Ανακαμαμψη: Απο το 2013

Πληθαίνουν τα αρνητικά μηνύματα για την πορεία της αγοράς κατοικίας το επόμενο δωδεκάμηνο και για τις επιπτώσεις που θα έχει στην υπόλοιπη οικονομική δραστηριότητα. Ο προβληματισμός εντοπίζεται τόσο στην επίπτωση που θα έχει τυχόν απότομη υποχώρηση του επιπέδου τιμών στο πιστωτικό σύστημα όσο και στην πορεία των επενδύσεων και οι παρενέργειες στην ανάπτυξη και στην απασχόληση. Οι χορηγήσεις στεγαστικής πίστης καλύπτουν ένα ιδιαίτερα σημαντικό ποσοστό των συνολικών χορηγήσεων των πιστωτικών ιδρυμάτων. Το γεγονός ότι οι συγκεκριμένες χορηγήσεις καλύπτονται από την αξία της κατοικίας που έχει χρηματοδοτηθεί. Όταν η αγορά κινείται ανοδικά τότε δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα με την κάλυψη του δανείου αφού αυτή διασφαλίζεται –και σε ποσοστό υπέρτερο από αυτό του ποσού του δανείου- από το ακίνητο στο οποίο έχει εγγραφεί προσημείωση. Το πρόβλημα αρχίζει να δημιουργείται όταν η αγορά κινείται καθοδικά. Τότε στην περίπτωση αυτή η κάλυψη του δανείου είναι πιθανό με το ακίνητο. Αν η υποχώρηση των τιμών είναι παρατεταμένη και έχει αποκτήσει διαστάσεις κρίσεις τότε είναι πιθανό να απαιτηθούν κεφαλαιακές ενέσεις ώστε να εξασφαλισθεί η εύρυθμη λειτουργία των τραπεζών – η κάποιας μεμονωμένης τράπεζας που αντιμετωπίζει το σχετικό πρόβλημα. Η πρόσφατη αμερικάνικη εμπειρία είναι ενδεικτική των επιπτώσεων που έχει στο τραπεζικό σύστημα μία συνεχής και παρατεταμένη υποχώρηση του επιπέδου τιμών των ακινήτων. Οι μηχανισμοί με τους οποίους θα εξασφαλίζεται τόσο ο έλεγχος της αξίας των καλύψεων των δανείων όσο και η δυναμική της αγοράς είναι απαραίτητοι στα πλαίσια του ελεγκτικού έργου της κεντρικής τράπεζας. Φυσικά στις ΗΠΑ αν και υπήρχαν όλα αυτά τα εργαλεία δεν απεφευχθη η κρίση αλλά σε κάθε περίπτωση ο έλεγχος της πορείας της αγοράς κατοικίας είναι άρρηκτα συνδεδεμένος με την πορεία του πιστωτικού συστήματος αφού οι δύο αγορές συνδέονται μέσω των χρηματοδοτήσεων. Πάντως, ακόμα και οι πιο αισιόδοξοι αναλυτές δεν βλέπουν βελτίωση των συνθηκών της αγοράς πριν από το 2013. Ενδεικτική θα πρέπει να θεωρηθεί ανάλυση σύμφωνα με την οποία «η αποκατάσταση της ομαλής λειτουργίας των χρηματοοικονομικών αγορών αναμένεται να συμβάλλει σε εκ νέου αύξηση της ζήτηση κατοικιών από το β΄εξάμηνο 2012 και σε αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες από το 2013.» Πρέπει να σημειωθεί ότι , στην πρόσφατη έρευνα του ΙΟΒΕ για τις επιχειρηματικές προσδοκίες , οι επιχειρηματίες που ασχολούνται με ιδιωτικές κατασκευές εμφανίζονται απαισιόδοξοι ως προς τις προβλέψεις τους για την πορεία της αγοράς. Ο σχετικός δείκτης μάλιστα βρίσκεται στο ναδιρ. Αντίθετα , τα μηνύματα από τον χώρο του εμπορίου δημιουργούν ένα έντονο κλίμα ανησυχίας για την πορεία των μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων του κλάδου. Ο σχετικός δείκτης που καταγράφει την εξέλιξη του όγκου λιανικών πωλήσεων καταγράφει σημαντική υποχώρηση στις πωλήσεις των μικρομεσαίων καταστημάτων τροφίμων , ένδυσης και υπόδησης. Με δεδομένη την απροθυμία των τραπεζών να αυξήσουν περαιτέρω την χρηματοδότηση των επιχειρήσεων οι περισσότεροι επιχειρηματίες αντιμετωπίζουν τα προβλήματα ρευστότητας με την πώληση κάποιων περιουσιακών τους στοιχείων και κυρίως ακινήτων. Η επιλογή αυτή έχει πολλαπλές επιπτώσεις στην αγορά . Από την μία πλευρά επηρεάζει την προσφορά κατοικίας και επομένως στο ήδη υψηλό αδιάθετο απόθεμα προστίθενται και άλλες κατοικίες .Από την άλλη αυξάνεται και ο αριθμός των κενών επαγγελματικών χώρων γεγονός που προκαλεί πρόσθετες πιέσεις στο επίπεδο των τιμών των μισθωμάτων. Ακόμα και στην περίπτωση που το πιστωτικό ίδρυμα προχωρήσει σε χρηματοδότηση της επιχείρησης οι καλύψεις που θα ζητήσει είναι σημαντικά μεγαλύτερες σε σύγκριση με το παρελθόν. Με δεδομένο ότι οι περισσότερες καλύψεις είναι ακίνητα περιουσιακά στοιχεία τότε οι επιπτώσεις στη προοπτική της αγοράς μόνο θετικές δεν μπορούν να χαρακτηριστούν. Πρόκειται για ένα σενάριο που όσο και αν φαίνεται απαισιόδοξο δεν μπορεί να αποκλεισθεί.