Ακίνητα:Τρία κλειδιά που δίνουν κέρδη

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που αναρωτιούνται αν η αγορά ακινήτου είναι πλέον καλή επένδυση. Οι αλλεπάλληλες φορολογικές επιβαρύνσεις , η μείωση των τιμών αγοράς και ενοικίων και η απομάκρυνση από τον ορίζοντα των επόμενων τριών ετών-τουλάχιστον- της δημιουργίας υπεραξιών είναι οι τρείς παράγοντες που προβληματίζουν σήμερα-ακόμα-και τους πλέον ένθερμους οπαδούς της επένδυσης σε ακίνητα. Και όμως η επένδυση σε ακίνητα εξακολουθεί να είναι ελκυστική υπό προϋποθέσεις. Η αλήθεια είναι ότι πλέον η αξιολόγηση της επένδυσης σε ακίνητη περιουσία δεν είναι τόσο απλή όσο στο παρελθόν. Στην πραγματικότητα , σήμερα , για να είναι συμφέρουσα η τοποθέτηση αποταμιεύσεων σε ακίνητη περιουσία θα πρέπει να συνυπολογιστούν τρείς παράγοντες:

1ος Ο χρόνος: Οι εποχές που το ακίνητο ήταν σχεδόν συνώνυμο του κέρδους έχουν παρέλθει. Πλέον, η αγορά ακινήτου είναι συμφέρουσα μόνο για όσους έχουν χρονικό ορίζοντα τουλάχιστον επταετίας. Για να το πούμε πιο απλά: Αν ο υποψήφιος επενδυτής συνυπολογίσει όλο το κόστος που θα έχει από την απόκτηση και την κατοχή του ακινήτου για μία επταετία θα διαπιστώσει ότι με τα σημερινά δεδομένα κατ΄ελάχιστο το 5% (αφορά αγορά α΄κατοικίας) και σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να ξεπεράσει και το 15%. Δηλαδή πρόκειται για μία ακριβή επένδυση το κόστος τη οποίας δεν μπορεί να καλυφθεί στην διάρκεια μίας τριετίας ή και πενταετίας. Σήμερα , οι υπεραξίες είναι αρνητικές ενώ οι αποδόσεις είναι από τις χαμηλότερες στην Ε.Ε. Έτσι , ο επενδυτής είναι υποχρεωμένος να διατηρήσει στην κατοχή του για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα το ακίνητο ώστε να μεγιστοποιήσει τις πιθανότητες να έχει μία ανταγωνιστική απόδοση.

2ος Η ρευστότητα: Στο παρελθόν η επένδυση σε ακίνητη περιουσία απασχολούσε τους επενδυτές μόνο ως προς το κόστος απόκτησης. Σήμερα τα πράγματα έχουν αλλάξει, αφού η διακράτηση ενός ακίνητου περιουσιακού στοιχείου σημαίνει αυξημένο φορολογικό κόστους (τέλη, τεκμήρια κ.α). Προϋπόθεση , λοιπόν για να είναι πετυχημένη μία επένδυση σε ακίνητα είναι, η ρευστότητα που απαιτείται προκειμένου να καλύπτονται οι υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτό. Ένας σημαντικός παράγοντας που θα πρέπει να συνυπολογιστεί είναι το λεγόμενο «κόστος ευκαιρίας της ρευστότητας». Δηλαδή, το κόστος που θα έχει ο επενδυτής από την τοποθέτηση της ρευστότητας του σε ακίνητα. Για παράδειγμα, τι θα συμβεί αν το ευρώ που θα επενδύσει σε κάποιο ακίνητο του λείψει ; ή τη απόδοση θα είχε αν το ίδιο ευρώ το είχε τοποθετήσει σε κάποιας άλλης μορφής επένδυση; Επομένως το ζητούμενο δεν είναι μόνο η τιμή και η υπομονή αλλά και οι μελλοντικές ανάγκες σε ρευστότητα.

3ο Η σιγουριά: Μπορεί να ακούγεται ως παράδοξο , αλλά δυστυχώς είναι μία πραγματικότητα για ορισμένες επενδύσεις σε ακίνητα και κυρίως τη γη. Θέλετε ένα παράδειγμα; Πριν λίγα χρόνια αν κάποιος αγόραζε ένα αγροτεμάχιο τεσσάρων στρεμμάτων ήξερε ότι εκεί μπορούσε να κτίσει 200 τμ. Σήμερα όμως ακόμα και αυτό μπορεί να ανατραπεί, καθώς , οι επικεφαλής του υπουργείου Περιβάλλοντος φαίνονται αποφασισμένοι να αλλάξουν τους όρους και τις προϋποθέσεις στην αρτιότητα στην εκτός σχεδίου δόμηση. Επίσης , η εκκρεμότητα στα χωροταξικά είναι ένα στοιχείο που μπορεί να αλλάξει όλα τα δεδομένα της επένδυσης. Επομένως , η επένδυση θα πρέπει να περιορίζεται μόνο σε ακίνητα στα οποία δεν προβλέπονται αλλαγές στο χωροταξικό και στο πολεοδομικό καθεστώς. Φυσικά οι αβεβαιότητες δεν περιορίζονται εκεί αφού θα πρέπει να συνυπολογιστεί : το φορολογικό και το κοινωνικό περιβάλλον.