Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Συμφέρει

Ξαναβλέπουν τα ελληνικά ακίνητα

Κέρδισαν χρήματα από τοποθετήσεις στα ελληνικά ομόλογα και πλέον σχεδιάζουν το επόμενο βήμα τους, την είσοδο στην ελληνική αγορά ακινήτων. Ο λόγος για ξένα funds τα οποία βολιδοσκοπούν το εγχώριο real estate με στόχο την υλοποίηση επενδύσεων, όπως αναφέρουν οι πληροφορίες. Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων των εταιρειών επένδυσης σε ακίνητα (ΑΕΕΑΠ) αποτελεί -εάν παραγνωριστούν ορισμένα ερμηνευτικά νομικά και φορολογικά κενά που δημιούργησε η τελευταία αναθεώρηση του θεσμικού πλαισίου- ένα σχετικά εύκολο επενδυτικό «πεδίο» για τα funds. Και αυτό διότι τα συγκεκριμένα επενδυτικά οχήματα απαλλάσσονται από τη φορολόγηση, ενώ διαθέτουν πρώτης ποιότητας ακίνητα που είναι μισθωμένα σε φερέγγυους επενδυτές. Στο πλαίσιο αυτό, το καναδικών συμφερόντων Fairfax Holdings έχει συμφωνήσει με την Eurobank Properties για την ενίσχυση του μεριδίου του στην ΑΕΕΑΠ στο 42% (από περίπου 19% σήμερα). Και η Εθνική Πανγαία βρίσκεται πολύ κοντά στην ολοκλήρωση των διαπραγματεύσεων με ξένο fund για την διάθεση ποσοστού του μετοχικού κεφαλαίου της. Πλην των χαρτοφυλακίων των ΑΕΕΑΠ, από το περασμένο καλοκαίρι τα ελληνικά ακίνητα επανατοποθετήθηκαν στο «ραντάρ» δύο ειδών επενδυτικών ταμείων (funds). Αυτά που πραγματοποιούν έμμεσες επενδύσεις (indirect property fund) και αναζητούν ελκυστικές αποδόσεις και όσα πραγματοποιούν άμεσες τοποθετήσεις σε ακίνητη περιουσία (direct property fund). Οι πληροφορίες της αγοράς αναφέρουν ότι funds αμερικανικών συμφερόντων βρίσκονται στην «πρώτη γραμμή» των έμμεσων επενδυτικών ταμείων του εξωτερικού που «ξεσκονίζουν» τα ελληνικά ακίνητα.

Στους... μνηστήρες των ελληνικών ακινήτων συγκαταλέγονται και Έλληνες ομογενείς-ιδιοκτήτες funds ή εταιρειών ακινήτων που θα ενδιαφέρονταν να προσθέσουν στο χαρτοφυλάκιό τους ελληνικά ακίνητα. «Distressed» παραθαλάσσιες ξενοδοχειακές μονάδες που χρήζουν ανακαίνισης, μόνον πρώτης κατηγορίας κτήρια γραφείων και μεμονωμένες επενδύσεις στο retail με εξασφαλισμένες αποδόσεις αποτελούν τις βασικές κατηγορίες real estate στις οποίες θα ενδιαφέρονταν να διοχετεύσουν ρευστότητα τα funds. Επίσης, η παράκτια ζώνη της Αττικής δεν αφήνει αδιάφορους τους ξένους επενδυτές, ωστόσο η ανυπαρξία όρων δόμησης και χρήσεων γης λειτουργεί αποτρεπτικά. Τα ξένα κεφάλαια επανεξετάζουν τα παραπάνω είδη ακίνητης περιουσίας, θεωρώντας ότι η κτηματαγορά βρίσκεται πολύ κοντά στο κατώτατο σημείο του καθοδικού κύκλου και «ξύνει πάτο». Μία τοποθέτηση, δηλαδή, σε «asset» που σήμερα αξίζει έως και 60% χαμηλότερα, σε σχέση με τα υψηλά του 2007 ή του 2008, θα εγγυόταν υψηλές αποδόσεις για τα funds. Εξάλλου, οι προβλέψεις για την πορεία της ελληνικής οικονομίας κάνουν λόγο για σταδιακή συρρίκνωση των αρνητικών ρυθμών ανάπτυξης από το 2014 και μετέπειτα, με την τάση σταθεροποίησης να αναμένεται και για τα ακίνητα, ιδίως για το μη οικιστικό real estate.

Πως βλέπουν οι ξένοι την αγορά ακινήτων

Την έκρηξη της οικοδομικής δραστηριότητας το 2005, έναν χρόνο μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες, όπου αποπερατώθηκαν ξαφνικά 200.000 σπίτια, πληρώνει αυτή την περίοδο η ελληνική κτηματαγορά. Μάλιστα, αναμένεται νέα μεγάλη πτώση των τιμών τα επόμενα χρόνια αφού υπάρχουν ακόμη μεγάλα περιθώρια. Αλλωστε, την περίοδο 1993-2006 το «ράλι» ανόδου των τιμών στην Ελλάδα ήταν κατά μέσον όρο της τάξης του 214%. Αυτό σημαίνει ότι η μέση ετήσια αύξηση των τιμών κατοικιών ήταν πάνω από 16%, ωστόσο, πολλοί ειδικοί εκτιμούν ότι από το 2000 μέχρι το 2006 η μέση αύξηση ξεπέρασε το 30%. Αυτά είναι τα βασικά συμπεράσματα της έρευνας για την ελληνική κτηματαγορά που πραγματοποίησε το εξειδικευμένο δίκτυο υπηρεσιών Global Property Guide. Οι αναλυτές θεωρούν παράδοξη την έκρηξη της οικοδομής το 2005 κι ενώ είχαν ολοκληρωθεί οι Ολυμπιακοί Αγώνες. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2003 και 2004, με τις προσδοκίες για την οικονομία στα ύψη και λόγω των ολυμπιακών έργων, ολοκληρώθηκαν περί τις 120.000 νέες κατοικίες, και έναν χρόνο μετά τους Αγώνες, οι εργολάβοι τέλειωσαν 200.000 σπίτια ενώ έσπευσαν να βγάλουν χιλιάδες οικοδομικές άδειες προσδοκώντας εκρηκτική ζήτηση. Η κτηματαγορά πληρώνει ακόμα το λάθος του 2005

Η ζήτηση κράτησε για δύο τρία χρόνια, αλλά κατέρρευσε με πάταγο, προτού μπει η Ελλάδα σε μνημόνια. Από το 2004 έως το 2007 εκδίδονταν περίπου 70.000 έως 80.000 άδειες ετησίως. Ο αριθμός των αδειών μειώθηκε σε 65.474 το 2008 και 56.205 το 2009, ενώ την ίδια χρονιά οι περατώσεις νέων κατοικιών μειώθηκαν δραστικά, μέχρι και τις 61.490 μονάδες, τονίζεται στην έκθεση. Ολο αυτό το τεράστιο απόθεμα ολοκληρωμένων κατοικιών και αδειών που παρέμεναν «παγωμένες» δεν μπόρεσε ποτέ να απορροφήσει η αγορά, με αποτέλεσμα να καταρρεύσει. Είναι χαρακτηριστικό ότι σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, τον Μάιο η πτώση στον ρυθμό έκδοσης αδειών ξεπέρασε το 50% και για τον συγκεκριμένο μήνα σε όλη την Ελλάδα εκδόθηκαν μόλις 1.203 άδειες. Εκτιμάται ότι όλη τη χρονιά δεν θα εκδοθούν πάνω από 15.000 άδειες και δεν θα χτιστούν περισσότερα από 10.000 κτίρια! Αναφορικά με την πτώση των τιμών, η έρευνα κάνει λόγο για καθίζηση με πρωτοφανή για τα διεθνή δεδομένα ρυθμό, που ξεκίνησε το 2008 και συνεχίζεται.

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που επικαλείται το Global Property, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά 0,77% (-3,57% προσαρμοσμένες βάσει του πληθωρισμού) το 2008 κατά 4,21% (-6,04% προσαρμοσμένες) το 2009, κατά 5,83% (-10,4% προσαρμοσμένες) το 2010, κατά 8% (-10,49% προσαρμοσμένες) το 2011 και κατά 13,1% (-14,08% προσαρμοσμένες) το 2012. Αν επιβεβαιωθούν οι προβλέψεις, φέτος η πτώση τιμών θα ξεπεράσει το 15%, κάτι που σημαίνει ότι μέσα σε 6 χρόνια οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν σωρευτικά κατά 60%.

Χρονιά σταθεροποίησης το 2014

Η αγορα ακινήτων έχει "πιάσει πάτο" και βρίσκεται πλέον κοντά η φάση της σταθεροποίησης. Την εκτίμηση αυτή διατυπώνουν στελέχη μεγάλων εταιριών ακινήτων τα οποία επισημαίνουν ότι η πορεία της αγοράς συναρτάται με τις επιδόσεις της οικονομίας, ενώ πάντοτε παρουσιάζει μία υστέρηση σε σχέση με το μακροοικονομικό περιβάλλον. Και γιʼ αυτό προαπαιτούμενο είναι να σταθεροποιηθεί η οικονομία. Τα ίδια στελέχη διατυπώνουν την άποψη ότι ο ρυθμός της πτώσης υποχωρεί και το 2014 θα είναι έτος σταθεροποίησης, γεγονός που καταγράφεται στις εκτιμήσεις των χαρτοφυλακίων , δεδομένου ότι στην Ελλάδα δεν υπάρχουν δείκτες παρακολούθησης της πορείας των εμπορικών ακινήτων. Παρακολουθώντας την πορεία των χαρτοφυλακίων των ΑΕΕΑΠ-τα οποία εκτιμώνται κάθε εξάμηνο- καταγράφεται μία φθίνουσα πορεία της πτώσης των αξιών, ύστερα από μία κορύφωση το διάστημα 2011-2012. Αντίστοιχη εικόνα παρουσιάζουν τα εμπορικά μισθώματα που συμπιέζονται, κατά βάση, λόγω των κενών επιφανειών των οποίων τις τιμές ρίχνουν οι ιδιοκτήτες σε μία προσπάθεια να εξασφαλίσουν μισθωτή. Η μείωση δηλαδή, του ύψους των ενοικίων στα ξενοίκιαστα ακίνητα είναι πολύ μικρότερη σε σύγκριση με αυτήν σε μισθωμένες επιφάνειες. Για παράδειγμα, η μείωση που προέκυψε από την επαναδιαπραγμάτευση των μισθωμάτων των εμπορικών ακινήτων που μισθώνουν οι τράπεζες είναι κατά μέσο όρο της τάξης του 20-25%.

Ανεμογεννήτριες : Δεν επηρεάζουν τις τιμές

Η αξία των ακινήτων και ειδικότερα των κατοικιών δεν επηρεάζεται από την εγγύτητα ανεμογεννητριών ή αιολικών πάρκων. Το πόρισμα ανήκει σε έρευνα που διεξήγαν ερευνητές του εργαστηρίου Lawrence Berkeley National Laboratory στις ΗΠΑ. Οι επιστήμονες του Berkeley Lab συνέλεξαν δείγμα 50.000 κατοικιών που βρίσκονται κοντά σε 67 αιολικά πάρκα σε 27 Κομητείες εννέα Πολιτειών χωρίς να βρουν κάποια συσχέτιση μεταξύ των τιμών του real estate και της παρουσίας αιολικών πάρκων. Πρόκειται για τη δεύτερη μεγάλη έρευνα πάνω στο ζήτημα που καταλήγει στο συμπέρασμα, όπως και η προηγούμενη που είχε ολοκληρωθεί το 2009, ότι δεν υπάρχει στατιστικά μετρήσιμος αντίκτυπος της λειτουργίας ανεμογεννητριών στις τιμές των ακινήτων που βρίσκονται κοντά. Στο πλαίσιο της έρευνας χρησιμοποιήθηκε μια σειρά εξεζητημένων τεχνικών ώστε να περιληφθούν και άλλοι πιθανοί παράγοντες διαμόρφωσης των τιμών των ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων δεδομένων που προηγήθηκαν της ανακοίνωσης κατασκευής των αιολικών πάρκων.

Βασιζόμενοι σε αυτά τα δεδομένα, οι ερευνητές μπόρεσαν να ελέγξουν πρότερες διαφοροποιήσεις στις τιμές των ακινήτων και να συνυπολογίσουν τη “φούσκα” στην αγορά κατοικίας των ΗΠΑ κατά τα τέλη της δεκαετίας του 2000. “Παρότι υπάρχουν ισχυρισμοί για σημαντική απομείωση των τιμών των ακινήτων που βρίσκονται κοντά σε εν λειτουργία ανεμογεννήτριες οι οποίοι εκδηλώνονται στον Τύπο ή εντός των τοπικών κοινοτήτων, δεν υπάρχουν αποδεικτικά στοιχεία που να τους στοιχειοθετούν σε καμία από τις μεγάλες μελέτες που έχουν διεξαχθεί για το ζήτημα στις ΗΠΑ” επισημαίνει ο επικεφαλής της έρευνας Μπεν Χόεν. Μάλιστα σε σύγκριση με τον αντίκτυπο άλλων παρεμβάσεων όπως η εγκατάσταση γραμμών υψηλής τάσης και χωματερών ή η κατασκευή αυτοκινητόδρομων αυτός των ανεμογεννητριών είναι σχετικά χαμηλός ή και ανύπαρκτος” προσθέτει. Η εν λόγω έρευνα βασίστηκε σε προηγούμενη του 2009 η οποία έλαβε υπόψη στοιχεία για κατοικίες βρισκόμενες σε ακτίνα 16 χιλιομέτρων από 24 εν λειτουργία αιολικά πάρκα σε εννέα διαφορετικές Πολιτείες των ΗΠΑ , με το “κοντινότερο” σπίτι να βρίσκεται σε απόσταση 250 μέτρων από την εγκατάσταση.

Πως θα γίνει η απελευθέρωση των μισθώσεων

Δύο «ταχυτήτων» θα είναι, όπως όλα δείχνουν, η ρύθμιση για την απελευθέρωση των επαγγελματικών μισθώσεων, την αλλαγή δηλαδή του σημερινού καθεστώτος της δωδεκαετούς (μπορεί να φθάσει και στα 16 χρόνια) προστασίας από την έξωση των ενοικιαστών καταστημάτων και γραφείων. Διαφορετικά μέτρα και σταθμά θα ισχύσουν πιθανότατα για τις υφιστάμενες μισθώσεις, όπου η προσαρμογή στις απαιτήσεις της τρόικας για οριζόντια απελευθέρωση της σημερινής ομπρέλας προστασίας μπορεί να είναι πιο ήπια και σταδιακή, και διαφορετική για τις καινούργιες, αυτές δηλαδή που θα συναφθούν μετά την ψήφιση της ρύθμισης. Αν και η επιτροπή που έχει συσταθεί στο υπουργείο Ανάπτυξης δεν έχει παραδώσει το πόρισμά της, συνεπώς είναι πρόωρο να μιλάει κάποιος για αποφάσεις, το υπουργείο φαίνεται ότι οδεύει προς ένα νέο νομικό πλαίσιο που θα αντιμετωπίζει με άλλο μάτι τις υφιστάμενες από τις καινούργιες μισθώσεις. Στο πλαίσιο αυτό η απελευθέρωση θα μπορούσε να αφορά σε πρώτη φάση τις παλαιότερες μισθώσεις, εκείνες δηλαδή που έχουν κλείσει δωδεκαετία, κατόπιν εκείνες που έχουν κλείσει δεκαετία, κ.ο.κ. Η ελληνική πλευρά καλείται να παρουσιάσει στην τρόικα την πρότασή της για την επαγγελματική στέγη το αργότερο έως τις 15 Σεπτεμβρίου, γι' αυτό και η επιτροπή (σ.σ.: απαρτίζεται από εκπροσώπους του υπουργείου, των εμπόρων, των ιδιοκτητών, των κατασκευαστών, των μεσιτών κ.ά.) πρέπει να παραδώσει το πόρισμά της έως το προσεχές Σάββατο 31 Αυγούστου.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Newsletter

Εγγραφείτε στο Newsletter του Realestatenews για να λαμβάνετε καθημερινή ενημέρωση.

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki