργάζονται υιοθετείται η λογική του leasing δηλαδή το δάνειο, δηλαδή, μετατρέπεται απευθείας σε μακροχρόνια μίσθωση.Το ακίνητο περνάει στην κατοχή της τράπεζας και ο πελάτης δεν βαρύνεται πλέον με την υποθήκη του στεγαστικού. Ομως, η τράπεζα παραχωρεί το ακίνητο στον δανειολήπτη-ιδιοκτήτη, με μακροχρόνια μίσθωση, όπως ισχύει στις συμβάσεις leasing. Και μπορεί να μείνει στο «σπίτι» του για 25 ή 30 χρόνια πληρώνοντας τίμημα αντίστοιχο ή κατώτερο του ενοικίου. Με τον τρόπο αυτόν μειώνεται το ποσό που πληρώνει ως δόση ο δανειολήπτης -έχει το πλεονέκτημα της φοροαπαλλαγής-, ενώ μπορεί να αποκτήσει το ακίνητο στη λήξη της σύμβασης, υπό την προϋπόθεση ότι κατά τη διάρκεια της σύμβασης ή στη λήξη της, θα καταβάλει στην τράπεζα επιπλέον ποσό, που αντιστοιχεί στην αξία του σπιτιού.

Ενα άλλο σχέδιο που έχουν στο συρτάρι τους οι τράπεζες, θα «παγώνει» την πληρωμή κεφαλαίου για χρονικό διάστημα έως 5 χρόνια, με πληρωμή μόνο τόκων. Ετσι, για παράδειγμα ένας δανειολήπτης που έχει πάρει στεγαστικό ύψους 200.000 ευρώ, με επιτόκιο 4% και διάρκεια αποπληρωμής 25 χρόνια, πληρώνει σήμερα δόση 1.060 ευρώ τον μήνα. Με τη συγκεκριμένη ρύθμιση η δόση μπορεί να πέσει και κάτω από 600 ευρώ τον μήνα, δίνοντας την απαραίτητη ανάσα στον δανειολήπτη να εξυπηρετεί το δάνειό του.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι καθυστερήσεις διαμορφώθηκαν στο 15,9% το 2011 και αναμένεται να ξεπεράσουν το 20% εντός του τρέχοντος έτους. Το ποσοστό αυτό μεταφράζεται σε πάνω από 30 δισ. ευρώ. Παράλληλα, στόχος τους είναι να μην κατακρημνιστούν οι τιμές των ακινήτων, κάτι που μπορεί να συμβεί στην περίπτωση μαζικών κατασχέσεων και πλειστηριασμών.

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Ακίνητα με άποψη

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki