Οι πέντε τελευταίοι μήνες έχουν διαμορφώσει νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων. Η μία όψη περιγράφεται με την πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας , την αύξηση των αδιάθετων ακινήτων και κατακόρυφη μείωση των μεταβιβάσεων. Η άλλη όψη αφορά στην καθημερινότητα της αγοράς που επηρεάζεται από την ανεπάρκεια ρευστού , τις δυσκολίες όσων ζητούν τραπεζική χρηματοδότηση, τον πλαίσιο των διαπραγματεύσεων κ.α. Το νέο αυτό περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν από τρία χρόνια. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.

1o Συστηματική έρευνα αγοράς: Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι. Ήδη οι περισσότεροι κατασκευαστές κάνουν εκπτώσεις έως και 10% προκειμένου να πουλήσουν τα αδιάθετα διαμερίσματα τους. Οι πλέον ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα. Αντίθετα αν σε μία καινούργια οικοδομή έχει μείνει απούλητο ένα ή δύο διαμερίσματα τότε τα περιθώρια για μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή είναι περιορισμένα.

2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας: Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.

3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής: Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.

4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων: Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει. Σήμερα οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 70-75% της εμπορικής αξίας και προκειμένου να δώσουν το ποσό που υπολείπεται ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις όπως για παράδειγμα εγγραφή προσημείωσης σε άλλο ακίνητο του αγοραστή. Για τον λόγο αυτό πριν προχωρήσει το κλείσιμο της συμφωνίας καλό είναι η πλήρης γνώση των όρων χρηματοδότησης.

5ο Χρόνος εκταμίευσης : Το νέο σκηνικό που χαρακτηρίζει τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εκταμίευση του αιτούμενου ποσού. Αυτό έχει ως συνέπεια να ακυρώνονται συμφωνίες ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που είτε η πλευρά του αγοραστή είτε η πλευρά του πωλητή ζητούν αποζημιώσεις προβάλλοντας ως αιτία την αθέτηση της συμφωνίας. Προκειμένου , να αποτραπούν δυσάρεστες εκπλήξεις , η σύνταξη ενός προσυμφώνου που θα ξεκαθαρίζει τους όρους της συμφωνίας , το χρονοδιάγραμμα εκπλήρωσης και τις προϋποθέσεις ακυρώσεις μπορεί να έχει κάποιο επιπλέον κόστος αλλά αποσοβεί πολλές και ενδεχομένως κοστοβόρες και ψυχοφθόρες εκπλήξεις τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.

Εχετε ποτέ αναρωτηθεί πιο είναι το πλέον «δημοφιλές» ερώτημα των ανθρώπων που θέλουν να αγοράσουν ένα ακίνητο; Οι εννέα από τους δέκα υποψήφιους αγοραστές ζητούν να μάθουν όχι τόσο το TI θα αγοράσουν όσο το ΠΟΥ θα το αγοράσουν. Και αυτό γιατί θεωρούν –δικαιολογημένα- ότι μία πετυχημένη επένδυση κρίνεται κυρίως από την υπεραξία που θα προσφέρει σε ένα προκαθορισμένο χρονικό και δευτερευόντως από την ετήσια αποδοσή του. Με απλά λόγια η ετήσια απόδοση είναι κάτι ανάλογο με τα μερίσματα που προσφέρουν οι εταιρίες στους μετόχους τους ενώ η υπεραξία είναι η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τρέχουσας τιμής. Όταν ένας οικονομολόγος κληθεί να δώσει μία απάντηση για το πως θα προσεγγίσει την λύση του συγκεκριμένου προβλήματος το πιθανότερο είναι ότι θα σας παραμπέμψει σε κάποιο οικονομετρικό μοντέλο με πολλαπλές μεταβολές το οποίο τις περισσότερες φορές θα φανεί ανεφάρμοστο λόγω «ανεπάρκειας δεδομένων». Όμως ακόμα και αν η λύση αυτή ήταν εφικτή θα κόστιζε πανάκριβα και σίγουρα θα αφορούσε επαγγελματίες επενδυτές και όχι απλούς καθημερινούς ανθρώπους. Αυτό σημαίνει ότι τελικά οι επενδύσεις στα ακίνητα γίνονται στα «τυφλά»; Όχι , καθώς πορεία της προσφοράς και της ζήτησης είναι οι πιο ασφαλείς δείκτες για την δυναμική της αγοράς σε κάθε περιοχή. Συγκεκριμένα στο σκέλος της προσφοράς στοιχεία-οδηγοί μπορεί να θεωρηθούν:

- Η προσφορά ελευθερης γής και το επίπεδο των τιμών της γης σε σχέση με γειτονικές περιοχές στις οποίες ήδη η αγορά κινείται με έντονους ρυθμούς.

- Τα έργα υποδομής - κυρίως στις μεταφορές - που πραγματοποιούνται ή σχεδιάζονται να πραγματοποιηθούν σε εύλογο χρονικό διάστημα.

- Οι αλλαγές στο πολεοδομικό καθεστώς και ειδικότερα εντάξεις στο σχέδιο πόλης ή αλλαγές στους όρους δόμησης. - Οι άδειες νέων οικοδομών που εκδόθηκαν την τελευταία τριετία ή πενταετία

- Τα αδιάθετα σπίτια και ο χρόνος διαθεσής (πώλησης) τους .Στην περίπτωση αυτή ο υποψήφιος επενδυτής θα πρέπει να εξετάσει όχι μονο πόσα σπίτια είναι απούλητα αλλά και πόσο καιρό παραμένουν απούλητα και να κάνει συγκρίσεις με το παρελθόν - Η ποιότητα και ο όγκος των νέων οικοδομών. Δηλαδή μπορεί να εκδίδεται μεγάλος αριθμός νεων οικοδομών αλλά αυτές να αφορούν είτε μικρές κατοικίες είτε ακίνητα άλλων χρήσεων π.χ. εμπορικά κέντρα κλπ

- Το όνομα των κατασκευαστών που ετοιμάζονται να επενδύσουν στη συγκεκριμένη περιοχή. Η εμπορική φίρμα ενός κατασκευαστή στην πραγματικότητα μπορεί να αποκαλύψει τη μορφή που πιστευει ότι θα έχει η συγκεκριμένη περιοχή στα επόμενα χρόνια

- Μεγάλες ιδιωτικές επενδύσεις όπως για παράδειγμα βιομηχανίες ή εγκατάσταση επιχειρήσεων του τριτογενή τομέα.

- Εγκατάσταση και λειτουργία εκπαιδευτικών ιδρυμάτων.

Η ευρύτερη περιοχή του που ξεκινά από το Μεταξουργείο και καταλήγει στα σύνορα του Κεραμικού με το Ρουφ βρίσκεται σε μία κατάσταση «βουβής» ανάπτυξης . Τα σημάδια της ανιχνεύονται παντού και κυρίως στα μικρά στενά της γειτονιάς όπου συνυπάρχουν αρμονικά , μερικές δεκάδες πρόσφατα αναπαλαιωμένες διατηρητέες μονοκατοικίες με τα εγκαταλελειμμένα σπίτια που είναι σφραγισμένα με σανίδες , τσιμεντόλιθους και τούβλα . Ιδιαίτερα έντονα είναι αυτά τα σημάδια στο τμήμα της περιοχής που βρίσκεται από την Κολοκυνθούς μέχρι την Ιερά οδό. Για κάποιους παρατηρητικούς το παράξενο είναι ότι αρκετά εγκαταλελειμμένα σπίτια είναι «σφραγισμένα» με τον ίδιο ακριβώς τρόπο: κτισμένες πόρτες και παράθυρα με τσιμεντόλιθους. Κάποια άλλα έχουν σφραγισθεί πρόχειρα με σανίδες κόντρα πλακέ αλλά και πεταμένα ξύλα και σε πολύ λιγότερα οι πόρτες και τα παράθυρα έχουν κτισθεί με τούβλα. Το επιμελές στεγανοποιημένο «κλείσιμο» αρκετών σπιτιών φέρνει αμέσως στο μυαλό ενός μυημένου στην αγορά ακινήτων την σκέψη ότι πολλά από αυτά έχουν κλεισθεί από τα ίδια οικοδομικά συνεργεία. Αν και κανείς δεν μπορεί να ξέρει αν οι σκέψεις αυτές αποτελούν το αποτέλεσμα θεωριών συνωμοσίας εντούτοις δεν μπορεί παρά να σκεφθεί τις φήμες που φέρουν ένα συγκεκριμένο να έχει πραγματοποιήσει σημαντικές αγορές σπιτιών στην διάρκεια των προηγούμενων ετών. Οι φήμες αυτές φέρουν τον ίδιο επιχειρηματία να έχει πραγματοποιήσει αγορές δεκάδων σπιτιών στην περιοχή. Οι σχετικές αναφορές περιλαμβάνονται σε άρθρα που έχουν ανεβεί σε ιστολόγια και στα οποία συνδέεται η εικαστική δραστηριότητα της 1ης Μπιενάλε με την εκκένωση σπιτιών στα οποία είχαν εγκατασταθεί μετανάστες και με ένα σχέδιο αναβάθμισης της περιοχής μέσω σημαντικών επενδύσεων σε real estate. Ένα ακόμα στοιχείο που χαρακτηρίζει την γειτονιά είναι ότι σε μερικά οικοδομικά τετράγωνα μπορεί να ανακαλύψει την αρμονική συνύπαρξη του «παλαιού» με το καινούργιο. Για παράδειγμα η περιοχή γύρω από την πλατεία Αυδή οι χώροι πολιτισμού σφραγίζουν την ταυτότητα της περιοχής .Εκεί λειτουργούν θεατρικοί χώροι , ενώ προχωρά και η αναπαλαίωση του κτιρίου του Μεταξουργείου που μετατρέπεται σε χώρο πολλαπλών πολιτιστικών εκδηλώσεων του Δήμου τις Αθήνας . Στην ίδια περιοχή αναπτύσσεται η μεγάλη οικιστική επένδυση της ΓΕΚ, ,οικοδομούνται μικρότερες πολυκατοικίες ενώ περισσότερα από 10 διατηρητέα είτε έχουν ήδη αναπαλαιωθεί είτε έχουν πάρει το δρόμο της αναπαλαίωσης. Όμως ακριβώς δίπλα ,εξακολουθούν να βρίσκονται οίκοι ανοχής και κινέζικα καταστήματα τα οποία πληθαίνουν όσο πλησιάζει κανείς προς την Πειραιώς. Παράλληλα τα δεκάδες δορυφορικά πιάτα που καλύπτουν τις προσόψεις των πολυκατοικιών της δεκαετίας του ΄60 και ΄70 μαρτυρούν ότι οι οικονομικοί μετανάστες έχουν κυρίαρχο ρόλο στην περιοχή. Το σίγουρο είναι ότι τα τελευταία χρόνια έχει περιορισθεί αισθητά ο αριθμός των «παλαιών» κατοίκων της περιοχής και αυτό το καταλαβαίνει κανείς αν κάτσει στο καφενείο της Πλατείας - ένα μονόπατο που κατά τον ιδιοκτήτη του είναι κτίσμα του 19ου αιώνα ,και ακούσει τις συνομιλίες των θαμώνων του. Προχωρώντας νοτιότερα , προς την Ιερά Οδό , η εικόνα αλλάζει, αφού πληθαίνουν τα αναπαλαιωμένα διατηρητέα αλλά και τα «σφραγισμένα» σπίτια. Οι εναλλαγές των εικόνων στον ίδιο δρόμο είναι πραγματικά εντυπωσιακή. Στην οδό Σφακτηρίας για παράδειγμα ,στο ένα της κομμάτι κυριαρχούν οι πρόχειρα σφραγισμένες με καδρόνια και πεταμένα ξύλα ,κατοικίες και στο άλλο της τα αναπαλαιωμένα νεοκλασικά. Αυτή η εναλλαγή του παλιού με το καινούργιο κυριαρχεί μέχρι την Ιερά οδό . Παρόλα αυτά ένα εξασκημένο μάτι στην αγορά ακινήτων διακρίνει το μέλλον: την επικράτηση των «καινούργιων» , οι οποίοι σιγά-σιγά θα εκτοπίσουν όλους εκείνους που έδωσαν την ταυτότητα της γειτονιάς στα προηγούμενα .Αυτό το καταλαβαίνει κανείς όσο πλησιάζει στην Ιερά Οδό όπου πληθαίνει ο αριθμός των αναπαλαιωμένων διατηρητέων .Ενδεικτικό τρεις μικρούς δρόμους (κάθετες και παράλληλες στην Λεωνιδίου) βρίσκονται τουλάχιστον 14 αναπαλαιωμένα διατηρητέα και 4 καινούργιες ή νεοαναγειρόμενες πολυκατοικίες.

Η κρίση έχει φρενάρει το δανεισμό και αυτός με την σειρά του πολλές μεταβιβάσεις στις οποίες ο αγοραστής θα μπορούσε να πληρώνει τις δόσεις του δανείου αλλά δεν έχει την δυνατότητα να βρεί τα χρήματα με άλλο τρόπο εκτός του τραπεζικού δανεισμού. Όμως η κρίση αναδεικνύει και άλλες δυνατότητες όπως για παράδειγμα την συμφωνία με τον πωλητή για τμηματική εξόφληση. Πρόκειται για μία επίσημη συμφωνία που καθορίζει το ποσό, το επιτόκιο, το χρονοδιάγραμμα εξόφλησης και τις συνέπειες της αθέτησης των υποχρεώσεων. Ωστόσο, οι περισσότεροι πωλητές δεν προσφέρουν αυτή την επιλογή για έναν από τους ακόλουθους λόγους:

α) πολλά σπίτια είναι αγορασμένα με δάνειο και φέρουν βάρη. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση πώλησης θα πρέπει να ξοφλήσουν το δάνειο . Υπάρχει και η περίπτωση μεταφοράς του δανείου σε τρίτο πρόσωπο αλλά είναι δύσκολο να γίνει συμφωνία με την τράπεζα.

β) Δεν θέλουν να γίνουν δανειστές. Ο πρόσθετος κίνδυνος και η ταλαιπωρία είναι αντικίνητρο σε μία τέτοια συμφωνία σε περιόδους μάλιστα που η ανασφάλεια εχει φθάσει στο ζενιθ. Σε κάθε περίπτωση υπάρχουν αρκετοί κατασκευαστές που δεν αποκλείουν μία τέτοια δυνατότητα.

Όταν λοιπόν υπαρχει αυτή η επιλογή τότε έχει πολλά οφέλη για τους αγοραστές. Η διαδικασία κλεισίματος της συμφωνίας μπορεί να είναι ταχύτερη, δεδομένου τις αυστηρές απαιτήσειςτης τράπεζα μπορεί να παρακαμφθεί. Επίσης το κόστος μίας τέτοιασ συμφωνίας είναι μικρότερο απο το κόστος του δανείου. Οι όροι και οι προϋποθέσεις εξαρτώνται απο τον πωλητή και τον αγοραστή γεγονός που σημαίνει ότι υπάρχει η δυνατότητα της ευελιξίας . Ωστόσο, αν δεν μπορείτε να πάρετε ένα δάνειο από την τράπεζα, γιατί θα πρέπει ένα άτομο θέλει να σας προσφέρουμε τη χρηματοδότηση; Θα πρέπει να είστε προετοιμασμένοι να απαντήσετε στο ερώτημα αυτό και να αποδείξετε ότι είστε ένας φερέγγυος δανειολήπτη. Θα πρέπει επίσης να αναμένετε να πληρώσετε υψηλότερο επιτόκιο για να αποζημιώθει ο πωλητής για τους κινδύνους του δανεισμού σε σας.