Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Φόροι

Οι τελικές αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ

Μειώσεις του ΕΝΦΙΑ το 2019 μόνο για όσους έχουν πολύ μικρής αντικειμενικής αξίας ακίνητη περιουσίας προβλέπει το σχέδιο νόμου που ετοιμάζει το υπουργείο Οικονομικών.  Οι μειώσεις θα γίνουν σε δυο δόσεις με το δεύτερο χρόνο η ελάφρυνση να επεκτείνεται και σε οριακά μεγαλύτερες περιουσίες. Η μείωση του ΕΝΦΙΑ σχεδιάζεται να γίνει μέσω της καθιέρωσης ενός συντελεστή έκπτωσης στον οφειλόμενο φόρο κάθε φορολογούμενου ο οποίος όσο αυξάνει η συνολική αξία της περιουσίας του τόσο θα μειώνεται αυτός. Για παράδειγμα, το 2019 για όσους έχουν ακίνητα συνολικής αντικειμενικής αξίας έως 80.000 ευρώ θα καθιερωθεί μειωτικός συντελεστής του φόρου 30%. Για όσους έχουν ακίνητα συνολικής αντικειμενικής αξίας από 80.000 έως 100.000 ο μειωτικός συντελεστής περιορίζεται στο 25% ενώ για περιουσία αντικειμενικής αξίας 100.000 έως 200.000 ευρώ ο μειωτικός συντελεστής θα είναι 20%. Για περιουσία άνω των 200.000 ευρώ δεν προβλέπεται στην πρώτη φάση έκπτωση. Στη δεύτερη φάση, δηλαδή από το 2020 η έκπτωση θα δίνεται και σε μεγαλύτερης αξίας ιδιοκτησίες αλλά σε πολύ μικρότερο βαθμό. Για παράδειγμα, για  περιουσίες άνω του ενός εκατομμυρίου ευρώ η μείωση δεν θα ξεπερνά το 1%.

 

Το 2019 από τη μείωση του φόρου θα ωφεληθούν 5,4 εκατ. ιδιοκτήτες ενώ το 2020 οι ωφελημένοι θα είναι κατά περίπου 400 χιλιάδες περισσότεροι. Συνολικά ο φόρος των φυσικών προσώπων από περίπου 2,7 δις που βεβαιώνεται κάθε χρόνο θα περιοριστεί το 2020 σε 2 δις ευρώ, δηλαδή θα υπάρξει μια συνολική ελάφρυνση κατά περίπου 700 εκατ. ευρώ.Ο σχεδιασμός του ΥΠΟΙΚ προβλέπει σε τελικό στάδιο την μετατροπή του ΕΝΦΙΑ σε Φόρο Ακίνητης Περιουσίας. Η μετατροπή αυτή θα γίνει μέσω μεταφοράς του φορολογικού βάρους από τη μείωση στις μικρές περιουσίες, στη μεγάλη ακίνητη ιδιοκτησία.

Τι ετοιμαζουν για τον ΕΝΦΙΑ

Η κυβέρνηση προχωρά στην υλοποίηση εξαγγελίας μείωσης του ΕΝΦΙΑ, αρχής γενομένης από το φόρο ακινήτων που θα πληρώσουν οι ιδιοκτήτες το 2019. Οι σχετικές διατάξεις για τη μείωση του ΕΝΦΙΑ αναμένεται να έρθουν στη Βουλή εντός του Δεκεμβρίου, μαζί με τη διάταξη που θα «ξηλώνει» τη νομοθετική ρύθμιση μείωσης των συντάξεων. Σύμφωνα με τις έως τώρα πληροφορίες της εφημερίδας «Έθνος», οι διατάξεις για τη μείωση του ΕΝΦΙΑ θα αφορούν συνολικά 5,8 εκατομμύρια μικροϊδιοκτήτες ακινήτων και οι μειώσεις θα γίνουν σταδιακά σε δύο δόσεις. Μία το 2019 και η τελική το 2020. Σύμφωνα με όσα έχει επεξεργαστεί το υπουργείο Οικονομικών για τις μειώσεις, προκύπτει ότι η μείωση του ΕΝΦΙΑ σε πρώτη φάση, δηλαδή το 2019, θα αφορά μόνο τη λεγόμενη «λαϊκή κατοικία», δηλαδή φορολογούμενους που έχουν στην κατοχή τους μόνο ένα ακίνητο μικρής αντικειμενικής αξίας. Στη δεύτερη φάση, δηλαδή στη μείωση του 2020, οι μειώσεις θα επεκταθούν και σε όσους έχουν μεσαία ακίνητη περιουσία. Σύμφωνα με την εφημερίδα «Έθνος», ο ΕΝΦΙΑ για τους φορολογούμενους πρόκειται να μειωθεί έως και 50%, ενώ η μεσοσταθμική μείωση θα είναι της τάξης του 30%. Η μείωση του ΕΝΦΙΑ σχεδιάζεται να γίνει μέσω της καθιέρωσης ενός συντελεστή έκπτωσης στον οφειλόμενο φόρο κάθε φορολογούμενου, ο οποίος όσο αυξάνεται η συνολική αξία της περιουσίας του τόσο θα μειώνεται. Για παράδειγμα, το 2019 για όσους έχουν ακίνητα συνολικής αντικειμενικής αξίας έως 80.000 ευρώ θα καθιερωθεί μειωτικός συντελεστής φόρου 30%. Για όσους έχουν ακίνητα συνολικής αντικειμενικής αξίας από 80.000 έως 100.000 ευρώ, ο μειωτικός συντελεστής περιορίζεται στο 25%, ενώ για περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ δεν προβλέπεται στην πρώτη φάση έκπτωση. Στη δεύτερη φάση, δηλαδή από το 2020, η έκπτωση θα δίνεται σε μεγαλύτερης αξίας ιδιοκτησίες, αλλά σε πολύ μικρότερο βαθμό. Για παράδειγμα, για περιουσίες άνω τους 1.000.000 ευρώ η μείωση δεν θα ξεπερνά το 1%. Το 2019 από τη μείωση του φόρου θα ωφεληθούν 5,4 εκατ. ιδιοκτήτες, ενώ το 2020 οι ωφελημένοι θα είναι κατά περίπου 400.000 περισσότεροι. Για φορολογούμενους που ο ετήσιος ΕΝΦΙΑ ξεπερνά τα 223 ευρώ, η μείωση θα είναι το πολύ 30% και έτσι το συνολικό όφελος για τους ιδιοκτήτες που έχουν μεγαλύτερης αξίας περιουσίες θα είναι περιορισμένο (το πολύ της τάξης των 60 έως 70 ευρώ). Ο σχεδιασμός του υπουργείου Οικονομικών προβλέπει σε τελικό στάδιο τη μετατροπή του ΕΝΦΙΑ σε Φόρο Ακίνητης Περιουσίας. Η μετατροπή αυτή θα γίνει μέσω μεταφοράς του φορολογικού βάρους από τη μείωση στις μικρές περιουσίες στη μεγαλύτερη ακίνητη ιδιοκτησία.

Αγωνία για τον φόρο υπεραξίας

O φόρος υπεραξίας ακινήτων  ψηφίστηκε το 2014 αλλά από το 2015 μέχρι σήμερα συνεχώς αναστέλλεται Η τελευταία παράταση που δόθηκε εκπνέει στις 31 Δεκεμβρίου 2018. Εάν δεν υπάρξει νέα παράταση θα πρέπει από την αρχή του έτους να εφαρμοστεί ένα ακόμη φόρος στα ακίνητα. Ο φόρος αυτός επιβαρύνει τους πωλητές των ακινήτων και με δεδομένη την αύξηση που καταγράφεται στις αγοραπωλησίες ακινήτων, το οικονομικό επιτελείο δεν αποκλείεται να εφαρμόσει το νέο φόρο.

 

 

Επειδή κανείς δεν γνωρίζει τι μέλλει γενέσθαι, καλό είναι οι φορολογούμενοι που σχεδιάζουν να πωλήσουν κάποιο ακίνητό τους α γνωρίζουν από τώρα τι τους περιμένει από το νέο έτος εάν τελικά επιβληθεί ο φόρος υπεραξίας. Συγκεκριμένα:

 

1. Ο φόρος υπεραξίας θα επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Ο φόρος θα επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου ενώ ο αγοραστής θα οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

 

2. Εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πουλάει για πέντε τουλάχιστον έτη από τη στιγμής της απόκτησής του, η υπεραξία θα είναι αφορολόγητη μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ.

 

3. Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν το 1995 θα απαλλάσσονται από το φόρο υπεραξίας.

 

Η τελική υπεραξία επί της οποίας θα υπολογίζεται ο φόρος θα προσδιορίζεται με βάση ποσοστιαίους συντελεστές απομείωσης κλιμακούμενους ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 25).

 

Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2002 οι συντελεστές απομείωσης θα περιορίζονται, καθώς θα πολλαπλασιάζονται με 0,8.

Οι αλλαγές λόγω αντικειμενικών

Δεκαεπτά φόροι, τέλη και λοιπές επιβαρύνσεις που επιβάλλονται στην απόκτηση και την κατοχή ακίνητης περιουσίας αλλάζουν σε 46 μέρες από σήμερα, σε χιλιάδες περιοχές της χώρας. Ο λόγος είναι ότι από την 1η Ιανουαρίου 2019 θα τεθούν σε ισχύ οι νέες αντικειμενικές τιμές ακινήτων, οι οποίες προέκυψαν από την «αναπροσαρμογή» της 12ης Ιουνίου 2018.

 

Οσοι φορολογούμενοι επιθυμούν να αποκτήσουν ακίνητα σε περιοχές στις οποίες οι νέες τιμές θα είναι αυξημένες από την 1η-1-2019 έχουν, συνεπώς ένα χρονικό περιθώριο 46 ημερών να προχωρήσουν στη σύναψη των μεταβιβαστικών συμβολαίων ώστε να γλιτώσουν από την πληρωμή των πρόσθετων επιβαρύνσεων που θα προκαλέσει η εφαρμογή των νέων τιμών.

Από την 1η-1-2019 όλοι οι φόροι και οι λοιπές επιβαρύνσεις στα ακίνητα θα προσδιορίζονται με βάση τις νέες αναπροσαρμοσμένες τιμές.

 

«Ακτινογραφία»

Σύμφωνα με τα στοιχεία των αρμόδιων υπηρεσιών του υπουργείου Οικονομικών, οι αντικειμενικές τιμές καλύπτουν 10.216 «ζώνες» σε όλη την Ελλάδα. Από τις «ζώνες» αυτές:

* στο 37%, δηλαδή σε 3.792 ζώνες, οι νέες τιμές είναι αυξημένες σε σύγκριση με τις ισχύουσες

* στο 21%, δηλαδή σε 2.122 ζώνες, οι τιμές θα είναι μειωμένες σε σύγκριση με τις ισχύουσες

* στο 42%, δηλαδή σε 4.302 ζώνες, οι τιμές έμειναν αμετάβλητες.

 

Πότε συμφέρει…

Ουσιαστικά, οι αντικειμενικές τιμές θα αλλάξουν, από την 1η-1-2019, στο 58% των ζωνών όλης της χώρας, δηλαδή στην πλειονότητα των περιοχών όπου εφαρμόζεται το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων.

Δεδομένου ότι οι φόροι και οι λοιπές επιβαρύνσεις στις μεταβιβάσεις ακινήτων εξακολουθούν να υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές τιμές:

 

– Σε όποιες περιοχές οι αντικειμενικές τιμές αναμένεται να αυξηθούν, οι φορολογούμενοι που ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητα θα πρέπει να ολοκληρώσουν πριν από τη λήξη του τρέχοντος έτους (εντός 46 ημερών) τη σύναψη των μεταβιβαστικών συμβολαίων.

 

– Αντιθέτως, σε όποιες περιοχές οι αντικειμενικές τιμές θα μειωθούν, οι υποψήφιοι αγοραστές θα είναι καλό να περιμένουν να έλθει το νέο έτος για να προχωρήσουν στη σύναψη των συμβολαίων.

 

Συμπαρασύρονται…

Αναλυτικά, από τη μεταβολή των αντικειμενικών τιμών ζώνης θα επηρεαστούν από την 1η-1-2019 οι ακόλουθες κατηγορίες φόρων και λοιπών επιβαρύνσεων στην ακίνητη περιουσία:

 

1 Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ), ο οποίος υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλούμενου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή. Από το φόρο αυτό απαλλάσσεται η αγορά πρώτης κατοικίας αντικειμενικής αξίας:

– έως 200.000 ευρώ εφόσον πραγματοποιείται από άγαμο

– έως 250.000 ευρώ εφόσον πραγματοποιείται από έγγαμους που δεν βαρύνονται με τέκνα. Για κάθε εξαρτώμενο τέκνο μέχρι τα δύο τα παραπάνω όρια απαλλαγής προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ. Για κάθε επιπλέον τέκνο πέραν του δευτέρου τα όρια προσαυξάνονται περαιτέρω κατά 30.000 ευρώ.

 

2 Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις πωλήσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία. Υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.

 

3 Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων, που υπολογίζεται με 3% επί των αντικειμενικών αξιών.

 

4 Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.

 

5 Ο φόρος διανομής ακινήτων.

 

6 Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και υπολογίζεται με συντελεστές από 0,25‰ -0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.

Τρέχουν να σώσουν τις περιουσίες τους

Η μεταφορά των βαρών για ακόμα μία φορά στη μεσαία και μεγάλη ακίνητη περιουσία αναγκάζει τους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν στο σπάσιμο της περιουσίας τους στα μέλη της οικογένειας, με στόχο να περιορίσουν τις τεράστιες επιβαρύνσεις που έχουν επωμιστεί κατά τα χρόνια των μνημονίων. Με τον τρόπο αυτό μειώνουν τον συμπληρωματικό φόρο που επιβάλλεται στην περιουσία τους. Δηλαδή, το σπάσιμο της ιδιοκτησίας (κατά κύριο λόγο σε ψιλή κυριότητα και επικαρπία) είναι μια μέθοδος που χρησιμοποιείται από τους υπόχρεους σε καταβολή συμπληρωματικού φόρου ακινήτων που υπερβαίνουν το όριο των 250.000 ευρώ.

 

Στις νησιωτικές περιοχές της χώρας, αλλά και στο κέντρο των Αθηνών, καταγράφονται οι περισσότερες μεταβιβάσεις ακινήτων (είτε αγοραπωλησιών είτε γονικών παροχών) με στόχο να αποφευχθούν oι επιβαρύνσεις που φέρνει η πλήρης εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών από τον Ιανουάριο του 2019. Υπενθυμίζεται ότι οι νέες αντικειμενικές εφαρμόσθηκαν τον περασμένο Ιούλιο μόνο για τον ΕΝΦΙΑ. Συγκεκριμένα, χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σπεύδουν στους συμβολαιογράφους για να μεταβιβάσουν στα παιδιά τους τα ακίνητα που διαθέτουν ή τμήμα της ακίνητης περιουσίας ή να δημιουργήσουν εταιρείες με στόχο να καταβάλουν μικρότερο φόρο στο ελληνικό Δημόσιο. Σύμφωνα με μεγάλα συμβολαιογραφικά γραφεία, το τελευταίο δίμηνο οι πράξεις έχουν αυξηθεί κατά 30%, γεγονός που αποδίδεται πρωτίστως στις αυξημένες αντικειμενικές αξίες. Στο Κολωνάκι και στις κοντινές περιοχές οι αγοραπωλησίες σχετίζονται με τις νέες αντικειμενικές αξίες και τις επιβαρύνσεις που θα έρθουν από το νέο έτος, ενώ στο ευρύτερο κέντρο σχετίζονται με το ενδιαφέρον αγοραστών να επενδύσουν σε μικρά ακίνητα με στόχο να αποκομίσουν κέρδη από τη βραχυχρόνια μίσθωση αυτών. Σημειώνεται ότι από την 1.1.2019 θα ισχύσουν οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων για τις μεταβιβάσεις, κληρονομιές, δωρεές και γονικές παροχές καθώς και για το τέλος ακίνητης περιουσίας.

 

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki